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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)控制研究

2016-07-05 08:31羅勁文
中國(guó)市場(chǎng) 2016年25期
關(guān)鍵詞:項(xiàng)目投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制

羅勁文

[摘要]作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè),對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康和穩(wěn)健發(fā)展起了重要作用,是我國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性行業(yè)。房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動(dòng)性、投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、影響因素多樣性等特性,使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)面臨眾多的風(fēng)險(xiǎn)。因此,如何有效地在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位,并對(duì)項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制及管理,成為了決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵?;诖?,文章對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行了探究和分析,首先從理論層面分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn),分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)控制的重要性,并分析了開(kāi)發(fā)過(guò)程中投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因,提出了防范項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施,以期為我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資提供有益的借鑒和參考。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);風(fēng)險(xiǎn)控制;項(xiàng)目投資

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625163

1引言

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小,這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達(dá)到的損失。作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè),對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康和穩(wěn)健發(fā)展起了重要作用,是我國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá),是國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)和明顯標(biāo)志。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進(jìn),房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì),成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。目前我國(guó)有數(shù)萬(wàn)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),相當(dāng)多的企業(yè)規(guī)模小,只重視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而不重視管理,更不重視風(fēng)險(xiǎn)的管理,使房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素得不到有效的控制,從而導(dǎo)致項(xiàng)目的失利。為了有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行客觀的分析和評(píng)價(jià),并采取合理有效地控制風(fēng)險(xiǎn)的措施,有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,也有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。

由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動(dòng)性、投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、影響因素多樣性等特性,使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)面臨眾多的風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)未來(lái)行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標(biāo)之間發(fā)生的多種負(fù)偏離的綜合。探究我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)有效實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā),有效避免和解決開(kāi)發(fā)過(guò)程中所要面對(duì)的各種風(fēng)險(xiǎn),從而促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、有效發(fā)展都具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目出現(xiàn)了投資額度過(guò)高、盲目重復(fù)性建設(shè)、建設(shè)周期過(guò)長(zhǎng)等的問(wèn)題,針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的問(wèn)題,亟須一定的理論先導(dǎo),從而為其提供一定的實(shí)踐指導(dǎo)?;诖?,本文對(duì)此研究方向進(jìn)行深入探討。本文將吸收和借鑒前人的研究成果基礎(chǔ)上,運(yùn)用文獻(xiàn)分析與規(guī)范分析相結(jié)合的方法,結(jié)合相關(guān)理論對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入研究和探討,以期為其提供有益的借鑒和參考。

本文具體結(jié)構(gòu)如下:第一部分為引言;第二部分是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的重要性;第三部分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因;第四部分為我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的路徑選擇;第五部分為總結(jié)與討論。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的重要性

每個(gè)項(xiàng)目都存在一定的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)項(xiàng)目也不例外。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由多重環(huán)節(jié)組成,其風(fēng)險(xiǎn)也散播在各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)階段中。不管是在項(xiàng)目投資、項(xiàng)目規(guī)劃、土地獲取等前期準(zhǔn)備階段,還是在項(xiàng)目施工建設(shè)階段,還是到最后的商品房出售、用戶(hù)使用、物業(yè)管理階段,都有著這樣或那樣的不可知事件出現(xiàn),而風(fēng)險(xiǎn)就是指這些不可控因素導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失的概率。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)這一客觀事實(shí),我們只能用概率來(lái)估算它,而究竟發(fā)不發(fā)生只要在實(shí)際項(xiàng)目過(guò)程中才能知道,其產(chǎn)生的后果也只能事后知道。針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的這一性質(zhì),我們需要建立多風(fēng)險(xiǎn)模型,全面考慮各個(gè)可能的風(fēng)險(xiǎn)因素,從定量角度和定性角度綜合考慮,設(shè)計(jì)可以有效預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)大小的模型。

21風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)于企業(yè)發(fā)展的意義

追求經(jīng)濟(jì)效益最大化是企業(yè)的核心目標(biāo),對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),實(shí)現(xiàn)贏利,實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)就是做好經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵指標(biāo),但是作為企業(yè)管理者必須清楚,進(jìn)行何種投資都存在風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)想要投資房地產(chǎn)的話(huà),就要提前考慮風(fēng)險(xiǎn),用有效的方法手段防止風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生,如果事先沒(méi)有預(yù)估準(zhǔn)備,一味地自以為房地產(chǎn)項(xiàng)目好,盲目跟風(fēng),對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足的話(huà),一旦風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生,很容易就血本無(wú)歸,陷入絕境。當(dāng)前有很多小型沒(méi)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)就因?yàn)檎J(rèn)識(shí)不夠,導(dǎo)致投資不當(dāng),最后損失慘重。

22風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的意義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)于城市建設(shè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。隨著我國(guó)城市化政策的實(shí)施,需要大量的住房保障措施來(lái)配套跟進(jìn),有一個(gè)合理的開(kāi)發(fā)規(guī)劃,才能有效處理經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的城市?。悍可賰r(jià)高、交通擁堵、環(huán)保問(wèn)題等,而且能夠有效促進(jìn)公共基礎(chǔ)設(shè)施的完善,將與之相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)也帶動(dòng)起來(lái)。那么要如何才能使房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)健康有序進(jìn)行呢?主要還是要看整體的規(guī)劃是不是合理,施工的過(guò)程是不是高效,后期的銷(xiāo)售是不是理性,風(fēng)險(xiǎn)的管控是不是到位。而這其中風(fēng)險(xiǎn)研究又是風(fēng)險(xiǎn)管理的重中之重,一切規(guī)劃設(shè)計(jì)都是在風(fēng)險(xiǎn)管控之下進(jìn)行的,是房地產(chǎn)發(fā)展的馬前卒。

23風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)于城市與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前,首先要考慮的是供求關(guān)系,其對(duì)房屋定價(jià)、開(kāi)發(fā)時(shí)間、房屋數(shù)量、成本計(jì)算等都有重要的指導(dǎo)意義,對(duì)行業(yè)的發(fā)展有促進(jìn)作用。對(duì)于城市建設(shè)而言,在規(guī)劃過(guò)程中,需要風(fēng)險(xiǎn)研究來(lái)警醒限制,使得規(guī)劃更加現(xiàn)實(shí),有可行性。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目這一復(fù)雜系統(tǒng)工程而言,必然有很多問(wèn)題都會(huì)導(dǎo)致?lián)p失的產(chǎn)生,因此需要考慮很多影響因素,從風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)上分為系統(tǒng)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是全局的,全體項(xiàng)目都有這一風(fēng)險(xiǎn),不可避免;非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是局部的,只有某些項(xiàng)目有該風(fēng)險(xiǎn),可以采取有效措施進(jìn)行防范。

31系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

311通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目而言,都需要經(jīng)歷多年的經(jīng)營(yíng)、建設(shè)和銷(xiāo)售,存在一定的存續(xù)期間,這期間國(guó)家的貨幣政策、金融政策發(fā)生什么變化都是未知的,一旦發(fā)生通貨膨脹,那么必然導(dǎo)致企業(yè)的收益低于預(yù)期,這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的。

312利率風(fēng)險(xiǎn)

銀行利率本身就有宏觀調(diào)整功能,其直接影響資本的流入流出,從而影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。

313變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

作為不動(dòng)產(chǎn)登記的重要項(xiàng)目之一的房地產(chǎn),其固定性導(dǎo)致其流通性差,資金的回轉(zhuǎn)很難在短時(shí)間實(shí)現(xiàn),如果投資者在條件不成熟的情況下尋求變現(xiàn)的話(huà),就會(huì)有很大的損失。

314政策風(fēng)險(xiǎn)

任何行業(yè)的發(fā)展都和國(guó)家政策息息相關(guān),房地產(chǎn)更受政府限制。首先,國(guó)家管著土地,哪些土地可以用來(lái)出售都是由國(guó)家政策規(guī)定的;其次,環(huán)保政策,開(kāi)發(fā)過(guò)程中的廢物處理標(biāo)準(zhǔn);最后,與資金直接掛鉤的稅務(wù)政策等,這些政策都是不可避的風(fēng)險(xiǎn)。

32非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

321經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目能否順利實(shí)施和經(jīng)營(yíng)管理有很大的關(guān)系,管理者如果管理不當(dāng),就會(huì)導(dǎo)致無(wú)法達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期,資金出現(xiàn)斷條等風(fēng)險(xiǎn),其如果因?yàn)樽约旱腻e(cuò)誤預(yù)估,產(chǎn)生錯(cuò)誤決策,將會(huì)使整個(gè)項(xiàng)目處于危險(xiǎn)之中。這一風(fēng)險(xiǎn)受到不同管理者的經(jīng)營(yíng)管理決策的影響而出現(xiàn)差異。

322財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資者總是利用財(cái)務(wù)杠桿原理,使用借入資金擴(kuò)大投資可能收益范圍,實(shí)現(xiàn)投資利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。然而,杠桿原理對(duì)自有資金的收益和虧損起著同樣的放大作用。財(cái)務(wù)杠桿的使用提高了稅前收益的期望值和可能收益的上限,但是也擴(kuò)大了收益波動(dòng)的范圍,降低了可能收益的下限,下端風(fēng)險(xiǎn)增大了,所以增加貸款量也增加了營(yíng)業(yè)收入不足以?xún)斶€債務(wù)的可能性。

4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的路徑選擇

拋開(kāi)一些不可避免的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),對(duì)于其他可以預(yù)防的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)自身情況可以采取以下措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制,從而切實(shí)有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

41加強(qiáng)管理者對(duì)國(guó)家政策的研究

企業(yè)管理者是項(xiàng)目的最終決策層,其決策對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)行都起著決定作用,所以管理層首先要對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的國(guó)家政策爛熟于胸,并時(shí)刻關(guān)注政策新動(dòng)向,最好要求相關(guān)部門(mén)每過(guò)一段時(shí)間,可以是半年、一年,提交一份房地產(chǎn)相關(guān)的國(guó)家政策。同時(shí),其要有很?chē)?yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y理念,豐富自己的投資經(jīng)驗(yàn),風(fēng)險(xiǎn)投資意識(shí)一定得加強(qiáng),對(duì)自己管理的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)要如數(shù)家珍,項(xiàng)目的每一個(gè)階段要干什么,會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題,都要經(jīng)過(guò)科學(xué)的規(guī)劃和全方位的估測(cè)。最后,要將風(fēng)險(xiǎn)的量化評(píng)估和國(guó)家政策相結(jié)合,同時(shí)考慮市場(chǎng)因素的影響,在可行性范圍內(nèi),進(jìn)行投資規(guī)劃。這其中,最需要注意的還是要和實(shí)際掛鉤,在企業(yè)實(shí)際情況下,再結(jié)合國(guó)家的開(kāi)發(fā)政策,積極向政策靠攏,享受一些優(yōu)惠的政策,搭上國(guó)家發(fā)展的列車(chē),促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

42構(gòu)建完整的企業(yè)資源管理平臺(tái)

財(cái)務(wù)管理永遠(yuǎn)是一個(gè)企業(yè)的根基,如何基于這一中心構(gòu)建一個(gè)企業(yè)內(nèi)部完備的信息共享系統(tǒng)是公司高層所需要重點(diǎn)思考的問(wèn)題。這一系統(tǒng)的構(gòu)建對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目而言具有重要意義,首先能夠提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息的傳遞效率,其次能起到監(jiān)控整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程的作用。這樣的話(huà),一旦房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的任意環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題,都能夠及時(shí)反饋到公司高層,方便及時(shí)處理,有利于風(fēng)險(xiǎn)管控和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。

43定期召集經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析會(huì)議

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的定期分析有利于風(fēng)險(xiǎn)的管控。首先要擬定各部門(mén)的會(huì)議綱領(lǐng),讓各部門(mén)知道明確的指標(biāo),然后由財(cái)務(wù)部組織召開(kāi)會(huì)議,讓各部門(mén)一同全方位地分析現(xiàn)階段企業(yè)的投資情況。會(huì)議過(guò)程中,一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,企業(yè)高層要根據(jù)企業(yè)情況作出恰當(dāng)及時(shí)的補(bǔ)救措施,保證項(xiàng)目按計(jì)劃進(jìn)行。企業(yè)需重點(diǎn)關(guān)注投資過(guò)程中的資金變化,關(guān)注已投資項(xiàng)目的資金流通情況,明確項(xiàng)目的每一項(xiàng)支出和收益情況,利于減小投資風(fēng)險(xiǎn)。

44加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控

房地產(chǎn)行業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)供求關(guān)系的變化,調(diào)研活動(dòng)必不可少,要順應(yīng)社會(huì)需求,只有滿(mǎn)足社會(huì)需求才能利益最大化。在項(xiàng)目進(jìn)行時(shí),對(duì)于具體施工合同的簽署一定要謹(jǐn)慎,將施工日期、施工金額等核算清楚,如無(wú)意外,不要隨意更換,最好能夠有專(zhuān)門(mén)的工程監(jiān)理全程跟進(jìn),負(fù)責(zé)工程質(zhì)量的監(jiān)督,從而降低這些方面的風(fēng)險(xiǎn)。

45強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

(1)通過(guò)保險(xiǎn)公司轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。給房地產(chǎn)項(xiàng)目上商業(yè)保險(xiǎn),在一定程度上減輕企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。但是由于保險(xiǎn)公司也不是萬(wàn)能的,能夠投保的部分有限,但總歸是一個(gè)降低風(fēng)險(xiǎn)的方向。

(2)通過(guò)投資多種不同項(xiàng)目來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目不是單一模式的,每個(gè)項(xiàng)目都有自己的風(fēng)險(xiǎn)和收益,有的風(fēng)險(xiǎn)大的同時(shí)收益多,有的風(fēng)險(xiǎn)小的同時(shí)收益也不多,這種情況下企業(yè)就要綜合多方面因素共同分析,采用最優(yōu)的組合方案,達(dá)到企業(yè)總體風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小而獲利相對(duì)較

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