郝文嘉

近日，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)的判斷，市場(chǎng)判斷開始有了分歧：有些機(jī)構(gòu)認(rèn)為，自2015年330新政以后，一線城市樓市持續(xù)升溫、高熱，從而透支了大量的市場(chǎng)需求，使得后市難以為繼；此外，3月后上海等地政府又加強(qiáng)了對(duì)樓市的管控，出臺(tái)了多項(xiàng)趨緊的調(diào)控政策。在市場(chǎng)和政策的雙重作用之下，一線城市的樓市進(jìn)入了降溫通道，價(jià)格漲幅也在逐步收窄。而有些機(jī)構(gòu)則認(rèn)為，在當(dāng)前國(guó)家鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)的背景以及貨幣政策寬松的政策背景下，由于社會(huì)公眾事實(shí)上并無(wú)投資渠道，房地產(chǎn)保值增值的功能會(huì)因通貨膨脹等原因更加凸顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求因素并未改變，因此市場(chǎng)還將延續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。

對(duì)于市場(chǎng)走勢(shì)的判斷，自2015年330政策以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)房?jī)r(jià)整體上漲的態(tài)勢(shì)，目前，這一態(tài)勢(shì)并未發(fā)生根本性改變。中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2016年5月，116個(gè)大中城市中，住宅平均售價(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)多達(dá)84個(gè)，跟上月的83相比，變化不大，平均漲幅由2.52%漲至2.65%；下跌的城市數(shù)為32個(gè)，平均跌幅至-1.97%，較上月的-1.94%而言，跌幅幅度基本沒(méi)變。這些數(shù)據(jù)表明，較上月而言，5月平均住宅售價(jià)變化浮動(dòng)不大，與上月幾乎保持持平。同比上漲的城市數(shù)量呈增加趨勢(shì)，由上月的93個(gè)增至102個(gè)，平均漲幅漲至15.00%，同比平均跌幅至-3.22%。

一、二線城市房?jī)r(jià)維持上漲趨勢(shì)

全國(guó)市場(chǎng)的整體情況維持上漲趨勢(shì)，相對(duì)一線城市政策收緊，二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)更加火熱。有媒體稱南京房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆前所未有，近日市場(chǎng)6盤推出5000多套房，其中4個(gè)樓盤盡然被上萬(wàn)人搶光，市場(chǎng)已供不應(yīng)求。那么，二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況為何，我們以天津和長(zhǎng)沙為例，來(lái)進(jìn)行具體探討。

天津地處渤海經(jīng)濟(jì)圈，是北方金融中心，也是直轄市，無(wú)論從經(jīng)濟(jì)上，還是從政治上，都具有重要的戰(zhàn)略地位，是二線城市的領(lǐng)頭城市，以其考察二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)再合適不過(guò)。長(zhǎng)沙是湖南省會(huì)，處于我國(guó)中心地帶，其房地產(chǎn)市場(chǎng)與天津相比，可以稱為二線中的二線。以天津和長(zhǎng)沙做為樣本考察二線城市，不但可見(jiàn)二線城市中較發(fā)達(dá)城市的住宅市場(chǎng)狀況，而且可見(jiàn)一般城市的發(fā)展?fàn)顩r。

1.二手住宅呈上漲趨勢(shì)

監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2009年以來(lái)，天津和長(zhǎng)沙二手住房?jī)r(jià)格呈上漲趨勢(shì)，其中，天津房?jī)r(jià)在經(jīng)歷2010年、2012年、2016年幾次上漲之后，到2016年5月，天津住宅價(jià)格已經(jīng)上漲至18937元/平方米。而同期，長(zhǎng)沙市住宅價(jià)格自2011年之后基本處于橫盤狀態(tài)，近三個(gè)月以來(lái)，雖然住宅價(jià)格有所上漲，但也屬微漲，截至2016年5月，長(zhǎng)沙住宅價(jià)格為6679元/平方米，相當(dāng)于天津市住宅價(jià)格的35%。

2.市場(chǎng)交易較活躍

天津和長(zhǎng)沙官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年以來(lái)，受政策利好影響，天津和長(zhǎng)沙兩地的房地產(chǎn)市場(chǎng)都呈成交放量的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2016年4月，天津市二手住宅的成交面積接近200萬(wàn)平方米，市場(chǎng)非?；钴S。長(zhǎng)沙市在此期間也有小幅上揚(yáng)，但是與天津相比，幅度相對(duì)要低很多。

3.住宅投資收益增加

數(shù)據(jù)顯示，自2009年以來(lái)，天津和長(zhǎng)沙的住宅的投資收益指數(shù)都呈上漲趨勢(shì)，而且，兩者在2016年3月前收益基本接近，但在2016年3月之后，天津住宅價(jià)格上漲較快，住宅投資收益增幅開始超過(guò)長(zhǎng)沙，截至2016年5月，天津市住宅投資收益指數(shù)為252.65，而長(zhǎng)沙為218.33 （詳見(jiàn)圖1）。

由于長(zhǎng)沙和天津的住宅租金價(jià)格相對(duì)都較低且增幅有限（詳見(jiàn)圖2），可以看出，房?jī)r(jià)上漲是投資收益增幅的主要貢獻(xiàn)力量。

二、二線城市房?jī)r(jià)上漲原因

二線城市房?jī)r(jià)上漲的原因，在當(dāng)前寬松的貨幣政策下，可以簡(jiǎn)單的歸結(jié)為以下兩個(gè)因素。

1.政策因素

受“去庫(kù)存”政策影響，二線城市目前正在施行積極的房地產(chǎn)消費(fèi)刺激政策，這與一線城市樓市限購(gòu)政策從嚴(yán)趨緊的政策導(dǎo)向完全相反。在此背景下，尤其是在一線城市價(jià)格已經(jīng)高啟，很多投資者實(shí)力在高房?jī)r(jià)面前非常有限的背景下，本輪宏觀調(diào)控下，不少購(gòu)買力從一線轉(zhuǎn)移到了二三線，加上這些城市的人口普遍在流入，市場(chǎng)本就還有上升空間，因此，二三線城市的樓市在一線下行的情況下，反而呈現(xiàn)出了火熱態(tài)勢(shì)。

2.價(jià)格洼地的原因

雖然很多二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)當(dāng)?shù)氐娜司泳用袷杖雭?lái)講已經(jīng)不低，但是，在貨幣借給豐富充裕的情況下，在沒(méi)有更好投資渠道的情況下，資金還是會(huì)投入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而二線城市房?jī)r(jià)相對(duì)一線城市來(lái)講低不是一個(gè)量級(jí)，以北京和天津?yàn)槔?，天津核心城區(qū)的住宅價(jià)格不足北京市一半，而兩個(gè)城市相距僅100多公里，高鐵車程不足30分鐘，目前，在天津置業(yè)的北京上班族人群在不斷增加，這些都會(huì)推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。長(zhǎng)沙這方面的因素雖然弱些，但是，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)在全國(guó)省會(huì)城市中也屬于價(jià)值洼地，受房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳導(dǎo)效應(yīng)的影響，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)亦在情理之中。

三、二線城市后市價(jià)格走勢(shì)

中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)認(rèn)為，雖然近1個(gè)月以來(lái)，各地市場(chǎng)的成交量呈放緩趨勢(shì)，但不能就此認(rèn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)將掉頭向下，在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲基本因素不變的情況下，即使房?jī)r(jià)走勢(shì)將發(fā)生變化，市場(chǎng)觀察期也較短，因此，還不能據(jù)此得出結(jié)論。

相反，在貨幣政策還在助推的情況下，中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)認(rèn)為，二線城市當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的因素還在，這一市場(chǎng)走勢(shì)也還將持續(xù)。