劉雪芬

【摘 要】隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，物業(yè)服務(wù)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，這就要求物業(yè)公司根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境條件轉(zhuǎn)變發(fā)展戰(zhàn)略，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中謀求良好的發(fā)展。本文對(duì)當(dāng)前環(huán)境進(jìn)行了分析，并結(jié)合物業(yè)公司的實(shí)際提出了一些發(fā)展戰(zhàn)略，給物業(yè)公司的發(fā)展提供參考。

【關(guān)鍵字】物業(yè)；發(fā)展；戰(zhàn)略

隨著我國(guó)房地產(chǎn)等行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，物業(yè)服務(wù)公司在飛速發(fā)展。雖然當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境給物業(yè)公司的發(fā)展帶來(lái)很好的契機(jī)，但是在生存和發(fā)展方面面臨更多的挑戰(zhàn)，這就需要物業(yè)公司通過(guò)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型來(lái)完善自己，以謀求更好的發(fā)展。

一、物業(yè)服務(wù)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的環(huán)境分析

1.政治環(huán)境

物業(yè)管理行業(yè)涉及多種關(guān)聯(lián)部分，經(jīng)常會(huì)受到政府部門(mén)的管理和約束，其中最為突出的是物業(yè)企業(yè)中多方面的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要接受多種行業(yè)法規(guī)的約束，其所接受的物業(yè)法律主要有三方面：一是憲法的相關(guān)規(guī)定；二是國(guó)家頒布的物業(yè)管理法律法規(guī)；三是各地區(qū)、省市部門(mén)所頒布的物業(yè)管理行政規(guī)章制度等等。目前我國(guó)出臺(tái)了各種相關(guān)的政策法規(guī)，如《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》等，這給物業(yè)公司的運(yùn)行提供了指導(dǎo)，也在一定程度上保障了業(yè)主的權(quán)益。政治環(huán)境是對(duì)公司發(fā)展有一種無(wú)形的潛在影響力的外部因素，它在一定程度上引導(dǎo)著公司的發(fā)展方向，由于我國(guó)2007年頒布的《勞動(dòng)合同法》以及《就業(yè)促進(jìn)法》等各種關(guān)于勞動(dòng)力保障以及就業(yè)政策等法規(guī)的實(shí)行，我國(guó)對(duì)于勞動(dòng)者合法權(quán)益的保護(hù)更加具體，物業(yè)行業(yè)首當(dāng)其中受到了一定的影響，勞動(dòng)力成本的增加導(dǎo)致其利潤(rùn)的壓縮，行業(yè)內(nèi)部用人以及項(xiàng)目承接的風(fēng)險(xiǎn)也在逐步提高。對(duì)于整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)而言，其正在面臨著外部政治環(huán)境所帶來(lái)的服務(wù)升級(jí)、業(yè)務(wù)充足的轉(zhuǎn)型壓力，只有資質(zhì)健全、服務(wù)水平更高、轉(zhuǎn)型發(fā)展良好的品牌才能夠具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境

當(dāng)前國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐漸放緩，但是由于發(fā)達(dá)國(guó)家債務(wù)危機(jī)導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇能力嚴(yán)重不足，受到西方貿(mào)易保護(hù)的影響我國(guó)企業(yè)所面臨的外部環(huán)境更加嚴(yán)峻。從經(jīng)濟(jì)供給的層面看，我國(guó)預(yù)期低通脹將會(huì)長(zhǎng)期存在，對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)而言，其所需要的能源、人工以及物料等方面的價(jià)格不斷提高，但是物業(yè)管理費(fèi)卻不具備上調(diào)空間，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)進(jìn)一步降低。

3.文化環(huán)境

文化環(huán)境一般是由社會(huì)觀念，倫理道德等組成。不同的文化環(huán)境對(duì)住房環(huán)境及品質(zhì)的認(rèn)識(shí)也就不同，進(jìn)而影響對(duì)物業(yè)管理的觀念，也導(dǎo)致了對(duì)物業(yè)不同的需求，影響了物業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。隨著人們生活水平的提高，對(duì)居住環(huán)境和物業(yè)服務(wù)的需求也在不斷提高，使得物業(yè)管理成為影響人們選購(gòu)住房的一大因素。人們除了對(duì)住房?jī)?nèi)建筑的要求外，同時(shí)對(duì)住房的環(huán)境，比如小區(qū)內(nèi)的運(yùn)動(dòng)設(shè)施，活動(dòng)場(chǎng)地，綠化情況，治安管理等有一定的要求，這些都是物業(yè)管理的范疇。但是有少數(shù)人并不習(xí)慣這些物業(yè)所帶來(lái)的額外費(fèi)用，他們習(xí)慣了自己獨(dú)院的生活方式，不是很容易接受物業(yè)的管理，這也是制約物業(yè)公司的一大因素。

二、物業(yè)管理公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的相關(guān)措施

公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型是公司在分析環(huán)境情況的前提下制定的適合公司未來(lái)發(fā)展的策略和方案，其對(duì)于公司中的多個(gè)方面都會(huì)造成一定的影響，物業(yè)公司要實(shí)現(xiàn)自身的健康、持續(xù)發(fā)展就要實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，提升內(nèi)部管理水平。

1.強(qiáng)化績(jī)效考核管理

物業(yè)管理企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)型到“管理型”的模式轉(zhuǎn)變，簡(jiǎn)言之，在日常公司經(jīng)營(yíng)過(guò)程中更加注重管理職能的實(shí)現(xiàn)，針對(duì)這一方面需要在公司原有的管理機(jī)制中強(qiáng)化管理要素，主要可以通過(guò)如下措施實(shí)現(xiàn)，用數(shù)據(jù)來(lái)量化各區(qū)域的責(zé)任，首先，在對(duì)于不同區(qū)域負(fù)責(zé)人的績(jī)效考評(píng)中實(shí)行以業(yè)主滿意度為主要參考指標(biāo)，將業(yè)主滿意程度進(jìn)行非常滿意、基本滿意、不滿意以及非常不滿意四個(gè)層次的劃分，定期對(duì)于業(yè)主進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，統(tǒng)計(jì)結(jié)果計(jì)入?yún)^(qū)域負(fù)責(zé)人的績(jī)效考評(píng)成績(jī)中；其次對(duì)于不同區(qū)域負(fù)責(zé)人的績(jī)效考評(píng)中實(shí)行以物業(yè)收費(fèi)率為主要參考指標(biāo)，對(duì)于業(yè)主滿意程度在60%～70%以上且物業(yè)收費(fèi)率滿足要求的人員，按照實(shí)收物業(yè)費(fèi)用的6%計(jì)入績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)中，對(duì)于不達(dá)標(biāo)的區(qū)域，按照實(shí)收物業(yè)費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)線差額的4%進(jìn)行處罰。

2.控制成本

物業(yè)管理由于其自己優(yōu)越的性能，在成立之初就廣泛受到人們的關(guān)注，因此其在我國(guó)也得以迅速發(fā)展。物業(yè)公司是在市場(chǎng)環(huán)境下誕生的，它就是為盈利而誕生。公司的發(fā)展受到市場(chǎng)的影響，要想使得公司的利益最大化就要控制好成本，可以通過(guò)添加一定的成本低的增值服務(wù)，來(lái)賺取更多利潤(rùn)，也可以通過(guò)利用有效的資源創(chuàng)造出更多的服務(wù)來(lái)增加利潤(rùn)。物業(yè)公司的根本就是提供服務(wù)，在賺取利潤(rùn)的同時(shí)一定要注重服務(wù)的質(zhì)量。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能帶來(lái)更高的價(jià)值，控制成本一定要在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，否則就會(huì)因小失大，得不償失。平常，每個(gè)員工都要養(yǎng)成節(jié)儉的好習(xí)慣，從自身做起，從細(xì)節(jié)做起，節(jié)約不分大小，這樣才能實(shí)現(xiàn)利益的最大化。

3.做好人力資源規(guī)劃

在物業(yè)服務(wù)公司轉(zhuǎn)型期間，首先，要改變傳統(tǒng)觀念，樹(shù)立新時(shí)期以人為本的管理理念，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是以業(yè)主為本，努力打造和諧優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平；二是以員工為本，在公司內(nèi)部營(yíng)造良好的工作氣氛。其次，打破傳統(tǒng)人力資源管理的思維，構(gòu)建戰(zhàn)略型人力資源管理體系，可以通過(guò)培養(yǎng)高素質(zhì)的區(qū)域經(jīng)理為主要發(fā)展方向，建設(shè)一支高水平的管理團(tuán)隊(duì)。再次實(shí)行公開(kāi)招聘的用人機(jī)制，主要通過(guò)加大網(wǎng)絡(luò)招聘的力度以及校企合作模式，以便能夠吸引更好的人才；最后是人力資源開(kāi)發(fā)模式的優(yōu)化，健全企業(yè)內(nèi)部良好的人才激勵(lì)機(jī)制，讓每個(gè)員工都能在企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展中獲得自身的晉升機(jī)會(huì)。

三、結(jié)語(yǔ)

物業(yè)公司的管理戰(zhàn)略是建立在正確分析市場(chǎng)環(huán)境條件，明確公司發(fā)展方向下所建立的適合公司發(fā)展的策略與方法，它給公司的發(fā)展提供一定的參考價(jià)值，有利于公司在激烈的競(jìng)爭(zhēng)下?lián)P長(zhǎng)避短，實(shí)現(xiàn)公司的良性發(fā)展。

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