劉萬紅

2011年二手房市場領導者鏈家地產在北京成立“自如友家”，專營品質長租公寓；2012年面向現(xiàn)代青年的連鎖生活社區(qū)YOU+公寓在廣州正式營業(yè)并迅速獲得雷軍順為資本A輪融資；2015年2月，萬科通過村屋改造推出了“萬科驛”第一代產品——位于廣州的“萬科·天河軟件園店”公寓；同年4月一群來自騰訊、萬科等互聯(lián)網(wǎng)、地產開發(fā)商的前員工創(chuàng)立了“warm+公寓”并獲得資本市場數(shù)千萬Pre-A輪融資……蘑菇公寓、寓見公寓、魔方公寓等品牌長租公寓如雨后春筍，長租公寓市場迅速膨脹，并吸引了包括傳統(tǒng)二手房代理、地產開放商、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在內的多方跟進。

長租公寓市場正慢慢成為一個“新”的產業(yè)，贏得二手房代理、地產開發(fā)商、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、資本市場的親睞和投資，成為房地產存量市場下一個新的盈利突破口。

一、房地產存量市場下的突破口——長租公寓的催生

互聯(lián)網(wǎng)浪潮掀開的市場空白區(qū)域催生出了一大波知名互聯(lián)網(wǎng)巨頭企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)產品，同時也帶動了傳統(tǒng)行業(yè)、產品的升級改造?；ヂ?lián)網(wǎng)+不斷改造升級著傳統(tǒng)行業(yè)，長租公寓市場也不例外，開始逐步走人互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和資本市場的視野。按照360集團周鴻祎的爆品理論，本文用“剛需、高頻、痛點”來判斷緣何長租公寓領域能否成為“新”的市場突破口，受到各方親睞，借用MBA中的利益相關者分析探究長租公寓市場痛點。

受虹吸作用影響，絕大部分勞動力不得不前往沿海發(fā)達地區(qū)異地就業(yè)，而當?shù)厥芄┬璨粚ΨQ而不斷拉升的住房價格迫使唯有通過長期租房來解決住房問題，長租公寓開始成為住房市場剛性需求。絡繹不絕的外來人口涌入，住房的不斷過濾，長租公寓統(tǒng)一運營管理、專業(yè)服務等多重原因決定了長租公寓相較于傳統(tǒng)租賃市場具備更加高頻的特點。在傳統(tǒng)租賃市場中，中介主要依賴信息不對稱下銷售租房信息連接業(yè)主、承租方獲取服務費，承租方與中介往往屬于“一錘子”買賣，難以形成高頻率消費，受互聯(lián)網(wǎng)帶動信息透明化的影響，信息不對稱必將逐步消失，傳統(tǒng)代理租房業(yè)務必然萎縮。而傳統(tǒng)地產開發(fā)商則通過銷售住房空間與業(yè)主建立聯(lián)系，高昂的總價決定了住房銷售的一次性、低頻率，在房地產進入白銀時代、存量市場的背景下新房銷售往往難以像黃金時代形成快速持續(xù)的穩(wěn)定利潤，因此具備剛需、高頻的長租公寓市場逐步成為房地產存量市場下的突破口，獲得房地產開發(fā)商親睞。

至于租賃市場的痛點，根據(jù)MBA利益相關者理論（見圖1），在住房租賃市場中主要包含房東、租客、政府、傳統(tǒng)中介公司三個利益相關者，其所充當?shù)慕巧屯袋c如下圖所示，長租公寓的出現(xiàn)正好完美的解決了這一問題。

剛需、高頻、痛點決定了長租公寓可以是下一個升級改造的“新”領域，必將成為房地產存量市場下的一個新的突破口。而這些痛點也將成為了長租公寓所改進升級的所在。

二、國內主要長租公寓品牌及運營模式

國內目前有萬科驛、自如友家、YOU+、蘑菇租房、蝸牛公寓等多個長租公寓品牌，本文中主要選取其中運營較為成熟的、融資能力強、知名度高的自如友家、warm+公寓、蘑菇租房、寓見公寓4個品牌進行分析（見表1）。

從以上4個品牌的基本情況不難發(fā)現(xiàn)，目前為止國內大多數(shù)長期公寓均分布在住房需求大、頻率高，租金承擔能力強的北上廣深一線城市，二線城市由于住房需求相對稍少、租金價格難以支撐運營等原因基本沒有進入。各品牌規(guī)模都不大，屬于典型新興領域，多品牌混戰(zhàn)、各品牌市場占有率低，相對國內2.5萬億的住房租賃市場正處于啟蒙階段，尚未形成巨頭型品牌，依然存在市場機會點。目前市場主要存在兩類收房模式，一是以YOU+、Warm+為代表的集中整體收房，主要選取地鐵沿線等交通便利區(qū)域的工業(yè)廠房、整棟公寓簽訂多年租賃合約，然后進行統(tǒng)一裝修改造、集中運營管理，其優(yōu)勢在于整體收房成本較低，實現(xiàn)標準化流程，便于集中裝修、運營管理，同時有利于核心優(yōu)勢——租客社交平臺的搭建，但是其收房慢、難以形成規(guī)模等劣勢也很明顯；二是以自如友家、蘑菇租房、寓見公寓為代表的集中、分散式兩手抓的收房模式，整棟拿地降低成本、建立標準化，分散式收房迅速擴大覆蓋面，滿足多樣化需求，實現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展。品牌特色上均采用互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)看房、交租、維修申報等一站式服務，同時在傳統(tǒng)租賃市場痛點基礎上進行了改進升級，如統(tǒng)一裝修、品牌家具解決住房裝修差的問題，專人管家、每周保潔維修解決房東態(tài)度差、房東管理費力的問題，真實房源、所見即所得解決虛假房源等問題。盈利模式主要依賴于“租金收入+服務費”。

三、長租公寓未來發(fā)展方向

目前，市場上長租公寓各品牌均采用集中、分散式收房、統(tǒng)一裝修、集中運營管理、依靠服務費和租金收入盈利的模式，屬于典型的重資產模式。在租賃市場上，重資產模式意味著高資金投入、慢回收期，因此未來長租公寓的發(fā)展方向必然是輕資產運營，而實現(xiàn)輕資產運營的方式無外乎兩種，一是像淘寶、攜程、滴滴等企業(yè)一樣做平臺，二是像房地產開發(fā)商萬達一樣做資產管理，為集團客戶提供運營服務。

1.長期公寓租賃平臺

通過開放平臺吸引社會閑置房源加入，共享社會資源，在提高品牌房源覆蓋率的前提下降低企業(yè)收房等成本投入，專心提供從裝修設計、招租、管理等的全套服務，通過收取加入平臺的業(yè)主“服務費+平臺費”盈利。目前市場上，蝸牛公寓正在由提供住房產品開始向發(fā)展平臺轉變。

2.資產管理運營

通過多年長期公寓市場的經營經驗、資源積累，從事專業(yè)的咨詢意見、專業(yè)服務提供者，為酒店集團、地產開發(fā)商等集團客戶提供打包資產運營管理。實現(xiàn)資金投入的最小化、專業(yè)服務輸出最大化。

以上兩種發(fā)展方向各有優(yōu)劣，且均有正在轉型或者成功的例子，不失為一種好的發(fā)展方向。當然鑒于目前長租公寓市場處于萌芽起步階段，現(xiàn)階段各品牌的首要目的在于如何在重資產模式下進行有效融資支持市場占有率的提升，進行產品流水線標準化設計實現(xiàn)規(guī)?；б?，至于做平臺還是做資產管理運營現(xiàn)在統(tǒng)一答案還為時尚早。