文/季豐

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淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與打造旅游產(chǎn)業(yè)鏈

文/季豐

一、旅游產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展

我國旅游業(yè)的發(fā)展已融入國家戰(zhàn)略體系，2013年出臺(tái)的《國民旅游休閑綱要》中明確要求到2020年基本落實(shí)職工帶薪休假制度，2014年3月份的兩會(huì)上，李克強(qiáng)總理提出要把消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的主要著力點(diǎn)，重點(diǎn)發(fā)展養(yǎng)老、健康、旅游、文化等服務(wù)，落實(shí)帶薪休假制度，標(biāo)志著度假經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來。

目前我國旅游業(yè)正在從事業(yè)型向產(chǎn)業(yè)型轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷壯大，全國已有24個(gè)省、市、自治區(qū)將旅游產(chǎn)業(yè)定為本地的支柱產(chǎn)業(yè)、龍頭產(chǎn)品，實(shí)施政府主導(dǎo)型旅游發(fā)展戰(zhàn)略，把中國的旅游推向世界。根據(jù)國家旅游局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年我國旅游人數(shù)已經(jīng)突破30億人次，平均每人每年旅游2.3次，與美國2002年的人均每年4次的數(shù)據(jù)相比，尚有一定差距。預(yù)計(jì)未來5-10年，我國旅游總收入將增長15%以上，前景比較樂觀。

二、房地產(chǎn)開發(fā)商參與打造旅游產(chǎn)業(yè)鏈的切入點(diǎn)

（一）旅游地產(chǎn)

目前我國旅游地產(chǎn)呈快速發(fā)展之勢，目前涉足該領(lǐng)域的公司超過200家。除了國外和港臺(tái)頗具實(shí)力的大公司外，還包括萬達(dá)集團(tuán)、恒大地產(chǎn)、首創(chuàng)地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、中旅集團(tuán)、中弘控股、佳兆業(yè)集團(tuán)、天鴻集團(tuán)、萬通集團(tuán)、中坤集團(tuán)、萬科集團(tuán)、浙江宋城等一批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、旅游企業(yè)等，各路開發(fā)商均看好未來中國的旅游地產(chǎn)市場。

從地區(qū)來看，旅游地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)開始向全國蔓延，從長白山到海南椰島，從渤海灣到珠三角，從東部沿海到西部山川，隨處可見開發(fā)商以旅游地產(chǎn)之名跑馬圈地的影子。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅北京、上海、大連、青島、四川、湖南、海南、廣東、福建等地已開工的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目就達(dá)到幾百個(gè)，以高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運(yùn)動(dòng)為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店近百家。旅游地產(chǎn)已呈現(xiàn)出“百家齊放，百家爭鳴”的發(fā)展態(tài)勢，成為市場最為關(guān)注的熱點(diǎn)之一。

旅游地產(chǎn)方興未艾的發(fā)展態(tài)勢，有效地整合地產(chǎn)、區(qū)域生態(tài)、文化、產(chǎn)業(yè)等各方資源，增強(qiáng)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，使開發(fā)形式多元化，把單純的旅游資源依托型轉(zhuǎn)變?yōu)楣采?，?qiáng)調(diào)各種資源的有效融合已勢在必行。

旅游地產(chǎn)的開發(fā)投資行為特征已不是單純的地產(chǎn)投資活動(dòng)，它對社會(huì)文化的促進(jìn)、生態(tài)環(huán)境的保護(hù)、土地資源的利用等各種層面的影響，均會(huì)受到社會(huì)各方面的關(guān)注。隨著旅游地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展，旅游資源的多樣化程度及其價(jià)值不斷提升，導(dǎo)致我們對旅游地產(chǎn)的內(nèi)容和項(xiàng)目設(shè)計(jì)也進(jìn)一步多樣化，在操作和運(yùn)作上都需要結(jié)合資源本身的特點(diǎn)來設(shè)置出有吸引力的主題和內(nèi)容，吸引潛在的市場和消費(fèi)者。

目前我國旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分盈利仍主要來源于房屋建設(shè)和銷售，更多只是借助旅游資源優(yōu)勢，增加房地產(chǎn)銷售的籌碼，而對前期開發(fā)和后期的物業(yè)管理、租賃服務(wù)等附加值則關(guān)注不夠。旅游業(yè)的盈利主要停留在“吃”、“住”、“游”三個(gè)基本方面。一個(gè)良好的旅游產(chǎn)業(yè)鏈條，應(yīng)該更注重旅游地產(chǎn)長期開發(fā)中的后期利潤價(jià)值，即不動(dòng)產(chǎn)的租賃經(jīng)營、旅游產(chǎn)品及輔助產(chǎn)品的銷售收入、商業(yè)配套設(shè)施的收入等，從而實(shí)現(xiàn)多元化的盈利模式和長期獲益的效果。

旅游地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)不能只重視短期內(nèi)現(xiàn)金流的回籠，還更應(yīng)該注重旅游資源的整理與升級、配套環(huán)境的改善、商業(yè)氛圍的營造等持續(xù)經(jīng)營能力的培養(yǎng)。只有這樣，開發(fā)企業(yè)才能在未來實(shí)現(xiàn)中長期現(xiàn)金流的收益，反哺公司內(nèi)部傳統(tǒng)住宅板塊或其他業(yè)務(wù)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)公司內(nèi)部現(xiàn)金流的良性互動(dòng)。

（二）打造具有獨(dú)立知識產(chǎn)權(quán)的“旅博會(huì)”品牌

旅游產(chǎn)品供應(yīng)商提供的衣、食、住、行、游、購六大服務(wù)產(chǎn)品，涉及旅行社、飯店餐飲，賓館酒店、旅游景區(qū)、旅游紀(jì)念品生產(chǎn)商和銷售商等企業(yè)的合作，這些內(nèi)容分布在不同區(qū)域，由不同的商家經(jīng)營，它們的合作關(guān)系，是一種長期的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系。旅行社是其中的主要組織者和協(xié)調(diào)者，處于主導(dǎo)地位，由旅行社負(fù)責(zé)組織游客進(jìn)行景區(qū)游覽、商場購物、酒店休息以及相應(yīng)的休閑娛樂。開發(fā)旅游地產(chǎn)，要盡可能整合旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈資源，不僅僅包括旅行社、交通部門、餐飲、酒店、景區(qū)景點(diǎn)、旅游商店、旅游車船以及休閑娛樂設(shè)施等旅游核心企業(yè)，還應(yīng)關(guān)聯(lián)到農(nóng)業(yè)、園林、建筑、金融、保險(xiǎn)、通信、廣告媒體以及政府和協(xié)會(huì)組織等輔助產(chǎn)業(yè)和部門。前者構(gòu)成了產(chǎn)業(yè)鏈的鏈上要素，后者為產(chǎn)業(yè)鏈的動(dòng)態(tài)鏈接與正常運(yùn)營提供必要的保障和支持。利用各種旅游博覽會(huì)平臺(tái)，正是打造旅游產(chǎn)業(yè)鏈的一個(gè)重要手段。在旅博會(huì)中，有數(shù)百家、數(shù)千家甚至是上萬家來自國內(nèi)外的參展企業(yè)，匯集了大量的信息資源，蘊(yùn)含著無限的商機(jī)，也是接觸客戶、推介和展示自己最好的平臺(tái)。一個(gè)成功而持續(xù)的“旅博會(huì)”，必將推動(dòng)地方旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和以旅游產(chǎn)業(yè)為龍頭帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，從而促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展。

比如已經(jīng)舉辦了11屆的上海世界旅游博覽會(huì)，作為中國長三角地區(qū)旅游市場年度采購盛會(huì)，每年為業(yè)內(nèi)旅行社及公司買家和眾多旅游愛好者展示來自世界各地的豐富旅游資源，推廣的產(chǎn)品涵蓋了國家和地方旅游局、旅行社及旅游運(yùn)營商、酒店及度假村、航空公司、郵輪公司、旅游景點(diǎn)和旅游勝地、旅游保險(xiǎn)、旅游裝備制造、旅游金融、汽車租賃、休閑旅游和保健療養(yǎng)度假區(qū)、會(huì)獎(jiǎng)旅游、自助游俱樂部、高爾夫球場、戶外旅游用品、旅游培訓(xùn)教育、旅游中介服務(wù)、旅游媒體等。

又如2013年在天津市舉辦的中國旅游產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)，參觀者突破20萬人次，參加業(yè)務(wù)洽談39376人次，簽訂采購房車、游艇、旅游大客車、旅游設(shè)施及旅游商品等合同210項(xiàng)，意向簽約942項(xiàng)，交易和意向金額達(dá)30.6億元。是年，中國（廣東）國際旅游產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)共吸引45個(gè)國家和地區(qū)的3000多家企業(yè)、2萬多名專業(yè)買家及50萬人次普通觀眾參會(huì)參展，達(dá)成旅游投資和采購合同、協(xié)議、意向項(xiàng)目共75個(gè)，總金額達(dá)1423.5億元。其中：投資類項(xiàng)目有64個(gè)，金額1323.5億元，主要涉及景區(qū)、酒店、旅游產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設(shè)等方面，遍及珠三角及粵東西北地區(qū)19個(gè)地級以上市；采購類項(xiàng)目11個(gè)，金額100億元，產(chǎn)品涉及機(jī)票、餐飲設(shè)備、酒店用品、音響設(shè)備等類別。是年，浙江省義烏市第五屆中國國際旅游商品博覽會(huì)實(shí)現(xiàn)成交額35.02億元，其中外貿(mào)成交額13.05億元，約占總成交額的37.3%，參會(huì)觀眾13.97萬人次，其中境外采購商9000余人。2014年第六屆中國國際旅游商品博覽會(huì)上還舉辦了全國旅游商品大賽，成為該旅博會(huì)的一大亮點(diǎn)。

因此，打造旅游產(chǎn)業(yè)鏈的過程中，必須充分利用“旅博會(huì)”的平臺(tái)效應(yīng)，緊緊圍繞舉辦成功“旅博會(huì)”這一中心主題，以交易為主、展示為輔，吸引各地旅游界運(yùn)營商，將旅游開發(fā)企業(yè)、游客、產(chǎn)品項(xiàng)目融合，從而實(shí)現(xiàn)構(gòu)建旅游產(chǎn)業(yè)鏈的目標(biāo)。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，與旅游資源的相關(guān)各方緊密合作，打造具有獨(dú)立知識產(chǎn)權(quán)的“旅博會(huì)”品牌，是成功打造旅游產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。但“旅博會(huì)”品牌的打造不能夠僅靠企業(yè)自身的努力，企業(yè)必須尋求政府方面、旅游景區(qū)等旅游資源擁有方的支持。

（三）開發(fā)并運(yùn)營旅游商品生產(chǎn)園區(qū)

應(yīng)開發(fā)并運(yùn)營旅游商品生產(chǎn)園區(qū)，面向全國各地旅游景區(qū)，吸引各類涉及旅游商品的企業(yè)入駐，提供設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售等全方位服務(wù)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在發(fā)達(dá)國家，購物消費(fèi)在旅游消費(fèi)中的比重為60%至70%，城市的旅游商品應(yīng)該能夠體現(xiàn)旅游地的文化特色、地域特色和人文特色。旅游商品必須是市場化的實(shí)物類商品，但不包括食品、服裝和煙酒類商品，這類商品應(yīng)該做工精良、用材合理、綠色環(huán)保、適宜量產(chǎn)、價(jià)格合理。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)商打造旅游產(chǎn)業(yè)鏈，要研究旅游產(chǎn)業(yè)鏈的上下游環(huán)節(jié)，尋找最有價(jià)值的環(huán)節(jié)、產(chǎn)品和品牌，通過投資不同的旅游資源和品牌，或者和不同的旅游資源和品牌合作，使轉(zhuǎn)型為旅游度假產(chǎn)業(yè)的品牌管理集團(tuán)，成為旅游產(chǎn)業(yè)的高端品牌服務(wù)商等。

（作者單位：上海新黃浦置業(yè)股份有限公司投資發(fā)展部）