孫美瑩 侯寧 紀(jì)超凡 李佳琪 王迪

摘 要：北京吸引了大批大學(xué)生及開發(fā)園區(qū)的高科技人才涌入，但這些“社會夾心”人層還不具備購房能力。為留住這部分高素質(zhì)人才以更好地建設(shè)北京，北京市政府推出了“躉租模式”，“躉租房”將成為造福低收入人群的持續(xù)性住房政策。本文以100份問卷調(diào)查和訪談的方式對躉租模式的可持續(xù)性做出了探索。確定在政府提高租金8-12%的比例下，可維持租戶滿意、業(yè)主滿意、國家滿意三方共贏局面，達(dá)到躉租模式可持續(xù)。

關(guān)鍵詞：躉租；物業(yè)管理；回遷樓；農(nóng)轉(zhuǎn)非；土井村；人才公租房；可持續(xù)

1 躉租模式的研究背景

躉租是國家統(tǒng)一集中租賃農(nóng)民回遷樓的富余房源，租賃5年，統(tǒng)一裝修為公租房。因主要針對中關(guān)村科技園員工，又被稱為人才公租房。由于房子是從村民的轉(zhuǎn)居安置房源中集中租賃的長期房源，所以租賃合同在農(nóng)轉(zhuǎn)非拆遷時(shí)就已簽訂5年的租賃合同，約定租金、租期，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)裝修。有些獨(dú)立建立單獨(dú)的樓宇區(qū)，也有插花式分布在村民回遷樓樓層中。簽訂合同時(shí)，由于是整村拆遷，往往簽訂合同時(shí)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村集體動員和組織村民集體簽訂合同。由于是安置的回遷樓社區(qū)，往往在交通、配套方面對公租房和回遷樓有重點(diǎn)傾斜。此外該房產(chǎn)還在配租上有明確方向，主要用在中關(guān)村幾個(gè)區(qū)域的科技園重點(diǎn)企業(yè)的員工租賃和周轉(zhuǎn)及符合公租房輪候家庭的配租。

躉租模式不僅解決能留住北京打拼的高智商科技人才，還可以解除公租房利潤低，建設(shè)資金周轉(zhuǎn)不靈的局面。躉租房通過園區(qū)和企業(yè)出錢，在留人才和省資金上達(dá)到雙贏。隨著躉租房在各科技園和企業(yè)的內(nèi)部分配與管理，也緩解了政府在房屋調(diào)控方面的壓力。

2 土井村的住房改造

土井村，位于北京西北五環(huán)外的西北旺鎮(zhèn)，屬于海淀區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部，東鄰昌平回龍觀，南臨上地信息產(chǎn)業(yè)基地、北靠航天城。根據(jù)問卷統(tǒng)計(jì)，土井村配租的人才公租房82%是由于中關(guān)村科技園高科技企業(yè)如航天城國企的員工配租，且配租的房源為2室1廳。周邊租戶多數(shù)來自上地附近的軟件園企業(yè)和中國軟件管理學(xué)院等的大量外遷高校剛畢業(yè)學(xué)生，該區(qū)域以北漂和蟻?zhàn)寰劬佣h(yuǎn)近聞名。

隨著越來越多的畢業(yè)大學(xué)生涌入北京城，租金低廉的唐家?guī)X成為了低收入大學(xué)生的聚居地。村民為了掙租金，先是在自家宅基地蓋起了二層小樓，又將二層小樓改建為四層以增加更多租戶。最開始的唐家?guī)X廉租房居住環(huán)境臟亂、生活設(shè)施簡陋，租金低廉。往往足足面積擁擠。但由于緊鄰中關(guān)村和上地工作區(qū)、月方便快捷的交通和低廉的生活成本，還是使得大批低收入畢業(yè)大學(xué)生蜂擁而至。

隨著越來越多的畢業(yè)大學(xué)生涌入北京城，租金低廉的唐家?guī)X成為了低收入大學(xué)生的聚居地。

3 土井村住戶特征

根據(jù)調(diào)查問卷，土井村租戶年齡集中在三本院校的青年人，40%為剛畢業(yè)學(xué)生，外地涌入的24-29歲的大學(xué)生甚至碩士也占38%，這些北漂族帶著雄心壯志來大城市打拼。

這些剛畢業(yè)的大學(xué)生是“躉租房”的主要租房人群，據(jù)調(diào)查，低收入大學(xué)畢業(yè)生。他們之中有畢業(yè)于重點(diǎn)大學(xué)的學(xué)生，但多數(shù)是非重點(diǎn)非名校的畢業(yè)生，職業(yè)多為專業(yè)技術(shù)人員或商業(yè)服務(wù)業(yè)人員，渴望用自己的雙手在北京這個(gè)大都市創(chuàng)造出自己絢爛的生活。

4 躉租可持續(xù)性分析

當(dāng)今社會久高不下的房價(jià)使得很多經(jīng)濟(jì)水平較低的百姓無法解決住房問題，因此，在中國房地產(chǎn)改革與發(fā)展進(jìn)程中，解決低層收入民眾的住房問題迫在眉睫。政府一方面在積極宏觀調(diào)控著房價(jià)，另一方面，也發(fā)布了一系列的住房改革政策，而“躉租房”便是對剛畢業(yè)大學(xué)生、科技開發(fā)區(qū)工作人員等這一收入不足以購買商品房的群體推出的政策。

為了實(shí)現(xiàn)人才公租房的社會保障性質(zhì)，多數(shù)地區(qū)將人才公租房的申請門檻設(shè)置的比較高，尤其對申請者的工作收入水平、年限、學(xué)歷等進(jìn)行了嚴(yán)格控制，但與此同時(shí)，也使得很多中低層收入者很難達(dá)到申請條件。人才公租房的中關(guān)村科技園區(qū)管理委員會，與北京市發(fā)改委、北京市財(cái)政局等7部門聯(lián)合于2010年下發(fā)的躉租房源配租方案，要求租戶需要成為中關(guān)村科技園的核心企業(yè)，學(xué)歷要在大學(xué)以上的高級技師，并向高新創(chuàng)新人才傾斜。

躉租模式的推出無疑為北京吸納人才拓寬了渠道，實(shí)現(xiàn)了“村民讓房獲利”及“解決部分人才住房”局面的雙贏，因此應(yīng)加以推廣，以造福更多低收入人群；但另一方面，政府及企業(yè)應(yīng)更加注重管理，盡量避免分配不公等現(xiàn)象的出現(xiàn)，強(qiáng)硬的制度監(jiān)管、良好的社會秩序及高素質(zhì)的人才配備必將使“躉租模式”具有長久的可持續(xù)性。

根據(jù)問卷調(diào)查，70.2%的被訪村民對續(xù)租持保留態(tài)度，認(rèn)為現(xiàn)有租金與當(dāng)前租金市場不符。67.2%的村民認(rèn)為提高租金是解決續(xù)租的解決方法。80.4%的村民愿意接受現(xiàn)有房租增加8%-12%的幅度。92.3%的訪戶認(rèn)為前5年的租賃合同在租金、租期、裝修、物業(yè)的合同條款的約定是滿意的。在適當(dāng)提高租金的條件下愿意續(xù)租。這樣就達(dá)到了躉租模式的可持續(xù)。

對租戶的調(diào)查表明，租戶對周邊配套、租金減免滿意度分達(dá)到87.3%和94.5%。在現(xiàn)有環(huán)境不變，周邊增加配套的前提下，續(xù)租意愿達(dá)到100%。

對國家公租房管理人員的訪談得知，國家仍在試點(diǎn)中，對中關(guān)村企業(yè)的傾斜將繼續(xù)，并有意發(fā)展回遷樓的商業(yè)配套，協(xié)助解決回遷轉(zhuǎn)居農(nóng)民的就業(yè)問題，因此有意愿繼續(xù)躉租的試點(diǎn)。對躉租租金提高比率限制在5%，仍希望村集體協(xié)調(diào)對躉租房源的統(tǒng)一管理。

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[3]侯寧.綠洲家園躉租房小區(qū)物業(yè)管理問題和對策研究[D].2015.

課題項(xiàng)目：

大學(xué)生創(chuàng)新訓(xùn)練項(xiàng)目號X201510022074，北京躉租可持續(xù)運(yùn)營模式研究——以土井村人才公租房為例。