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探索上海房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革的路徑
——供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研討會綜述

3月24日下午，上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學會在市政協(xié)會場舉辦“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研討會”。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會巡視員、市房產(chǎn)經(jīng)濟學會會長龐元出席并講話，沈正超等七位專家學者作交流發(fā)言，分析供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的迫切性及其深遠意義，提出房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革的構(gòu)想。

一、房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革勢在必行

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革經(jīng)濟思想的提出，是中國特色社會主義政治經(jīng)濟學的新發(fā)展，是深化經(jīng)濟改革的一項具有重要戰(zhàn)略意義的決策，是對社會主義市場經(jīng)濟的建立和發(fā)展具有里程碑意義的理論創(chuàng)新和突破。從最早提出經(jīng)濟新常態(tài)的判斷，繼之五大發(fā)展理念的形成，再到供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的決策，這三個重要論點環(huán)環(huán)相扣，從發(fā)現(xiàn)問題、到分析問題，再到解決問題，思路縝密，聯(lián)系起來構(gòu)成一個大的理論體系，其中供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革事關(guān)全局。

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，是指從供給側(cè)入手，針對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)問題的制度性矛盾而推進的改革。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革旨在從供應角度實施結(jié)構(gòu)優(yōu)化，增加有效供給，促進經(jīng)濟高效可持續(xù)增長，通過市場驅(qū)動和政府推動的有機結(jié)合，實現(xiàn)資源要素有效供給、質(zhì)量提升和高效配置。當前，強調(diào)供給側(cè)改革，是因為當前發(fā)展中總量問題與結(jié)構(gòu)性問題并存，結(jié)構(gòu)性問題更突出，需要突出抓好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，減少無效和低端供給，擴大有效和中高端供給，使供給和需求協(xié)同發(fā)力，促進經(jīng)濟發(fā)展。通俗地說：需求側(cè)就是“買”，主要是居民家庭的購買；供給側(cè)就是“賣”，主要是企業(yè)廠商的售賣。供給側(cè)改革就是要在市場總體層面上，讓企業(yè)廠商的售賣和居民家庭的市場購買互相匹配，做到“買賣對路，供求平衡”，提高全要素生產(chǎn)率，不斷發(fā)展社會生產(chǎn)力。

在經(jīng)濟學理論上，在市場經(jīng)濟條件下，衡量有效供給的主要標準是市場出清，也就是說，只有那些能被消費者自愿掏錢購買的商品和服務，才屬于有效供給，這樣的供給既能創(chuàng)造需求，也不會導致產(chǎn)能過剩、經(jīng)濟蕭條等后果。所以房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重點是以需求為供應的基礎(chǔ)，以供應滿足需求，即在生產(chǎn)領(lǐng)域加強優(yōu)質(zhì)供給，減少無效供給，擴大有效供給，使供給體系更好地適應需求結(jié)構(gòu)變化。要通過房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展從要素驅(qū)動階段盡快進入效率驅(qū)動、創(chuàng)新驅(qū)動階段。當前要通過科技創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新來挖掘潛在需求：一是建設(shè)質(zhì)量優(yōu)、性能全、綠色低碳的好房子，包括商品房和保障性住房；二是提供人性化、全方位、全天候的社區(qū)服務，包括提供優(yōu)美環(huán)境、便捷交通以及其他完善的配套設(shè)施，為業(yè)主構(gòu)建美好的生活方式。

二、房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的關(guān)鍵是“補短板”

房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革是一個中長期過程，但短期經(jīng)濟發(fā)展中面臨的突出矛盾和重點問題，一定程度上束縛了改革的實施，當前要著力化解房地產(chǎn)業(yè)面臨的“短板”問題，為房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革的實施拓展空間、贏得時間、營造環(huán)境。

我國房地產(chǎn)業(yè)總體狀況是：經(jīng)過三十多年的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)住房供應總量已從嚴重短缺進入較為充足的階段，但區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性過剩的問題有所凸顯；居民住房條件整體上已從“憂房”邁入“有房”的階段，離“優(yōu)房”仍有較大差距；城鄉(xiāng)住房體系分割，住房制度改革的覆蓋面僅限于城鎮(zhèn)，緩解農(nóng)民工住房困難的工作剛剛起步；住房保障體系已基本形成，但有效性仍顯不足，有些地方的住房制度改革推進相對滯后，甚至仍在沿用福利分房的方式；政府對于調(diào)控房地產(chǎn)市場獲得了許多寶貴經(jīng)驗，但市場的長效發(fā)展機制尚不健全，有些地方的經(jīng)濟發(fā)展對于房地產(chǎn)業(yè)依賴度過高的問題值得警惕；住房政策的體系化有所改進，政策的穩(wěn)定性和連貫性不夠，特別是土地、財政、稅收、信貸、金融等相關(guān)政策的有效銜接不夠。

上海房地產(chǎn)市場面臨的主要“短板”。

一是土地供應結(jié)構(gòu)不合理。由于上海建設(shè)用地總量已趨于紅線，土地供應量逐年減少，市場爭奪白熱化，上海土地供應的結(jié)構(gòu)必須調(diào)整，即適當壓縮工業(yè)用地供應量，適當增加住宅用地供應量，改變目前非居住用地偏多、居住用地偏少現(xiàn)象。要以舊區(qū)改造、棚戶區(qū)改造等方式，充分利用存量建設(shè)用地來滿足城市居民自住性、改善性的住房需求。

二是住房供應結(jié)構(gòu)失衡。上海房價上漲過快、住房結(jié)構(gòu)失衡、供需矛盾突出等問題依然存在。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建商品房的戶型結(jié)構(gòu)不合理等原因，市場銷售面臨一定的困境，市場供應出現(xiàn)動遷安置房偏多偏集中而商品房偏少、大戶型偏多中小戶型供應偏少等“斷帶”現(xiàn)象。

三是房地產(chǎn)融資渠道單一。在宏觀調(diào)控背景下，銀行信貸政策趨緊，企業(yè)貸款門檻提高，融資渠道變窄，致使企業(yè)資金缺口較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應對手段可以是：摒棄以銀行貸款為主導的單一融資結(jié)構(gòu)，借鑒國內(nèi)外成熟的融資經(jīng)驗，引入公司債券、投資信托、土地入股、保險資金、房產(chǎn)基金、借殼上市等非銀行融資手段；改革公積金制度，成立政策性住房銀行，推進房貸資產(chǎn)證券化；大膽嘗試不動產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)眾籌等新型融資形式；實行銀行貸款、債券融資、信托投資、資產(chǎn)證券、房地產(chǎn)基金、上市融資多元并舉；推出政府、企業(yè)和居民合作融資新機制，建立社會資金參與城市更新的激勵模式，走出一條適合上海房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的多元化融資新路。

三、創(chuàng)新是房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的出發(fā)點和立足點

房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革無論是制度變革，還是結(jié)構(gòu)優(yōu)化或因素升級，其核心都是創(chuàng)新。要把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展由主要依靠物質(zhì)資源消耗，轉(zhuǎn)到主要依靠科技進步和要素效率提高上來。

一是房地產(chǎn)供應必須適應市場需求。所謂“供給側(cè)結(jié)構(gòu)”，主要是指產(chǎn)品供應的數(shù)量、質(zhì)量，產(chǎn)品供應的地域范圍、產(chǎn)品供應的價格，稅收以及社會購買力，核心是產(chǎn)品適銷對路，充分滿足社會的需求。房地產(chǎn)開放建設(shè)必須要注意兩個重點：一是城市規(guī)劃的科學合理對城市宜居起著舉足輕重的作用，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的重要依據(jù)，城市規(guī)劃要適應房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品適銷對路，努力建成緊湊城市、智慧城市、通達城市、安全城市。二是房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的目標是實現(xiàn)住房民生保障和改善：要加快構(gòu)建多層次、全覆蓋的住房供應體系，以政府為主提供基本住房保障，以市場為主滿足多樣化住房需求，改善中低收入家庭住房，支持合理住房需求。要全力推進舊區(qū)改造，重點推進中心城區(qū)集中成片二級舊里以下的房屋改造，逐步推開郊區(qū)城鎮(zhèn)舊區(qū)改造，穩(wěn)步實施舊住房綜合改造。要促進住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展。穩(wěn)定住房供應總量，優(yōu)化住房供應結(jié)構(gòu)，盤活存量住房資源，優(yōu)化住房市場結(jié)構(gòu)，提高租賃性住房比重。要進一步完善“四位一體”、租售并舉的住房保障體系，健全實物和貨幣補貼相結(jié)合的保障方式，多渠道改善中低收入家庭住房條件。

二是推進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力轉(zhuǎn)換。房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革既要借助宏觀改革對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推力，又要通過自身改革來實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力轉(zhuǎn)換：一是住宅需求的發(fā)展動力轉(zhuǎn)換為住宅與非住宅物需求的發(fā)展動力；二是房地產(chǎn)數(shù)量供應的發(fā)展動力轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)質(zhì)量供應的發(fā)展動力；三是土地財政的發(fā)展動力轉(zhuǎn)換為存量土地再開發(fā)的發(fā)展動力。

三是努力企穩(wěn)房地產(chǎn)投資增速。投資增速下降是當前經(jīng)濟增速放緩的主要原因，房地產(chǎn)投資的重要性在于其一般占國民經(jīng)濟投資“半壁江山”，如今房地產(chǎn)投資增速一路下滑，成為GDP增長的一大拖累。因此，中國經(jīng)濟企穩(wěn)的關(guān)鍵指標是看房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，關(guān)鍵是要將供給側(cè)改革的五大任務落實好，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟負擔，增強房地產(chǎn)企業(yè)看好市場的預期，加強房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)濟前景的信心。

四是重構(gòu)企業(yè)運作模式，促使企業(yè)另辟發(fā)展新路。上海房地產(chǎn)企業(yè)要從兼并重組、資源整合、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、經(jīng)營升級、品質(zhì)提升、金融創(chuàng)新等方面著手，調(diào)整戰(zhàn)略布局，集聚開發(fā)資源，實行強強聯(lián)手，擴大企業(yè)規(guī)模，探索資本運作，創(chuàng)新激勵機制，實施商品住宅開發(fā)與保障房建設(shè)并重，以全新的體制機制、較強的綜合實力、較好的品牌形象參與新城區(qū)建設(shè)、棚戶區(qū)改造和新農(nóng)村新集鎮(zhèn)開發(fā)，并向酒店、辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)拓展。在此基礎(chǔ)上，從海內(nèi)外著名企業(yè)中尋找合作伙伴，通過借“船”、借“腦”，參與海內(nèi)外市場競爭，不斷做大規(guī)模，全面推進企業(yè)在更高起點上持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

五是改革住房公積金管理體制，提高使用效率。養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險和住房公積金 “五險一金”應精簡歸并，要按照“三分離”（決策、管理、運作分離）、“兩統(tǒng)一”（統(tǒng)一征繳、統(tǒng)一執(zhí)法）的原則，建立新的公積金管理體制。組建政策性住房銀行，努力創(chuàng)新公積金管理模式，建立全國統(tǒng)一的公積金運行機制：建立全國公積金聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)的個人繳存轉(zhuǎn)移接續(xù)機制；建立繳存職工異地住房消費支持機制；建立全國公積金資金余缺調(diào)劑機制；建立繳存職工個人損失補償機制。通過這些改革，進一步促進我國社會保障制度更加公平可持續(xù)。

四、房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革的途經(jīng)是深化改革

從房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)來看，出現(xiàn)樓市分化加劇等矛盾和問題的深層次原因很多，但根子還在于土地使用制度、住房供應制度和房地產(chǎn)金融制度等體制、機制、法制的不完善、不匹配和不協(xié)調(diào)。因此，改革是完善房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)的落腳點和主要途經(jīng)，需要在原有制度的基礎(chǔ)上，對一些關(guān)鍵性制度缺陷作重大改革。《中共中央關(guān)于全面深化改革的決定》提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”、“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”等改革要求，習近平總書記提出“建立以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系為主體”，這都是“群眾最期盼的領(lǐng)域”之一，“制約經(jīng)濟社會發(fā)展最突出的問題”之一。這些無疑成為房地產(chǎn)業(yè)改革的重點。

建立“兩個為主”的住房供應體系符合我國國情，是“市場在配置資源中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”的原則在房地產(chǎn)領(lǐng)域的實踐應用，是住房制度改革的重要方面。土地制度改革對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，國有土地和集體經(jīng)營性建設(shè)用地，均是房地產(chǎn)供應的源頭，土地的市場化配置能促進住房供應增加和價格抑漲，這些都屬于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要內(nèi)容；稅收是房地產(chǎn)交易和持有環(huán)節(jié)的主要調(diào)節(jié)手段，關(guān)系到住房財產(chǎn)的公平配置，雖然房地產(chǎn)稅是消費領(lǐng)域的稅種，屬于需求側(cè)改革的內(nèi)容，但這項改革對供給側(cè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整將產(chǎn)生重大的影響，必須加強供給側(cè)改革與需求側(cè)管理的有效協(xié)同，從而保障和促進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革不斷深入。

這幾項關(guān)鍵性的改革，將對房地產(chǎn)業(yè)起到“牽一發(fā)動全身”的作用，促使房地產(chǎn)業(yè)逐漸進入良性循環(huán)的新階段。房地產(chǎn)業(yè)改革的頂層設(shè)計要以此為核心，改革的推進要以此為啟端，努力做到全局與局部相配套，治本與治標相結(jié)合，漸進與突破相銜接，實現(xiàn)整體推進與重點突破相統(tǒng)一。

（整理/丁正利 郭樹清 施雪輝）