顏全接廈門禹洲海景城房地產(chǎn)有限公司（361022）

?

房地產(chǎn)住宅項目精裝修管理及相關(guān)問題闡述

顏全接
廈門禹洲海景城房地產(chǎn)有限公司（361022）

摘要：住宅的精裝修是一個較為復(fù)雜的工程，所以對它的要求也就極為苛刻，除了要從美學(xué)的角度來考慮外，對其質(zhì)量的考量亦是一個重點。這里便是對其質(zhì)量進(jìn)行分析，分析了精裝修施工過程質(zhì)量控制所涉及的方面，但這里所提均是較為常見的方面。另一方面對精裝修與其他工種的配合進(jìn)行了分析，精裝修人員要與其他工種的人員進(jìn)行交流溝通，使得其合作優(yōu)化，既實現(xiàn)裝修與其他方面的完美契合，又能夠確保其經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：精裝修房；毛坯房；責(zé)任；質(zhì)量監(jiān)督

0　前言

隨著人們對住宅需求的不斷提升，國家通過各種法規(guī)細(xì)則的頒布所大力倡導(dǎo)的精裝修商品房，越來越受到消費者青睞。業(yè)主購入精裝修商品房，僅需置入家具、家電等即可正常生活，省卻了自行裝修的麻煩，可以避免因裝修造成的結(jié)構(gòu)破壞、資源浪費和擾民等現(xiàn)象。但精裝修商品房的設(shè)計、法律保障等問題，又制約著其進(jìn)一步發(fā)展。

1　精裝修住宅定義及優(yōu)點

1.1精裝修住宅定義

精裝修住宅主要是指商品住宅為新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合式住宅，能夠一次性的完成全部的裝修工作。但是需要注意的是，一次性裝修主要是指集合住宅形式，而不是別墅等具有個性化的住宅形式。在向業(yè)主交鑰匙時，對住宅內(nèi)的墻面、地板、衛(wèi)生間和廚房等進(jìn)行了一次性的裝修工作，裝修的材料會依據(jù)樓盤還有地理位置等因素來決定。

1.2精裝修住宅優(yōu)點

1）節(jié)約資源

精裝修住宅是當(dāng)前一種熱門的裝修形式，是運用土建和裝修為一體的裝修形式。住宅內(nèi)整體的布局都是成套的，保障了住宅設(shè)計風(fēng)格的連貫性，并且能夠滿足業(yè)務(wù)的日常需要，實現(xiàn)了人性化的裝修手法，避免了在裝修設(shè)計過程中出現(xiàn)的不周全和不成熟等裝修弊端，能夠節(jié)約裝修的成本。

2）提高住宅建造效率

傳統(tǒng)的住宅裝修形式比較煩瑣，需要找裝修公司、水電工和木工等，裝修環(huán)節(jié)相對較多，導(dǎo)致裝修時間較長。精裝修住宅裝修形式，有效的避免了裝修時間長和裝修煩瑣問題的出現(xiàn)，優(yōu)化了裝修的流程，縮短了裝修的工期。

3）有利于推廣環(huán)保新材料

裝修工作主要是由開發(fā)商統(tǒng)一來完成，有利于改善傳統(tǒng)住宅的室內(nèi)污染，提高了人們的居住質(zhì)量，推動了商品房的發(fā)展［1］。

2　常見問題

商品房的質(zhì)量問題一直以來是各方關(guān)注的重點，購房不僅要求美觀，最重要的是要有好的質(zhì)量，這也正是購房的目的所在，但很多房地產(chǎn)商家為了推銷商品房而報出虛假信息或是為了更快的修建出商品房而無視施工質(zhì)量，從而也就導(dǎo)致質(zhì)量問題層出不窮，而這里將例舉其中最為常見的幾點。

2.1消費者居住理念應(yīng)摒棄奢華、回歸理性

時下有的房地產(chǎn)公司或部分家裝公司，為圖房屋賣個好價錢，在打造精裝修商品房過程中，以奢華為設(shè)計的出發(fā)點，如：地面鋪裝以高檔石材拼花或高檔實木地板為主材；客廳、中庭吊頂以復(fù)雜造型和多光源為主題，以此營造超大穹頂，追求富麗堂皇的人造藝術(shù)環(huán)境；拆除原有墻體，改變建筑套內(nèi)空間；改變或增加原有電氣線路、給水排水設(shè)施等。

2.2精裝修商品房裝修質(zhì)量保障不到位

客戶對于精裝修的抗拒性，多來源于對裝修質(zhì)量的擔(dān)憂，如所展示的材料與未來交房時是否一致、一些隱蔽工程是否施工到位、裝修隊伍的專業(yè)程度等。一方面，由于客戶無法全程了解裝修，裝修的質(zhì)量多由開發(fā)商監(jiān)督和把關(guān)，在遭遇誠信危機(jī)的今天，對于開發(fā)商的不信任往往導(dǎo)致對裝修質(zhì)量的懷疑，尤其是個別項目出現(xiàn)的裝修質(zhì)量問題，更是讓購房者不敢輕易下單。另一方面，由于裝修牽扯到開發(fā)商、施工方、裝修隊伍等多家單位，內(nèi)部關(guān)系復(fù)雜，主體并不明晰，一旦出現(xiàn)了裝修質(zhì)量問題，容易出現(xiàn)各單位推諉扯皮現(xiàn)象，令消費者叫苦不迭。后續(xù)維修服務(wù)水平落后也是客戶擔(dān)心裝修質(zhì)量的原因之一。

2.3精裝修商品房缺乏法律保障

根據(jù)建設(shè)部2002年頒發(fā)的《商品住宅裝修一次到位實施細(xì)則》規(guī)定，“精裝修房屋”是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部安裝完成的房屋。這里的“房屋”是指新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合式住宅。作為行業(yè)規(guī)范性文件，十多年來，《商品住宅裝修一次到位實施細(xì)則》指導(dǎo)行業(yè)發(fā)展發(fā)揮了積極的作用。但在今天，精裝修商品房發(fā)展已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出該細(xì)則范疇，《商品住宅裝修一次到位實施細(xì)則》的指導(dǎo)性已與市場發(fā)展嚴(yán)重脫軌。

2.4精裝修商品房裝修風(fēng)格單一

精裝修商品房項目所提供的裝修是統(tǒng)一的，設(shè)計師不與客戶溝通，無法體現(xiàn)個性化。對于追求個性化的現(xiàn)代人來說，很難實現(xiàn)自己想要的裝修風(fēng)格，也是目前抗拒精裝修的主要原因。精裝修商品房的室內(nèi)裝修設(shè)計，風(fēng)格一致，缺乏個性，住在同一樓盤的業(yè)主相互串門如同回到自家一樣，未考慮不同業(yè)主群體對自居裝修風(fēng)格需求。市場經(jīng)濟(jì)以客戶需求為立足點，精裝修商品房同樣應(yīng)以業(yè)主需求為出發(fā)點。由于未考慮購房人自居需求，精裝房在交付后，部分業(yè)主會對自居室內(nèi)局部進(jìn)行拆除，按照自己意圖再裝修。

3　解決精裝修住宅工程管理的措施

3.1對材料的質(zhì)量控制

精裝修工程之中比較重要的就是材料，材料直接影響到了精裝修的質(zhì)量與裝修結(jié)果，所以材料在精裝修過程中有著無比重要的作用，因此這里也才將對材料的質(zhì)量控制放在了第一位。對于材料的質(zhì)量控制主要是從兩個方面來考慮：

第一是對于材料的檢驗必須要有嚴(yán)格的制度，檢驗材料的主要方面應(yīng)該包括其品種、規(guī)格、大小即尺寸等方面的內(nèi)容。除此之外，還應(yīng)該包括其外觀，對于住宅的精裝修，雖然質(zhì)量是其關(guān)鍵，但外觀也絲毫不可懈怠，買家選擇一處住宅的首要因素就是其外觀，第一眼看上去的直觀感受主要由材料的外觀所決定，所以對于外觀的選擇和檢驗也極其關(guān)鍵。

第二是材料的使用必須要按照一定的制度進(jìn)行，材料要進(jìn)行使用，首先是要看其檢驗是否合格，其次是看其是否經(jīng)過相關(guān)人員的簽字。

3.2加強(qiáng)對建筑裝修環(huán)節(jié)監(jiān)督

建筑的裝修工作是當(dāng)前人們密切關(guān)注的問題，裝修工作關(guān)系到百姓生活環(huán)境和生活質(zhì)量，對人們生活的各個方面造成較大的影響，促進(jìn)建筑施工工作的順利開展。

為了保障施工的質(zhì)量，應(yīng)該對建筑行業(yè)的各項施工環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的監(jiān)督工作，實現(xiàn)對各項監(jiān)督環(huán)節(jié)的有效管理，成為當(dāng)前建筑施工過程中的重要問題，實現(xiàn)了對監(jiān)管部門的有效管理。加強(qiáng)對企業(yè)各項環(huán)節(jié)的有效監(jiān)督，是當(dāng)前精裝修工作施工的重要步驟，成為當(dāng)前建筑施工的關(guān)鍵內(nèi)容。

對精裝修施工工作進(jìn)行監(jiān)督的過程中，可以采用觀察外觀和手測等方式進(jìn)行施工工作，以便能夠?qū)ㄖ┕ぶ械母黜棴h(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控，并結(jié)合相關(guān)的數(shù)據(jù)信息，來實現(xiàn)對企業(yè)各項工作的監(jiān)督活動，實現(xiàn)對各項工作的考評，展現(xiàn)出了對裝修環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督的重要性［2］。

3.3完善精裝修管理機(jī)制

在對住房的精裝修工作進(jìn)行管理的過程中，管理人員是管理工作的主要核心，在監(jiān)督過程中，對整個裝修工作起到了重要的作用。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該充分認(rèn)識到這一問題，加強(qiáng)對各項裝修工作的監(jiān)督，在各個環(huán)節(jié)安全專業(yè)的監(jiān)督人員，強(qiáng)化監(jiān)督人員的責(zé)任心。為了強(qiáng)化監(jiān)督人員的工作質(zhì)量，應(yīng)該進(jìn)行定期的培訓(xùn)工作，提高監(jiān)督人員的專業(yè)素質(zhì)，促進(jìn)監(jiān)督人員的使用效益的最大化，實現(xiàn)監(jiān)督管理隊伍的優(yōu)化，促進(jìn)施工質(zhì)量的提高。

4　結(jié)語

對于住宅的精裝修是一個較為復(fù)雜的工程，所以對它的要求也就極為苛刻，除了要從美學(xué)的角度來考慮外，對其質(zhì)量的考量亦是一個重點。這里便是對其質(zhì)量進(jìn)行分析，分析了精裝修施工過程質(zhì)量控制所涉及的方面，但這里所提均是較為常見的方面。另一方面對精裝修與其他工種的配合進(jìn)行了分析，精裝修人員要與其他工種的人員進(jìn)行交流溝通，使得其合作優(yōu)化，既實現(xiàn)裝修與其他方面的完美契合，又能夠確保其經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

［1］王志永.精裝修住宅的特點及施工質(zhì)量控制淺析［J］.科技資訊，2009（15）.

［1］苗國.住宅精裝修工程項目管理與質(zhì)量控制［J］.中國科技投資，2012，（21）：174.