丁祖昱

房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)機(jī)稍縱即逝，不進(jìn)則退，格局就看這一兩年，千億遠(yuǎn)在眼前。

一、三四線城市的去庫(kù)存問題

在上一輪房地產(chǎn)的大發(fā)展中，綠城進(jìn)入了太多的三四城市，而且都做了很多中高端的改善型項(xiàng)目，但這些三四線城市明顯購(gòu)買力不足，在市場(chǎng)變化之后，這些城市的中高端項(xiàng)目就陷入了難以去化的窘境。而2015年的業(yè)績(jī)報(bào)中，毛利率的降低，很大程度上也是受到這些三四線城市部分項(xiàng)目結(jié)算的影響，不僅沒賺到錢，而且還賠了錢。

而且，這些項(xiàng)目庫(kù)存還不小，按照曹舟南的說法，目前三四線城市的庫(kù)存（含土地）約有1200億元，實(shí)際存貨約有700億-800億元，如果慢慢消化，可能要3、4年甚至5、6年。

二、成本控制問題

成本控制問題在中交進(jìn)入后有了一定的改善，財(cái)務(wù)費(fèi)用下降了10%以上，成本管控也做了非常細(xì)致的安排。即便如此，成本控制還不是綠城的優(yōu)勢(shì)所在，特別是由于綠城長(zhǎng)期做中高端開發(fā)，一旦成本控制不力，將最終影響到綠城的收益。

另外在—二線城市，由于土地溢價(jià)高的問題，也需要在各個(gè)環(huán)節(jié)，全方位的管控，做到在保證品質(zhì)和質(zhì)量的前提下'全力以赴地控制成本，這樣才能有利可圖。成本這個(gè)軟肋對(duì)于綠城來說，也是需要投入相當(dāng)?shù)木斫鉀Q的。

三、中交綠城的聯(lián)合效應(yīng)尚未完全體現(xiàn)

確實(shí)，中交進(jìn)入之后，對(duì)綠城在資金方面給予了很大的幫助，但這絕不只是中交能夠給綠城的。本來期望較大的投資方面，并沒看到特別明顯的效果和改變，僅在北京聯(lián)合拿了2幅地而已。2015年11月，綠城中交平安聯(lián)合體以57億元摘得北京門頭溝地塊，該地塊綠城的持股比例高達(dá)85%，2016年2月，綠城九龍倉(cāng)中交約定以5：4：1股權(quán)比例開發(fā)新獲取的北京朝陽將臺(tái)鄉(xiāng)駝房營(yíng)村地塊，從中交較低的持股比例中也可以看到，中交在拿地支持上也相對(duì)有限。

到目前為止，中交仍然保持著自己地產(chǎn)平臺(tái)的獨(dú)立運(yùn)作，2個(gè)平臺(tái)還在各自為戰(zhàn)，尚未攜手。而綠城的股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，中交已經(jīng)是第一大股東，掌握了實(shí)際上的管理權(quán)限，宋衛(wèi)平也如愿去做了他最熟悉的首席產(chǎn)品官和生活體驗(yàn)官——這兩項(xiàng)也是他最擅長(zhǎng)、最拿手的方面。在這種情況下，中交完全可以投入更多的資源，但目前雙方聯(lián)合效應(yīng)并沒有顯現(xiàn)，所謂的中交地產(chǎn)A+H股平臺(tái)也只是一個(gè)概念構(gòu)想，推進(jìn)步子并不快，還需要時(shí)間來等待。

綠城中交聯(lián)合之后，綠城將具備一般民企不具備的各方面優(yōu)勢(shì)，如果再加上綠城自己的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、服務(wù)優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)，應(yīng)該會(huì)如虎添翼，再上臺(tái)階。當(dāng)然，原先存在的這些問題也需要時(shí)間去慢慢調(diào)整，筆者倒是覺得步子可以再快點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)機(jī)稍縱即逝，不進(jìn)則退，格局就看著這一兩年，千億近在眼前。當(dāng)然，除了千億之外，還有效益。