于洋

要想打敗我們自己制造的“怪獸”，談何容易？

寫字樓素有城市經(jīng)濟(jì)“晴雨表”之稱，因?yàn)?，透過寫字樓的規(guī)模與租金水平，便可一窺這座城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、產(chǎn)業(yè)變動(dòng)和健康狀態(tài)。

眾所周知，寫字樓聚集的地方，就是財(cái)富聚集的地方；寫字樓的檔次，代表了財(cái)富的檔次；寫字樓的高度，就是地區(qū)財(cái)富高度的最經(jīng)典具象。

也許，正是因?yàn)檫@樣，近年來(lái)，高端寫字樓如雨后春筍般在全國(guó)各大城市迅速崛起。寫字樓的高度也在各大城市間不斷地被刷新，仿佛天空才是它的極限。一種關(guān)于寫字樓的樓宇經(jīng)濟(jì)形態(tài)也悄然興起，成為政府與百姓關(guān)注的熱點(diǎn)。

故事總是驚人的巧合?！盁嵛琛边^后，寫字樓市場(chǎng)也走上了住宅的老路，在不同城市已經(jīng)兩極分化。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，一場(chǎng)“寫字樓危機(jī)”已經(jīng)開始蔓延……

如何應(yīng)對(duì)？要知道，一旦走錯(cuò)了方向，那注定又將是一場(chǎng)輪回。

冰火兩重天

“今年寫字樓的招租情況挺好的，你看上班的人群就行了?！痹谙愀壑新愤h(yuǎn)雄大廈，一名“看車人”告訴記者，“這可是青島最黃金的區(qū)域，寫字樓不愁租。”多年來(lái)，他在這片區(qū)域的多個(gè)甲級(jí)寫字樓停車場(chǎng)工作過，在他印象中，每個(gè)大樓入駐的企業(yè)都不少，特別是2015年。“每天都很多人上下班，很多業(yè)務(wù)車輛進(jìn)出。你想想，要是沒那么多車，老板也不會(huì)請(qǐng)我啊。”

這話說(shuō)得在理，想想曾經(jīng)去過的那些企業(yè)入駐率較低的寫字樓，著實(shí)找不到“看車人”的身影。

受益于國(guó)內(nèi)金融類企業(yè)持續(xù)強(qiáng)勁的辦公租賃需求，今年的甲級(jí)寫字樓很火。在青島的辦公核心區(qū)香港中路上，遠(yuǎn)洋大廈、香格里拉、海航萬(wàn)邦中心等優(yōu)質(zhì)的甲級(jí)寫字樓，空置率始終保持較低水平。甚至，一旦有企業(yè)主想租賃2000平方米兩層的辦公空間，都很難找到一個(gè)選項(xiàng)，“火爆”的程度可窺一斑。

只是，這半火焰的燃燒面積太小了。眼下，在青島，甲級(jí)寫字樓可謂鳳毛麟角，緣何如此？這要從甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)談起。

所謂甲級(jí)寫字樓，實(shí)為一種通行叫法，并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)。通俗地講，要“高大上”。它硬件上有較高標(biāo)準(zhǔn)，大業(yè)主持有，在城區(qū)辦公核心區(qū)且租戶組合要合理上檔次。

顯然，單單一項(xiàng)大業(yè)主持有，便直接宣判了青島寫字樓市場(chǎng)的主流非乙級(jí)寫字樓莫屬。而相較于“眾人拾柴火焰高”的甲級(jí)寫字樓而言，乙級(jí)寫字樓的日子就不那么好過了。

眼下，遠(yuǎn)離城市核心區(qū)、同質(zhì)化嚴(yán)重且大多“散售”面市的乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)正經(jīng)歷一場(chǎng)供應(yīng)過剩帶來(lái)的寒冬，恐怕不是誰(shuí)都能熬得過去。

2015年12月9日，仲量聯(lián)行發(fā)布2015年全年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，報(bào)告顯示，截至2016年底，青島即將竣工的辦公面積將達(dá)77萬(wàn)平方米，均為乙級(jí)寫字樓。而其中90%的新項(xiàng)目集中于嶗山和市北這兩個(gè)新興商務(wù)區(qū)，市場(chǎng)去化壓力較大，預(yù)計(jì)空置率將會(huì)有兩位數(shù)的提升。

對(duì)此，仲量聯(lián)行青島分公司董事總經(jīng)理白路表示，乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金或面臨較大的下行壓力，新興區(qū)域的寫字樓空置率或被繼續(xù)拉高。

“一半是海水，一半是火焰?！庇眠@句話形容眼下的青島寫字樓市場(chǎng)再恰當(dāng)不過了。

蔓延中的危機(jī)

近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市進(jìn)一步外擴(kuò)，大量新區(qū)規(guī)劃脫穎而出，寫字樓作為拉動(dòng)城市發(fā)展、促產(chǎn)業(yè)的重要一環(huán)得以野蠻生長(zhǎng)，可這對(duì)于原本就招商困難的新興商務(wù)區(qū)而言，實(shí)乃雪上加霜，一場(chǎng)“寫字樓危機(jī)”已經(jīng)開始蔓延……

“‘一成首付、‘十年返租等營(yíng)銷手段都用上了，可依舊賣不動(dòng)，著實(shí)慘烈啊?！币晃磺鄭u地產(chǎn)人士不無(wú)擔(dān)憂地說(shuō)，“2016年，單單嶗山金家?guī)X金融區(qū)便計(jì)劃新開工金融樓宇面積100萬(wàn)平方米。要知道，寫字樓租賃是跟第三產(chǎn)業(yè)相關(guān)的，青島的第三產(chǎn)業(yè)目前還沒有發(fā)展到足夠規(guī)模，短期內(nèi)根本無(wú)法吸納如此多的寫字樓?！?/p>

庫(kù)存未去，又增新量，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可想而知。為了化解即將到來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，收回前期投資，開發(fā)企業(yè)往往放棄自持而選擇散售。

“散售，賣給小業(yè)主一般都是小面積，在80-300平方米之間。如此一來(lái)，無(wú)形中給后期的租賃與運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了隱患。”白路舉例，可能有三個(gè)業(yè)主，兩人同擁有300平方米，另一人持有200平方米。市場(chǎng)上有客戶需要求租800平方米的辦公空間，那么必須同時(shí)征得三個(gè)業(yè)主的同意，而且需要同時(shí)保證三人同樣價(jià)格、同樣租賃周期、同樣的商務(wù)條款，這顯然不是易事。更何況，即使與三個(gè)人談好了，萬(wàn)一3年后企業(yè)想續(xù)約，可到時(shí)三個(gè)人各有各自想法無(wú)法完成續(xù)約。那樣，企業(yè)就面臨搬家，自然企業(yè)的裝修成本就損失掉了。

事實(shí)上，這種現(xiàn)象在青島比比皆是。盡管市場(chǎng)有巨大的存量，但符合企業(yè)租賃要求的樓盤卻很少。坦率地講，二三線城市的寫字樓項(xiàng)目以散售的形式快速回籠資金，是最直接的方法。但寫字樓不比住宅，它的受眾是企業(yè)，剛剛起步的小企業(yè)租不起寫字樓，大型企業(yè)自有寫字樓，這便導(dǎo)致寫字樓的客戶群非常窄。

青島之困，亦是全國(guó)之困。

有業(yè)內(nèi)人士坦言，在中國(guó)唯一有成熟趨向的寫字樓市場(chǎng)只有北京和上海，二線城市大多數(shù)都存在盲目開發(fā)、供應(yīng)量過剩的情況。天津、沈陽(yáng)、重慶、青島都有這種情況，龐大的供應(yīng)短期內(nèi)難以消化。

然而，現(xiàn)實(shí)總是事與愿違。在市場(chǎng)分化以及供應(yīng)過剩的背景下，一棟棟寫字樓拔地而起后又一間間分解出售，擊鼓傳花，聽候市場(chǎng)的宣判。

先有雞蛋，再找籃子

“撇開國(guó)外不談，北京、上海、香港等城市核心地段的寫字樓80%以上都是大業(yè)主自持的。只有持有的才能提升品質(zhì)，改善服務(wù)，不斷滿足租戶企業(yè)提升的要求，從而提升租金，最終提升寫字樓整體資產(chǎn)的價(jià)值，增加回報(bào)率，保證寫字樓越租越好?！卑茁氛f(shuō)。

顯然，這是散售方式達(dá)不到的。對(duì)于寫字樓而言，真正要做的是物盡其用，有企業(yè)使用它。通過后期運(yùn)營(yíng)與管理提升寫字樓的資產(chǎn)價(jià)值。

事實(shí)上，眼下市場(chǎng)中的寫字樓在硬件方面大多已經(jīng)符合甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，不足的地方是在軟件方面。大多開發(fā)企業(yè)秉持“住宅思維”想的是如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中抓緊散售、去化庫(kù)存、回收前期投資，而不是通過耐心孵化、認(rèn)真招商、改善服務(wù)來(lái)吸引不同產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)企業(yè)的匯聚。試問，整體租賃不好的寫字樓，又有哪個(gè)買家愿意購(gòu)入呢？

不可否認(rèn)，散售能解決企業(yè)現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)，但也會(huì)帶來(lái)寫字樓品質(zhì)及管理的問題。在白路看來(lái)，散樓盤占比高，將導(dǎo)致客戶租賃時(shí)遇到麻煩，小業(yè)主的投資回報(bào)也將面臨比較大的挑戰(zhàn)。而且也會(huì)影響寫字樓后期的資產(chǎn)升值。

“散售，未來(lái)將面臨很多不可控的運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)，可自持，巨大的資金壓力恐怕會(huì)讓很多開發(fā)企業(yè)等不到未來(lái)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士直言，很多時(shí)候，開發(fā)商為了開拓一個(gè)城市的市場(chǎng)，即使知道違背寫字樓的市場(chǎng)規(guī)律，也要去做?！把巯拢_發(fā)企業(yè)能做的，就是控制散售的比例，盡量去化，然后，交給時(shí)間。大家賭的是這個(gè)城市未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！?/p>

倘若城市經(jīng)濟(jì)保持活力并且持續(xù)快速增長(zhǎng)，那么在多個(gè)產(chǎn)業(yè)就會(huì)涌現(xiàn)出眾多優(yōu)秀的中小企業(yè)，需求有了，日子自然就好過了。

其實(shí)，說(shuō)到底，寫字樓的過剩背后更深層次的原因就在于產(chǎn)業(yè)聚集、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)速度如何平衡。

正如雞蛋與籃子間的配置理論一樣，先把產(chǎn)業(yè)做大，再想如何合理配置比較現(xiàn)實(shí)，否則，雞蛋都沒幾個(gè)，要那么多籃子也是沒用的。

很多時(shí)候，地方政府對(duì)于開發(fā)商建完寫字樓后，市場(chǎng)如何吸納并沒有太多考慮。比如說(shuō)各個(gè)區(qū)域都在進(jìn)行商務(wù)區(qū)的建設(shè)，但到底區(qū)域有沒有這樣的市場(chǎng)需求、需求又能不能支撐？顯然，對(duì)于眾多二三線城市而言，這個(gè)平衡被人為打破了，產(chǎn)業(yè)聚集與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度跟不上城市建設(shè)的速度?？梢灶A(yù)見，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)仍將是過剩狀態(tài)。

“這種局面只能慢慢靠時(shí)間去解決，政府給予足夠稅收減免等政策扶持，吸引企業(yè)慢慢進(jìn)來(lái)，人氣起來(lái)后再去消化。”白路認(rèn)為，盡管會(huì)面臨挑戰(zhàn)，但并不代表寫字樓市場(chǎng)的前景黯淡，青島的寫字樓市場(chǎng)未來(lái)依舊可期。

看得見的未來(lái)

十幾年前，有誰(shuí)會(huì)想到香港中路的今天？

自上世紀(jì)90年代初青島市市級(jí)機(jī)關(guān)東遷至香港中路后，市南區(qū)東部區(qū)域迅速發(fā)展成為城市經(jīng)濟(jì)文化政治發(fā)展的核心區(qū)域，青島辦公樓市場(chǎng)也在此起步。盡管起始階段出現(xiàn)的辦公樓雖然都為乙級(jí)，但其優(yōu)越的地理位置及穩(wěn)定的租戶奠定了項(xiàng)目在后期市場(chǎng)的長(zhǎng)久競(jìng)爭(zhēng)力。

時(shí)鐘走到2001年，受中國(guó)加入WTO和申奧成功等利好因素以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ挠绊?，寫字樓市?chǎng)投資量持續(xù)增長(zhǎng)，青島最早的甲級(jí)辦公樓頤中假日酒店在2001年正式入市。盡管市場(chǎng)消化能力較為有限，但仍不能阻擋寫字樓發(fā)展的熱情，一場(chǎng)“熱舞”隨即開啟。

隨著城市東拓步伐的加快，嶗山商務(wù)區(qū)的建設(shè)日益完善，形成了海爾路沿線的辦公樓聚集帶與以啤酒城項(xiàng)目為核心的金融聚集區(qū)。同時(shí)，海航萬(wàn)邦中心，遠(yuǎn)雄國(guó)際廣場(chǎng)和青島中心這些高品質(zhì)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目相繼落成。

光陰似箭，如今的香港中路商務(wù)區(qū)寸土寸金，成為所有外資企業(yè)進(jìn)駐青島首選的辦公場(chǎng)所，是城市最核心的CBD?？刹灰洠某砷L(zhǎng)與蛻變走過了十幾載春秋。

任何事物的發(fā)展都有規(guī)律，寫字樓也不例外。從積累的數(shù)據(jù)能看出來(lái)的，無(wú)論國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，每個(gè)城市寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展都是一步步走過來(lái)的。

以北京的望京為例，20年前，那里是居住社區(qū)，因?yàn)榫幼『芏囗n國(guó)人，大家叫他韓國(guó)城。10年前，有很多優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心涌現(xiàn)，商業(yè)快速發(fā)展。而現(xiàn)在已然變成商務(wù)區(qū)了，寫字樓鱗次櫛比，摩托羅拉、IBM、西門子等大企業(yè)紛紛入駐。

為什么企業(yè)會(huì)選擇去望京？其實(shí)，辦公需求是有溢出要求的。但是，溢出一定是在城市核心區(qū)已經(jīng)達(dá)到飽和狀態(tài)。

“當(dāng)核心區(qū)達(dá)到相當(dāng)程度的飽和，租金便會(huì)上漲，這就會(huì)增加制造業(yè)、IT業(yè)等辦公面積較大企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。以某大型外資企業(yè)為例，假設(shè)其在國(guó)貿(mào)租賃寫字樓的凈有效租金為390元每月每平方米，而在望京則只需260元每月每平方米，這個(gè)價(jià)格差是顯而易見的。即使給企業(yè)員工配班車，在財(cái)務(wù)上也是劃算的。更何況，選擇新興商務(wù)區(qū)，還可以擁有獨(dú)棟寫字樓，鮮明的企業(yè)標(biāo)示，周圍環(huán)境也更好。青島同樣?，F(xiàn)在已看到一些企業(yè)愿意外溢到產(chǎn)業(yè)園，但還沒有形成大的規(guī)模，或者集中向某一個(gè)區(qū)域外溢的趨勢(shì)，我覺得慢慢再過幾年會(huì)有這種變化和要求的?！卑茁氛f(shuō)，“寫字樓的發(fā)展一定不能急，耐心等待，總有爆發(fā)那一天。也許青島的寫字樓租金永遠(yuǎn)超不過北京、上海，但在現(xiàn)今的基礎(chǔ)上有大幅的增長(zhǎng)是一定的，這是看得見的未來(lái)。”

寫字樓經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是正相關(guān)的。它一直跟隨著城市的腳步。城市的發(fā)展方向，城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)都直接影響著寫字樓的未來(lái)。特別是城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其關(guān)聯(lián)的中小企業(yè)構(gòu)成了寫字樓市場(chǎng)的剛需。

反觀青島，近年來(lái)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)令人欣喜。從2010年起，青島第三產(chǎn)業(yè)的增加值以及其占城市GDP的比重連年增長(zhǎng)。假以時(shí)日，誰(shuí)說(shuō)嶗山區(qū)不會(huì)涌現(xiàn)出更多的甲級(jí)寫字樓，海爾路不會(huì)成為第二個(gè)“香港中路”？！

更值得一提的是，隨著國(guó)家對(duì)金融市場(chǎng)的進(jìn)一步放開，REITs等資本市場(chǎng)工具終將照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。當(dāng)開發(fā)商的融資渠道得以打開，寫字樓的資產(chǎn)屬性得以呈現(xiàn)，“不差錢”的開發(fā)商又怎會(huì)愿意把項(xiàng)目散售？

當(dāng)然，我們也應(yīng)該看到，短期內(nèi)，市場(chǎng)仍將是供大于求的局面。政府還有發(fā)展的需求，開發(fā)商也有利益的驅(qū)使，這兩種影響供應(yīng)的因素都還在。

要想打敗我們自己制造的“怪獸”，談何容易？未來(lái)固然美好，但仍需如履薄冰。對(duì)開發(fā)商而言，應(yīng)該看到寫字樓發(fā)展規(guī)律的同時(shí)遵循市場(chǎng)規(guī)律，不可盲目冒進(jìn)。而對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，更應(yīng)該掌握好城市發(fā)展的節(jié)奏和戰(zhàn)略。別著急，你要的一切時(shí)間都會(huì)給你。