韓振

近日，中部某省部署房地產(chǎn)去庫存工作，要求廣泛宣傳“農(nóng)民在城市購房是升值，在農(nóng)村建房是貶值”的理念。在全國樓市價(jià)格出現(xiàn)兩極分化的時(shí)刻，政府如此信誓旦旦地營造城市購房的升值預(yù)期，恐怕不僅難去庫存，還會制造新麻煩。

從房地產(chǎn)的商品屬性來看，地方政府既無法給房地產(chǎn)定價(jià)，也無法保證房地產(chǎn)升值。房地產(chǎn)是高度市場化的商品，其價(jià)格主要受制于供需關(guān)系。當(dāng)下，全國房地產(chǎn)市場都面臨著結(jié)構(gòu)性供需矛盾，一線城市供應(yīng)不足，三四線城市產(chǎn)能過剩，這是當(dāng)下房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)兩極分化的原因。在此背景下，地方政府宣傳“農(nóng)民在城市購房是升值”，顯然違背了商品的價(jià)格規(guī)律，有可能對購房者形成誤導(dǎo)。

從購房者的購房動機(jī)來看，農(nóng)民進(jìn)城買房多是基于生活、生產(chǎn)的剛需，而非用于投資目的。近年來，大量農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工并在城市長期居住，但他們無法享受城市的教育、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)資源，亟須通過購買房屋等方式落戶城市、扭轉(zhuǎn)身份，從而更好地生產(chǎn)和生活。地方政府不去釋放這類群體的剛性需求，反而引導(dǎo)農(nóng)民的投資需求，無異于病急亂投醫(yī)。須知，農(nóng)民既缺乏投資的資金，也不具備強(qiáng)大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，一旦在高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)中投資失敗，將給政府造成更大麻煩。

去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場；同時(shí)，要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格。從中央的要求不難看出，降低商品住房價(jià)格，是去庫存的一個(gè)重要措施，大打“升值預(yù)期”牌無疑與中央要求南轅北轍。一些地方政府的做法，既不符合中央的要求，又違背了市場規(guī)律。

事實(shí)上，一個(gè)中部省份選擇“升值預(yù)期”的宣傳策略，也在一定程度上反映了各地普遍存在的需求乏力狀況。根據(jù)業(yè)內(nèi)專家的預(yù)測，在我國三四線城市當(dāng)中，確實(shí)約有三四成的購房需求是來自于周邊中小城鎮(zhèn)和農(nóng)村。然而，如何合理釋放這些購房需求，形成現(xiàn)實(shí)的購買力，一些地方顯然還沒有找到科學(xué)的發(fā)力點(diǎn)。

筆者認(rèn)為，去庫存還是要以“農(nóng)民工市民化”作為切入點(diǎn)，緊緊抓住“供給側(cè)改革”的牛鼻子，提升供給質(zhì)量，減少無效供給。比如，在房地產(chǎn)去庫存時(shí)，應(yīng)充分考慮到購房者的醫(yī)療、教育、生活等需求，為樓市提供完善的服務(wù)配套。另外，還有必要考慮到農(nóng)民工進(jìn)城后的就業(yè)問題——農(nóng)民工進(jìn)城后安居樂業(yè)了，才會吸引更多的農(nóng)民進(jìn)城，去庫存才會迎刃而解。

編輯/張玉榮