宋艷會(huì)

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房產(chǎn)委托公證風(fēng)險(xiǎn)分析及防范

宋艷會(huì)

摘要：房產(chǎn)交易市場(chǎng)的火爆，催生了“委托公證”這一新形式，作為公證機(jī)構(gòu)的常態(tài)公證業(yè)務(wù)之一，如何防范房產(chǎn)委托公證的風(fēng)險(xiǎn)，確保公證質(zhì)量成為一個(gè)值得研究的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)委托；公證；風(fēng)險(xiǎn)；防范

近年來(lái),我市房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，隨即購(gòu)房置業(yè)逐漸成為人們理財(cái)方式的首選。房產(chǎn)交易市場(chǎng)的火爆，催生了“委托公證”這一新形式，以代辦房產(chǎn)買賣手續(xù)為內(nèi)容的委托書公證數(shù)量激增，作為公證機(jī)構(gòu)的常態(tài)公證業(yè)務(wù)之一，房產(chǎn)委托公證如何防范房風(fēng)險(xiǎn)，確保公證質(zhì)量成為一個(gè)值得研究的問(wèn)題。

一、房產(chǎn)委托公證風(fēng)險(xiǎn)分析

(一)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因

1、交易需求

辦理委托書公證,其初衷在于為委托人提供方便,使其脫身于煩瑣的房產(chǎn)買賣手續(xù),節(jié)省交易成本，現(xiàn)實(shí)中一些無(wú)法上市正常交易的需求就通過(guò)這一手段來(lái)實(shí)現(xiàn)。

這包括一是由于歷史原因，我市目前相當(dāng)一部分房屋尚不能辦理房產(chǎn)證，無(wú)法上市正常交易，必須通過(guò)公證形式進(jìn)行。二是無(wú)產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)的房產(chǎn)交易。三是小產(chǎn)權(quán)房、聯(lián)建房、居住未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房等。

2、逃稅

為逃避商品房產(chǎn)權(quán)證辦理未滿五年上市交易需要交納的營(yíng)業(yè)稅，通過(guò)做公證約定買賣雙方先交易待房產(chǎn)證滿5年或房屋達(dá)到交易條件時(shí)再辦理過(guò)戶。

3、欺詐

由于賣方房屋權(quán)利受限，包括被有關(guān)部門查封、抵押、房屋共有人不同意賣房等。在賣方權(quán)利不能全面行使的情況下，出于欺詐目的，隱瞞真相，在實(shí)際操作中，把公證作為違規(guī)交易的手段，從而侵犯對(duì)方的合法權(quán)益。

4、部分中介的有意引導(dǎo)甚至誤導(dǎo)

“委托公證”的順利進(jìn)行，需要諸多因素共同構(gòu)成。如買賣雙方均同意辦理委托公證、房產(chǎn)中介公司配合操作、公證處審查告知注意事項(xiàng)等。在個(gè)別當(dāng)事人法律意識(shí)淡薄，風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)薄弱情況下，一些中介公司為協(xié)助當(dāng)事人達(dá)到避稅等違法目的，在房產(chǎn)不辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前即將買賣的標(biāo)的物公證于買方名下，有意促成交易，為日后當(dāng)事人雙方留下訴訟風(fēng)險(xiǎn)隱患。

(二)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式

1、當(dāng)事人意思表示

這種情況主要包括一是假冒房產(chǎn)所有者或房產(chǎn)交易的真正當(dāng)事人，往往采用持假冒、偽造的身份證明文件的方式。二是當(dāng)事人意思表達(dá)與真實(shí)意思不符，這往往是在中介的引誘誤導(dǎo)之下。

2、委托內(nèi)容

(1)全權(quán)委托中受托人濫用權(quán)利

通過(guò)全權(quán)委托公證方式進(jìn)行房屋買賣的風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)主基于自身原因全權(quán)委托他人辦理房屋交易手續(xù)，如果受托人違背業(yè)主的意向，未按業(yè)主指示辦理委托事項(xiàng)，則業(yè)主的權(quán)益容易受到侵犯，造成經(jīng)濟(jì)損失。

(2)不可撤銷委托的無(wú)效

在具體實(shí)務(wù)中，經(jīng)常出現(xiàn)委托人為某種目的而隨意終止委托授權(quán)公證的現(xiàn)象，該種現(xiàn)象即為委托人行使撤銷權(quán)的情況。我國(guó)民法學(xué)界通說(shuō)，撤銷權(quán)為形成權(quán)，委托人單方意思表示，通知受托人即可，無(wú)需征得受托人同意，更無(wú)需征得第三人(買受方)同意?，F(xiàn)實(shí)情形中，一些擔(dān)保公司、中介機(jī)構(gòu)為保證交易的順利進(jìn)行，獲取相應(yīng)利潤(rùn)情況下，往往私自訂立“格式條款”，約定委托不可撤銷，以限制委托人權(quán)利行使，即已侵犯了委托人合法權(quán)益。

(3)政策變化的風(fēng)險(xiǎn)

每一項(xiàng)政策的變化調(diào)整，都會(huì)使風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生變化。以“代收房款”為例。如果公證書中是否有“代收房款”一項(xiàng)，對(duì)于不同當(dāng)事人意義大不同。房產(chǎn)投機(jī)者通過(guò)委托公證行為代委托人處置房產(chǎn)，按照公證書中“代收房款”一項(xiàng)收取房款，從中獲取傭金。如果政策變化，不允許有“代收房款”的規(guī)定，鑒于此時(shí)未辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，對(duì)于房產(chǎn)投機(jī)者投入相應(yīng)成本，卻不能直接收取利益，還將承擔(dān)較大法律風(fēng)險(xiǎn)，將對(duì)于交易市場(chǎng)良性運(yùn)轉(zhuǎn)帶來(lái)不利影響。

二、風(fēng)險(xiǎn)防范

公證人員首先要鑒定保證當(dāng)事人身份真實(shí)，表意真實(shí)。

第一，詢問(wèn)委托人的婚姻狀況，上述房產(chǎn)有無(wú)財(cái)產(chǎn)約定書，有無(wú)抵押、擔(dān)保、查封、扣押等情況。這要求公證員一定要注意審查隱瞞婚姻狀況從而提供假離婚證、假單身證明或提供假結(jié)婚證、領(lǐng)假丈夫或假妻子騙取公證書的情況，能夠識(shí)別這些證件的真假。

第二，確認(rèn)受托人是誰(shuí)，委托人是否充分信任受托人

委托書公證本來(lái)是基于相互信任的關(guān)系產(chǎn)生的，受托人應(yīng)當(dāng)是委托人自己的親屬、朋友等熟知的人，但是由于房產(chǎn)中介、擔(dān)保公司等的介入，很多受托人已不再是委托人自愿選擇的人，因此我們?cè)谡勗捴袘?yīng)特別提示委托人是否對(duì)受托人有充分的信任，以防患于委托人不信任受托人，甚至不認(rèn)識(shí)受托人可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。除了常規(guī)檢查之外，建議對(duì)前來(lái)辦理公證的當(dāng)事人進(jìn)行單獨(dú)談話，全程錄音錄像。

三、委托過(guò)程的嚴(yán)謹(jǐn)

公證是證明合同簽訂的事實(shí)，是對(duì)房產(chǎn)買賣合同的合法有效性進(jìn)行證明。根據(jù)《公證法》、《公證程序規(guī)則》、《中國(guó)公證協(xié)會(huì)關(guān)于委托書公證的指導(dǎo)性意見(jiàn)》、中國(guó)公證協(xié)會(huì)關(guān)于《辦理房屋委托公證的指導(dǎo)意見(jiàn)》等規(guī)定，在辦理委托書公證的過(guò)程中，公證員應(yīng)該將委托人辦理委托的法律意義及可能導(dǎo)致的法律后果告知公證當(dāng)事人，并將告知情況記錄在談話筆錄中。

(一)詢問(wèn)該委托人以前是否辦理過(guò)委托書中涉及的房產(chǎn)的委托公證

該點(diǎn)談話涉及到要辦理的委托書中的房產(chǎn)是否存在重復(fù)委托的情況。如委托書的內(nèi)容是涉及房產(chǎn)出售的，如果委托人重復(fù)委托，就可能存在一房數(shù)賣，這樣最終肯定會(huì)有一個(gè)甚至幾個(gè)買主不能順利更名，極易產(chǎn)生糾紛。特別是原委托公證雖沒(méi)有過(guò)委托期限，但是委托書已經(jīng)被部分或全部使用、或已經(jīng)丟失，無(wú)法全部返還原委托書時(shí)，建議如下：

首先應(yīng)該要求委托人承認(rèn)原委托書的效力，并做如下保證：“1、委托書中涉及的房產(chǎn)我已經(jīng)辦理過(guò)了關(guān)于該房產(chǎn)的委托書，原委托書被我使用完畢或部分使用完畢，剩余的公證書已經(jīng)丟失，現(xiàn)我因什么原因申請(qǐng)重新委托，如以后因?yàn)樵摲慨a(chǎn)重復(fù)委托發(fā)生糾紛，我愿承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任及相應(yīng)的賠償責(zé)任；2、如原委托書的受托人持原委托公證書辦理了委托事項(xiàng)，我愿承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，如第三人與受托人辦理了委托書中的委托事宜，我愿承認(rèn)委托書的效力，并愿承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”。

其次，要求原委托書中的受托人做個(gè)情況說(shuō)明，說(shuō)明委托人已經(jīng)通知終止對(duì)他的授權(quán)委托，原受托人自通知開始不會(huì)再代理委托書中的委托行為。如繼續(xù)代理，所產(chǎn)生的一切后果，均愿承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任及相應(yīng)賠償責(zé)任。如原委托書中的受托人不能來(lái)公證處做談話的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)對(duì)委托人做個(gè)特別的告知：“對(duì)于您已經(jīng)終止原委托授權(quán)又另行辦理了新的委托公證，您應(yīng)該及時(shí)的通知受托人，如果因沒(méi)有及時(shí)通知受托人，受托人不知道您已經(jīng)終止了原委托授權(quán)，仍然繼續(xù)代理委托事項(xiàng)，您應(yīng)承認(rèn)委托書的效力，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任及相應(yīng)的賠償責(zé)任。

(二)委托公證應(yīng)對(duì)授權(quán)范圍作出限制

在不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程中，委托方要將授權(quán)事項(xiàng)進(jìn)行細(xì)化，如對(duì)授權(quán)時(shí)間進(jìn)行限定，對(duì)具體委托代理事項(xiàng)進(jìn)行限定，對(duì)具體交易對(duì)象進(jìn)行限定，以防止委托權(quán)被濫用，致使委托人權(quán)利遭受侵害。

(三)詢問(wèn)委托期限，有無(wú)轉(zhuǎn)委托

在委托期限上，很多房產(chǎn)中介為了倒房、逃稅，都要求委托期限為“自委托開始之日至辦理完上述事宜為止”，這就相當(dāng)于這個(gè)委托書永遠(yuǎn)有效。所以筆者建議應(yīng)當(dāng)設(shè)定“委托期限”，以促使受托人盡快辦完所有委托事項(xiàng)，以降低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

在有無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)的委托上，盡量應(yīng)該建議委托人做無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)公證。因?yàn)楹芏辔腥瞬⒉欢谩坝修D(zhuǎn)委托權(quán)”的真正涵義，只是因?yàn)榉慨a(chǎn)中介為了使自己的利益最大化，欺騙委托人辦理有轉(zhuǎn)委托權(quán)公證。這種情況，公證員應(yīng)當(dāng)向委托人詳細(xì)講解有轉(zhuǎn)委托權(quán)的法律意義及可能產(chǎn)生的法律后果，如委托人堅(jiān)持要求做有轉(zhuǎn)委托權(quán)公證，建議委托人在申請(qǐng)表中需要說(shuō)明的情況一欄中寫明“公證員已經(jīng)向我詳細(xì)講解了有轉(zhuǎn)委托權(quán)的法律意義和法律后果，我已經(jīng)了解也清楚，我要求做有轉(zhuǎn)委托權(quán)公證。”并在談話筆錄中詢問(wèn)：“委托書中受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)，表明受托人以后可能將您委托書中的所有委托事項(xiàng)再轉(zhuǎn)委托另一個(gè)您完全不了解的第三人，這具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，并且原受托人和該第三人在委托期限內(nèi)從事的所有委托事項(xiàng)的法律后果都要由您來(lái)承擔(dān)，您是否清楚并認(rèn)可”。

(四)該委托中如果涉及了簽訂借款合同，盡量設(shè)定借款合同的數(shù)額

如不能確定，應(yīng)當(dāng)設(shè)置個(gè)借款合同的最高的上限；如上限也不能設(shè)定，應(yīng)當(dāng)在談話筆錄中說(shuō)明，簽訂借款合同的金額全權(quán)授權(quán)給受托人，委托人均予以認(rèn)可。

(五)如委托內(nèi)容辦理了房產(chǎn)出售，公證員應(yīng)對(duì)此予以特別提示

如委托內(nèi)容辦理了房產(chǎn)出售，應(yīng)特別詢問(wèn)：“委托書中涉及房產(chǎn)出售，受托人在委托期限內(nèi)可以出售房產(chǎn)，由此出現(xiàn)的法律后果您是否清楚并認(rèn)可該法律后果”？并應(yīng)當(dāng)詢問(wèn)“房產(chǎn)出后給誰(shuí)，以及出售價(jià)格”？如出售給誰(shuí)及出售價(jià)格不能確定，應(yīng)當(dāng)在談話筆錄中記載：“該房產(chǎn)出售誰(shuí)和出售的價(jià)格全權(quán)授權(quán)給受托人，我均予以承認(rèn)”。除此之外，還建議讓委托人在申請(qǐng)表中需要說(shuō)明的情況中，特別寫明：“委托書中受托人有權(quán)出售房產(chǎn)等事宜是我本人意愿”。這是為了防止有些委托人以為自己僅僅是向貸款擔(dān)保公司借款，自己簽署的委托書也只是抵押借款公證，實(shí)際上該委托書可能已經(jīng)包含了房產(chǎn)出售的內(nèi)容，而委托人并不知情，這就需要公證員對(duì)此予以特別提示。

四、委托公證的撤銷及風(fēng)險(xiǎn)防范

經(jīng)公證的委托書不應(yīng)隨意撤銷，尤其是在公證書不能全部收回的情況下。因?yàn)楣C是以一般社會(huì)信用為基礎(chǔ)的系統(tǒng)化的社會(huì)信用，自然具有社會(huì)公信力，當(dāng)這種具有社會(huì)公信力的證明活動(dòng)，依法定程序完成時(shí)，也就同時(shí)具有了權(quán)威性。公信力是公證生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，法律之所以賦予公證以證明效力，其目的在于保障交易安全和維護(hù)社會(huì)秩序，同時(shí)也需要對(duì)于信賴此法律系統(tǒng)的善意相對(duì)人予以保護(hù)，以維護(hù)社會(huì)秩序和保障人們的合理期待。經(jīng)過(guò)預(yù)先確定的嚴(yán)謹(jǐn)而明晰的公證程序而制作的公證委托書，是委托人鄭重而準(zhǔn)確的委托授權(quán)的權(quán)威證明，因此它極易獲得相對(duì)人的認(rèn)同和尊重。如果允許委托人隨意撤銷委托書，對(duì)于信賴公證書效力的善意相對(duì)人而言，將造成損失。

對(duì)于何種委托公證可以撤銷？筆者認(rèn)為撤銷的前提應(yīng)是能將原委托公證書全部予以返還，并且由于委托書的“異化”，盡量要求受托人一起來(lái)辦理撤銷。并且撤銷委托公證時(shí)，要求委托人必須提供房產(chǎn)證原件及房產(chǎn)證的檔案查詢情況回執(zhí)，以證明該房產(chǎn)沒(méi)有進(jìn)行更名過(guò)戶，該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)仍在委托人名下。

在對(duì)委托人制作談話筆錄中，必須告知委托人“在未辦理撤銷委托書前，如受托人持該委托書公證書辦理了委托事項(xiàng)，按照法律規(guī)定委托人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，如第三人與受托人辦理了委托書中的委托事宜，委托人應(yīng)承認(rèn)委托書的效力，并應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”；如撤銷委托公證時(shí)受托人不能同來(lái)，還應(yīng)告知委托人“辦理完撤銷該委托后，委托人應(yīng)該及時(shí)的通知受托人，如果因沒(méi)有及時(shí)通知受托人，受托人不知道委托人已經(jīng)撤銷了該委托授權(quán)，仍然繼續(xù)代理委托事項(xiàng)，委托人應(yīng)承認(rèn)委托書的效力，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任及所產(chǎn)生的相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任”。如受托人和委托人一起申請(qǐng)辦理撤銷公證，應(yīng)對(duì)受托人制作談話筆錄，記載其“委托人已經(jīng)通知受托人終止對(duì)其授權(quán)委托，受托人自現(xiàn)在開始不會(huì)再代理委托書中的委托行為。如繼續(xù)代理，所產(chǎn)生的一切后果，受托人均愿承擔(dān)全部相應(yīng)法律責(zé)任及相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任”。(作者單位：承德市公證處)

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：宋艷會(huì)(1981.5-)，漢族，河北承德人，本科，承德市公證處，研究方向：公證。