肖良生

一、未來房地產(chǎn)稅的征管

馬克思認為，房地產(chǎn)是帶有地域的和政治的偏見的私有財產(chǎn)、資本，是還沒有完全擺脫同周圍世界的糾結(jié)而達到自身的資本，即還沒有完成的資本。土地會隨著周圍世界的改良而增值，所以土地的價值是動態(tài)的，是“還沒有完成的資本”或者可以理解為“動態(tài)發(fā)展的資本”。在歐美等許多資本主義國家，因為土地私有，所以，房產(chǎn)、土地可以合并征稅，也可以分開征稅。但我國土地是屬于國家所有的，所以，針對土地征稅存在政策的空白。很多反對者所提出的觀點，都是基于中國特色的土地70年、50年或40年的使用權(quán)問題。事實上，土地的產(chǎn)權(quán)問題是不構(gòu)成障礙的。房屋產(chǎn)權(quán)人享受居住權(quán)，也就是使用權(quán)，而使用權(quán)是可以征稅的。退一步來說，土地的終極所有權(quán)，仍然是屬于人民，人民享有土地所有權(quán)。1982年12月4日，全國人大五屆五次會議通過了新修訂的《中華人民共和國憲法》，首次對土地所有權(quán)制度進行了明確規(guī)定，并增加了“城市的土地屬于國家所有”（第十條第一款）這一條款，明確了土地的終級產(chǎn)權(quán)歸屬是人民，每個人都是土地的主人。所以，盡管就房地產(chǎn)稅沒有制定具體的單行法律條款，但從宏觀的法律邏輯上是不存在矛盾的。

盡管房地產(chǎn)稅不違背法理，但依托法律層次不高，支撐體系較弱，法律指向需要更具體更明確。為彌補這方面的缺憾，政府推進房地產(chǎn)稅立法工作的節(jié)奏在不斷加快。李克強總理曾表示，要抓好財稅體制改革這個重頭戲，推動消費稅、資源稅改革，做好房地產(chǎn)稅、環(huán)境保護稅立法相關(guān)工作。與此相配套的建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度也在穩(wěn)步推進，這對于保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平，方便企業(yè)、方便群眾，尤其是對進一步健全歸屬清晰、責(zé)權(quán)明確、保護嚴格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度具有深遠的意義。當(dāng)然，同時也為掃清房地產(chǎn)稅征收的技術(shù)障礙奠定基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)稅一旦通過立法，就有足夠的法律支持。但房地產(chǎn)稅和其他稅種不同之處在于，它要求非常透明清晰，使納稅人很清楚納稅多少、稅收的去向，這對房地產(chǎn)稅的征管提出了更高的要求。

我國的房地產(chǎn)稅要合乎國情順乎民意，要做到這一點，評估公平公正、稅率透明一致、征管公開嚴謹就非常重要。根據(jù)國際慣例，房地產(chǎn)稅是最公開透明的稅種，民間討論越充分，將來在征收房地產(chǎn)稅時遇到的阻力就越?。粋鞑デ涝截S富，人們接觸房地產(chǎn)稅的概率越大，爭議就會越少；稅收征管越公開，交稅渠道越多樣化，稅收使用去向眾所周知，那么抗稅的可能性就越小。

1.評估公平公正

盧梭認為，人們盡可以在力量和才智上不平等，但是由于約定并且根據(jù)權(quán)利，他們卻是人人平等的。每一個公民都享有這種平等，即在國家統(tǒng)一政策指令下，實行統(tǒng)一的不動產(chǎn)信息登記制度，每一個公民的房地產(chǎn)稅基必需經(jīng)過權(quán)威機構(gòu)進行公平公正的評估，評估結(jié)果才能使人們信服。房地產(chǎn)稅的稅基評估基礎(chǔ)工作在于信息的完備與及時更新，已經(jīng)開征房地產(chǎn)稅的國家在房地產(chǎn)或財產(chǎn)登記管理方面已經(jīng)形成了一套成熟的管理制度。例如新加坡稅務(wù)局評稅的電子信息庫主要包括通過各種渠道搜集的情報信息構(gòu)成的評稅情報庫、通過納稅申報采集的信息構(gòu)成的申報信息庫。澳大利亞評稅的外部信息主要是銀行、海關(guān)、移民局、證券市場信息以及外部商用數(shù)據(jù)庫，內(nèi)部信息是稅務(wù)當(dāng)局數(shù)據(jù)信息庫，包括納稅人申報資料、歷史評估資料、審計資料等；這些信息全部錄入計算機網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫，供評估人員調(diào)用。

此外，還要建立公開的房地產(chǎn)信息查詢制度。房地產(chǎn)信息登記后必須公開且接受居民查詢，由此既可以接受利益相關(guān)各方的監(jiān)督，也有利于保證各相關(guān)方的利益。美國各州政府將房地產(chǎn)評估的信息全部在網(wǎng)上公開，為納稅人提供利用評估信息與政府進行交涉的平臺；納稅人是政府財政收入的貢獻者，他們有權(quán)獲得一個公平、公正、合理的房地產(chǎn)價值評估結(jié)果；同時，政府也允許甚至是鼓勵納稅人向政府的評估價值挑戰(zhàn)。信息公開和交涉平臺的構(gòu)建使評估員及相關(guān)部門受到房地產(chǎn)所有者、政府以及社會的全面監(jiān)督。德國各地的評估委員會根據(jù)由房地產(chǎn)交易情況集中而形成的“銷售價格總匯”，每年制定地價圖，提出各區(qū)域的標準土地價格；標準土地價格主要涉及農(nóng)林區(qū)、農(nóng)村和市區(qū)、工業(yè)和貿(mào)易區(qū)、交通區(qū)和學(xué)校及醫(yī)院等公共區(qū)，并進行公示。

2.稅率透明一致

房地產(chǎn)稅涉及千家萬戶，稅率的確定要非常透明，同一區(qū)域同一屬性的房地產(chǎn)稅率一致，稅賦合乎情理性，這樣才能減少爭議，緩和矛盾。例如美國，房地產(chǎn)稅有七成被用于支付學(xué)區(qū)義務(wù)教育、改善治安和公共環(huán)境。因其“取之于民、用之于民”，贏得美國納稅人的普遍信任，抗稅現(xiàn)象很少。目前，美國大部分地區(qū)房地產(chǎn)稅的稅率維持在0.8%-3%之間，尤以1.5%左右的稅率水平居多，體現(xiàn)“寬稅基，低稅率”的原則。房地產(chǎn)稅稅率并非一成不變，通常是由地方政府根據(jù)每年的財政收支預(yù)算情況而定。在經(jīng)濟發(fā)展水平較高的地區(qū)，房地產(chǎn)稅稅率相應(yīng)定得較低，而經(jīng)濟發(fā)展水平較低的地區(qū)，房地產(chǎn)稅稅率定得較高。地方政府每年都會將相應(yīng)的財政收支預(yù)算和稅率標準公示于眾，充分體現(xiàn)公平透明的原則。

3.征管公開嚴謹

在眾多已經(jīng)征收房地產(chǎn)稅的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)稅無疑是最透明的稅種：稅基的評估、稅基爭議、稅收的收入、稅收的支出、稅收的使用和管理，都務(wù)必公開透明。稅收的使用渠道、方向、過程、審計要公開嚴謹。

例如在稅基評估方面，加拿大的大多數(shù)省和地區(qū)都選擇以不動產(chǎn)的市場價值作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。市場價值又成為公開市場價值，是多數(shù)估價需要評估的價值?！秶H評估準則》中對市場價值的定義是：市場價值是自愿買方和自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進行交易的價值的估計數(shù)額，當(dāng)事人各方應(yīng)當(dāng)謹慎行事，不受任何強迫壓制。南非的部分地區(qū)評估工作由地方政府理事會任命的評估師承擔(dān)，一些較大的城市，城市委員會通常會設(shè)置專門承擔(dān)市政評估的部門，有些地區(qū)理事會還任命私營的事務(wù)所負責(zé)。

在稅收的使用方面，房地產(chǎn)稅用于改善當(dāng)?shù)氐慕逃⒅伟?、環(huán)境、衛(wèi)生、公共設(shè)施。美國的房地產(chǎn)稅的稅率就是由地方政府根據(jù)各級預(yù)算每年的需要確定的，如果某個地方政府的一年開支為1億美元，這個地方的房產(chǎn)估價總額為100億美元，那么反推該地當(dāng)年的房地產(chǎn)稅稅率應(yīng)該是1%。而政府的經(jīng)費預(yù)算是要廣泛征集民意的，做到了公開嚴謹。

二、房地產(chǎn)稅基爭議處理趨勢

目前，大部分城市存量房交易采用評估價作為計稅的稅基，很大程度上防止了“陰陽合同”現(xiàn)象；在很多城市，因為房地產(chǎn)相關(guān)稅費在交易環(huán)節(jié)收取，所以，業(yè)主只有在房地產(chǎn)進行交易的時候，才會涉及到爭議處理環(huán)節(jié)，爭議處理隨著市場的波動呈正相關(guān)態(tài)勢；在房地產(chǎn)市場處于賣方市場的時候，業(yè)主比較強勢，在進行交易中，業(yè)主常把房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)各種稅費轉(zhuǎn)嫁給買方。

未來，房地產(chǎn)稅成為業(yè)主每年都要繳納的稅種，這種稅種如果不是用于租賃市場，而只是自住，那么房地產(chǎn)稅是不能轉(zhuǎn)嫁的，要由業(yè)主自己承擔(dān)。當(dāng)然，如果業(yè)主的房地產(chǎn)用于租賃，則其可能將房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給租戶。正因為如此，業(yè)主更加重視房地產(chǎn)稅基的公平性和準確性；因為在持有環(huán)節(jié)要繳納房地產(chǎn)稅，這樣，房地產(chǎn)稅的爭議處理將會呈現(xiàn)高頻化和常態(tài)化。

2015年10月1日起，重慶市開征個人住房房產(chǎn)稅，對象是獨棟商品住宅或建面單價超過13192元/平方米的住房，以及在此間無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房。對于稅率問題，獨棟商品住宅、“三無人員”第二套普通住房以及建面成交單價在均價的3倍以內(nèi)的高檔住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%。稅務(wù)部門解釋，納稅人在征稅前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米；“三無人員”第二套普通住房沒有免稅面積。重慶開征房地產(chǎn)稅，具有示范意義。不久的將來，將會有更多的城市步重慶后塵開征房地產(chǎn)稅。這樣，房地產(chǎn)稅基爭議處理將要面臨空前的壓力和挑戰(zhàn)，為此，需要系統(tǒng)化的爭議處理方案以應(yīng)對新形勢和新局面。爭議處理系統(tǒng)化主要包括建立制度體系和技術(shù)體系，制度體系應(yīng)該覆蓋爭議處理的每一個工作環(huán)節(jié)。

房地產(chǎn)稅基爭議處理應(yīng)當(dāng)堅持“互聯(lián)網(wǎng)+爭議處理”思維，既為當(dāng)前房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅基爭議處理服務(wù)，更應(yīng)著眼于未來房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅基爭議處理。未來房地產(chǎn)稅基爭議將呈現(xiàn)住宅類房地產(chǎn)稅基爭議增多、房地產(chǎn)稅基爭議常態(tài)化和房地產(chǎn)稅基爭議環(huán)節(jié)進入更深層次的特點。

1.住宅類房地產(chǎn)稅基爭議增多

未來在持有環(huán)節(jié)開征房地產(chǎn)稅，則住宅類房地產(chǎn)稅基爭議必然增多。以深圳為例，根據(jù)多年的實踐經(jīng)驗，在爭議處理中，最近四年，有84.7%的咨詢和解釋業(yè)務(wù)是住宅類房地產(chǎn)，商業(yè)類次之，辦公和工業(yè)咨詢與解釋概率最小。但是，目前進入復(fù)核環(huán)節(jié)的有91%是商業(yè)類房地產(chǎn)，只有7%是住宅類房地產(chǎn)，而辦公和工業(yè)類房地產(chǎn)占比約2%，這與目前大部分城市和地區(qū)房地產(chǎn)只在交易環(huán)節(jié)進行征收有密切關(guān)系。一旦在持有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅，住宅類的房地產(chǎn)稅基爭議處理將急劇上升。

2.房地產(chǎn)稅基爭議新常態(tài)

房地產(chǎn)稅征收的新常態(tài)，必然帶來房地產(chǎn)稅基爭議成為新常態(tài)。“常態(tài)”就是固有的狀態(tài)。新常態(tài)就是不同以往的、相對穩(wěn)定的狀態(tài)。這是一種趨勢性、不可逆的發(fā)展狀態(tài)。未來隨著房地產(chǎn)稅在全國的逐漸推開，房地產(chǎn)稅基爭議處理必然成為新常態(tài)。這與交易環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅“一錘子買賣”完全不同。納稅人更擅長于橫向?qū)Ρ?，而且，在評估精準度上會提出更高的要求，人們也更加習(xí)慣就房地產(chǎn)稅基提起爭議的新常態(tài)。

房地產(chǎn)稅涉及千家萬戶，與人們的生活休戚相關(guān)，納稅人在進行納稅時，必然錙銖必較。在稅率既定的情況下，決定房地產(chǎn)稅負情況的主要稅基。稅基越高，稅負越大。納稅人對房地產(chǎn)評估機構(gòu)、評估方法、評估結(jié)果都會用心關(guān)注。這樣一來，房地產(chǎn)稅基爭議將成為常態(tài)化，成為人們?nèi)粘Ｉ畹挠袡C組成部分。

3.房地產(chǎn)稅基爭議進入更深層次

在持有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅的背景下，隨著人們越來越清晰自己的稅負，對自已的物業(yè)很關(guān)注，這樣，對稅基更加較真，在爭議處理層面上，將進入更高層次，行政復(fù)議或訴訟案例將會出現(xiàn)。

行政復(fù)議和訴訟層次是房地產(chǎn)稅基爭議處理的高級層次，只有在咨詢與解釋、價格復(fù)核都無法解決的爭議才會進入到司法層面。房地產(chǎn)稅基爭議一旦進入司法層面，那么，法律的相對人就是地方稅務(wù)局和納稅人。而地方稅務(wù)局一般是將房地產(chǎn)評估工作委托給評估機構(gòu)，那么，評估機構(gòu)將成為最終的實際法律應(yīng)訴人。

總之，如果未來房地產(chǎn)稅在持有環(huán)節(jié)開征，則對于征管者而言，評估要公平公正、稅率要透明一致、征管要公開嚴謹；而對于爭議處理的管理部門而言，他們要面對房地產(chǎn)稅基爭議量加大、房地產(chǎn)稅基爭議常態(tài)化和房地產(chǎn)稅基爭議進入更深層次的挑戰(zhàn)。在稅制改革的大背景下，爭取稅賦的公平、公正日益成為每一個納稅人關(guān)心的話題，對于既不能轉(zhuǎn)移給他人，又需要每年繳納的房地產(chǎn)稅，納稅人會越來越重視稅基評估的準確性和科學(xué)性。

參考文獻：

1.馬克思.1844年經(jīng)濟學(xué)哲學(xué)手稿.人民出版社.2000

2.盧梭.社會契約論.商務(wù)印書館.2003

李求軍/責(zé)任編輯