文/睢曉鵬

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商品房買(mǎi)賣預(yù)約合同違約的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

文/睢曉鵬

《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！痹摋l通過(guò)司法解釋填補(bǔ)了現(xiàn)行法中對(duì)預(yù)約合同如何規(guī)制的空白，但是對(duì)于何種情形構(gòu)成商品房買(mǎi)賣預(yù)約合同的違約情形，實(shí)踐中仍有爭(zhēng)議。鑒于此，筆者不揣谫陋，擬通過(guò)下述設(shè)例略作探討。

一、設(shè)例

2014年12月10日，甲考察乙公司某小區(qū)樓盤(pán)后，與乙公司簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，約定：甲認(rèn)購(gòu)該小區(qū)A室商品房，建筑面積125.45平方米，單價(jià)28120元/平方米；甲先支付定金10萬(wàn)元，待雙方簽訂正式商品房買(mǎi)賣合同時(shí)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款；甲應(yīng)于2015年1月10日前前往該小區(qū)項(xiàng)目售樓處現(xiàn)場(chǎng)簽訂正式商品房買(mǎi)賣合同。認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂當(dāng)日，甲支付定金10萬(wàn)元。

2015年1月10日，甲前往售樓處磋商簽訂合同事宜，在參觀樣板房后，甲認(rèn)為樣板房的戶型更合理，要求變更為樣板房同戶型的同面積房屋，乙公司銷售人員表示不同戶型單價(jià)不同，若要變更，須補(bǔ)足差價(jià)，甲則要求仍按照原認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定的單價(jià)，雙方協(xié)商未果。后甲要求乙公司在簽約后即交付現(xiàn)房，乙公司表示樓盤(pán)尚在建造中，不具備交付條件，甲遂拒絕簽訂正式商品房買(mǎi)賣合同。

2015年1月12日，乙公司書(shū)面通知甲于接函一周內(nèi)簽訂正式商品房買(mǎi)賣合同，逾期將沒(méi)收定金，房屋另行銷售，甲未在乙公司指定的期限內(nèi)簽約。乙公司于同年4月16日將房屋出售給丙。甲于同年5月20日發(fā)函給乙公司，認(rèn)為乙公司將房屋另售他人構(gòu)成違約，要求乙公司雙倍返還定金。

二、觀點(diǎn)分歧

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為商品房買(mǎi)賣合同未能訂立究系由于甲或（且）乙公司違約，抑或不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因所致。對(duì)該焦點(diǎn)有兩種不同的意見(jiàn)。

第一種意見(jiàn)認(rèn)為：預(yù)約合同是約定于將來(lái)訂立本約合同的合同，但本約合同的簽訂尚有待于雙方當(dāng)事人進(jìn)一步磋商，以確定合同的全部?jī)?nèi)容，故雙方經(jīng)磋商未能達(dá)成一致導(dǎo)致未能訂立本約的，系不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因。本案中，雙方當(dāng)事人在進(jìn)一步磋商的過(guò)程中，對(duì)交易的標(biāo)的物、交付方式等未能達(dá)成一致，甲不構(gòu)成違約，而乙公司在雙方磋商未果后將案涉房屋另售他人亦不構(gòu)成違約，故甲可要求乙公司返還定金，但無(wú)權(quán)要求雙倍返還。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為：預(yù)約合同簽訂后，甲對(duì)預(yù)約合同已經(jīng)明確約定的標(biāo)的物進(jìn)行再次磋商未果后，在訂立預(yù)約合同前已經(jīng)考察過(guò)案涉樓盤(pán)的情況下，提出要求對(duì)方交付現(xiàn)房的條件，屬于惡意磋商，因此導(dǎo)致未能訂立本約合同，其行為已構(gòu)成違約。相反，乙公司在再次催告甲簽訂商品房買(mǎi)賣合同三個(gè)月后將案涉房屋另售他人，不構(gòu)成違約。據(jù)此，甲無(wú)權(quán)要求乙公司返還定金。

三、筆者見(jiàn)解

筆者同意第二種意見(jiàn)。

確定預(yù)約合同違約的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，首先應(yīng)檢視預(yù)約合同的效力。關(guān)于預(yù)約合同的效力，理論上存在“必須磋商說(shuō)”和“必須締約說(shuō)”兩種主要觀點(diǎn)。前說(shuō)認(rèn)為，訂立預(yù)約合同后，當(dāng)事人僅負(fù)有繼續(xù)磋商之義務(wù)，最終是否訂立本約合同在所不問(wèn)，其立論的基礎(chǔ)是意思自治；后說(shuō)認(rèn)為，訂立預(yù)約合同后，當(dāng)事人不僅應(yīng)當(dāng)繼續(xù)磋商，尚有訂立本約合同之義務(wù)，其立論的基礎(chǔ)是信賴?yán)婧徒灰字刃?。兩種學(xué)說(shuō)各有其所依據(jù)。但必須說(shuō)明的是，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是買(mǎi)受人，圖利是自然本能。房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高漲時(shí)，開(kāi)發(fā)商意圖將房屋另售他人以謀取暴利；房?jī)r(jià)持續(xù)下挫時(shí)，買(mǎi)受人意圖索回定金，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。“必須磋商說(shuō)”為開(kāi)發(fā)商或買(mǎi)受人實(shí)現(xiàn)這樣的不當(dāng)目的提供了可能：因?yàn)閮H負(fù)有繼續(xù)磋商的義務(wù)，所以他們雖有毀約之心，但仍假意磋商，以求獲利免責(zé)，作為確定雙方磋商成果、鞏固交易機(jī)會(huì)的預(yù)約合同，反成當(dāng)事人惡意謀取不當(dāng)利益的工具。因此，兩說(shuō)中以“必須締約說(shuō)”較為妥當(dāng)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律的解釋》亦采此見(jiàn)解，于其第二條明定，“不履行訂立買(mǎi)賣合同的義務(wù)”的一方當(dāng)事人構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

雖然理論上應(yīng)采“必須締約說(shuō)”，但預(yù)約合同畢竟不同于本約合同，雙方雖有締結(jié)本約的意思表示，但也僅在簽訂本約合同和本約的部分內(nèi)容上達(dá)成共識(shí)。誠(chéng)如第一種意見(jiàn)所言，預(yù)約合同訂立后，雙方當(dāng)事人尚有進(jìn)一步磋商的必要，以確定合同的全部?jī)?nèi)容。因此，在“必須締約說(shuō)”的理論下，雙方當(dāng)事人均負(fù)有以達(dá)成締結(jié)本約合同為目的的最大程度誠(chéng)信磋商義務(wù)，違反這一義務(wù)者，構(gòu)成違約。違反這一義務(wù)的具體情形，大別為兩類。

1.拒絕磋商。拒絕磋商在“必須磋商說(shuō)”理論下既已構(gòu)成違約，在“必須締約說(shuō)”理論下構(gòu)成違約當(dāng)然更不言自明。當(dāng)事人拒絕磋商既可能是明確表示，亦可能是以自己的行為表示。前者無(wú)待詳論。就后者而言，常見(jiàn)的情形為：買(mǎi)受人未在約定時(shí)間前往約定的地點(diǎn)磋商，或?qū)?duì)方提出的磋商條件不表示反對(duì)但不同意訂立本約合同；出賣人在約定的訂約期限屆滿之前將房屋另售他人。

2.惡意磋商。其具體表現(xiàn)為：其一，就已決條款重啟磋商并因此導(dǎo)致本約合同不能訂立。預(yù)約合同是一種獨(dú)立的合同，其中已決條款是雙方當(dāng)事人已經(jīng)達(dá)成的意思合致，亦是雙方進(jìn)一步磋商的基礎(chǔ)，欲變更已決條款，須與對(duì)方當(dāng)事人協(xié)商一致。本案中，雙方在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中已經(jīng)明確約定了標(biāo)的房屋及其價(jià)格，甲提出變更標(biāo)的房屋，則應(yīng)征得乙公司的同意，倘若甲以乙公司不同意為由拒絕締結(jié)本約，則甲構(gòu)成違約。其二，提出明顯有悖誠(chéng)信原則的磋商條件導(dǎo)致本約合同不能訂立的。誠(chéng)實(shí)信用系民法的帝王條款，訂立合同如此，履行合同亦莫能外。提出明顯有悖于誠(chéng)信原則的磋商條件系屬未按預(yù)約合同之本旨的履行，因此構(gòu)成違約。至于提出的磋商條件是否明顯有悖于誠(chéng)信原則，因其情形繁多，應(yīng)于個(gè)案中斟酌。本案中，乙公司出售的是期房，尚在建造之中，而甲在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)已經(jīng)對(duì)案涉樓盤(pán)進(jìn)行了考察，其提出要求對(duì)方簽訂本約合同后即交付現(xiàn)房的磋商條件，顯然有違誠(chéng)信原則，由此導(dǎo)致本約合同未能訂立，亦應(yīng)由其承擔(dān)違約責(zé)任。

（作者單位：浙江省杭州市中級(jí)人民法院）