張志正

摘 要：隨著我國經濟的快速發(fā)展，社會飛快進步，各個行業(yè)呈現良好的發(fā)展前景，房地產作為我國經濟發(fā)展中重要組成部分，具有十分重要的地位。房地產行業(yè)由于自身特性，在快速發(fā)展的同時對其他行業(yè)產生了不同程度的影響，如何能夠有效分析出房地產經濟發(fā)展同其他行業(yè)之間的影響關系，就其波動影響因素進行分析，保持房地產經濟穩(wěn)定發(fā)展有助于穩(wěn)定社會發(fā)展，國民經濟持續(xù)增長。由此，本文主要就房地產經濟波動影響因素進行分析，結合實際情況，尋求合理的應對策略，以求更好的保持房地產經濟穩(wěn)定增長.

關鍵詞：房地產；經濟波動；影響因素；對策

房地產作為國民經濟持續(xù)增長中不可或缺的組成部分，其發(fā)展水平好壞直接影響到我國其他行業(yè)的發(fā)展，保持房地產經濟穩(wěn)定增長對于社會長治久安有著十分深遠的影響。通過對房地產經濟波動影響因素的分析，政府和企業(yè)能夠進一步了解到房地產市場發(fā)展情況，從而有針對性的提出應對措施，維護房地產市場穩(wěn)定，在適當的情況下政府直接進行干預。如果房價上漲過快，無論是投資者還是住房者對于房價的波動是難以正確掌握的，只有正確把握房地產經濟波動規(guī)律，才能有針對性的處理好投資需求，引領市場穩(wěn)定發(fā)展。故此，抑制房價過快增長，防止大幅度波動，對于房地產健康持續(xù)發(fā)展具有十分深遠的影響。

一、我國房地產經濟波動影響因素

（一）土地因素

房地產經濟波動，其中最典型的影響因素就是土地因素，一般情況一級市場為地產市場，主要是由于國家土地部門供給，房地產商是需求方，所以雙方交易的是土地使用權；二級市場供給方是房地產開發(fā)商，而消費者是需求方，雙方交易的是房屋所有權和土地使用權。故此，房地產經濟波動主要受到土地開發(fā)面積、出讓收入以及房屋竣工面積等多項指標影響[1]。

（二）資金因素

房地產開發(fā)離不開大量資金的支持，國家制定的金融政策直接影響到房地產經濟市場穩(wěn)定與否，最直接的手段就是房地產開發(fā)商向商業(yè)銀行借貸來籌集地產開發(fā)資金，受到貸款規(guī)模、利率水平等因素影響。所以說，房地產開發(fā)除了受到地產規(guī)模、速度以及總面積，還會受到資金來源影響，這部分資金不可能完全依靠地產開放商自行籌集得來，其他資金更多是依靠金融市場投資得來，影響地產開發(fā)規(guī)模和成本。所以，不同的金融政策會對房地產經濟波動產生深遠的影響[2]。

（三）市場因素

市場因素同樣是影響房地產經濟波動的主要因素之一，在當前價格機制決定背景下，房地產開發(fā)需求會影響到房地產價格水平，房地產開發(fā)獲得經濟效益會在不同程度上進行收縮和擴張。從商品房的銷售情況能夠看出當前房地產市場情況，住房者的購房需求好壞，最主要的影響表現在對未來房地產價格預期走向。如果未來房地產預期價格走向持續(xù)下跌，甚至出現較大的下跌情況，相應的說明房地產市場消費需求減少，反之如果房地產價格持續(xù)上升，說明房地產市場消費需求持續(xù)增加，呈現良好的發(fā)展前景[3]。

（四）內因素

除此之外，除了上述影響房地產經濟的影響因素，還包括一些內因素，具體表現在以下幾個方面：1、房地產市場供需之間矛盾。房地產市場供需矛盾是當前影響房地產經濟波動的內在因素之一，在激烈的房地產市場競爭中，供需關系變化十分頻繁，房地產開發(fā)加快，相應的需要消費者消費需求跟進，以此來支撐房地產市場的發(fā)展，否則很容易造成房地產經濟下跌，受到我國勞動力、技術以及資金管理等幾方面條件影響，房地產時常出現收縮或者進一步擴張的態(tài)勢。所以說，我國房地產供給需要根據市場消費需求，有意識的開發(fā)，當前房地產市場供求關系平衡只是一種暫時的現象，在市場發(fā)展中會經常性的出現不平衡現象，需要進一步優(yōu)化調整房地產市場開發(fā)策略，促進房地產經濟持續(xù)增長。2、房地產價格不斷波動。房地產價格波動是一種常態(tài)，同時也是影響房地產經濟波動的關鍵內在因素，在房地產開發(fā)投資方面如果存在盲目性，很容易導致房地產價格沒有規(guī)律的上漲，這種上漲會導致投資回報率不斷攀升，刺激大量房地產開發(fā)商加入其中，盲目擴大房地產市場，在一定程度上促進房地產交易量增加。但是這種只是一種表面現象，房地產市場這種供求關系十分不健康，處在一種畸形態(tài)勢，尤其是在房地產經濟增長中，會出現很多虛假經濟，也就是泡沫成分。盡管短期內能夠獲得可觀的經濟收益，但主要是以透支未來房地產經濟效益獲得的，為房地產經濟穩(wěn)定增長埋下了風險隱患。3、房地產投資。房地產投資同樣是影響房地產經濟波動的內在因素之一，房地產投資數額增加，將導致房地產規(guī)模持續(xù)擴大，推動房地產市場快速繁榮；反之，如果房地產投資額度降低，房地產市場將呈現蕭條景象，難以滿足消費者購房需求。從中不難看出，房地產經濟周期和投資周期兩者之間存在密切的聯(lián)系，房地產投資活動較為活躍。此外，房地產開發(fā)商如果不斷提高預期收益，那么房地產開放商開發(fā)規(guī)模將持續(xù)擴大，反之開放商則會非常謹慎投資。

二、保持我國房地產經濟穩(wěn)定的對策

（一）完善房地產投資政策

房地產政策出臺對于房地產經濟波動產生的影響十分深遠，需要房地產實際發(fā)展情況有針對性的制定房地產政策，需要主要房地產投資主體結構是否出現變化，主要是由于國有企業(yè)產權不清，職責不清的現象十分突出，在遇到市場風險的時候難以有效制定風險防范機制予以規(guī)避解決。應高度關注房地產投資規(guī)模變化情況，主要是因為房地產投資規(guī)模直接彰顯著房地產市場消費需求，是否能夠同宏觀經濟規(guī)模相契合，只有獲得宏觀經濟的支持才能保持房地產經濟的穩(wěn)定，盡可能的防止房地產投資規(guī)模出現過大或者過小的現象。房地產開發(fā)投資首先應做好市場調查，明晰房地產開發(fā)的市場定位，將房地產投資牢牢把握在市場實際需求上，同市場需求變化不斷調整，滿足市場需求，推動經濟發(fā)展。政府應注重房地產戰(zhàn)略布局的調整，明晰社會住房消費需要，著重建設安居工程為主要的住宅[4]。

（二）規(guī)范土地市場

房地產市場經濟波動同土地市場發(fā)展存在密切的聯(lián)系，規(guī)范土地市場是十分有必要的，注重政府土地批租管理，具體表下在以下幾個方面。其一，總量控制，已經注重房地產土地開發(fā)的審批工作，在整合土地管理權基礎上，制定合理的土地出讓計劃，進一步規(guī)范政府土地劃撥。其二，操作規(guī)范，主要是指土地在拍賣的時候，已經采用市場化的招投標方式，減少一些非市場化土地出讓方式的出現。其三，轉變以往政府壟斷城市土地出讓局面，逐漸強化政府土地供給能力，大力推行土地轉讓市場，從而有效參與到城市建設和房地產開發(fā)中，實現對城市土地的優(yōu)化配置。其四，確立市場化土地供應機制，將以往由政府出讓土地使用權轉變?yōu)槭袌龌型稑朔绞健?/p>

（三）完善房地產市場開發(fā)金融制度

結合實際情況，進一步完善我國房地產市場開發(fā)金融制度，對于維護房地產經濟穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的作用。當前我國房地產開發(fā)主要是采用商業(yè)銀行借貸的方式籌集資金，還有其他的資本市場直接融資以及房地產信托等等。完善我國房地產消費多元化體系，以往我國住房消費主要采用商業(yè)按揭貸款、住房合作基金以及住房儲蓄等，進一步開放二級市場，促使住房金融二級市場逐漸成為住房抵押貸款證券化，這種手段是國外發(fā)達國家較為常見的一種金融手段，在實際應用中具有十分突出的作用，能夠有效解決資金流動性差的問題，更加合理有效的規(guī)避其中存在的市場風險隱患，保證資金安全。

三、結論

綜上所述，房地產經濟波動對于其他行業(yè)發(fā)展具有十分深遠的影響，為了能夠確保房地產經濟穩(wěn)定發(fā)展，深化對房地產經濟波動影響因素的分析，有助于更加全面的了解到房地產市場發(fā)展規(guī)律，結合實際情況，選擇合理的解決策略，規(guī)避市場風險的發(fā)生，抑制房價過快上漲和下跌，促使我國房地產能夠健康持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]鄭淑琴.房地產經濟波動的影響因素分析及對策研究[J].學術論壇，2014，37（10）：74-78.

[2]滕曉莉.關于我國房地產經濟波動的因素分析及對策[J].城市建設理論研究（電子版），2013（16）.

[3]胡春秀.關于我國房地產經濟波動的因素分析及對策[J].城市建設理論研究（電子版），2012（21）.

[4]張金艷.房地產經濟波動的影響因素分析及對策[J].中外企業(yè)家，2016（3）：25.