牟偉+于磊

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施細(xì)則》）于今年元旦發(fā)布，新聞媒體對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢(xún)?cè)俣葻岢矗m然沒(méi)有當(dāng)年的不準(zhǔn)“以人查房”那么熱，但給人印象是只有權(quán)利人、利害關(guān)系人、司法行政機(jī)構(gòu)三類(lèi)人員可以查詢(xún)?！秾?shí)施細(xì)則》第九十七條規(guī)定，國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記資料依法查詢(xún)制度。權(quán)利人、利害關(guān)系人按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十七條規(guī)定依法查詢(xún)、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料的，應(yīng)當(dāng)?shù)骄唧w辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。權(quán)利人可以查詢(xún)、復(fù)制其不動(dòng)產(chǎn)登記資料。因不動(dòng)產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢(xún)、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動(dòng)產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況。人民法院、人民檢察院、國(guó)家安全機(jī)關(guān)、監(jiān)察機(jī)關(guān)等可以依法查詢(xún)、復(fù)制與調(diào)查和處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。其他有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)執(zhí)行公務(wù)依法查詢(xún)、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料的，依照本條規(guī)定辦理。

其中并無(wú)律師對(duì)檔案查詢(xún)的規(guī)定，對(duì)律師利用不動(dòng)產(chǎn)登記資料中的身份問(wèn)題，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)存有疑惑，是否需要提供立案證明才能讓律師直接使用被代理人的身份更是爭(zhēng)論不已。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第三十二條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員，查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位或者個(gè)人違反國(guó)家規(guī)定，泄露不動(dòng)產(chǎn)登記資料、登記信息，或者利用不動(dòng)產(chǎn)登記資料、登記信息進(jìn)行不正當(dāng)活動(dòng)，給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)有關(guān)責(zé)任人員依法給予處分；有關(guān)責(zé)任人員構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)外查詢(xún)時(shí)慎之又慎，甚至存有“寧可不作為不可亂作為的”想法。

從2015年下半年開(kāi)始，政法委、最高法等部門(mén)出臺(tái)了一系列針對(duì)律師權(quán)益和權(quán)利的有關(guān)規(guī)定，依法依規(guī)保障律師申請(qǐng)調(diào)取案件證據(jù)的權(quán)利。山東省高級(jí)人民法院等十三部門(mén)、北京高院等四部門(mén)更是明文下發(fā)通知，要求保障律師相關(guān)查詢(xún)的權(quán)利。山東通知第二十五條規(guī)定，律師同時(shí)憑下列證件可以向有關(guān)單位調(diào)查與承辦法律事務(wù)有關(guān)的情況：（一）律師執(zhí)業(yè)證書(shū)；（二）律師事務(wù)所證明。除上述證件外，有關(guān)單位不得附加其他條件，不得以其他借口拒絕律師依法查詢(xún)相關(guān)材料，但法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記資料并非不動(dòng)產(chǎn)登記簿

《物權(quán)法》第十六、十七條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。這是我國(guó)首次在法律層面提到不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并且明確不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)最高效力的憑證，取代了房產(chǎn)證的地位。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是登記機(jī)構(gòu)制作的，是記載不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀況、自然狀況和其他狀況的法定簿冊(cè)。

不動(dòng)產(chǎn)登記資料是權(quán)利人在申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)向登記機(jī)構(gòu)提交的反映其產(chǎn)權(quán)來(lái)源的原始憑證以及登記過(guò)程中形成的相關(guān)材料，可見(jiàn)，登記資料是登記過(guò)程中的原始材料，是判斷登記是否存在錯(cuò)誤的最基礎(chǔ)的證據(jù)材料。不動(dòng)產(chǎn)登記資料主要是指登記案卷。登記案卷內(nèi)除了當(dāng)事人向登記機(jī)構(gòu)提出的登記申請(qǐng)外，還有當(dāng)事人提供的各種登記文件資料，以及登記機(jī)構(gòu)在核準(zhǔn)該項(xiàng)登記時(shí)審核過(guò)程的記錄以及申請(qǐng)人的一些身份證明資料。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿集中體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀況，主旨體現(xiàn)物權(quán)公示。設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)登記簿的目的是物權(quán)公示，應(yīng)當(dāng)允許公開(kāi)查閱，提供驗(yàn)證信息后，任何人可以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況和權(quán)利狀況以及不動(dòng)產(chǎn)是否設(shè)定抵押和地役權(quán)等情況進(jìn)行查閱。不動(dòng)產(chǎn)登記資料中有一些涉及當(dāng)事人個(gè)人隱私的內(nèi)容，諸如婚姻、收養(yǎng)、遺囑、訴訟等，不宜向公眾公開(kāi)查閱。因此，建立不動(dòng)產(chǎn)登記簿后，交易人欲知悉不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀況，通過(guò)查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記簿即可，無(wú)須查詢(xún)登記資料。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿是不動(dòng)產(chǎn)登記資料內(nèi)容的集中體現(xiàn)，源于登記資料，但又不是簡(jiǎn)單的登記資料的復(fù)制匯總，而是經(jīng)過(guò)登記機(jī)構(gòu)審核制作后，旨在體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬和權(quán)利狀況，并且對(duì)個(gè)人隱私內(nèi)容進(jìn)行了選擇性屏蔽，不動(dòng)產(chǎn)登記資料則是全部的不動(dòng)產(chǎn)登記信息。兩者在查詢(xún)方面有明顯區(qū)別，登記資料的查詢(xún)要比不動(dòng)產(chǎn)登記簿嚴(yán)格很多。以前的《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》和現(xiàn)在的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》都要求，登記資料的查詢(xún)者必須是所有權(quán)人或利害關(guān)系人或辦法明確規(guī)定的相關(guān)部門(mén)。

二、法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記查詢(xún)的相關(guān)內(nèi)容

《檔案法》第二十條規(guī)定，中華人民共和國(guó)公民和組織持有合法證明，可以按照有關(guān)規(guī)定，利用檔案館未開(kāi)放的檔案以及有關(guān)機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)單位和其他組織保存的檔案?！堵蓭煼ā返谌鍡l規(guī)定，根據(jù)案情的需要律師自行調(diào)查取證的，憑律師執(zhí)業(yè)證書(shū)和律師事務(wù)所證明，可以向有關(guān)單位或者個(gè)人調(diào)查與承辦法律事務(wù)有關(guān)的情況?！段餀?quán)法》第十八條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢(xún)、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。

三、《實(shí)施細(xì)則》出臺(tái)前房屋登記資料的查詢(xún)情況

不動(dòng)產(chǎn)登記查詢(xún)中，涉及房屋查詢(xún)的約占律師查詢(xún)需求的八成以上，《實(shí)施細(xì)則》出臺(tái)前，房屋登記資料和登記簿查詢(xún)的相關(guān)規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記查詢(xún)有很深的影響意義。

《房產(chǎn)登記簿管理試行辦法》第十四條規(guī)定，個(gè)人和單位提供身份證明材料，可以查詢(xún)登記簿中房屋的基本狀況及查封、抵押等權(quán)利限制狀況；權(quán)利人提供身份證明材料、利害關(guān)系人提供身份證明材料和證明其屬于利害關(guān)系人的材料等，可以查詢(xún)、復(fù)制該不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的相關(guān)信息?！斗课輽?quán)屬登記信息查詢(xún)暫行辦法》第八條、第十條對(duì)哪些部門(mén)可以查詢(xún)?cè)假Y料進(jìn)行了范圍明確，同時(shí)規(guī)定可以委托他人查詢(xún)?cè)嫉怯洃{證，第十一條對(duì)非本人查詢(xún)進(jìn)行了范圍限制，仲裁、訴訟案件的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交仲裁機(jī)構(gòu)或者審判機(jī)關(guān)受理案件的證明，受理的案件須與當(dāng)事人所申請(qǐng)查詢(xún)的事項(xiàng)直接相關(guān)；委托查詢(xún)的，除按上述規(guī)定提交材料外，受托人還應(yīng)當(dāng)提交載明查詢(xún)事項(xiàng)的授權(quán)委托書(shū)和本人身份證明。

四、律師查詢(xún)時(shí)也應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)登記資料和登記簿

首先，要區(qū)別律師的代理身份，如果是所有權(quán)人的代理人，可以查詢(xún)所有權(quán)人的任何不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

其次，如果是代理非房屋所有權(quán)人，要區(qū)分是否是利害關(guān)系人。從法律到部門(mén)規(guī)章對(duì)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)查詢(xún)的規(guī)定很明晰，律師在查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)是不需要立案證明，但需要查詢(xún)?cè)疾粍?dòng)產(chǎn)檔案資料時(shí)，如律師只是普通民事代理人，是受委托人，并不是不動(dòng)產(chǎn)登記資料中的利害關(guān)系人，由于牽扯到申請(qǐng)人的一些隱私，必須提供立案證明，才能對(duì)登記原始資料進(jìn)行查閱復(fù)制。

山東高院等部門(mén)的聯(lián)合通知第十五條規(guī)定，受委托的律師可以按照法律規(guī)定收集與案件有關(guān)的證據(jù)材料。律師收集、調(diào)取證據(jù)確有困難，且擬調(diào)取的證據(jù)可能影響案件罪名和事實(shí)認(rèn)定的，可以書(shū)面申請(qǐng)人民檢察院、人民法院依法收集、調(diào)取，人民檢察院、人民法院認(rèn)為確有必要的，應(yīng)當(dāng)依法收集、調(diào)取。可見(jiàn)有些資料的整理收集必須是法院等司法或者其他行政部門(mén)才可以，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記資料中的部分資料，不能不受任何限制的對(duì)外提供，很多時(shí)候只能提供給有公信力的政府和司法部門(mén)。因此，對(duì)待律師的查詢(xún)要區(qū)別對(duì)待委托關(guān)系和是否是利害關(guān)系人。

陳品祿/責(zé)任編輯