劉衛(wèi)東

前不久，網(wǎng)上有人熱炒深圳土地使用權(quán)續(xù)期和溫州住房到期續(xù)期手續(xù)辦理問(wèn)題，似乎這個(gè)問(wèn)題很緊迫了，無(wú)法可依了。我國(guó)相關(guān)方面土地管理法律和法規(guī)明確規(guī)定，商業(yè)用地法定最高使用年限40年；居住用地70年，工業(yè)和其他用地50年。我國(guó)最早出讓的一塊土地是1987年，住宅全面商品化改革是1998年。從法律上看，顯然土地續(xù)期問(wèn)題商業(yè)用地最早應(yīng)該到2027年才真正需要解決，住宅用地到2057年討論也不遲。目前對(duì)這個(gè)問(wèn)題有人這么迫不及待，從積極的方面考慮，應(yīng)該是他們不太了解實(shí)際情況，或者看問(wèn)題太主觀；從消極方面看，這些人是在嘩眾取寵，別有用心也未可知。

可能有人認(rèn)為，《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定了居住用地自動(dòng)續(xù)期，為什么現(xiàn)在溫州有人的土地出讓時(shí)間到期了，不能自動(dòng)續(xù)期？！公平地說(shuō)，首先，這種到期并不是達(dá)到了最高法定年限，按照法定最高年期，他的土地原合同只有20年，作為住宅用地還可以依法續(xù)期50年。其次，按照估價(jià)理論和方法，完全可以將20年土地使用年期修正到70年期的地價(jià)。按照有限年期計(jì)算公式，如果土地收益還原率為5.6%； 20年使用年期土地使用權(quán)的價(jià)值相當(dāng)于無(wú)限年期的66.37%；70年使用年期土地使用權(quán)的價(jià)值相當(dāng)于無(wú)限年期的97.79%。按照房地產(chǎn)估價(jià)的理論和方法，住宅用地從20年土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變到70年土地年期使用權(quán)應(yīng)該補(bǔ)繳原來(lái)47.35%的出讓金?？紤]到這筆錢(qián)延后支付了20年，應(yīng)該加上20年的利息。所以，補(bǔ)繳土地出讓金這筆賬按照目前的法律完全可以解決土地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題。如果使用者要求續(xù)期達(dá)到法定最高使用年期，不是無(wú)法可依。

目前，關(guān)于土地續(xù)期的問(wèn)題實(shí)際上是有人試圖要求無(wú)償續(xù)期。應(yīng)該注意自動(dòng)續(xù)期不是無(wú)償續(xù)期，它們是完全不同的概念?，F(xiàn)在依法是可以續(xù)期的，沒(méi)有法律障礙。有人提出現(xiàn)在的法律不合理，應(yīng)該改稱為自動(dòng)無(wú)償續(xù)期。上述關(guān)于同一塊住宅用地土地使用權(quán)20年的價(jià)值和土地使用權(quán)70年的價(jià)值差別，如果讓土地使用權(quán)20年的自動(dòng)無(wú)償續(xù)期，實(shí)際上是對(duì)現(xiàn)行土地出讓制度和法律的損害，對(duì)于依法按照土地最高使用權(quán)年期出讓獲得土地者不公平。土地出讓是我國(guó)改革開(kāi)放的產(chǎn)物，我國(guó)各地招商引資采用了許多優(yōu)惠政策，當(dāng)年出讓的地價(jià)并沒(méi)有完全反映土地真正的或者應(yīng)該有的市場(chǎng)價(jià)值。堅(jiān)持把土地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題延后到最高年期到期再考慮，實(shí)際上是政府言而有信。目前，我國(guó)很多的國(guó)有土地出讓給外國(guó)企業(yè)，到期按照現(xiàn)行的法律收回土地使用權(quán)，按照無(wú)償收回的條件處理，也有利于維護(hù)國(guó)家的合法土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

我國(guó)目前一些地方出現(xiàn)土地使用權(quán)合同到期的情況，應(yīng)該按照現(xiàn)行的土地法律辦理土地續(xù)期手續(xù)。至于土地使用權(quán)將來(lái)是自動(dòng)無(wú)償續(xù)期，還是補(bǔ)償少量出讓金續(xù)期，應(yīng)該等到最高法定年期以后考慮。目前，誰(shuí)對(duì)土地續(xù)期問(wèn)題非常急切獲得明確的答案，肯定不是一般的工薪階層，可能多是少數(shù)唯利是圖的外國(guó)投資者和那些有錢(qián)想移民海外的人，他們對(duì)于未到期的土地使用權(quán)和房地產(chǎn)權(quán)益的未來(lái)不太放心，目前處理心有余悸。對(duì)于我國(guó)公民持有的商品住宅到期怎么處理續(xù)期的問(wèn)題，到2027年，甚至2057年之前，只要提前3-5年由人大做出合理的法律修正就可以解決。為了維護(hù)國(guó)家利益和全民的福利，現(xiàn)在沒(méi)有必要過(guò)早做出土地使用權(quán)無(wú)償自動(dòng)續(xù)期的決定，我們應(yīng)該相信后來(lái)的人比我們更加聰明，未來(lái)國(guó)家富強(qiáng)了，國(guó)家在國(guó)際上更加有發(fā)言權(quán)，處理對(duì)外關(guān)系就更加得心應(yīng)手，可以更加有能力維護(hù)全體國(guó)民的福利。

李求軍/責(zé)任編輯