林紹珍，鄭嬌嬌

(福建農(nóng)林大學(xué)金山學(xué)院，福建　福州　350002)

農(nóng)村房屋抵押貸款發(fā)展策略探析
——以廈門(mén)市為例

林紹珍，鄭嬌嬌

(福建農(nóng)林大學(xué)金山學(xué)院，福建福州350002)

摘要：以廈門(mén)市試點(diǎn)農(nóng)村房屋抵押貸款為例，在分析廈門(mén)市試點(diǎn)農(nóng)村房屋抵押貸款動(dòng)因的基礎(chǔ)上，指出當(dāng)前農(nóng)村房屋抵押貸款存在問(wèn)題，并提出改革農(nóng)村土地法律制度、明晰產(chǎn)權(quán)，加快農(nóng)村土地房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作，加強(qiáng)農(nóng)村房屋抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，建立健全農(nóng)村房屋抵押貸款配套制度等措施，從而更好地促進(jìn)農(nóng)村房屋抵押貸款的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：廈門(mén)；農(nóng)村；抵押貸款；房屋

黨的十八屆三中全會(huì)提出：“慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓?zhuān)剿鬓r(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入的渠道。”在這一政策指導(dǎo)下，各地根據(jù)自己的實(shí)際情況，紛紛開(kāi)展農(nóng)村房屋抵押貸款試點(diǎn)工作。2015年，中央一號(hào)文件提出：“做好承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保貸款試點(diǎn)工作?！边@進(jìn)一步為農(nóng)村房屋抵押貸款試點(diǎn)工作提供了政策保障。當(dāng)前，農(nóng)村房屋抵押貸款處于試點(diǎn)階段，各地在試點(diǎn)過(guò)程中都面臨著各種問(wèn)題，廈門(mén)市也不例外?？茖W(xué)解決這些問(wèn)題將有利于更好地發(fā)展農(nóng)村房屋抵押貸款。

1廈門(mén)市試點(diǎn)農(nóng)村房屋抵押貸款的動(dòng)因

創(chuàng)新符合農(nóng)村特點(diǎn)的融資工具，關(guān)鍵是發(fā)展農(nóng)村房屋抵押貸款。對(duì)于廈門(mén)市來(lái)說(shuō)，開(kāi)展農(nóng)村房屋抵押貸款主要基于以下兩個(gè)方面考慮。

1.1縮小城鄉(xiāng)收入差距，維護(hù)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利

改革開(kāi)放以來(lái)，廈門(mén)市城鄉(xiāng)居民收入快速增長(zhǎng)，但兩者的收入差距卻不斷擴(kuò)大。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)(來(lái)自廈門(mén)市統(tǒng)計(jì)局，下同)顯示，廈門(mén)市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入由1980年的450.72元增長(zhǎng)到2014年的39625元；農(nóng)村居民家庭人均純收入由1980年的210元增長(zhǎng)到2014年的16220元；城鄉(xiāng)居民人均純收入差距由1980年的2.14倍擴(kuò)大到2014年的2.44倍。城鄉(xiāng)收入差距擴(kuò)大的原因主要在于農(nóng)村市場(chǎng)化程度較低，農(nóng)村生產(chǎn)要素市場(chǎng)發(fā)育滯后[1]。對(duì)于廣大農(nóng)民來(lái)說(shuō)，房屋是他們最重要的資產(chǎn)。長(zhǎng)期以來(lái)，由于《土地法》等相關(guān)法律禁止農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，房屋由此成為了農(nóng)民手上的“死資產(chǎn)”。推動(dòng)農(nóng)村房屋抵押貸款，有利于盤(pán)活農(nóng)民的房屋固定資產(chǎn)，有利于增加農(nóng)民收入，是賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利的重要體現(xiàn)。

1.2解決農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展所需的資金問(wèn)題

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)在廈門(mén)市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過(guò)程中仍占有重要地位。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年，廈門(mén)市農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)44.31億元，比1980年增長(zhǎng)了24.3倍。隨著農(nóng)業(yè)改革進(jìn)一步深化，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，資金投入需求將不斷增長(zhǎng)。當(dāng)前，廈門(mén)市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的最基本單位仍是農(nóng)戶(hù)。因此，解決農(nóng)業(yè)發(fā)展的資金問(wèn)題關(guān)鍵在于解決農(nóng)戶(hù)的融資問(wèn)題。由于正規(guī)金融機(jī)構(gòu)借款有盈利預(yù)期、講求信譽(yù)、需要資產(chǎn)抵押等要求，他們對(duì)缺少抵押擔(dān)保能力的農(nóng)戶(hù)供給的資金非常有限，難以滿(mǎn)足農(nóng)戶(hù)的需求[2]。因此，實(shí)行農(nóng)村房屋抵押貸款，有助于增加正規(guī)金融機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)戶(hù)的資金供給，從而拓寬農(nóng)戶(hù)的融資渠道，解決他們發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所需的資金問(wèn)題。

2廈門(mén)市試點(diǎn)農(nóng)村房屋抵押貸款的狀況

2013年，廈門(mén)市根據(jù)中共中央、國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見(jiàn)》及福建省政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村金融服務(wù)十條措施的通知》，從本市的實(shí)際情況出發(fā)，在島外的大同街道、東孚鎮(zhèn)、灌口鎮(zhèn)和馬巷鎮(zhèn)四個(gè)街鎮(zhèn)試行農(nóng)村房屋抵押貸款，以解決農(nóng)民融資難的問(wèn)題。

2.1廈門(mén)市試點(diǎn)農(nóng)村房屋抵押貸款的具體操作方法

首先，制定法規(guī)政策，為農(nóng)村房屋抵押貸款提供法律依據(jù)。為保障廈門(mén)市農(nóng)村房屋抵押貸款的順利實(shí)施，廈門(mén)市國(guó)土資源與房地產(chǎn)管理局會(huì)同相關(guān)部門(mén)制定相關(guān)法規(guī)政策，主要有《農(nóng)村房屋抵押融資試點(diǎn)工作總體方案》、《農(nóng)村房屋抵押備案管理暫行辦法》、《農(nóng)村房屋抵押融資管理暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行辦法》)。此外，市財(cái)政局會(huì)同相關(guān)部門(mén)制定了《農(nóng)村房屋抵押融資風(fēng)險(xiǎn)專(zhuān)項(xiàng)資金管理暫行辦法》。這些法規(guī)政策為廈門(mén)市試點(diǎn)農(nóng)村房屋抵押貸款提供了法律保障。其次，對(duì)農(nóng)村房屋抵押貸款的申請(qǐng)進(jìn)行嚴(yán)格管理?！掇r(nóng)村房屋抵押融資管理暫行辦法》對(duì)農(nóng)村房屋抵押貸款的申請(qǐng)條件、資金用途、申請(qǐng)程序等做出了明確的規(guī)定(表1)。最后，嚴(yán)控抵押貸款金融風(fēng)險(xiǎn)。為有效化解農(nóng)村房屋抵押貸款承辦金融機(jī)構(gòu)所面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)，廈門(mén)市政府、市財(cái)政局、市國(guó)土資源與房地產(chǎn)管理局等有關(guān)部門(mén)，積極采取措施，建立農(nóng)村房屋抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制(表1)。

表1　廈門(mén)市試點(diǎn)農(nóng)村房屋抵押貸款有關(guān)規(guī)定

注：數(shù)據(jù)來(lái)源于參考文獻(xiàn)[3]。

2.2廈門(mén)市試點(diǎn)農(nóng)村房屋抵押貸款取得的成效

到2014年5月底，廈門(mén)市試點(diǎn)農(nóng)村房屋抵押貸款政策施行取得了一定的成效。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廈門(mén)市已經(jīng)成功辦理房屋抵押面積達(dá)1793 m2，抵押物評(píng)估總價(jià)為991萬(wàn)元，抵押借款總金額為495萬(wàn)元，平均抵押率為49.926%[4]。與普通貸款相比，這些農(nóng)村房屋抵押貸款額度高、時(shí)間長(zhǎng)。此外，還可以享受政策性?xún)?yōu)惠利率。對(duì)于農(nóng)民來(lái)講，房屋抵押貸款試點(diǎn)政策對(duì)解決融資難問(wèn)題起到了十分重要的作用。

3廈門(mén)市試點(diǎn)農(nóng)村房屋抵押貸款存在的問(wèn)題

《暫行辦法》實(shí)施近一年來(lái)，雖然取得了一定的成效，但也面臨著一些問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

3.1現(xiàn)有土地法律政策制約著農(nóng)村房屋抵押貸款

廈門(mén)市發(fā)布的《農(nóng)村房屋抵押融資管理暫行辦法》及其配套規(guī)定，屬于地方性政府規(guī)章。從法律效力上來(lái)說(shuō)，要遠(yuǎn)低于一般的法律法規(guī)。我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，宅基地所有權(quán)與使用權(quán)是分立的，分別屬于集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民，且農(nóng)民享有的使用權(quán)是限制流轉(zhuǎn)的?！段餀?quán)法》第182條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押?！币簿褪谴_立了“地隨房走”的原則。同時(shí)，該法第184條第2款規(guī)定：“宅基地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押?！彪S著廈門(mén)市農(nóng)村房屋抵押試點(diǎn)工作的開(kāi)展，農(nóng)村房屋抵押貸款數(shù)量不斷增加，一旦發(fā)生債務(wù)人到期違約行為，將面臨法律上的尷尬。此外，廈門(mén)市農(nóng)村房屋抵押貸款試點(diǎn)工作主要依據(jù)的《暫行辦法》的施行時(shí)效只有兩年。期限如此之短使得雙方權(quán)利人產(chǎn)生政策上的顧慮，擔(dān)心將來(lái)政策的變動(dòng)會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)。因此，他們對(duì)農(nóng)村房屋抵押貸款試點(diǎn)工作暫持觀望的態(tài)度。

3.2農(nóng)村土地房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作滯后

根據(jù)《暫行辦法》的規(guī)定，進(jìn)行抵押貸款的農(nóng)村房屋必須兩證齊全，即合法取得集體土地使用權(quán)證和農(nóng)村房屋所有權(quán)證，同時(shí)，兩證中注明的超占超建的面積和部位不得被列入設(shè)定的抵押范圍。2003年，為了確保廈門(mén)市農(nóng)村土地房屋確權(quán)登記工作的順利進(jìn)行，廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布了《關(guān)于當(dāng)前我市農(nóng)村土地房屋權(quán)屬登記若干問(wèn)題的處理意見(jiàn)》。但從實(shí)際情況來(lái)看，廈門(mén)市農(nóng)村房屋兩證齊全的農(nóng)戶(hù)所占比例比較少，尤其是島外的農(nóng)村房屋，而超建、違建更是普遍存在。

廈門(mén)市土地房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作滯后是由多種因素造成的。一是農(nóng)民建房缺乏科學(xué)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，建房過(guò)程中隨意改變房屋結(jié)構(gòu)，造成與原先審批時(shí)的示意圖不一致，從而影響確權(quán)工作；二是由于一些宅基地的權(quán)屬問(wèn)題糾紛得不到及時(shí)解決，無(wú)法給予其確權(quán)發(fā)證；三是政府土地管理部門(mén)在農(nóng)村宅基地審批管理環(huán)節(jié)存在不足，造成一些農(nóng)村土地建房手續(xù)不完整，給確權(quán)發(fā)證工作帶來(lái)了難度；四是隨著城市化發(fā)展，部分農(nóng)村居民在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使下超建、違建，從而影響確權(quán)發(fā)證工作的進(jìn)行。

3.3金融機(jī)構(gòu)參與農(nóng)村房屋抵押貸款存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)廈門(mén)市政府試點(diǎn)農(nóng)村房屋抵押貸款的有關(guān)規(guī)定，廈門(mén)市農(nóng)商銀行為承辦機(jī)構(gòu)。作為一家商業(yè)金融機(jī)構(gòu)，也是一個(gè)理性經(jīng)濟(jì)人，其具有著風(fēng)險(xiǎn)厭惡、效用最大化等特點(diǎn)。與城市房屋抵押貸款相比，首先，農(nóng)村房屋貸款面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)要大得多，因?yàn)殂y行難以掌握農(nóng)民的收入情況，加之農(nóng)村信用體系建設(shè)落后，農(nóng)民信用記錄缺失等。其次，農(nóng)村房屋變現(xiàn)能力遠(yuǎn)不如城市。按照《農(nóng)村房屋抵押備案管理暫行辦法》規(guī)定，農(nóng)村房屋抵押設(shè)定之后，如果農(nóng)村房屋抵押貸款人到期無(wú)法償還債務(wù)，承辦金融機(jī)構(gòu)(即廈門(mén)農(nóng)商銀行)有權(quán)依法以抵押的房屋拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先得到償還。但對(duì)于農(nóng)村房屋而言，其變賣(mài)卻存在法律障礙?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定宅基地所有權(quán)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織，農(nóng)民只有使用權(quán)，農(nóng)民宅基地只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。因此，金融機(jī)構(gòu)將農(nóng)村房屋變賣(mài)的難度非常大，無(wú)法規(guī)避可能面臨的農(nóng)戶(hù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，廈門(mén)市建立農(nóng)村房屋抵押融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。規(guī)定對(duì)于農(nóng)村房屋抵押貸款到期無(wú)法履行債務(wù)的，由市、區(qū)財(cái)政設(shè)立的農(nóng)村房屋抵押融資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專(zhuān)項(xiàng)資金進(jìn)行補(bǔ)償，其補(bǔ)償比例為具體個(gè)案本金損失的50%。但這仍然不能消除顧慮，難以調(diào)動(dòng)承辦金融機(jī)構(gòu)的積極性。

3.4農(nóng)村房屋抵押貸款缺乏配套政策

從廈門(mén)市農(nóng)村房屋抵押貸款實(shí)行情況來(lái)看，其缺乏相應(yīng)的配套政策支持 ，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。一是沒(méi)有建立農(nóng)村房屋價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。《暫行辦法》規(guī)定了兩種房屋價(jià)格評(píng)估辦法，即由房屋抵押貸款當(dāng)事人雙方協(xié)商確定房屋價(jià)格，或者由房屋抵押貸款當(dāng)事人雙方認(rèn)可的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行研究評(píng)估。從已經(jīng)辦理的農(nóng)村房屋抵押貸款案例來(lái)看，主要采取抵押當(dāng)事人協(xié)商確定房屋價(jià)值的方式。由于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估極具專(zhuān)業(yè)性，通過(guò)當(dāng)事人協(xié)商確定房屋價(jià)值的方式，雖對(duì)銀行機(jī)構(gòu)而言更為有利；但對(duì)農(nóng)民而言卻存在權(quán)益受損的風(fēng)險(xiǎn)，最終會(huì)挫傷其申請(qǐng)抵押貸款的積極性。二是農(nóng)村社會(huì)保障體系不完善。根據(jù)《暫行辦法》規(guī)定，農(nóng)村房屋抵押貸款申請(qǐng)人如果違約，將面臨失房失地的困境。在農(nóng)村社會(huì)保障體系不完善的情況下，這將造成申請(qǐng)人流離失所。而這也是廈門(mén)市農(nóng)村房屋抵押貸款在實(shí)施過(guò)程難以取得重大實(shí)效的原因。

4促進(jìn)廈門(mén)市農(nóng)村房屋抵押貸款發(fā)展的策略

4.1改革土地法律制度，明晰產(chǎn)權(quán)，為農(nóng)村房屋抵押貸款提供制度保障

制度經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，制度是一種行為規(guī)則[5]，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的主體具有激勵(lì)與約束功能[6]。產(chǎn)權(quán)是制度的核心。明晰的產(chǎn)權(quán)有助于減少人們選擇和決策時(shí)的不確定性。農(nóng)村房屋抵押貸款不能順利實(shí)施的最主要原因在于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不明晰。從農(nóng)村宅基地制度改革結(jié)果來(lái)看，宅基地的所有權(quán)被實(shí)化，而使用權(quán)被弱化，同時(shí)，法律對(duì)宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分別賦權(quán)[7]，形成了“三權(quán)分離”的局面。這種不合理的產(chǎn)權(quán)制度安排增加了農(nóng)村房屋抵押的預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)現(xiàn)有土地法律制度進(jìn)行調(diào)整是十分必要的。具體做法應(yīng)是在堅(jiān)持農(nóng)村宅基地集體所有的前提下，做實(shí)宅基地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)，真正體現(xiàn)宅基地用益物權(quán)性質(zhì)；允許在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，首先放開(kāi)使用權(quán)流轉(zhuǎn)，解決房地流轉(zhuǎn)的矛盾，真正體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

作為試點(diǎn)地區(qū)的廈門(mén)市，應(yīng)進(jìn)一步完善農(nóng)村房屋抵押貸款法律法規(guī)。首先，要進(jìn)一步提升農(nóng)村房屋抵押貸款法律法規(guī)的效力層次，應(yīng)由廈門(mén)市人大或市政府制定《廈門(mén)市農(nóng)村房屋抵押貸款條例》，從而為廈門(mén)農(nóng)村房屋抵押貸款提供有力的法律保障。其次，要保證農(nóng)村房屋抵押貸款法律法規(guī)的時(shí)間效力，應(yīng)當(dāng)給予一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的有效實(shí)施期限，給抵押貸款雙方權(quán)利人一個(gè)比較確定的預(yù)期收益。最后，要保證后期出臺(tái)的政策應(yīng)與之前的政策能夠很好地銜接，使政策具有連續(xù)性，保障雙方當(dāng)事人的合法權(quán)利。

4.2做好農(nóng)村土地房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作，促進(jìn)農(nóng)村房屋抵押貸款的實(shí)施

農(nóng)村土地房屋權(quán)屬登記發(fā)證是農(nóng)村房屋抵押貸款實(shí)施的前提，也是維護(hù)雙方權(quán)利人合法權(quán)益的需要。當(dāng)前，做好廈門(mén)市農(nóng)村土地房屋權(quán)屬登記工作，應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手。一要做好地籍調(diào)查。地籍調(diào)查是土地管理工作的基石。地籍調(diào)查主要是對(duì)每宗土地的權(quán)屬、面積、界線等進(jìn)行調(diào)查，并依據(jù)調(diào)查結(jié)果制作地籍圖，建立地籍管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地的信息化、系統(tǒng)化管理。通過(guò)對(duì)農(nóng)村宅基地進(jìn)行地籍調(diào)查，有利于了解農(nóng)村每宗宅基地的面積、界線等，減少宅基地使用權(quán)爭(zhēng)議，為權(quán)屬登記奠定基礎(chǔ)。二要做好爭(zhēng)議處理。由于之前地籍管理工作滯后，宅基地界線不清、使用權(quán)存在爭(zhēng)議等情況普遍存在。在做好農(nóng)村房屋權(quán)屬登記過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理好這類(lèi)爭(zhēng)議。對(duì)宅基地使用權(quán)有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照法律政策規(guī)定，由當(dāng)事人先自行協(xié)商，對(duì)于無(wú)法通過(guò)協(xié)商解決的，政府相關(guān)部門(mén)可以介入調(diào)解，或者當(dāng)事人雙方可以通過(guò)訴訟的途徑來(lái)解決。三要保證農(nóng)村土地房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作的質(zhì)量。應(yīng)明確各工作環(huán)節(jié)的崗位職責(zé)，確保工作準(zhǔn)確無(wú)誤。同時(shí)，要及時(shí)發(fā)現(xiàn)權(quán)屬登記發(fā)證過(guò)程中的問(wèn)題，不斷完善政策。

4.3加強(qiáng)農(nóng)村房屋抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，提升農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)的積極性

信貸風(fēng)險(xiǎn)管理是農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的重點(diǎn)。健全的信貸風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制有利于提升農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)的盈利能力，降低農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)自身的信用風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。因此，要提升廈門(mén)市農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)參與的積極性，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)農(nóng)村房屋抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，主要應(yīng)做好以下四個(gè)方面工作。第一，建立農(nóng)戶(hù)信用評(píng)價(jià)體系。全面收集農(nóng)戶(hù)信用信息，并整理錄入電子網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，構(gòu)建農(nóng)戶(hù)信用信息共享平臺(tái)，為農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)辦理農(nóng)村房屋抵押貸款提供查詢(xún)服務(wù)。第二，嚴(yán)格監(jiān)督抵押貸款的用途。如果農(nóng)戶(hù)申請(qǐng)的房屋抵押貸款，用途不符合《暫行辦法》規(guī)定的，一律不予以審批。第三，充分發(fā)揮政府的作用。由市、區(qū)兩級(jí)政府財(cái)政在設(shè)立農(nóng)村房屋抵押融資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專(zhuān)項(xiàng)資金時(shí)，要提高補(bǔ)償比例。當(dāng)出現(xiàn)農(nóng)村房屋抵押貸款到期無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)谋壤梢愿哂?0%。第四，建立農(nóng)村房屋抵押貸款保險(xiǎn)制度，由銀行與保險(xiǎn)公司建立保險(xiǎn)關(guān)系，當(dāng)債務(wù)人不能到期償還債務(wù)時(shí)，由保險(xiǎn)公司向銀行賠付損失。

4.4建立健全農(nóng)村房屋抵押貸款配套制度，促進(jìn)農(nóng)村房屋抵押貸款健康發(fā)展

一是要建立農(nóng)村房屋價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。農(nóng)村房屋價(jià)格評(píng)估主要是運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，通過(guò)實(shí)地勘查，全面收集農(nóng)村房屋信息，對(duì)房屋的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行科學(xué)的估計(jì)。它是農(nóng)村房屋市場(chǎng)交易機(jī)制的重要內(nèi)容，有助于形成交易雙方都能接受的價(jià)格，避免出現(xiàn)交易價(jià)格欺詐的情況，是交易雙方權(quán)益的重要保障。因此，可由廈門(mén)市土地資源與房地產(chǎn)管理局牽頭，成立專(zhuān)門(mén)的農(nóng)村房屋價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，配備專(zhuān)業(yè)的農(nóng)村房屋價(jià)格評(píng)估人員，專(zhuān)門(mén)從事農(nóng)村房屋價(jià)格評(píng)估，確保農(nóng)村房屋價(jià)格評(píng)估的公平性和準(zhǔn)確性。二是健全農(nóng)村社會(huì)保障體系。市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政要進(jìn)一步加大對(duì)農(nóng)村社會(huì)保障的投入，提高農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)、新型農(nóng)村合作醫(yī)療及農(nóng)村最低生活保障給付水平。擴(kuò)大社會(huì)保障性住房的覆蓋范圍，將農(nóng)村居民納入全市保障性住房的對(duì)象，解決農(nóng)村居民的后顧之憂(yōu)，為農(nóng)村房屋抵押貸款創(chuàng)造良好的外部環(huán)境條件。

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Development Strategies of Rural Housing Mortgage Loans ——A Case of Xiamen City

LIN Shao-zhen,ZHENG Jiao-jiao

(Jinshan College,Fujian Agriculture and Forestry University,Fuzhou,Fujian 350002,China)

Abstract:By taking the pilot rural housing mortgage loans in Xiamen as examples,the existing problems of rural housing mortgage loans at present were pointed out based on analyzing the motivation of the pilot rural housing mortgage loans in Xiamen.The countermeasures were put forward including reforming the legal system of rural land and clarifying property rights,speeding up the registration and certification of rural land and housing ownership,strengthening the risk management of rural housing mortgage loans,establishing and perfecting supporting systems of rural housing mortgage loans and so on,thus to promote the healthy development of rural housing mortgage loans.

Key words:Xiamen;rural area;mortgage loan;housing

收稿日期：2015-10-22

作者簡(jiǎn)介：林紹珍(1981-)，男，講師，博士，研究方向：人力資源管理，制度創(chuàng)新與可持續(xù)發(fā)展.E-mail：68863886@qq.com

基金項(xiàng)目：國(guó)家軟科學(xué)研究計(jì)劃(2012GXS4D087)；福建省科技廳軟科學(xué)項(xiàng)目(2012R0035)；2015年福建省大學(xué)生創(chuàng)新訓(xùn)練項(xiàng)目(201514046015)

doi:10.16006/j.cnki.twnt.2016.02.012

中圖分類(lèi)號(hào)：F301

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1637-5617(2016)02-0052-05