燕翔環(huán)　楊和禮

美同作為一個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家，其房地產(chǎn)及經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展先干我國(guó)許多年，已經(jīng)具有成熟的運(yùn)作模式和管理經(jīng)驗(yàn)，正確認(rèn)識(shí)并借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)和做法對(duì)于發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)將不無(wú)裨益。

美國(guó)中介機(jī)構(gòu)的管理制度

經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)等級(jí)

在美國(guó)，從事房地產(chǎn)中介業(yè)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，必須擁有州政府機(jī)構(gòu)——房地產(chǎn)委員會(huì)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主要有兩類人員：經(jīng)紀(jì)人，具備獨(dú)立的法人地位，具有經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照；銷售員，具有銷售員執(zhí)照，為一個(gè)經(jīng)紀(jì)人的雇員，代表經(jīng)紀(jì)人行事，只能執(zhí)行經(jīng)紀(jì)人所制定的任務(wù)，無(wú)權(quán)訂立契約和收取傭金，僅能以經(jīng)紀(jì)人的名義對(duì)外接洽業(yè)務(wù)，同時(shí)對(duì)經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)。美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如果發(fā)生損害當(dāng)事人的欺詐行為，不但會(huì)因賠償而被罰得傾家蕩產(chǎn)，而且被逐出經(jīng)紀(jì)人行業(yè)后，很難再在這種講究信譽(yù)的行業(yè)中謀生?？梢?jiàn)，美國(guó)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理，無(wú)論是當(dāng)初準(zhǔn)入，還是加入本行業(yè)后的管理，都是相當(dāng)嚴(yán)格的。

2.法規(guī)制度

美國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)中介的法規(guī)主要有：一般代理法規(guī)、契約原則、州執(zhí)照法、聯(lián)邦法、專業(yè)倫理法規(guī)。不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)照法是有關(guān)房地產(chǎn)交易的最嚴(yán)密的法令。執(zhí)行房地產(chǎn)執(zhí)照法的是“州房地產(chǎn)委員會(huì)”，主要的執(zhí)法方式包括拒發(fā)執(zhí)照、扣留執(zhí)照和吊銷執(zhí)照。一般美國(guó)經(jīng)紀(jì)人的傭金是以最終銷售價(jià)格的百分比來(lái)支付，傭金數(shù)目由委托人與經(jīng)紀(jì)人自由商定。經(jīng)紀(jì)人不涉及金錢，可減少很多麻煩。

3.職業(yè)道德

美國(guó)非常重視中介的職業(yè)道德，《商業(yè)法典》10176項(xiàng)和10777項(xiàng)中列舉了從業(yè)執(zhí)照暫停與吊銷的規(guī)定。另外，美國(guó)的全國(guó)房地產(chǎn)師職業(yè)道德規(guī)范內(nèi)容簡(jiǎn)明，注重實(shí)效。每個(gè)州的房地產(chǎn)委員會(huì)一般設(shè)有調(diào)查機(jī)構(gòu)，可以在任何時(shí)候到經(jīng)紀(jì)人辦公室檢查業(yè)務(wù)紀(jì)錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題向房地產(chǎn)委員會(huì)報(bào)告，由該委員會(huì)討論決定是否向法院控告。同時(shí)，美國(guó)各地都有專門的檢察機(jī)構(gòu)處理此類案件。

二、美國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)的特點(diǎn)

美國(guó)的中介行業(yè)發(fā)展歷史悠久，中介事業(yè)發(fā)達(dá)，有獨(dú)特的房地產(chǎn)中介管理制度和動(dòng)作程序。法規(guī)健全，權(quán)責(zé)明確，對(duì)規(guī)范中介行為，保障雙方權(quán)益起到很大作用。行業(yè)個(gè)人資格準(zhǔn)入嚴(yán)格，機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入市場(chǎng)化，優(yōu)勝劣汰。中介企業(yè)發(fā)展注重連鎖經(jīng)營(yíng)和品牌效應(yīng)。充分采集信息資源，利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，提高競(jìng)爭(zhēng)力。

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展在很大程度上得益于MLS系統(tǒng)。所謂MLS系統(tǒng)（英文全稱為Multiple Listing Service）即多重上市服務(wù)，是20世紀(jì)30年代誕生于美國(guó)的一種房地產(chǎn)營(yíng)銷方式，廣泛使用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售以及中介代理中。在房地產(chǎn)中介代理市場(chǎng)，MLS發(fā)展尤為成熟，不僅僅是一種營(yíng)銷模式，而是將不同房源多重上市，被行業(yè)廣泛接受的嚴(yán)謹(jǐn)而先進(jìn)的行業(yè)準(zhǔn)則和經(jīng)營(yíng)管理模式。

MLS系統(tǒng)的建立，提高了經(jīng)紀(jì)公司的傭金比例，早年傭金一般在2%左右，原因是當(dāng)時(shí)經(jīng)紀(jì)公司提供的服務(wù)比較少，而且房源也比較少。而在MLS系統(tǒng)出現(xiàn)之后，房源逐漸地增加，傭金比例也在不斷地增加，如今已經(jīng)達(dá)到了6%。在美國(guó)，如果商業(yè)上形成壟斷態(tài)勢(shì)，屬于非法，政府一定是不依不饒的，MLS系統(tǒng)的完善之后，全美國(guó)90%的房源集中到房地產(chǎn)中介手中，形成了壟斷，為了避免被政府壓制，全國(guó)中介公司達(dá)成傭金的比率標(biāo)準(zhǔn)，也就是行業(yè)自律了——無(wú)論在全國(guó)哪個(gè)地方，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)都收取一個(gè)比較穩(wěn)定的，大約是6%或者7%的傭金提成，就不會(huì)形成惡性壟斷了。

三、中美地產(chǎn)中介行業(yè)的比較

1.經(jīng)紀(jì)形式不同

美國(guó)房地產(chǎn)中介無(wú)論售房或是購(gòu)房都實(shí)行全權(quán)委托經(jīng)紀(jì)人制度，然后，所有的運(yùn)作程序包括介紹貸款、物業(yè)公證、房產(chǎn)保險(xiǎn)、咨詢律師、提交登記等都由委托經(jīng)紀(jì)人全權(quán)辦理，所有費(fèi)用也都在最后列出清單，由甲乙雙方支付。而我國(guó)房地產(chǎn)中介實(shí)行的是雙方簽約制度，中介機(jī)構(gòu)收取中介費(fèi)后，免費(fèi)幫助雙方辦理過(guò)戶手續(xù)，由有關(guān)管理機(jī)構(gòu)直接向甲乙雙方收取費(fèi)用。

2.產(chǎn)權(quán)管理不同

美國(guó)實(shí)行的是契約登記制度，買賣雙方完全以市場(chǎng)化的程序進(jìn)行操作。所有運(yùn)作通過(guò)售樓律師中介經(jīng)紀(jì)，從物業(yè)公證到房產(chǎn)保險(xiǎn)，構(gòu)成一個(gè)完整的市場(chǎng)保證體系。只有當(dāng)這個(gè)過(guò)程全部完成后，政府才通過(guò)登記的手段來(lái)加以確認(rèn)，并把相關(guān)的資料進(jìn)行保存，以備查詢。而我國(guó)目前實(shí)行的是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記制度。相比之下，美國(guó)的登記制度比我們現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍制，更能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，體現(xiàn)政府的職能。

3.地產(chǎn)性質(zhì)不同

美國(guó)一般房屋是建筑在地產(chǎn)基礎(chǔ)上的，最大的區(qū)別是地產(chǎn)也屬個(gè)人財(cái)產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)概念極為完整，私人購(gòu)房后，以地契為準(zhǔn)，連地帶房都屬私人財(cái)產(chǎn)，但房主必須每年向國(guó)家繳稅，而且政府有許多法律條文來(lái)限制私人在其土地上進(jìn)行的各種活動(dòng)，如不準(zhǔn)私建亂搭，不準(zhǔn)破壞綠地等。而我國(guó)地產(chǎn)屬于國(guó)家，個(gè)人只擁有國(guó)家土地使用證，因而房地產(chǎn)買賣一般注重于房產(chǎn)證的交涉。個(gè)人財(cái)產(chǎn)的法律體現(xiàn)是以產(chǎn)權(quán)證為標(biāo)志，這樣就使中美兩國(guó)房地產(chǎn)買賣在概念上、程序上以及管理上都存在一定的差異。

四、美國(guó)地產(chǎn)中介模式對(duì)我國(guó)的啟示

1.健全完善法律制度，創(chuàng)造公平規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境

為了保證市場(chǎng)中介組織的健康發(fā)展，發(fā)揮對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的積極作用，我國(guó)也需要加強(qiáng)立法：完善法規(guī)，將房地產(chǎn)中介組織納入法制化、規(guī)范化的軌道。國(guó)家有關(guān)部門應(yīng)盡快制定各種市場(chǎng)中介組織的管理法規(guī)或條例，對(duì)房地產(chǎn)中介組織的主體資格、活動(dòng)范圍、酬金標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)利與義務(wù)、違法處理等問(wèn)題做出更明確的規(guī)定。依法對(duì)房地產(chǎn)中介組織登記，堅(jiān)決取締無(wú)照經(jīng)營(yíng)。凡是具有一定專業(yè)知識(shí)和中介服務(wù)經(jīng)驗(yàn)、愿意從事中介服務(wù)活動(dòng)的人員，必須經(jīng)過(guò)政府有關(guān)部門的培訓(xùn)，合格者發(fā)給資格證書，方可申請(qǐng)開(kāi)辦市場(chǎng)中介組織和從事中介服務(wù)活動(dòng)。工商行政管理部門必須通過(guò)嚴(yán)格的資格審查后，方可依照有關(guān)登記管理法規(guī)予以注冊(cè)登記，頒發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，使其合法經(jīng)營(yíng)。完善對(duì)市場(chǎng)中介人員的資格考試制度。對(duì)市場(chǎng)中介人員的考核是一種對(duì)其工作能力的鑒定制度，這項(xiàng)制度對(duì)保證市場(chǎng)中介服務(wù)的客觀性、公正性、準(zhǔn)確性和權(quán)威性具有重要的作用。

2.搞好培訓(xùn)、提高人員素質(zhì)

中介行業(yè)是一個(gè)注重品牌的行業(yè)，品牌是中介服務(wù)業(yè)生存的基礎(chǔ)。要以誠(chéng)信培育行業(yè)品牌，沒(méi)有長(zhǎng)期的信譽(yù)積累不可能做大做好中介服務(wù)，這是中介服務(wù)生命。因此，行業(yè)要得以充分發(fā)展，高素質(zhì)人才隊(duì)伍和過(guò)硬的合法經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)是必不可少的。要達(dá)到這個(gè)要求，要求員工在思想素質(zhì)、專業(yè)技術(shù)均達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，建立一個(gè)完整的資格考試體系。堅(jiān)決實(shí)行從業(yè)人員資格認(rèn)證制度，做到從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員都符合條件要求。

3.房地產(chǎn)中介信息的網(wǎng)絡(luò)化和資源共享

當(dāng)前的任務(wù)是利用先進(jìn)技術(shù)手段，及時(shí)、準(zhǔn)確地提供房地產(chǎn)信息。房地產(chǎn)中介服務(wù)無(wú)論是經(jīng)紀(jì)、評(píng)估、咨詢，都要依靠及時(shí)而準(zhǔn)確的信息，僅靠人工的市場(chǎng)調(diào)研是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須大力推廣計(jì)算機(jī)應(yīng)用，建立房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，組建最具權(quán)威的房地產(chǎn)信息收集、加工和傳送服務(wù)機(jī)構(gòu)，這是收集、傳遞信息最可靠、最便捷的途徑，可以保證房地產(chǎn)中介服務(wù)有一個(gè)堅(jiān)實(shí)的信息基礎(chǔ)。

4.走中介公司間的聯(lián)合和規(guī)模化道路，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)連鎖經(jīng)營(yíng)

隨著互聯(lián)網(wǎng)手段的不斷普及，中介商要想在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中爭(zhēng)得一席之地，必須降低服務(wù)成本，提高成交率。因此，企業(yè)間的聯(lián)合，規(guī)?；l(fā)展，連鎖性經(jīng)營(yíng)，將是今后房地產(chǎn)中介企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。聯(lián)合不是簡(jiǎn)單的疊加，而是資源的共享，優(yōu)化組合的過(guò)程。企業(yè)聯(lián)合實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng)，可采用原有的品牌或創(chuàng)立新品牌。目前的連鎖經(jīng)營(yíng)主要有三種模式：直營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng)、加盟連鎖經(jīng)營(yíng)和前面兩種的混合模式。

總之，房地產(chǎn)中介企業(yè)要進(jìn)一步進(jìn)行資產(chǎn)重組和資源的合理配置，建立自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，求得生存和發(fā)展的機(jī)會(huì)，建立一支符合職業(yè)化、正規(guī)化、社會(huì)化、網(wǎng)絡(luò)化、制度化、專業(yè)化要求的中介服務(wù)隊(duì)伍，才能振興我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，繁榮房地產(chǎn)中介行業(yè)。