耿曉杰

【摘要】當(dāng)前，房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出了上漲的勢頭，所以很多人將目光都放在了二手房市場當(dāng)中，二手房在經(jīng)濟(jì)性方面有著非常顯著的優(yōu)勢，但是二手房在買賣的過程中存在著較為明顯的交易規(guī)范問題，這樣也就使得很多消費(fèi)者的合法權(quán)益得不到良好的保障，在這樣的情況下，我們需要采取有效的措施規(guī)避交易中存在的風(fēng)險。

【關(guān)鍵詞】二手房；無權(quán)處分；合同

因?yàn)槲覈姆课萁灰资袌龃嬖谥浅Ｃ黠@的不完善的現(xiàn)象，這樣也就使得二手房交易市場當(dāng)中出現(xiàn)了非常明顯的交易不規(guī)范的問題，這樣也就使得交易雙方必須要面對非常大的風(fēng)險，同時在這一過程中也大大的增加了法院在工作過程中需要承擔(dān)的責(zé)任，司法資源也沒有得到合理的應(yīng)用。為了能夠更好的規(guī)避這些風(fēng)險，我們需要采取有效的措施對其中的一些風(fēng)險進(jìn)行規(guī)避處理。

一、買賣雙方行為瑕疵

1、在二手房交易當(dāng)中，賣方的不誠信行為通常會使得交易出現(xiàn)非常大的風(fēng)險，賣方不誠信當(dāng)中比較常見的有賣方無權(quán)處分和違約的情況，在無權(quán)處分當(dāng)中，最為普遍的就是夫妻一方賣房，夫妻婚后所獲得的房子是共同所有的，對財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分的時候，一定要經(jīng)過夫妻雙方的同意，不然就是無權(quán)處分的情況。這種共有的關(guān)系實(shí)際上要以事實(shí)為依據(jù)，房屋買賣合同的效力是要視實(shí)際情況而定的，只有在經(jīng)過了共有人的追認(rèn)，才能評定其是有效的。很多房主是為了房價上漲之后獲得更多的利潤，在實(shí)際的工作中會以無權(quán)處分來為自己辯解，但是其在邏輯上是不成立的，而對這種情況，我們應(yīng)該采取有效的措施加以處理。相關(guān)的法律當(dāng)中已經(jīng)規(guī)定，夫妻一方如果因?yàn)槿粘Ｉ畹木唧w需要必須要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)的處置做出較為重要的處理，夫妻雙方應(yīng)該秉承平等協(xié)商的原則，在意見統(tǒng)一的情況下，才能處理。他人有理由相信其為夫妻共同意見的，另外一方不能以不同意或者是不知道的緣由作為最終的理由。所以夫妻一方的行為如果有第三人認(rèn)為是夫妻共同意思的話，這個時候，以房屋無權(quán)處分為理由是不能抵抗善意第三人的。都說那是怎樣認(rèn)定是夫妻共同意思是非常重要的一個內(nèi)容，在法律上并沒有給出非常明確的規(guī)定，從日常的行為習(xí)慣角度上來說，如果在簽訂合同的時候，夫妻雙方都在場，完成合同的協(xié)助簽訂，就可以認(rèn)定其是夫妻雙方的意思。房屋買賣合同的效率是合同法規(guī)定的，而不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的歸屬是物權(quán)法的范疇，合同生效會產(chǎn)生物權(quán)的轉(zhuǎn)移，但是物權(quán)轉(zhuǎn)移真正實(shí)現(xiàn)是在過戶之后。如果出現(xiàn)了一房二賣的情況，因?yàn)橘u方是欺詐行為使得買方的利益受到了非常嚴(yán)重的損害，如果已經(jīng)完成了登記，按照物權(quán)法的要求，先成立的物權(quán)效力要比后成立的物權(quán)更高。只有在最短的時間之內(nèi)完成過戶，才能確保自身的利益不受損害。

2、在二手房交易當(dāng)中，因?yàn)榉课葙I賣會涉及到繳納營業(yè)稅及個人所得稅等，因此，為了可以更加有效的避稅，出現(xiàn)了很多新的方法，比如做低合同價或者是先租后賣等。

首先，出現(xiàn)做低合同價格的問題是二手房交易過程中最為常見的一個問題，這也是避稅過程中最常使用的方法，在這一過程中采用陰陽合同的方式達(dá)到了避稅的目的。當(dāng)前，陰陽合同的認(rèn)定主要有兩種形式，一個是兩個合同都無效。按照相關(guān)的規(guī)定，惡意串通，損害國家集體利益的合同無效，以合同來掩蓋非法目的的也是無效的，所以，陰陽合同是不具有法律效力的。如果出現(xiàn)了這樣的情況下，我們需要對陰陽合同予以全面的否定。

其次是先租后買，延長交易。這也是非常常見的一種避稅的方法，如果在房價大漲的時候，市場上的房價有較大的波動，如果房價上漲到買方寧愿支付違約金的程度，買方手中的房子就沒有了，只能跟隨樓市的價格去重新選擇房源。如果樓價下跌，這個時候的房子比交易價格低，賣方就必須要另找買主，因此，如果交易過后不能及時的過戶就會使得交易雙方的權(quán)益都得不到良好的保障。相關(guān)的法律當(dāng)中規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的各項(xiàng)變動都要依法登記，產(chǎn)生效力，所以過戶登記實(shí)際上只是保障了違約金，所以為了更好的確保自身的合法權(quán)益，買方應(yīng)該盡快的完成過戶手續(xù)的辦理。

二、中介公司引發(fā)糾紛

在房屋交易的過程中，中介機(jī)構(gòu)的作用是不容忽視的，其是房源的掌握著，但是也是因?yàn)檫@一點(diǎn)，中介機(jī)構(gòu)的誠信度較低也就成為了二手房糾紛不斷增多的重要原因。買房者在實(shí)際的工作中一般是借助合同和中介公司進(jìn)行溝通和約定，合同法當(dāng)中有規(guī)定，只有居間促成合同成立的情況下，委托人才應(yīng)支付相應(yīng)的報酬，如果在這一過程中沒有促進(jìn)合同的簽訂和成立，不能要求活動費(fèi)用之外其他費(fèi)用的支出，所以，為了能夠更好的促成協(xié)議的達(dá)成，收取酬金，房地產(chǎn)中介在進(jìn)行居間服務(wù)的時候，一般也會出現(xiàn)一定的違約行為：首先，當(dāng)前相關(guān)法律當(dāng)中并沒有對中介的審查義務(wù)加以全面的規(guī)定，所以，中介公司也不能提供非常全面的交易信息，這樣就可能會出現(xiàn)較大的糾紛，而中介公司在這一過程中并不承擔(dān)責(zé)任，但是，中介公司雖然不是政府部門，但是其會對整個交易的進(jìn)行產(chǎn)生影響。所以我們需要對購房事宜交給其處理，同時自己也要盡快的掌握程序方面需要掌握的義務(wù)。其次是濫用自己熟悉房地產(chǎn)行業(yè)這一優(yōu)勢。中介公司采用這樣的方式會對買方的利益構(gòu)成嚴(yán)重的損害但是合同法當(dāng)中規(guī)定，合適合同款不能作為正式的內(nèi)容，如果需要，在提示或者是說明之后才能成為合同的要款，同時對合同格式爭議，應(yīng)該做出對提供格式合同一方不利的解釋，所以，買房的利益由于格式條款受到損害的時候，一定要采取法律措施做好維權(quán)工作。

三、房屋登記機(jī)關(guān)的責(zé)任與義務(wù)

在二手房買賣中房屋的登記是一項(xiàng)必經(jīng)過程。我國房屋所有權(quán)以登記為要件，現(xiàn)實(shí)中有許多一房二賣或是房屋詐騙的案例，這些案件的受害人通常全不知情，有很多是盜用或偽造房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)人身份證，在登記時蒙混過關(guān)，如果房屋登記機(jī)關(guān)能夠盡到審查的義務(wù)那么有很多損失是可以避免的。我們所說的審查包括實(shí)質(zhì)審查和形式審查，筆者認(rèn)為這兩種審查都是有必要的，但是在司法實(shí)務(wù)中很多房屋登記機(jī)關(guān)都表示審查的程度有限，沒有足夠的技術(shù)、人力進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，所以只能進(jìn)行形式檢查。而且房產(chǎn)交易本是一種自愿的市場經(jīng)濟(jì)行為，政府也不應(yīng)該過多限制。

四、結(jié)語

在二手房交易的過程中，會存在非常多的風(fēng)險，在這樣的情況下，我們需要對法律中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行全面的完善，同時還要對合同進(jìn)行科學(xué)的檢定，交易雙方要在確定了真實(shí)的交易價格之后才能交易，這樣就能夠有效的控制中介公司賺差價的情況。此外，登記機(jī)關(guān)在實(shí)際的工作中要不斷提高業(yè)務(wù)水平，只有這樣，才能更好的規(guī)避二手房交易中的風(fēng)險。

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