沈陽緣何突然叫?！傲闶赘丁辟彿啃抡?/h1>
2016-07-06 10:43文志
上海房地 2016年5期
文/文志
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沈陽緣何突然叫?！傲闶赘丁辟彿啃抡?/p>
文/文志
最近，沈陽市政府半夜突然叫停了出臺不到半日的當(dāng)?shù)貥鞘行抡傲闶赘丁辟I房。這一突發(fā)事件引起媒體和社會各界的議論紛紛，在議論中，很多人免不了質(zhì)疑：沈陽市政府緣何突然叫停了“零首付”購房新政？
出臺優(yōu)惠購房政策緣自積極去庫存
據(jù)了解，3月1日沈陽市人民政府辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見（試行）》（以下簡稱《意見》）公布，共22條措施，包括鼓勵大學(xué)生中職生購房、“零首付”等內(nèi)容。沈陽市政府推出此政策的原因之一，是積極推行樓市去庫存的政策。
近年來，沈陽市房地產(chǎn)市場總體保持了平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，但仍存在結(jié)構(gòu)性矛盾，要進一步改善房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)，消化房地產(chǎn)庫存。為此，《意見》設(shè)定的目標(biāo)是：今年沈陽市要實現(xiàn)商品房銷售同比增長10%，庫存去化周期控制在合理區(qū)間，房價運行保持平穩(wěn)，力爭用2-3年時間使沈陽市房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)達(dá)到均衡。
基于此，沈陽市決定在土地供應(yīng)、基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)以及公積金貸款等方面出臺政策，支持廣大市民購房，同時，通過政策引導(dǎo)，鼓勵高端人才、高校畢業(yè)生、農(nóng)民工等群體來沈買房落戶。為此，《意見》提出了一系列降低二手住房交易稅費的舉措，包括二手住房轉(zhuǎn)讓繳納的營業(yè)稅、個人所得稅實行先征后補。居民互換住房的，實行“零稅費”政策，免收交易費、產(chǎn)權(quán)辦證費，繳納的契稅、營業(yè)稅、個人所得稅先征后補。支持居民改善住房條件，一年內(nèi)先買房后賣房或先賣房后買房的，購買房產(chǎn)面積大于出售房產(chǎn)面積的，按面積差每平方米補貼50元。
據(jù)分析，沈陽市政府為了去庫存而出臺全國力度最大的優(yōu)惠政策，原因在于該市房價降幅較大、庫存較高。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，沈陽市2月份新建商品住宅均價為7066元/平方米，在截至2016年2月的三年時間內(nèi)，沈陽市的房價最高曾達(dá)到7952元/平方米。而如今的房價大約回落至5年前也就是2011年7月的水平。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截至今年1月末，沈陽新建商品住宅庫存面積2107萬平方米，環(huán)比減少3萬平方米，去化周期為18個月。
“零首付政策”半日游，被沈陽市連夜叫停
沈陽市政府下發(fā)的《意見》中第十四這樣表述：支持高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購房。對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購買商品房的，給予住房公積金政策支持，公積金連續(xù)繳存時限由6個月降為3個月，首付比例實行“零首付”政策，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生購買商品房的，給予每平方米200元的獎勵政策。同時，對高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生及新畢業(yè)生購房的，給予契稅全額補貼。
在鼓勵農(nóng)民進城買房居住的第十五條中，其優(yōu)惠政策是：積極探索農(nóng)民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機制。落實“兩權(quán)”可抵押貸款政策，簡化收入證明要件和擔(dān)保手續(xù)等，為進城購房的農(nóng)民提供貸款支持。全面推進居住證制度，推動居住證持有人享有與本地戶籍人口同等的住房保障權(quán)利，將符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入住房保障范圍。一市三縣可結(jié)合本地區(qū)實際出臺支持政策。
有關(guān)專家表示，現(xiàn)在沈陽是人口流出城市，該條例針對大學(xué)生這個購房群體，有想要把大學(xué)生留在沈陽的目的，這樣有利于刺激當(dāng)?shù)氐臉鞘小Ｍ瑫r，沈陽市出臺的去庫存優(yōu)惠政策，不排除有炒作大學(xué)生這個群體購房的嫌疑。而在該政策出臺之后，經(jīng)濟學(xué)家馬光遠(yuǎn)就曾發(fā)布微博，呼吁有關(guān)部門緊急叫停沈陽的“零首付”政策。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，對“零首付”的這部分購房人來說，高昂的月供將是難以承受的負(fù)擔(dān)。目前沈陽新房均價7000元，以一套面積100平方米的住宅計算，“零首付”貸款需70萬，月供4000多元，而沈陽2015年的社會平均工資不到5000元。一個新畢業(yè)的大學(xué)生參加工作后月工資也就是5000元左右，如果“零首付”購房，其高額的還貸壓力可想而知。
沈陽去庫存似有急功近利之嫌
沈陽樓市去庫存之舉，顯然是一個較典型的朝令夕改的案例。僅就樓市而言，這種現(xiàn)象已經(jīng)多次上演，比如，2012年至少有三個城市出臺樓市新政不久后由于某些原因又突然叫停，其中最短命的政策從發(fā)布到叫停不到12小時。這次，沈陽出臺的“大學(xué)生購房零首付”政策也是“半日游”——剛以文件形式公布“大學(xué)生購房零首付”，很快又辯稱該政策處于前期調(diào)研論證階段。
很多網(wǎng)友對此舉提出質(zhì)疑：沈陽市政府怎么會把處于前期調(diào)研論證階段的“政策”以文件形式正式發(fā)布呢？毫無疑問，這絕不是粗心大意，而是決策隨意、試探民意。如果上述《意見》在出臺前經(jīng)過充分調(diào)研論證，經(jīng)過嚴(yán)格決策程序，筆者相信《意見》中絕不會出現(xiàn)“大學(xué)生購房零首付”這一條，因為鼓勵沒有經(jīng)濟能力的大學(xué)生購房很荒唐，再加上“零首付”，不僅會給樓市帶來風(fēng)險，還可能影響大學(xué)生的生活以及誠信。
更重要的是，即便不實施“大學(xué)生購房零首付”政策，其被納入《意見》中也已經(jīng)暴露出當(dāng)?shù)卣嬖诩惫乃枷?，想通過鼓勵大學(xué)生零首付購房來擴大購房人群，或以“大學(xué)生購房零首付”為誘餌來吸引居民買房，目的是提高去庫存效率，因為絕大多數(shù)大學(xué)生、新畢業(yè)生自己沒有穩(wěn)定收入，沒有經(jīng)濟能力，即便“零首付”買到房，也需要家人來還房貸。
事實上，不僅沈陽為“去庫存”著急，其他高庫存的城市也是如此。尤其是春節(jié)后，一線城市和部分二線城市房地產(chǎn)市場異?；鸨蜿柕瘸鞘械墓芾碚卟粌H會眼紅，也擔(dān)心當(dāng)?shù)刈》啃枨蟆⑼顿Y需求被搶走，所以才心急火燎地挖掘新的購房潛力，如大學(xué)生。
地方去庫存不可實施“過火”政策
目前，盡管各地高庫存占用資金、浪費資源，影響財政收入和GDP增長，但去庫存并不是一朝一夕之事，必須要有耐心，不能因為著急而亂了方寸，淪為笑柄。既然高庫存累積有一個過程，去庫存自然也要一個過程。國家層面已經(jīng)出臺了貨幣、稅收等政策，各地也已出臺不少救市政策，政策疊加效應(yīng)顯現(xiàn)有一個過程。另外，不能為了去庫存而影響其他如“雙創(chuàng)”政策的效果。
對于沈陽的急功近利之舉，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不是只有沈陽在打首付的主意。在樓市火爆的當(dāng)下，首付貸再度走紅。這種類型的產(chǎn)品并不是新鮮事物，一些民間金融公司和房地產(chǎn)中介都會提供類似的產(chǎn)品，主要是針對一些不夠首付款的人群，貸款金額也不會太高，大多數(shù)會控制在你的房款的15%以內(nèi)。比如P2P就有搜易貸、廣州e貸等平臺，而地產(chǎn)中介比如鏈家、世聯(lián)行等也都有這類產(chǎn)品。但是從去年下半年開始，這類產(chǎn)品的需求量開始增加。
雖然首付貸讓原本湊不夠首付的人有了買房資格，但是這樣也無疑加大了買房者的杠桿。以一套100萬元的房子為例，按照銀行按揭最低首付兩成計算，首付也需要20萬元。但是如果用了首付貸，自己可能只需要10萬元就能買下一套100萬元的房子，杠桿再次放大了一倍，這種“場外杠桿”的風(fēng)險顯而易見。對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，過度杠桿化一定有很大的風(fēng)險，一旦資產(chǎn)價值產(chǎn)生波動的話，風(fēng)險就會凸顯。
業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)濟缺乏動力，房地產(chǎn)業(yè)依然是最重要的引擎。在此背景下，高庫存的沈陽加大對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度是必然的，但應(yīng)注意的是，庫存并不是一日積累的，也更不會在短期內(nèi)消化。因此，利用多個高杠桿去庫存是萬萬不可取的，風(fēng)險將會因杠桿而成倍地放大。對于沈陽來說，目前經(jīng)濟整體漲幅趨緩，畢業(yè)生的收入穩(wěn)定性差，在此背景下，即使房價不下跌，“零首付”舉措也將成為銀行巨大的風(fēng)險源頭。
有關(guān)專家據(jù)此建議，地方政府或調(diào)整商業(yè)銀行貸款政策，或鼓勵商業(yè)銀行自己制定信貸比例，可由一些股份制商業(yè)銀行先試點，然后五大國有銀行再根據(jù)情況跟進，這樣才不會帶來風(fēng)險，同時也有利于當(dāng)?shù)亟鹑谛袠I(yè)和經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定。
（作者單位：山東省臨沂市園林局）
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出臺優(yōu)惠購房政策緣自積極去庫存
據(jù)了解，3月1日沈陽市人民政府辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見（試行）》（以下簡稱《意見》）公布，共22條措施，包括鼓勵大學(xué)生中職生購房、“零首付”等內(nèi)容。沈陽市政府推出此政策的原因之一，是積極推行樓市去庫存的政策。
近年來，沈陽市房地產(chǎn)市場總體保持了平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，但仍存在結(jié)構(gòu)性矛盾，要進一步改善房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)，消化房地產(chǎn)庫存。為此，《意見》設(shè)定的目標(biāo)是：今年沈陽市要實現(xiàn)商品房銷售同比增長10%，庫存去化周期控制在合理區(qū)間，房價運行保持平穩(wěn)，力爭用2-3年時間使沈陽市房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)達(dá)到均衡。
基于此，沈陽市決定在土地供應(yīng)、基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)以及公積金貸款等方面出臺政策，支持廣大市民購房，同時，通過政策引導(dǎo)，鼓勵高端人才、高校畢業(yè)生、農(nóng)民工等群體來沈買房落戶。為此，《意見》提出了一系列降低二手住房交易稅費的舉措，包括二手住房轉(zhuǎn)讓繳納的營業(yè)稅、個人所得稅實行先征后補。居民互換住房的，實行“零稅費”政策，免收交易費、產(chǎn)權(quán)辦證費，繳納的契稅、營業(yè)稅、個人所得稅先征后補。支持居民改善住房條件，一年內(nèi)先買房后賣房或先賣房后買房的，購買房產(chǎn)面積大于出售房產(chǎn)面積的，按面積差每平方米補貼50元。
據(jù)分析，沈陽市政府為了去庫存而出臺全國力度最大的優(yōu)惠政策，原因在于該市房價降幅較大、庫存較高。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，沈陽市2月份新建商品住宅均價為7066元/平方米，在截至2016年2月的三年時間內(nèi)，沈陽市的房價最高曾達(dá)到7952元/平方米。而如今的房價大約回落至5年前也就是2011年7月的水平。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截至今年1月末，沈陽新建商品住宅庫存面積2107萬平方米，環(huán)比減少3萬平方米，去化周期為18個月。
“零首付政策”半日游，被沈陽市連夜叫停
沈陽市政府下發(fā)的《意見》中第十四這樣表述：支持高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購房。對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購買商品房的，給予住房公積金政策支持，公積金連續(xù)繳存時限由6個月降為3個月，首付比例實行“零首付”政策，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生購買商品房的，給予每平方米200元的獎勵政策。同時，對高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生及新畢業(yè)生購房的，給予契稅全額補貼。
在鼓勵農(nóng)民進城買房居住的第十五條中，其優(yōu)惠政策是：積極探索農(nóng)民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機制。落實“兩權(quán)”可抵押貸款政策，簡化收入證明要件和擔(dān)保手續(xù)等，為進城購房的農(nóng)民提供貸款支持。全面推進居住證制度，推動居住證持有人享有與本地戶籍人口同等的住房保障權(quán)利，將符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入住房保障范圍。一市三縣可結(jié)合本地區(qū)實際出臺支持政策。
有關(guān)專家表示，現(xiàn)在沈陽是人口流出城市，該條例針對大學(xué)生這個購房群體，有想要把大學(xué)生留在沈陽的目的，這樣有利于刺激當(dāng)?shù)氐臉鞘小Ｍ瑫r，沈陽市出臺的去庫存優(yōu)惠政策，不排除有炒作大學(xué)生這個群體購房的嫌疑。而在該政策出臺之后，經(jīng)濟學(xué)家馬光遠(yuǎn)就曾發(fā)布微博，呼吁有關(guān)部門緊急叫停沈陽的“零首付”政策。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，對“零首付”的這部分購房人來說，高昂的月供將是難以承受的負(fù)擔(dān)。目前沈陽新房均價7000元，以一套面積100平方米的住宅計算，“零首付”貸款需70萬，月供4000多元，而沈陽2015年的社會平均工資不到5000元。一個新畢業(yè)的大學(xué)生參加工作后月工資也就是5000元左右，如果“零首付”購房，其高額的還貸壓力可想而知。
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沈陽樓市去庫存之舉，顯然是一個較典型的朝令夕改的案例。僅就樓市而言，這種現(xiàn)象已經(jīng)多次上演，比如，2012年至少有三個城市出臺樓市新政不久后由于某些原因又突然叫停，其中最短命的政策從發(fā)布到叫停不到12小時。這次，沈陽出臺的“大學(xué)生購房零首付”政策也是“半日游”——剛以文件形式公布“大學(xué)生購房零首付”，很快又辯稱該政策處于前期調(diào)研論證階段。
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更重要的是，即便不實施“大學(xué)生購房零首付”政策，其被納入《意見》中也已經(jīng)暴露出當(dāng)?shù)卣嬖诩惫乃枷?，想通過鼓勵大學(xué)生零首付購房來擴大購房人群，或以“大學(xué)生購房零首付”為誘餌來吸引居民買房，目的是提高去庫存效率，因為絕大多數(shù)大學(xué)生、新畢業(yè)生自己沒有穩(wěn)定收入，沒有經(jīng)濟能力，即便“零首付”買到房，也需要家人來還房貸。
事實上，不僅沈陽為“去庫存”著急，其他高庫存的城市也是如此。尤其是春節(jié)后，一線城市和部分二線城市房地產(chǎn)市場異?；鸨蜿柕瘸鞘械墓芾碚卟粌H會眼紅，也擔(dān)心當(dāng)?shù)刈》啃枨蟆⑼顿Y需求被搶走，所以才心急火燎地挖掘新的購房潛力，如大學(xué)生。
地方去庫存不可實施“過火”政策
目前，盡管各地高庫存占用資金、浪費資源，影響財政收入和GDP增長，但去庫存并不是一朝一夕之事，必須要有耐心，不能因為著急而亂了方寸，淪為笑柄。既然高庫存累積有一個過程，去庫存自然也要一個過程。國家層面已經(jīng)出臺了貨幣、稅收等政策，各地也已出臺不少救市政策，政策疊加效應(yīng)顯現(xiàn)有一個過程。另外，不能為了去庫存而影響其他如“雙創(chuàng)”政策的效果。
對于沈陽的急功近利之舉，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不是只有沈陽在打首付的主意。在樓市火爆的當(dāng)下，首付貸再度走紅。這種類型的產(chǎn)品并不是新鮮事物，一些民間金融公司和房地產(chǎn)中介都會提供類似的產(chǎn)品，主要是針對一些不夠首付款的人群，貸款金額也不會太高，大多數(shù)會控制在你的房款的15%以內(nèi)。比如P2P就有搜易貸、廣州e貸等平臺，而地產(chǎn)中介比如鏈家、世聯(lián)行等也都有這類產(chǎn)品。但是從去年下半年開始，這類產(chǎn)品的需求量開始增加。
雖然首付貸讓原本湊不夠首付的人有了買房資格，但是這樣也無疑加大了買房者的杠桿。以一套100萬元的房子為例，按照銀行按揭最低首付兩成計算，首付也需要20萬元。但是如果用了首付貸，自己可能只需要10萬元就能買下一套100萬元的房子，杠桿再次放大了一倍，這種“場外杠桿”的風(fēng)險顯而易見。對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，過度杠桿化一定有很大的風(fēng)險，一旦資產(chǎn)價值產(chǎn)生波動的話，風(fēng)險就會凸顯。
業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)濟缺乏動力，房地產(chǎn)業(yè)依然是最重要的引擎。在此背景下，高庫存的沈陽加大對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度是必然的，但應(yīng)注意的是，庫存并不是一日積累的，也更不會在短期內(nèi)消化。因此，利用多個高杠桿去庫存是萬萬不可取的，風(fēng)險將會因杠桿而成倍地放大。對于沈陽來說，目前經(jīng)濟整體漲幅趨緩，畢業(yè)生的收入穩(wěn)定性差，在此背景下，即使房價不下跌，“零首付”舉措也將成為銀行巨大的風(fēng)險源頭。
有關(guān)專家據(jù)此建議，地方政府或調(diào)整商業(yè)銀行貸款政策，或鼓勵商業(yè)銀行自己制定信貸比例，可由一些股份制商業(yè)銀行先試點，然后五大國有銀行再根據(jù)情況跟進，這樣才不會帶來風(fēng)險，同時也有利于當(dāng)?shù)亟鹑谛袠I(yè)和經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定。
（作者單位：山東省臨沂市園林局）
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