段宗星

[摘要]黃山利港尚公館項目作為我公司在黃山開發(fā)的第一個城市綜合體項目，也是作者個人參建的第一個城市綜合體項目，對公司有十分重大的意義。文章對尚公館項目管理過程中因產(chǎn)品設(shè)計出現(xiàn)的問題及從這些問題中得到的經(jīng)驗教訓(xùn)進(jìn)行闡述。

[關(guān)鍵詞]黃山利港尚公館項目城市綜合體；設(shè)計

文章編號：2095-4085（2016）04-0029-02

黃山利港尚公館項目位于黃山市屯溪區(qū)新區(qū)路和濱江東路路交叉口，身處政務(wù)新區(qū)政府文化廣場東南邊。南臨新安江，面對延伸觀景帶，風(fēng)景優(yōu)美，與市政府相距不遠(yuǎn)，占據(jù)良好的地理位置。該項目為我公司在黃山開發(fā)的第一座城市綜合體項目，自2011年3月開始前期準(zhǔn)備工作至2014年6竣工，項_目建設(shè)期36個月。

1.使用功能上的設(shè)計缺陷

下面以尚公館項目設(shè)計過程中發(fā)生的影響使用功能的具體事例加以說明。

（1）空調(diào)機(jī)位問題：2，5，6，7號樓一二層為小商鋪其空調(diào)系統(tǒng)為戶內(nèi)壁掛機(jī)及柜機(jī)，設(shè)計的空調(diào)機(jī)位為三層屋面放置，一二兩層需走管道至三層頂，該設(shè)計方案雖不影響使用功能，但是用戶連接外機(jī)的空調(diào)管道會加長，導(dǎo)致部分用戶為考慮成本，會直接將外機(jī)放置在小商鋪門外，影響整體商業(yè)街的形象，在設(shè)計審核時提出修改，在戶內(nèi)做直接面向室外的空調(diào)平臺，便于放置，也不減少出售面積。

（2）辦公樓大堂的結(jié)構(gòu)設(shè)計問題：在設(shè)計之初應(yīng)該盡量確保辦公大堂的高度及面積，堂內(nèi)盡量不設(shè)結(jié)構(gòu)柱及結(jié)構(gòu)梁，以免影響整體感觀。尚公館兩棟辦公樓的大堂均在一層頂處存在結(jié)構(gòu)梁，致使吊頂高度受限。

（3）景觀設(shè)計中的排水問題：商業(yè)步行街一層步行街景觀設(shè)計的暗溝排水，相對明溝來說，排水量減少，后期維護(hù)麻煩，容易堵塞。建議以后的廣場排水，采用明溝排水，做不銹鋼排水篦子，對美觀也不影響，只是前期投入的建設(shè)成本多些，但對后期管理，非常便利。

（4）商業(yè)廣告位的位置：商業(yè)內(nèi)街的廣告位基本上不可見，身處東側(cè)的新區(qū)路，南側(cè)的濱江東路、北面的新園東路無法看見該處廣告位，只有在內(nèi)街逛街的客戶才可以看到該處廣告畫，可見度不高，作用不大，個人認(rèn)為以后的項目，不是在沿路的外側(cè)盡量不設(shè)置廣告位，以免影響幕墻的整體性。

（5）慎用室外扶梯：室外扶梯使用在人流量多而集中地地方，提升整體商業(yè)的檔次，但是根據(jù)以前考察的一些項目來看，多數(shù)商業(yè)的室外扶梯是不開啟的，僅僅是個擺設(shè)，一方面管理公司從運(yùn)行成本考慮（室外梯的維護(hù)管理難度及成本大于室內(nèi)扶梯），另一方面也是從安全角度出發(fā)，避免兒童在上面發(fā)生安全事故；所以在設(shè)計審核時取消室外扶梯。

（6）潛污泵的設(shè)置：綜合尚公館項目潛污泵配置中出現(xiàn)的問題，個人認(rèn)為以下幾處應(yīng)設(shè)置潛污泵：地下室泵房、電梯基坑外側(cè)、直通室外的樓梯問地下部分，地下入口（含汽車坡道、自行車坡道、人行入口），按照機(jī)械車位的分區(qū)，每區(qū)設(shè)置一處。

（7）小商鋪弱電系統(tǒng)問題：原設(shè)計中所有的小商鋪均未設(shè)計電話、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，都是通過后期增加的，一般的小商業(yè)都是需要POS及刷卡的，電話網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)是必要的，有線電視可以不設(shè)計。

（8）車庫頂板防水：我們所建設(shè)的車庫頂板防水通常為一道防水（SBS卷材或聚氨酯防水涂膜--等）加保護(hù)層，可考慮增加一道防水做法：結(jié)構(gòu)找坡一聚氨酯涂膜40厚細(xì)石混凝土剛性保護(hù)層一SBS卷材防水——40厚細(xì)石混凝土剛性保護(hù)層一排水板濾水層（或碎石濾水層）。這種施工方法雖成本較高但防水效果好。

（9）因人防需專業(yè)人防設(shè)計公司進(jìn)行設(shè)計，在兩家設(shè)計單位交接時需對梁高進(jìn)行復(fù)核，對人防門門前的梁、消防管道進(jìn)行檢查復(fù)核，門前梁高度需超過人防門洞20-30公分，避免因人防門高度超過梁底高度造成人防門無法開啟等現(xiàn)象出現(xiàn)。

（10）商業(yè)綜合體的裝飾裝修應(yīng)根據(jù)招商規(guī)劃盡快確定裝飾部位和裝飾施工方案。這樣的好處很多，比如可以一次性確定吊頂標(biāo)高，便于裝飾單位、總包單位和安裝單位（噴淋、通風(fēng)等）的施工，避免出現(xiàn)后期消防噴淋等根據(jù)吊頂標(biāo)高返工現(xiàn)象的發(fā)生；同時可以明確墻體裝飾部位，以便確定盡早確定施工方案。

（11）商業(yè)綜合體幕墻施工質(zhì)量和進(jìn)度都不能令建設(shè)單位滿意，這里有管理方面的原因，也有技術(shù)上原因。管理方面體現(xiàn)在現(xiàn)場管理人員責(zé)任心不強(qiáng)，缺乏對施工進(jìn)行總體安排的能力。技術(shù)方面體現(xiàn)在前期設(shè)計人員對施工圖未能充分理解，對很多節(jié)點(diǎn)部分無詳細(xì)施工方案。2項目成本上可優(yōu)化的設(shè)計細(xì)節(jié)

設(shè)計單位過于理想，脫離實際等，具體舉例如下：

（1）電纜、電線、母線的線徑和型號選擇以及住宅地下室動力箱贅余問題（公寓干線轉(zhuǎn)接箱）：本項目電纜、母線的線徑選擇上很多都是偏大的，如負(fù)載為6kW，配置的電纜為4×16，負(fù)載為160kW，配置的電纜為4×240；母線上端空開為1600A，母線配置為2000A；型號上很多電纜采用BTTVZ礦物絕緣電纜，該電纜在黃山市基本不采用，價格昂貴，采購非常麻煩，大型商業(yè)采用低煙無鹵電纜是滿足防火使用要求的，該電纜功能上很全面，相對礦物絕緣電纜，價格要便宜的多；而且很容易采購，消防軟線材也是這樣的情況。

（2）屋面防水層的做法問題：原設(shè)計屋面按種植屋面設(shè)計，要求十二道工序，繁瑣，成本高，實際施工時不可能十二道工序做完，按照上人屋面做法施工簡單易行，且成本降低。

（3）部分地下室套管的管材選用問題以及管路的走向問題：在實際施工和后期的使用中可以發(fā)現(xiàn)，很多設(shè)計從成本角度都可以優(yōu)化，不僅節(jié)約成本，還是系統(tǒng)更加簡單、明了。

（4）大商業(yè)及辦公樓照明問題：原設(shè)計的大商業(yè)及辦公樓均設(shè)計了照明系統(tǒng)，因該兩處場所均后期業(yè)主精裝修，所做的照明系統(tǒng)后期基本做報廢處理，所以無需安裝，僅做和消防有關(guān)的應(yīng)急照明系統(tǒng)就可以了。

（5）小商鋪衛(wèi)生間高度問題：因一層小商鋪的層高較高，基本都在5m以上，如果其每部的衛(wèi)生間也設(shè)計為這樣的高度，增加成本；設(shè)計為2.5m，其上部空間用戶還可以做儲藏室使用，一舉兩得。

（6）自來水市政接口問題原設(shè)計的室外自來水接口為4處，后經(jīng)過黃山市供水設(shè)計院核算，兩處接口就滿足要求了，黃山市自來水公司對市政接駁點(diǎn)是按水表數(shù)量進(jìn)行收費(fèi)，在滿足使用的前提下，盡量減少接口的數(shù)量。

3.各招商業(yè)態(tài)對配套專業(yè)的需求

對于大型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，應(yīng)特別注意各業(yè)態(tài)對建筑布局及水暖電氣等配套專業(yè)的需求，不同于萬達(dá)等商業(yè)地產(chǎn)，有固定的商家人駐，各商家的要求在建設(shè)之初就已經(jīng)很明確。尚公館項目基本是先設(shè)計、施工后招商，前期招商對尚公館的總體規(guī)劃也有很大的變動，所以改動比較大，在此工程中，有很多的經(jīng)驗教訓(xùn)可以總結(jié)。

（1）大型主力店的要求：大空間的主力店一般對細(xì)節(jié)要求不高，主要考慮的是布局，人流動線，也就是說剪力墻、結(jié)構(gòu)柱及設(shè)備機(jī)房的設(shè)計要考慮動線是否流暢，不存在顧客難以達(dá)到的死角；系統(tǒng)上無需布置到點(diǎn)位，如供電、供水、弱電僅需每個樓層提供總點(diǎn)位即可。

（2）餐飲業(yè)態(tài)的要求：主要考慮的是油煙問題，油煙井的設(shè)置要到位，以防油煙無處排放。

（3）KTV、電玩、休閑浴場等娛樂業(yè)態(tài)的要求：除了常規(guī)性的用電量、用水量、荷載的要求外，注意和住宅的距離，以免影響環(huán)評驗收；

（4）無論何種業(yè)態(tài)，水電表的設(shè)計應(yīng)明確，以免后期產(chǎn)生糾紛，位置要集中，便于物業(yè)抄表；優(yōu)先設(shè)置在戶外。

4.結(jié)語

總之，商業(yè)街產(chǎn)品設(shè)計方案評審時及早發(fā)現(xiàn)方案設(shè)計與規(guī)范、政策、法規(guī)沖突的地方、需要時提前與相關(guān)部門接觸，做到設(shè)計圖紙不留”硬傷”，確保前期報建、工程施工與竣工驗收順利通過；利用內(nèi)部或外部資源，不斷優(yōu)化設(shè)計圖紙，降低建設(shè)成本與后期運(yùn)營成本；高度重視深化設(shè)計重要性，各專業(yè)間應(yīng)多次深度磋商，設(shè)計時考慮到各專業(yè)工作面的交叉，做出一版具有實際指導(dǎo)意義的綜合施工圖，減少返工、降低成本、減少工期。