詹林堅

摘要：隨著我國零售業(yè)的不斷發(fā)展和對外開放，所有地區(qū)都將建設(shè)大型商業(yè)地產(chǎn)作為城市的標(biāo)志和名片，這就為其發(fā)展留下了巨大市場和想象空間。商業(yè)地產(chǎn)正因為融合了商業(yè)和地產(chǎn)形式，與我國經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境大趨勢契合，所以不可避免的成為拉動經(jīng)濟的投資亮點。近來，雖然房地產(chǎn)市場熱度由于經(jīng)濟、政策、預(yù)期等一系列因素影響，整體來說處于回落態(tài)勢，但是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展卻依舊蓬勃發(fā)展。經(jīng)過二十年的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式及盈利方式已經(jīng)相當(dāng)成熟，成功開發(fā)的范例比比皆是。盡管如此，開發(fā)商面對日益激烈的市場競爭和趨緊的經(jīng)濟大環(huán)境，如何成功的開發(fā)新項目，如何找到適合自身特點與優(yōu)勢的盈利方式，不得不殫精竭慮，頗費思量。本文通過對商業(yè)地產(chǎn)盈利方式的淺探，以期為商業(yè)地產(chǎn)項目成功開發(fā)提供一些有價值的參考。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；盈利方式；關(guān)鍵因素

中圖分類號：F299.23 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）007-000-01

商業(yè)地產(chǎn)項目相比住宅項目的顯著特點是有多種盈利方式。住宅項目是一次性獲利，而商業(yè)地產(chǎn)則是偏重于其本身的價值增值以及租金收入來獲得長期的投資回報和現(xiàn)金流。因此，選擇好合適的商業(yè)地產(chǎn)盈利方式，是決定一個項目成敗的關(guān)鍵因素。目前流行的商業(yè)地產(chǎn)運營盈利方式，大致包括

整體售賣。這是通過整售或?qū)⒄w商業(yè)面積進行分割，分別出售給各個小經(jīng)營者或投資者的形式。這樣做主要是出于開發(fā)商能盡快收回投資的考慮，打短頻快，保證資金安全。但這樣做的弊端是開發(fā)商無法持續(xù)經(jīng)營，對樹立自己品牌以及項目擴大影響不利，這樣就不能做大做強，失去發(fā)展機會，且小業(yè)主在這樣的商業(yè)地產(chǎn)項目中經(jīng)營會面臨較大風(fēng)險。

整體租讓。開發(fā)商將該項目地產(chǎn)整體出租，或整租一個單位，或零租給若干商業(yè)經(jīng)營者，靠持續(xù)性的得到租金產(chǎn)生現(xiàn)金流來收益。這種方式適合于實力比較強，致力于不斷發(fā)展的開發(fā)商，雖然項目投資回報周期長，產(chǎn)生的風(fēng)險大，但開發(fā)商擁有商業(yè)地產(chǎn)完全的產(chǎn)權(quán)，在經(jīng)濟高速發(fā)展時期，享受到物業(yè)增值帶來的巨大收益，同時在開發(fā)新項目時，還可以藉此抵押貸款，獲得不斷發(fā)展壯大的資本。

部分售賣，部分出租。主要是根據(jù)開發(fā)商實力和資金成本的情況，采取一種折衷的方式。較好的運作模式主要是在擁有充足的商業(yè)資源的情況下，通過精密分析及測算，拿出商業(yè)地產(chǎn)中的優(yōu)良的部分房地產(chǎn)出租給著名的品牌經(jīng)營零售商，如奢侈品、知名超市等，以此帶來人流量，提升項目人氣和知名度，從而使整個商業(yè)地產(chǎn)項目得到很大程度的額外增值；另一方面，憑借已經(jīng)提高的無形價值，同時高價出售其余物業(yè)，以獲得超額利潤。

持有為主。屬于開發(fā)商自營商業(yè)物業(yè)的形式。這種跨行業(yè)的操作模式難度很大，前提是開發(fā)商擁有除自身開發(fā)人員以外的從事商業(yè)經(jīng)營管理的人員和隊伍。除非開發(fā)商本身是從商業(yè)起家的，為了獲得更大的投資收益而去投資房地產(chǎn)，否則開發(fā)商這樣做容易出現(xiàn)商超人力資源和零售品牌資源缺乏，以及房地產(chǎn)專業(yè)指揮零售專業(yè)，外行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行的境地，極易使自己誤入不熟悉的戰(zhàn)場，陷到競爭激烈的零售業(yè)泥潭中，承擔(dān)不必要的經(jīng)營風(fēng)險；此外，還可能使資金壓力增大，不利于資金安全。所以，這種模式存在很大問題。

聯(lián)合經(jīng)營。對于集團規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商，應(yīng)尤其重視與商業(yè)品牌經(jīng)營商的合作。對于兩方來說，一個旨在租售自己的物業(yè)；一個為商品落地而多方考察素質(zhì)好的商用物業(yè)，相互需要。地產(chǎn)商在開發(fā)項目前，可以根據(jù)經(jīng)營商的要求，做到有的放矢；而經(jīng)營商也可以根據(jù)經(jīng)營的需要，向地產(chǎn)商提出規(guī)劃開發(fā)要求，達到量體裁衣。二者合璧對項目品牌和商品價值的提升互為依托，實現(xiàn)比翼雙飛的局面。開發(fā)商可以通過與品牌零售商合作，共同經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，具體方式如：（1）參股合作經(jīng)營模式。在競爭環(huán)境激烈以及項目區(qū)位優(yōu)勢不明顯的情況下，開發(fā)商為了吸引知名的品牌零售商，而按照一定比例出資參股該品牌商的設(shè)在其商業(yè)地產(chǎn)的主力店分店。分店向開發(fā)商支付租金，同時向零售品牌商上繳品牌使用費和人員培訓(xùn)管理費。這樣容易吸引知名商家，產(chǎn)生附加正效應(yīng)；缺點是股份收益受經(jīng)營狀況約束，承擔(dān)一定的經(jīng)營風(fēng)險；（2）營業(yè)額提成+保底模式。開發(fā)商提供商業(yè)物業(yè)作為投資，零售品牌商負(fù)責(zé)其余投資和經(jīng)營管理，開發(fā)商得到一定比例的營業(yè)額提成和保底利潤。雙方約定的保底利潤一般低于正常租金。

產(chǎn)權(quán)商鋪。包括售后業(yè)主自營，不利于商業(yè)地產(chǎn)以整體的面貌持續(xù)經(jīng)營。先分散出售，再集中招商，這樣整個商業(yè)地產(chǎn)管理起來十分管理困難。先集中招商，再出售，這種方式值得推崇，既有利于開發(fā)商享受到商業(yè)地產(chǎn)最大增值，又有利于商業(yè)地產(chǎn)以一個經(jīng)過精心規(guī)劃的面貌或概念持續(xù)經(jīng)營，這種方式有賴于開發(fā)商擁有充分的商業(yè)資源。采取售后包租。出售后聘請專業(yè)管理者進行整體經(jīng)營，并承諾部分收益回報給小業(yè)主，這種方式由于牽扯多方利益，往往因經(jīng)營失敗或相關(guān)方失信而歸于使小業(yè)主受損。以租代售。承租人租賃一定年限后獲得產(chǎn)權(quán)。

從商業(yè)地產(chǎn)投資特點可以看出，其風(fēng)險是很大的。因此，商業(yè)地產(chǎn)項目立項，分析評價投資方案及盈利方式時，要考慮多方面因素。首先是定位要準(zhǔn)，目標(biāo)要清，模式要明。講求互補效應(yīng)和聚集效應(yīng)。把握好市場脈絡(luò)，項目的區(qū)域背景，認(rèn)真做好調(diào)研，進行精確的市場定位，盡量避免同質(zhì)化，一般化，庸俗化。許多失敗案例并不都是因為資金鏈斷裂造成的，主要還是開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)項目的研究的不夠，市場定位不準(zhǔn)，經(jīng)營目標(biāo)不清楚，贏利方式不明白造成的。其次是有效控制成本。地價昂貴，拆遷補償費、安置費呈天文數(shù)字，資金借貸成本高昂。處于黃金地段的商業(yè)地產(chǎn)一般建設(shè)周期不短，開發(fā)環(huán)節(jié)多、風(fēng)險大，周期長，一旦某處失控，會給后續(xù)環(huán)節(jié)帶來嚴(yán)重影響。開發(fā)商要考慮自身實力，投資資金構(gòu)成等決定到底是賣是租，還是其他，選擇最適合自己的盈利方式。再次要不斷更新開發(fā)理念。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商很多是從住宅項目起家的，而商業(yè)地產(chǎn)不同于單純的住宅地產(chǎn)，需要權(quán)衡投資者、經(jīng)營者、管理者及自身等多方利益。如果自己更新理念，用搞住宅開發(fā)的慣性思維搞商業(yè)地產(chǎn)有可能是竹籃打水的結(jié)局。最后要明確投資回報的期望值。是賺開發(fā)的錢，還是賺經(jīng)營管理的錢，是利潤最大化，還是平均則可，是短期收益還是細(xì)水長流，這些都是需要仔細(xì)考慮的問題，據(jù)此來決定究竟采取何種贏利模式最為可行。

選擇商業(yè)地產(chǎn)盈利方式是一個戰(zhàn)略也是戰(zhàn)術(shù)問題，是項目成敗的關(guān)鍵因素，需要權(quán)衡的方面很多，對開發(fā)商來說，沒有最滿意的方案，只有某段時期最適合自己的模式。