楊銀娥 張建斌

我國“營改增”試點于2016年5月1日起全面推開，房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估方法中涉及的稅收和費用發(fā)生了巨大的變化，其變化對在建工程抵押價值評估的影響不容忽視。通過闡釋房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估的成本法和假設(shè)開發(fā)法中稅收及費用的最新變動，采用規(guī)范分析和實證分析相結(jié)合的方法，分析營改增后稅費的變化對在建工程抵押價值評估的影響，以期為我國房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估提供一定的參考。

一、房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”

“營改增”試點全面推開，基本內(nèi)容是實行“雙擴”，一是擴大行業(yè)試點范圍，營改增試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)；二是將不動產(chǎn)納入抵扣范圍。稅務(wù)總局出臺的7個細則文件，5個專門針對房地產(chǎn)和相關(guān)的建筑業(yè)，包括《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》，這充分顯示了房地產(chǎn)的重要性，及政府對房地產(chǎn)行業(yè)的重視程度。那么，“營改增”對房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估產(chǎn)生的影響也不容忽視。

二、房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估的主要方法

房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估與一般房地產(chǎn)價值的評估不同，只能評估其至評估基準日所完成的實際工作量所具有的實際價值，評估方法包括成本法、假設(shè)開發(fā)法和形象進度法，其中以成本法和假設(shè)開發(fā)法為主。

成本法是通過求取開發(fā)可替代委估房地產(chǎn)所需的成本總額來估算房地產(chǎn)價值的方法，即在評估基準日重新形成該在建工程已完成的工程量所需發(fā)生的全部費用，一般包括已完成的直接費用（含前期費用）、間接費用和開發(fā)商利潤以及一些通常附帶費用等來確定重置價格。

假設(shè)開發(fā)法是在假設(shè)在建工程抵押價值評估基準日竣工后，房地產(chǎn)正常交易情況下的價格基礎(chǔ)上，扣除續(xù)建工程建造費用和與續(xù)建建筑建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費用、利息、利潤、稅費、銷售費用等后，以價格余額來確定被估在建工程價值的方法。

這兩種方法都涉及稅費的核算，營改增試點的全面推行，使稅費的核算發(fā)生了巨大的變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅采用一般計稅方法的按11%的適用稅率計算，進項稅額抵扣率為17%，采用簡易計稅方法的按5%的征收率。城市建設(shè)稅市區(qū)適用稅率7%，縣、鎮(zhèn)的適用稅率5%，不在市、縣、鎮(zhèn)的適用稅率1%。應(yīng)納城建稅稅額=增值稅×適用稅率，教育費附加稅率為3%，計算公式為：教育費附加=增值稅×3%。由此可見，增值稅是稅費核算的關(guān)鍵，直接影響了在建工程抵押價值評估值的評定。

三、“營改增”對在建工程抵押價值評估的影響

（一）成本法中的稅收及費用

我國增值稅采用的計量方法為銷項稅額扣除進項稅額，營改增背景下，成本法所包含的內(nèi)容在增值稅發(fā)票制度健全的情況下，可以做進項抵扣。房地產(chǎn)在建工程可抵扣的進項稅額主要包括土地價款、材料費用、機械費用、人工費用，其中材料費用、機械費用與人工費用包含在已完成部分的開發(fā)成本中。

成本法對在建工程抵押價值進行評估，適用公式為：

其中：P為在建房地產(chǎn)價值；L為土地價值；B為已完成部分的開發(fā)成本；i為管理費用；r為投資利息；R為開發(fā)利潤；T為銷售稅費。

營改增給予房地產(chǎn)業(yè)最大的紅利在于可扣除土地價款中包含的稅款部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目繳納增值稅時，可扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款。對于材料費用，大宗原材料一般能夠取得增值稅專用發(fā)票，可以進行進項稅額的抵扣。對于機械費用，2009年起購入的機械設(shè)備改為消費型增值稅后可以全額抵扣。對于人工費用，企業(yè)可以選擇已實施“營改增”的勞務(wù)公司進行勞務(wù)發(fā)包，這樣施工企業(yè)代勞務(wù)公司支付勞務(wù)工資時，可要求勞務(wù)公司開具勞務(wù)費專用發(fā)票，人工費用將作為進項稅額抵扣。這一系列的抵扣大大降低已完成部分的開發(fā)成本。

管理費用和財務(wù)費用，無法進行抵扣。銷售費用包括廣告宣傳費、銷售資料制作費、樣板房或樣板間建設(shè)費、售樓處建設(shè)費、銷售人員費用或銷售代理費等，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中取得了增值稅專用發(fā)票，可以進行抵扣。

因此，理論上，營改增后，在使用成本法評估房地產(chǎn)在建工程抵押價值時，評估值會比營改增前有所下降。

（二）假設(shè)開發(fā)法中的續(xù)建部分的稅收及費用

假設(shè)開發(fā)法中的續(xù)建部分稅費包括在建工程項目建成后的全部稅收，如果已經(jīng)進入銷售階段，還包括全部或部分銷售費用。銷售稅金及附加包括房屋出售時買方要繳納的營業(yè)稅、城市建設(shè)稅和教育費附加。“營改增”試點全面推行后，稅費變?yōu)樵鲋刀惣案郊樱丛鲋刀?、城市建設(shè)稅和教育費附加。

假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)在建工程抵押價值有兩種情況，一種是傳統(tǒng)計算方式，另一種是現(xiàn)金流折現(xiàn)方式。由于現(xiàn)金流折現(xiàn)方式是在傳統(tǒng)方式的基礎(chǔ)上考慮了資金的時間價值，進行了貼現(xiàn)，本文以傳統(tǒng)計算方式為準進行討論。

若采用傳統(tǒng)計算方式，評估計算公式為：

其中：P為在建房地產(chǎn)價值；P’為項目開發(fā)完成后的價值；B’為續(xù)建的開發(fā)成本；i’為續(xù)建管理費用；r’為續(xù)建利息；R’為續(xù)建利潤；T’為續(xù)建部分銷售稅費；t為投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費。

從上述公式中可以看出，假設(shè)開發(fā)法中涉及的續(xù)建部分稅收及費用都屬于扣減項目，即從項目完成后的價值中扣除續(xù)建部分的稅收及費用，續(xù)建部分的成本及費用的變化與成本法中的結(jié)果類似。

目前，我國正處于營改增過渡時期，房地產(chǎn)在建工程有老項目與新項目之分，房地產(chǎn)老項目一般為合同注明開工日期在2016年4月30日之前，一般納稅人為建筑工程老項目、以清包工方式或者為甲供工程提供的建筑服務(wù)，均可以選擇適用簡易計稅方法計稅。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第八條：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。這一政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往會選擇對自身有利的計稅辦法選擇合同簽訂日期，從而有效降低稅負。那么，假設(shè)開發(fā)法所得到的評估值會有所上升。

《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》第三條：納稅人2016年5月1日后購進貨物和設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進項稅額依照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣。上述進項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。第五條：購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進項稅額的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉(zhuǎn)用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。第九條：按照規(guī)定不得抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額?？傻挚圻M項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產(chǎn)凈值率

政策表明，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用改變項目性質(zhì)，或者對在建老項目、存量房進行改造和運營，只要滿足“50%”的條件，就可以享受抵扣政策。2016年5月1日后，不動產(chǎn)在建工程的進項稅額分兩年進行抵扣。那么，采用甲供工程模式自行采購設(shè)備、原材料，可以抵扣17%的進項稅額，相比于原營業(yè)稅下，將設(shè)備、原材料計入建筑服務(wù)銷售額來實現(xiàn)成本計算，可以獲得更多的進項稅額抵扣，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減輕了稅負。從這一角度看，在建工程抵押價值評估值因評估基準日的不同而不同。

從銷售情況方面，有些委估房地產(chǎn)已領(lǐng)有商品房預(yù)售許可證，并已預(yù)售部分樓盤。評估過程中必須將已售部分的在建實物工程價值和相應(yīng)的土地使用權(quán)價值從整個在建房地產(chǎn)項目的評估值中扣除。根據(jù)營改增試點政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，在房地產(chǎn)項目完成權(quán)屬變更后，計算應(yīng)納稅額并抵減已預(yù)繳稅款。由于原營業(yè)稅下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款即確認納稅義務(wù)并按5%預(yù)繳率繳納營業(yè)稅，營改增試點后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)階段需繳納稅款減少約40%，將節(jié)省大量的資金成本。

因此，營改增之后，在建工程的稅收及費用有所下降，這會使得假設(shè)開發(fā)法計算得出的評估值有所增加。

四、實例分析

某在建工程開工于2015年3月1日，規(guī)劃總建筑面積10000M2，用途為寫字樓。以2016年6月1日為評估基準日對該在建工程抵押價值進行評估。已知，土地面積20000M2，于2014年3月1日取得，該項目的正常建設(shè)期為2年，建設(shè)費用（包括前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、已投入的開發(fā)期間稅費及其他費用等）為每平方米建筑面積2300元，取得增值稅專用發(fā)票金額為每平方米建筑建設(shè)費用的17%。管理費用（包括開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等），為土地成本與已完成的建設(shè)成本之和的2.5%。銷售費用為土地取得成本、已投入的建設(shè)成本、管理費用之和的2.5%。

至2016年3月1日實際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入70%的建設(shè)費用，估計至建成尚需1年時間，還需投入30%的費用，完成后售價為25000元/M2。在2016年6月1日，土地價格為5000元/M2，貸款利率為4.75%，開發(fā)利潤率為20%。

估算該在建工程在2016年6月1日的抵押價值。

運用成本法估算該在建工程的抵押價值：

（1）營改增前，土地取得成本=土地使用權(quán)購買價格+買方應(yīng)繳納的稅費，稅費包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照土地使用權(quán)購買價格的3.05%來計取。

營改增前：

土地取得成本=土地使用權(quán)購買價格+買方應(yīng)繳納的稅費

=5000×20000+5000×20000×3.05%=10305萬元

營改增后：

土地取得成本=土地使用權(quán)購買價格=5000×20000=10000萬元

（2）已投入的建設(shè)成本=已投入的建筑安裝工程費+已投入的前期工程費+已投入的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+已投入的開發(fā)期間稅費及其他費用。

營改增前，已投入的建設(shè)成本=2300×10000=2300萬元

營改增試點全面推行后，已投入的開發(fā)期間稅費抵扣項目增多：

已投入的建設(shè)成本=2300×10000-2300×17%×10000=1909萬元

（3）營改增前：

管理費用=（土地取得成本+已投入的建設(shè)成本）×2.5%=（10305+2300）×2.5%=315.1250萬元

營改增后：

管理費用=（土地取得成本+已投入的建設(shè)成本）×2.5%=（10000+1909）×2.5%=297.725萬元

（4）營改增前：

銷售費用=（土地取得成本+已投入的建設(shè)成本+管理費用）×2.5%=（10305+2300+315.1250）×2.5%=323.0031萬元

營改增后：

銷售費用=（土地取得成本+已投入的建設(shè)成本+管理費用）×2.5%=（10000+1909+297.725）×2.5%=305.1681萬元

（5）投資利息，應(yīng)計息項目包括土地取得成本、已投入的建設(shè)成本、管理費用、銷售費用。

營改增前：

投資利息=（土地取得成本+已投入的建設(shè)成本+管理費用+銷售費用）×4.75%=（10305+2300+315.1250+323.0031）×4.75%=629.0486萬元

營改增后：

投資利息=（土地取得成本+已投入的建設(shè)成本+管理費用+銷售費用）×4.75%=（10000+1909+297.725+305.1681）×4.75%=594.3149萬元

（6）開發(fā)利潤以土地取得成本、已投入的建設(shè)成本、管理費用和銷售費用四項之和為基數(shù)。

營改增前：

開發(fā)利潤=（土地取得成本+已投入的建設(shè)成本+管理費用+銷售費用）×20%=（10305+2300+315.1250+323.0031）×20%=2648.6256萬元

營改增后：

開發(fā)利潤=（土地取得成本+已投入的建設(shè)成本+管理費用+銷售費用）×20%=（10000+1909+297.725+305.1681）×20%=2502.3786萬元

（7）P=L+B+i+r+R+T

營改增前：

P=10305+2300+315.1250+629.0486+2648.6256+323.0031=16520.8023萬元

單價=165208023÷10000=16520.8023元/M2

營改增后：

P =10000+1909+297.725+594.3146+2502.3786+3 05.1681=15608.5867萬元

單價=156085867÷10000=15608.5867元/M2

營改增后該在建工程評估值的變化為：

（15608.5867-16520.8023）÷16520.8023=-5.52%

營改增后，該在建工程抵押價值為每平方米15608.5867元，比營改增前得到的評估值要低5.52%。因此，營改增試點全面推行后，成本法測算的房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估值有所下降。

若使用假設(shè)開發(fā)法來進行評估，營改增試點推行后，續(xù)建部分的稅收及費用有所下降，計算原理與成本法中稅費的測算類似。而續(xù)建部分的稅和費屬于扣減項目，因此，假設(shè)開發(fā)法所得到的評估值會有所上升。

五、房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估中增值稅進項抵扣面臨的挑戰(zhàn)

營改增背景下，成本法與假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用的時候，不僅要考慮人工、機械、材料的價格，更要了解增值稅專用發(fā)票的領(lǐng)購、管理、增值稅抵扣等業(yè)務(wù)。進項稅額的計量是在建工程抵押價值評估與營改增共同面臨的最大挑戰(zhàn)，主要表現(xiàn)在以下方面：

（1）不同的材料、機械與管理費用構(gòu)成要素具有不同的稅率。

（2）材料屬于銷售貨物，服務(wù)屬于應(yīng)稅服務(wù)，面臨著不同的進項稅率，施工企業(yè)可以調(diào)整經(jīng)營策略來選擇。

（3）評估基準日的選擇需要與增值稅納稅申報期限相吻合，以便于準確測算稅費成本。

因此，營改增背景下，稅、費的變動，對使用成本法和假設(shè)開發(fā)法評估的房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估也提出了較大的挑戰(zhàn)。

綜上，隨著“營改增”試點的全面推行，房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估中所計算的稅和費有巨大變化，在假定其他條件不變的情況下，成本法得到的評估值有所下降，假設(shè)開發(fā)法得到的評估值會有所上升。在房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估實務(wù)操作過程中，我們必須充分考慮到稅費的變化及其對評估值的影響，得到的評估值才更具參考價值。

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