馮莉

【摘 要】房地產(chǎn)成本控制已逐漸成為房地產(chǎn)公司迫切需要解決的問題。設(shè)計階段是建設(shè)項目付諸實施的龍頭，利用設(shè)計監(jiān)理來促進設(shè)計優(yōu)化的推行是一種行之有效且見效更快的途徑，本文對設(shè)計階段采用設(shè)計監(jiān)理必要性和意義進行了分析，并提出采用設(shè)計監(jiān)理具體措施，并結(jié)合工程實例進行了分析。

【關(guān)鍵詞】成本優(yōu)化；工程設(shè)計；設(shè)計監(jiān)理

Using Design Supervision to Promote the Real Estate Project Cost Optimization

FENG Li

（Guangdong Communication Polytechnic， civil engineering， Guangzhou Guangdong 510160， China）

【Abstract】Real estate cost control has become an urgent need to solve the problem of Real Estate Company. Design phase is the construction project into the implementation of leading， use of design supervision to promote the optimization design is to implement an effective and faster and effective way， this paper in the design stage by design supervision necessity and significance are analyzed， and puts forward the concrete measures of design supervision， and an engineering instance is analyzed.

【Key words】Cost optimization； Engineering design； Design supervision

長期以來，如何有效地控制建設(shè)工程投資一直是困擾著建設(shè)工程領(lǐng)域的一件大事。雖然，建設(shè)監(jiān)理制早已在我國開始全面推行，而且，實踐證明[1]建設(shè)監(jiān)理在控制工程投資方面取得了明顯效果，但是，目前仍普遍存在著重施工階段監(jiān)理而輕設(shè)計階段監(jiān)理的傾向。

1 設(shè)計監(jiān)理的必要性

1.1 有利于提高工程質(zhì)量，增加工程的安全性

設(shè)計監(jiān)理是提高施工監(jiān)理效果的前提，它可以有效地防止和減少將重大的設(shè)計問題帶到施工中去，提高了工程的安全性、可靠性和合理性。我國曾對建筑行業(yè)514項工程事故的原因進行過統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)因設(shè)計原因造成的工程事故達40.1%。這表明，應(yīng)該建立更完善有效的監(jiān)理機制，以避免因設(shè)計工作中的失誤而導(dǎo)致更多的事故發(fā)生。

1.2 有利于節(jié)約工程項目投資

有國外統(tǒng)計資料表明：在設(shè)計階段節(jié)約工程投資的可能性為80%，而施工階段節(jié)約工程投資的可能性僅為10%。設(shè)計是影響投資的關(guān)鍵階段，而設(shè)計監(jiān)理則是達成這一目標(biāo)的必要手段。設(shè)計監(jiān)理的推行，將有助于建設(shè)方和設(shè)計單位面向市場逐步成長、成熟，并協(xié)助建設(shè)方以最小的投資獲得滿足使用要求的功能。

1.3 有利于控制工程進度

設(shè)計階段本身就是工程建設(shè)的一個環(huán)節(jié)，是工程進度的一個組成部分。雖然該階段在整個建設(shè)工期中所占時間不長，但一份高質(zhì)量的設(shè)計文件，可以為施工的順利進行打下基礎(chǔ)。

1.4 有利于完善現(xiàn)行的監(jiān)理制度，促進其與國際慣例的接軌

國際上普遍采用的項目PM管理模式[2]（Project Management），其管理工程師就是工程項目前期、設(shè)計、施工的綜合管理者，而不僅是對施工階段的監(jiān)督管理。因此，開展設(shè)計監(jiān)理有利于推行全方位、全過程的監(jiān)理，有利于我國建設(shè)監(jiān)理單位走出國門，參與國際市場的競爭。

2 設(shè)計階段成本優(yōu)化意義

設(shè)計階段控制工程投資的潛力很大，在初步設(shè)計階段，影響投資的可能性為75%-95%[3]，投資控制的關(guān)鍵在于施工以前的投資決策和設(shè)計階段，而在項目作出投資決策后，控制工程投資的關(guān)鍵就在于設(shè)計階段。

由于中國國情限制，不可能給予社會化、專業(yè)化的監(jiān)理公司更大的權(quán)力。政府主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)商是項目運作的主體，應(yīng)及時轉(zhuǎn)變觀念，加強對設(shè)計監(jiān)理的控制，設(shè)計費一般相當(dāng)于建設(shè)工程費用的3%左右，但這部分費用決定了幾乎隨后的費用。由于設(shè)計階段是工程造價控制的最重要環(huán)節(jié)，所以政府主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)及時轉(zhuǎn)變觀念，帶頭開展設(shè)計監(jiān)理，作好事前控制，在施工圖階段就須開展限額設(shè)計。

3 設(shè)計監(jiān)理成本優(yōu)化主要措施

設(shè)計階段監(jiān)理：一是，從審查技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)和較多方案的技術(shù)經(jīng)濟比較入手，選擇經(jīng)濟性好的設(shè)計方案來提高工程項目的經(jīng)濟性；二是，從審查設(shè)計浪費和挖潛入手，以優(yōu)化設(shè)計來提高工程項目的經(jīng)濟性，其主要措施如下：

3.1 推行工程設(shè)計招投標(biāo)（方案競賽）

設(shè)計招投標(biāo)有利于設(shè)計方案的選擇和競爭。設(shè)計招投標(biāo)有利于控制項目建設(shè)投資，投標(biāo)方案不僅要在建筑造型、結(jié)構(gòu)型式等方面滿足使用功能的要求，而且還必須將技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)控制在招標(biāo)文件中規(guī)定的投資范圍內(nèi)，才有可能在方案競賽中獲勝。

3.2 推行限額設(shè)計

推行限額設(shè)計[4-5]是控制投資、有效使用建設(shè)資金的有力措施。設(shè)計方必須按照已被批準(zhǔn)的投資計劃去控制設(shè)計。各個設(shè)計專業(yè)人員應(yīng)保證項目設(shè)計在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額設(shè)計，嚴(yán)格控制技術(shù)和施工圖設(shè)計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

3.3 加強設(shè)計變更管理

由于設(shè)計受外部條件和設(shè)計人員主觀認識的限制，設(shè)計變更是不可避免的，但變更應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生得越早，損失越小，反之就越大。若在施工階段變更，除上述費用外，已施工的工程還需拆除，將造成更大的損失。要求設(shè)計單位在出設(shè)計變更時，必須對變更原因和費用進行評估，要先算賬后變更，嚴(yán)格控制通過設(shè)計變更擴大建設(shè)規(guī)模，使工程投資得到有效控制。

3.4 運用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計

標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計是重要的技術(shù)規(guī)范，是進行工程建設(shè)勘察、設(shè)計、施工及驗收的重要依據(jù)，是進行工程建設(shè)技術(shù)管理的重要組成部分，與項目造價控制密切相關(guān)。運用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計可以節(jié)約設(shè)計費用，加快施工速度，保證工程質(zhì)量，較大幅度降低工程造價。

4 工程實例：深圳市金寶城大廈

深圳市金寶城大廈項目監(jiān)理部從開始承接金寶城大廈的監(jiān)理工作起，就把造價控制的重點放在工程設(shè)計上，并采用設(shè)計監(jiān)理對設(shè)計階段進行控制。

項目監(jiān)理部對結(jié)構(gòu)構(gòu)件，進行反復(fù)核算，發(fā)現(xiàn)地下室一、二層樓板較厚，鋼筋用量偏多，設(shè)計院根據(jù)建議，做了調(diào)整，將地下室一層板改為250mm厚，承載力2.5噸平方/米，節(jié)省了造價。調(diào)整了整個給水系統(tǒng)，由變頻調(diào)速系統(tǒng)改為一次加壓設(shè)水箱和減壓器，節(jié)省100萬元投資，同時，節(jié)省了投入使用后的運營費。

在監(jiān)理公司領(lǐng)導(dǎo)和建設(shè)單位的大力支持下，通過項目監(jiān)理部與設(shè)計院及甲方代表的通力合作，密切配合，號稱“上步地王，黃金物業(yè)”的金寶城大廈，建筑面積6萬平方米，兩個29層的塔樓，裙樓6層，2層地下室，工程總造價控制在1.3億以內(nèi)，不能不說是一個采用設(shè)計監(jiān)理控制工程造價成功的典范。

5 結(jié)論

通過成本控制可有效提高房地產(chǎn)公司競爭力，設(shè)計階段影響房地產(chǎn)工程投資可達到75%-95%，通過引入設(shè)計階段監(jiān)理，可實現(xiàn)高效、規(guī)范、科學(xué)項目投資控制，通過對設(shè)計方案的經(jīng)濟分析比較，有效地控制工程投資，節(jié)約投資資金。

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[責(zé)任編輯：湯靜]