武化

[事件]

有數(shù)據(jù)顯示，2016年標(biāo)桿房企開(kāi)始集中在二線(xiàn)城市拿地，一線(xiàn)城市的占比則明顯減少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年一季度20大標(biāo)桿房企拿地金額合計(jì)1016.7億元，其中在二線(xiàn)城市花費(fèi)352.94億元，占總體土地支出的34.7%；而今年一季度，20大標(biāo)桿房企在整體花費(fèi)1187.29億元的情況下，二線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)吸金達(dá)636.47億元，占比高達(dá)53.6%。而這一情況在4月份進(jìn)一步加劇，在總共花費(fèi)218.61億元拿地的情況下，195億元進(jìn)入了二線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)。

房企對(duì)二線(xiàn)城市的土地倍加青睞，主要源于其房?jī)r(jià)的炙手可熱。針對(duì)15個(gè)典型二線(xiàn)城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月，5個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積為1967萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)7.8%，同比增長(zhǎng)88.3%。15個(gè)二線(xiàn)城市中，有10個(gè)出現(xiàn)了環(huán)比增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，其中天津和南寧的成交環(huán)比增幅最大。

[述評(píng)]

針對(duì)本輪二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的暴漲，很多業(yè)內(nèi)人士將其解讀為受一線(xiàn)城市的帶動(dòng)。這樣解釋顯然不為過(guò)，但如果把這一行情放在當(dāng)前“高信貸、高杠桿”的環(huán)境中去解釋?zhuān)梢岳斫鉃橐痪€(xiàn)城市和二線(xiàn)熱門(mén)城市風(fēng)險(xiǎn)較低，銀行審批率較高，因此資金爭(zhēng)相涌入相應(yīng)城市的樓市，進(jìn)而推動(dòng)了房?jī)r(jià)和地價(jià)的上漲。

經(jīng)過(guò)樓市加速去化和信貸寬松等利好，房企在二線(xiàn)城市加快了拿地的節(jié)奏并不足為奇。

首先，一線(xiàn)城市土地供應(yīng)減少。據(jù)悉，前4個(gè)月一線(xiàn)城市住宅用地供應(yīng)明顯下調(diào)，僅供應(yīng)42宗，合計(jì)住宅用地建筑面積為632萬(wàn)平方米，創(chuàng)下10年來(lái)的最低值，而二線(xiàn)城市則是供需兩旺。

其次，一線(xiàn)城市價(jià)格漲幅過(guò)高，在3月份逐漸出現(xiàn)了部分約束性限制政策。而二線(xiàn)城市大部分已出臺(tái)了不同程度的利好政策，這種情況下，房企在二線(xiàn)城市的拿地積極性明顯提高。

再次，針對(duì)三四線(xiàn)城市庫(kù)存明顯過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，標(biāo)桿房企也開(kāi)始全面回歸一二線(xiàn)城市。而一線(xiàn)城市由于土地“僧多粥少”爭(zhēng)搶激烈，已經(jīng)普遍的出現(xiàn)了地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，因此，在拿地概率較高且風(fēng)險(xiǎn)較低的二線(xiàn)城市拿地，成為眾房企的不二之選。

然而，二線(xiàn)樓市熱度能夠延續(xù)多久，選擇在二線(xiàn)城市拿地就一定是安全的嗎？

筆者以為并不盡然。雖然，房企布局基本面較好的二線(xiàn)城市，項(xiàng)目大體上風(fēng)險(xiǎn)不大。但具體到每個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，還是有很多風(fēng)險(xiǎn)的。比如，如果地產(chǎn)周期步入新一輪降溫周期，那么這會(huì)引起整個(gè)市場(chǎng)交易的降溫。即使不會(huì)即時(shí)降價(jià)，但銷(xiāo)售周期會(huì)延長(zhǎng)，這個(gè)時(shí)候投資成本便會(huì)增加。而從另一個(gè)角度看，如果進(jìn)入新一輪政策管制，那么產(chǎn)品的定價(jià)優(yōu)勢(shì)又會(huì)喪失。這都是值得警惕的問(wèn)題。