文/蕊紅

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二手房交易“營(yíng)改增”政策終于落地

文/蕊紅

3月24日，財(cái)政部公布的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》稱，對(duì)于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售，按照5%的征收率全額繳納增值稅，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售，免征增值稅。財(cái)稅專家分析，這意味著，在過渡期，二手房交易的增值稅基本平移了現(xiàn)行二手房交易營(yíng)業(yè)稅政策，原有的優(yōu)惠政策也將延續(xù)，但由于營(yíng)業(yè)稅是按照含稅銷售額計(jì)稅，增值稅是按照不含稅銷售額計(jì)稅，稅負(fù)還略有降低。

高層拍板“營(yíng)改增”：稅負(fù)只減不增

李克強(qiáng)總理3月18日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，為落實(shí)《政府工作報(bào)告》中關(guān)于全面實(shí)施“營(yíng)改增”的要求，進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，進(jìn)行了如下部署：從今年5月1日起，一是將“營(yíng)改增”試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)貨物和服務(wù)行業(yè)全覆蓋，打通稅收抵扣鏈條，支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展和制造業(yè)升級(jí)。二是在之前已將企業(yè)購(gòu)進(jìn)機(jī)器設(shè)備所含增值稅納入抵扣范圍的基礎(chǔ)上，允許將新增不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，增加進(jìn)項(xiàng)抵扣，加大企業(yè)減負(fù)力度，促進(jìn)擴(kuò)大有效投資。同時(shí)，新增試點(diǎn)行業(yè)的原有營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對(duì)特定行業(yè)采取過渡性措施，對(duì)服務(wù)出口實(shí)行零稅率或免稅政策，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。

據(jù)有關(guān)部門介紹，從2012年開展“營(yíng)改增”試點(diǎn)以來，截至2015年底，全國(guó)“營(yíng)改增”試點(diǎn)納稅人共計(jì)592萬戶，累計(jì)實(shí)現(xiàn)減稅6412億元。“營(yíng)改增”全面推開后，預(yù)計(jì)2016年全年減稅將超過5000億元。在經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大的情形下，大幅給企業(yè)減稅，意味著公共財(cái)政將面臨更大赤字壓力，而對(duì)企業(yè)而言，這則是減輕負(fù)擔(dān)的實(shí)實(shí)在在的政策性紅包。在此次出臺(tái)的“營(yíng)改增”方案中，根據(jù)試點(diǎn)情況又增設(shè)了一些優(yōu)惠條款，如：在將企業(yè)購(gòu)進(jìn)機(jī)器設(shè)備增值稅納入抵扣范圍的基礎(chǔ)上，允許將新增不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍；新增試點(diǎn)行業(yè)的原有營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對(duì)特定行業(yè)采取過渡性措施，對(duì)服務(wù)出口實(shí)行零稅率或免稅政策，等等。

“營(yíng)改增”納稅額有變化：心中應(yīng)有明白賬

根據(jù)增值稅的算法，需要先計(jì)算出銷售額（不含稅），銷售額＝含稅銷售額÷（1+征收率），應(yīng)納稅額＝銷售額×征收率。如一套售價(jià)為150萬元（含稅、購(gòu)買不足2年）的住房，最終增值稅應(yīng)納稅額為（150÷1.05）×0.05＝7.14萬。當(dāng)前的營(yíng)業(yè)稅是按總價(jià)5%的稅率征收，按現(xiàn)行政策，營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額為150×0.05=7.5萬?！盃I(yíng)改增”降稅：7.5-7.14=0.36萬。

財(cái)政部《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》指出：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售，免征增值稅。“5改2”之后，營(yíng)業(yè)稅的征收政策也是以2年為界限。個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅?！盃I(yíng)改增”之后會(huì)有變化嗎？

拿正準(zhǔn)備換房的袁先生來說，他注意到這樣一個(gè)問題：5.6%的營(yíng)業(yè)稅會(huì)標(biāo)明一個(gè)“含附加”。在交稅單上也明確了營(yíng)業(yè)稅交的是5%，也就是說0.6%是附加稅。此次財(cái)政部的文件中，沒有明確說明，營(yíng)業(yè)稅改增值稅后，除了要交5%的增值稅外，0.6%的附加稅還要不要交。鏈家交易中心的總監(jiān)介紹說，袁先生提的問題很有普遍性，現(xiàn)在很多購(gòu)房者對(duì)現(xiàn)在所交納的營(yíng)業(yè)稅理解是有偏差的，5.6%的稅率并不完全是營(yíng)業(yè)稅，目前房屋的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加隨同營(yíng)業(yè)稅一并征免，增值稅征收，對(duì)附加稅是否一并征免，還沒明確。如果附加稅不再征收，那么“營(yíng)改增”之后，購(gòu)房者可以少交0.6%的稅款；但是如果也要一并征收附加稅，那么，“營(yíng)改增”對(duì)于購(gòu)房者來說，影響可能并不大。

再就是營(yíng)業(yè)稅是交給地稅部門的，但是增值稅是交給國(guó)稅部門的。兩個(gè)稅種繳納部門的變化，對(duì)購(gòu)房者來說也是一大影響。因?yàn)椤盃I(yíng)改增”之后，由地稅變國(guó)稅，購(gòu)房者買房交稅的流程也隨之發(fā)生改變。目前一些地方的二手房交易場(chǎng)所主要是房地產(chǎn)交易大廳，大廳目前也沒有設(shè)置國(guó)稅相關(guān)業(yè)務(wù)窗口，如果現(xiàn)在二手房交易流程不改變，購(gòu)房者買房網(wǎng)簽后要跑到區(qū)里的國(guó)稅部門完稅，然后再到房產(chǎn)交易大廳辦理過戶，這相當(dāng)于多折騰一趟。為解決這一問題，國(guó)稅總局近日發(fā)文稱，全面推開“營(yíng)改增”后，二手房交易增值稅在一定過渡期內(nèi)委托地稅部門代征。之前二手房營(yíng)業(yè)稅是由地稅部門征收，有利于“營(yíng)改增”政策銜接。

2年的住房，以哪個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)為標(biāo)準(zhǔn)呢？ 筆者了解到，營(yíng)業(yè)稅“5改2”以后，“住房滿2年”的時(shí)間起點(diǎn)按照不同的房屋類型主要作以下劃分界定：一是按照契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定購(gòu)買房屋的時(shí)間，二是房產(chǎn)證的時(shí)間，兩個(gè)時(shí)間按照“孰先”原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間。也就是說，市民買了一套房子，即便是一直沒有辦理房產(chǎn)證，只要契稅的交納已經(jīng)過了2年，也可以免征營(yíng)業(yè)稅。“營(yíng)改增”之后，2年的免征期跟營(yíng)業(yè)稅的標(biāo)準(zhǔn)是一樣的嗎？也是按照“孰先”的原則嗎？這個(gè)具體的問題也有待明確。

對(duì)企業(yè)是利好因素：商用物業(yè)將受益

從今年5月1日起，備受關(guān)注的“營(yíng)改增”將擴(kuò)大試點(diǎn)行業(yè)范圍。其中，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四個(gè)行業(yè)將納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)范圍。自此，現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅納稅人全部改征增值稅，其中建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%的稅率。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“營(yíng)改增”的推出給房地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)不會(huì)帶來劇變，但未來將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。其中，“營(yíng)改增”鼓勵(lì)所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，這對(duì)從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)來說有利，對(duì)房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的去庫(kù)存將起到促進(jìn)作用。

值得關(guān)注的是，“營(yíng)改增”后所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，該項(xiàng)措施對(duì)于所有企業(yè)而言都將是利好因素。尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購(gòu)置辦公樓時(shí)，購(gòu)置辦公樓的成本會(huì)降低。該舉措也會(huì)刺激企業(yè)購(gòu)置辦公樓改善辦公條件的消費(fèi)預(yù)期。

資料顯示，目前全國(guó)有2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)，眾多房企正面臨空前的商用物業(yè)去庫(kù)存壓力?！盃I(yíng)改增”的落地將促進(jìn)寫字樓庫(kù)存去化。同時(shí)，受該措施影響，不動(dòng)產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目大宗交易成本會(huì)降低，也將促使土地、項(xiàng)目收購(gòu)，加速房地產(chǎn)行業(yè)整合。業(yè)內(nèi)專家表示，企業(yè)作為逐利的主體，勢(shì)必會(huì)在基本面較好的城市投資購(gòu)房，促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市繼續(xù)向好，其他城市由于仍然有去庫(kù)存壓力，所以房企不會(huì)去那些城市投資。

房地產(chǎn)格局的重大變化，幾乎都和稅制緊密相聯(lián)。房地產(chǎn)“營(yíng)改增”，對(duì)房企來說短期體現(xiàn)為稅負(fù)下降，但長(zhǎng)期則體現(xiàn)為地價(jià)上漲。有關(guān)人士分析認(rèn)為，目前“營(yíng)改增”試點(diǎn)期間，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)短期的影響并不大，但試點(diǎn)到期之后正式推行時(shí)是否會(huì)有新的變化則需要關(guān)注。長(zhǎng)期來看，營(yíng)業(yè)稅占地方稅收比重高的省市需要逐步出臺(tái)應(yīng)對(duì)措施，特別是在地方政府平臺(tái)杠桿加足的省市。2007-2011年，有9個(gè)省市對(duì)營(yíng)業(yè)稅十分依賴，營(yíng)業(yè)稅占地方稅收比重都超過了40%，其中包括北京，達(dá)到41%。

業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前行業(yè)毛利率平均為20%左右。其中，在人工成本、大宗原材料價(jià)格沒有大幅上漲的情況下，毛利率下降的根本原因來自地價(jià)上漲。盡管在三、四線城市，土地出讓已經(jīng)大幅減少，但是從一線城市來看，超過周邊二手房一倍的樓面價(jià)地塊必然會(huì)推高最終的房?jī)r(jià)，特別是在當(dāng)前一線城市的土地供需嚴(yán)重不足的情況下，這也會(huì)加大地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴?？梢灶A(yù)見，“營(yíng)改增”很可能加大地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴，由此，土地成本將進(jìn)一步上行，屆時(shí)房?jī)r(jià)上漲的局面很可能繼續(xù)在一線城市上演。從長(zhǎng)期來看，“營(yíng)改增”將減少新入市的投資性需求，房?jī)r(jià)變化更趨平穩(wěn)。

“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)投資樓市確實(shí)會(huì)有助推作用，但“營(yíng)改增”并不是樓市稅收政策調(diào)整的終點(diǎn)，后續(xù)有關(guān)房地產(chǎn)稅的改革還會(huì)逐步推出，尤其是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征稅，仍將深化改革。受此影響，樓市格局也將變得更加復(fù)雜多變。

（作者單位；山東省臨沂市蘭田建設(shè)集團(tuán)市場(chǎng)調(diào)研部）