于偉

DOI：10.16661/j.cnki.1672-3791.2015.36.035

摘 要：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各種類型工程項(xiàng)目如雨后春筍般的逐漸增加。而這些工程項(xiàng)目活動(dòng)開展中，涉及極多不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量?jī)?nèi)容，要求將相關(guān)的測(cè)量技術(shù)引入其中，確保不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量順利開展，避免對(duì)相關(guān)利益群體造成損害。該文主要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的相關(guān)概述、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中的常見問題以及不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量領(lǐng)域中測(cè)量技術(shù)的具體應(yīng)用進(jìn)行探析。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量 測(cè)量技術(shù) 應(yīng)用

中圖分類號(hào)：TB22 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2015）12（c）-0035-02

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量作為現(xiàn)行土地管理活動(dòng)與房地產(chǎn)測(cè)量的重要內(nèi)容，其能夠?qū)y(cè)量的結(jié)果提供給現(xiàn)代土地管理以及房地產(chǎn)開發(fā)利用活動(dòng)中。然而較多不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作中，存在的弊病仍較為明顯，極大程度上影響測(cè)量的準(zhǔn)確性，無(wú)法將測(cè)量結(jié)果具體運(yùn)用到地籍測(cè)繪、房產(chǎn)測(cè)量中。通過實(shí)踐研究發(fā)現(xiàn)，將較多現(xiàn)代測(cè)量技術(shù)如GPS技術(shù)以及數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)等融入其中，可取得明顯的效果。因此，該文對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量領(lǐng)域中測(cè)量技術(shù)的應(yīng)用研究，具有十分重要的意義。

1 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的相關(guān)概述

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量，其主要將現(xiàn)代地籍測(cè)量、房產(chǎn)測(cè)量等融入其中，是用于土地管理以及房地產(chǎn)管理的重要依據(jù)。以其中地籍測(cè)量為主，實(shí)際開展測(cè)量工作中主要涉及到地籍變更測(cè)量、地籍圖測(cè)繪、地籍控制測(cè)量等，這一測(cè)量在特點(diǎn)上主要表現(xiàn)為：（1）具有政府行為性質(zhì)的測(cè)繪工作；（2）將可靠、精確的測(cè)量信息提供給土地管理；（3）以地籍調(diào)查為基礎(chǔ)開展測(cè)量活動(dòng)；（4）地籍測(cè)量技術(shù)較多。在實(shí)際測(cè)量中還需對(duì)地籍圖、界址點(diǎn)以及宗地等進(jìn)行考慮。另外，在房產(chǎn)測(cè)量方面，其強(qiáng)調(diào)測(cè)量調(diào)查房屋及其相關(guān)構(gòu)筑物，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行繪圖，最終明確房地產(chǎn)利用情況、數(shù)量、權(quán)屬以及位置等信息。這些信息將成為房地產(chǎn)開發(fā)利用、產(chǎn)籍管理、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明確的重要依據(jù)，且是當(dāng)前城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃的重要參考。具體開展測(cè)繪工作中，涉及的內(nèi)容集中表現(xiàn)在房屋及其附屬設(shè)施、行政境界、等級(jí)控制點(diǎn)、地形要素以及其他房屋圍護(hù)物等。只有保證這些測(cè)量信息較為準(zhǔn)確，才可使這些信息被用于較多領(lǐng)域中，如土地管理或規(guī)劃設(shè)計(jì)等[1]。

2 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中的常見問題分析

盡管近年來(lái)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作逐漸被政府與社會(huì)各界重視起來(lái)，但具體開展不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量活動(dòng)中，仍有較多弊病存在，這些問題成為影響不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量有效性的關(guān)鍵性因素。從當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作開展現(xiàn)狀看，其中存在的問題集中表現(xiàn)在：

2.1 凈高、層高等劃分過于模糊

事實(shí)上，較多不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)中，都對(duì)層高的概念進(jìn)行具體界定，其主要指地面與樓面間的垂直距離、樓面與屋頂間距離以及上下兩層樓面距離等，這些層高距離在實(shí)際測(cè)量中本身有一定誤差存在，但一般規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中并未對(duì)誤差范圍進(jìn)行具體界定。而關(guān)于凈高，其主要表示為上層樓板下表面、地面二者的間距。通常不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作開展中，往往對(duì)這兩個(gè)概念進(jìn)行混淆，甚至可能完全以凈高為標(biāo)準(zhǔn)完成所有的測(cè)量計(jì)算活動(dòng)。需注意的是，在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中，若有層高存在，要求以層高為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，而在層高不存在的情況下則需按照凈高進(jìn)行測(cè)量。

2.2 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中有邊長(zhǎng)度丈量誤差存在

通常不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量情況下，可能面臨較多誤差問題，如因房屋建造不合理而使左側(cè)墻體與右側(cè)墻體、前墻與后墻等有不相等問題，這樣在實(shí)際測(cè)量中將難以保證測(cè)量結(jié)果較為精確。對(duì)于這種現(xiàn)狀，要求從數(shù)據(jù)測(cè)量方面著手，對(duì)獲取的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，并結(jié)合測(cè)量結(jié)果完成繪圖以及面積推算工作。

2.3 面積分?jǐn)倖栴}在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中較為突出

以住宅樓為例，若分?jǐn)傔^程中需進(jìn)行總面積的計(jì)算，要求以房屋總面積、建筑總面積等為依據(jù)進(jìn)行推測(cè)，在此基礎(chǔ)上完成總面積推測(cè)。若計(jì)算的分?jǐn)傁禂?shù)較為合理，需以其為依據(jù)對(duì)各戶分?jǐn)偯娣e進(jìn)行具體計(jì)算。需注意的是較多建筑涉及多種功能，這樣在分?jǐn)偡矫孢€需考慮到二級(jí)或多級(jí)分?jǐn)偟葐栴}，要求根據(jù)具體的受益情況完成分?jǐn)?。由此可見，現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中，面積分?jǐn)倖栴}較為明顯，若未做好分?jǐn)偯娣e的有效測(cè)算，將難以保證整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量結(jié)果的精確性[2]。

3 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量領(lǐng)域中測(cè)量技術(shù)的具體運(yùn)用

3.1 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量領(lǐng)域中數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)的應(yīng)用

針對(duì)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中存在的問題，實(shí)際操作中可考慮將較多現(xiàn)代化技術(shù)引入其中。以數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)為例，其是當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)量領(lǐng)域中的重要技術(shù)之一，且對(duì)于地籍測(cè)量也可起到明顯的作用。從其優(yōu)勢(shì)上看，除表現(xiàn)為具有較高的成圖質(zhì)量外，在測(cè)量時(shí)在不耗費(fèi)過多人力資源的情況下，便能快速完成信息資料的收集。在此基礎(chǔ)上利用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)收集到的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行處理，并根據(jù)處理結(jié)果完成圖像編輯工作。最終繪制后的數(shù)字化測(cè)圖，便可用于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量分析。需注意的是在具體繪制房產(chǎn)圖中，要求將數(shù)控繪圖儀引入其中，可保證不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)[3]。

3.2 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量領(lǐng)域中坐標(biāo)解析法的應(yīng)用

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作中，由于涉及到較多內(nèi)容如房屋整體面積、用地類型等，并有其他如實(shí)際使用面積、公攤面積、房屋產(chǎn)權(quán)等問題存在，所以測(cè)量過程極為復(fù)雜。以其中用地面積測(cè)量為例，要求將測(cè)算重點(diǎn)集中在封閉地塊面積上，但實(shí)際測(cè)算時(shí)仍會(huì)有糾紛問題存在，如關(guān)于商品房界址選擇、房產(chǎn)面積等。這就要求在實(shí)際測(cè)量過程中引入相應(yīng)的估算方法，盡可能保證面積測(cè)量結(jié)果較為準(zhǔn)確。通過實(shí)踐研究發(fā)現(xiàn)，將坐標(biāo)解析法引入方差測(cè)量中，可取得良好的測(cè)量效果，但需注意整個(gè)方法應(yīng)用下涉及的操作流程應(yīng)保證規(guī)范。另外，對(duì)于當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中邊長(zhǎng)丈量問題，也要求應(yīng)用坐標(biāo)解析法，其主要將界址點(diǎn)坐標(biāo)作為依據(jù)，完成邊長(zhǎng)丈量的計(jì)算。而針對(duì)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中面積誤差限差的缺失，也可利用估算的形式使其中存在的誤差得以控制，進(jìn)而滿足測(cè)量精度提高的要求。

3.3 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量領(lǐng)域中GPS技術(shù)的應(yīng)用

GPS技術(shù)本身作為現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)的重要標(biāo)志之一，將其引入不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量領(lǐng)域中，將發(fā)揮不可替代的作用。當(dāng)前較多不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中都會(huì)充分利用GPS技術(shù)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)在計(jì)算定義圖形過程中可直接利用其中的CASS，在此基礎(chǔ)上對(duì)各層平面圖自動(dòng)繪制，可使以往不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中層高計(jì)算問題得以解決。同時(shí)，GPS技術(shù)應(yīng)用下對(duì)于GIS信息源的選擇，往往以數(shù)字化測(cè)圖為主，其對(duì)于數(shù)據(jù)的實(shí)施更新以及CASS應(yīng)用范圍的擴(kuò)大都能起到推動(dòng)作用。另外，實(shí)際開展不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作中，往往也需充分利用RTK技術(shù)，該技術(shù)在優(yōu)勢(shì)上主要表現(xiàn)為測(cè)量數(shù)據(jù)安全可靠、精度較高，不會(huì)出現(xiàn)過多誤差問題。應(yīng)注意無(wú)論哪種技術(shù)的應(yīng)用，都要求測(cè)量人員對(duì)技術(shù)的原理與相關(guān)軟件熟練掌握，否則將會(huì)影響技術(shù)與相關(guān)軟件的應(yīng)用效果[4]。

4 結(jié)語(yǔ)

測(cè)量技術(shù)的應(yīng)用是提升現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量水平的重要途徑。具體進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中，應(yīng)正確認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的基本內(nèi)涵，立足于現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中存在的問題，將現(xiàn)代測(cè)量技術(shù)如GPS技術(shù)、坐標(biāo)解析法以及數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)等引入其中，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量結(jié)果的保證可發(fā)揮重要作用。

參考文獻(xiàn)

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