肖麗娜

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)事關(guān)國家民生問題，需要進(jìn)行充分的認(rèn)識以及進(jìn)行合理的規(guī)范。本文就對當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)下出現(xiàn)的不理性的方面以及解決策略方面進(jìn)行了簡單的介紹和分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；理性思考；策略

開革開放30多年來，我國經(jīng)濟(jì)取得了長足的發(fā)展，人民的生活水平、消費(fèi)水平和居民的收入都得到了快速的提高，同時(shí)我國的房地產(chǎn)也得到了快速的增長和發(fā)展。房地產(chǎn)在我國具有較強(qiáng)的保值和增值期望加之我國的人民幣的升值空間的降低，使得我國人民在進(jìn)行消費(fèi)和投資時(shí)往會把錢投資到房地產(chǎn)上，導(dǎo)致了當(dāng)今的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了泡沫化的繁榮景象，雖然在當(dāng)今國家的相關(guān)房地產(chǎn)的政策的制定和調(diào)整措施使得當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了一定程度的冷淡和下滑趨勢，但是如果政府和國家層面沒有出臺更加強(qiáng)有力的措施進(jìn)行對土地和房產(chǎn)方面進(jìn)行改革，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)必然還會出現(xiàn)泡沫化、非理性的繁榮現(xiàn)象。

一、當(dāng)今房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的非理性化狀態(tài)簡介

1.從當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)來看，房地產(chǎn)中的價(jià)格彈性與居民的收入彈性存在著相當(dāng)大的差距。房地產(chǎn)大類中的商品房是居民生活所需要的必要物品，因此，商品房的需求價(jià)格彈性會相對較小，也就是說商品房價(jià)格的升高或者降低對商品房的需求量影響是很低的。從當(dāng)今我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和居民生活收入水平來看，人民購買商品房在一定程度上還是比較困難的，導(dǎo)致商品房對于這些人民來說是一個(gè)較為奢侈的物品，然而一般的奢侈品相對來說具有比較大的收入彈性，商品房中的這兩種性質(zhì)的存在導(dǎo)致了價(jià)格彈性和收入彈性之間的矛盾和差距。

2.在當(dāng)今形式下的房地產(chǎn)價(jià)格無法與真正的價(jià)值相互匹配。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上商品的價(jià)格就是商品價(jià)值用貨幣體現(xiàn)的形式。但是在當(dāng)今房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形式下，我國的房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房地產(chǎn)真正的價(jià)值，造成這種現(xiàn)象有以下幾點(diǎn)愿意：首先是社會相關(guān)統(tǒng)計(jì)部門的統(tǒng)計(jì)方式和方法各盡不同，導(dǎo)致了各個(gè)對房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)具有相對較大的差距，這種現(xiàn)象的存在嚴(yán)重的誤導(dǎo)了大眾消費(fèi)者；其次，人民生活的硬性需求導(dǎo)致房地產(chǎn)商人為的抬升價(jià)格；最后，社會大眾媒體和網(wǎng)絡(luò)的輿論宣傳和炒作導(dǎo)致了房地產(chǎn)的價(jià)格嚴(yán)重高于實(shí)際價(jià)值。

3.我國的土地交易和出讓方式與我國的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律嚴(yán)重相悖。我國的土地交易和出讓方式存在著“以產(chǎn)定銷”模式，這種模式的具體是在具體土地交易和出讓方面事先規(guī)劃好，然后通過合適的優(yōu)惠措施引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)，這種以產(chǎn)定銷的房地產(chǎn)模式與我國的社會主義市場經(jīng)濟(jì)模式嚴(yán)重相悖。因此，在當(dāng)今我國國情下，要改變這種模式以及促進(jìn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，需要政府在交易土地時(shí)，土地的位置、大小和相應(yīng)時(shí)機(jī)都要有經(jīng)濟(jì)市場來決定，用社會主義市場經(jīng)濟(jì)下的消費(fèi)需求來引導(dǎo)房產(chǎn)地規(guī)劃和實(shí)施，這種狀態(tài)下的房地產(chǎn)市場才能夠更好的與我國的社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相符合，從而把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)維持在一個(gè)相對安全和穩(wěn)定的形勢之下。

4.我國房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)迅速盲目的擴(kuò)張，導(dǎo)致當(dāng)今房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)高負(fù)債率和高房屋空置率的現(xiàn)象發(fā)生。我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及城鎮(zhèn)化高速增長導(dǎo)致房地產(chǎn)迅速擴(kuò)張，造成了房地產(chǎn)極度“繁榮”的局面，大量涌入到民間的資金房地產(chǎn)建設(shè)中的同時(shí)由于政府的相對寬松的房地產(chǎn)準(zhǔn)入規(guī)則，導(dǎo)致了房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)盲目快速發(fā)展，而大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是通過民間融資和銀行貸款進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，導(dǎo)致了相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著極高的負(fù)債率。與此同時(shí)，大量建設(shè)的房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)居民的人口數(shù)和需求數(shù)量形成極大差距，使得房屋空置數(shù)量快速升高部分地區(qū)甚至出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象。

二、對促進(jìn)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展提出幾點(diǎn)建議和策略

1.通過對社會土地制度的規(guī)范達(dá)到解決土地財(cái)政的效果。我國的房產(chǎn)價(jià)格非理性的上升，究其根本原因就是我國的土地價(jià)格始終降不下來。所以，在逐步解決民生居民的住所問題中政府要靈活的運(yùn)用國家政策法規(guī)，適時(shí)和適度的進(jìn)行房屋建設(shè)性用地的土地價(jià)格和標(biāo)準(zhǔn)，比如對相關(guān)土地買賣進(jìn)行稅收的適當(dāng)降低、降低過高的房屋建設(shè)所需水泥、鋼鐵等建筑必需品的價(jià)格。

2.為降低過高的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)需要尋找和開發(fā)房地產(chǎn)金融衍生品。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨的過高的金融風(fēng)險(xiǎn)需要其他形式的金融產(chǎn)品進(jìn)行對沖，因此，在這種情況下需要進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和交易，這中措施能夠把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的金融風(fēng)險(xiǎn)和相關(guān)衍生品進(jìn)行對接，緩沖和降低房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的金融風(fēng)險(xiǎn)。比如，進(jìn)行房屋的私募基金、信托基金等基金形式的房地產(chǎn)產(chǎn)品的交易。

3.政府需要發(fā)揮重要的政府管理職能，采用強(qiáng)有力的措施降低房地產(chǎn)的非理性需要。這種強(qiáng)有力的措施包括以下幾點(diǎn)：首先，家庭進(jìn)行第三套房產(chǎn)的購買行動中需要國家銀行不對其發(fā)放房屋貸款或者大幅度的提升貸款利率；其次，對于家庭中具有多套房產(chǎn)的居民進(jìn)行征收房屋的空置稅；最后，對于國家居民或者相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行不動產(chǎn)的登記和征收稅收措施。

4.政府引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資源融合。房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)極度擴(kuò)張導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化欠缺，因此，需要政府引導(dǎo)企業(yè)或者給予相關(guān)有資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)行收購和重組，把零散的房產(chǎn)土地資源進(jìn)行整合，使房地產(chǎn)行業(yè)理性化發(fā)展。

三、結(jié)語

當(dāng)今經(jīng)濟(jì)形式下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)各種不協(xié)調(diào)和非理性的行為需要政府發(fā)揮宏觀調(diào)控的職能，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行強(qiáng)有力的規(guī)范和整合，促進(jìn)房屋逐步走向合理以及實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走向理性化發(fā)展局面。

參考文獻(xiàn)：

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