付尊嚴(yán)

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加快供給側(cè)改革助推房地產(chǎn)去庫存

付尊嚴(yán)

摘要：在經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加大的背景下，房地產(chǎn)業(yè)橫跨消費(fèi)與投資兩大領(lǐng)域，其發(fā)展對穩(wěn)增長具有舉足輕重作用。目前中央高層密集關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)，2015年11月10日，在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上，習(xí)近平總書記首次表態(tài)要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。同年11月11日，國務(wù)院常務(wù)會議上李克強(qiáng)總理指出要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費(fèi)”。房地產(chǎn)去庫存，己經(jīng)成為國家“供給側(cè)改革”的重要組成部分，被列入2016年重點(diǎn)工作。

關(guān)鍵詞：供給側(cè)改革；房地產(chǎn)；去庫存

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

根據(jù)國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月，我國商品房待售面積為6.96億平方米，較上月增加1004萬平方米，比2014年增加了近1億平方米，創(chuàng)下了史上最高水平。這里提到的商品房待售面積還只是顯性庫存，并未將大批在建項目和立項未動工項目計算進(jìn)去，如果將這些也考慮進(jìn)去的話，我國房地產(chǎn)庫存量之高不言而喻。中國社科院最新發(fā)布的《中國住房報告(2015-2016)》顯示，截至2015年底，我國商品房總庫存預(yù)計為39.96億平方米。其中現(xiàn)房庫存約4.26億平方米，至少需要23個月去消化;期房庫存約35.7億平方米，需要4-5年的時間進(jìn)行消化。2016年初，我國多個地區(qū)打響房地產(chǎn)去庫存攻堅戰(zhàn)，推出了包括降稅、補(bǔ)貼、公積金、租售并舉等在內(nèi)的去庫存一攬子政策，并把提高住房保障貨幣化安置比例當(dāng)成去庫存有力支撐[1]。但效果卻不甚理想，仍未扭轉(zhuǎn)庫存高企現(xiàn)狀，再次證明高庫存的嚴(yán)峻性。

加之中國房地產(chǎn)市場兼具普通商品市場及特殊商品市場運(yùn)行的雙重特征，即同時具有土地的有限性、房產(chǎn)的不動產(chǎn)性、資本的密集性，以及受地理位置影響等特殊性。此外，中國房地產(chǎn)進(jìn)入市場交易的時間較短，不到20年的時間，還處于起步階段，房地產(chǎn)的投資主體和需求主體在相當(dāng)大的程度上還帶有一定的盲目性。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)庫存高企的原因

政府當(dāng)前推行的信貸杠桿、購置稅費(fèi)減免、優(yōu)化落戶、房價補(bǔ)貼等措施，形式上都未超出刺激消費(fèi)需求側(cè)范圍，在改善房地產(chǎn)供給側(cè)方面著力不多，去庫存效果自然難以達(dá)到預(yù)期效果。而目前我國房地產(chǎn)高庫存的根本原因就是房地產(chǎn)市場長期以來的“供需錯配”。具體原因有四個：一是開發(fā)商和購房者的投資、購買行為，很大程度上依據(jù)政府價格信號進(jìn)行；二是房地產(chǎn)催發(fā)的土地財政的驅(qū)動，使地方政府追求土地收益最大化；三是與我國資源要素市場化改革滯后相關(guān)，房地產(chǎn)的兩大資源供給——土地和金融都來源于政府；四是與現(xiàn)階段不同城市的資源、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分化及人口流入、流出的城鎮(zhèn)化特征密切相關(guān)[2]。這也是去庫存陷入“邊去邊增”致命怪圈的根源。顯然，僅寄希望刺激消費(fèi)側(cè)來解決去庫存問題，只能是治標(biāo)不治本之舉。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存，當(dāng)務(wù)之急是既要在刺激消費(fèi)側(cè)用力，更要在供給側(cè)用力，推出系列改善房地產(chǎn)供給側(cè)過硬的長效機(jī)制。

三、加快供給側(cè)改革的重點(diǎn)

從當(dāng)前形勢看，加快房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革，應(yīng)重點(diǎn)抓好以下幾個方面：

第一，合理規(guī)劃住宅用地，限制土地供應(yīng)。房地產(chǎn)的高庫存雖然受到市場大環(huán)境的嚴(yán)重影響，但也存在土地供應(yīng)過于集中、規(guī)模過大、住宅用地規(guī)劃布局不合理等問題。對此，地方政府應(yīng)主動控制土地供應(yīng)，包括減少城市綜合體、商業(yè)的土地供應(yīng)，嚴(yán)格加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)開發(fā)用地管理，各級國土部門切實(shí)履行職責(zé)，制定房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃。同時，建立對房地產(chǎn)開發(fā)用地上級政府和上級人大共同監(jiān)督機(jī)制，抑制下級政府房地產(chǎn)用地審批權(quán)力過大和失控問題[3]。對已批出去的土地，要引導(dǎo)企業(yè)調(diào)整土地用途;對正在開發(fā)建設(shè)的項目，允許企業(yè)根據(jù)市場的情況調(diào)整開發(fā)節(jié)奏和戶型結(jié)構(gòu)。

第二，減稅降費(fèi)，降低房地產(chǎn)業(yè)成本。目前，國家出臺政策降低了除一線城市和部分二線城市之外其他城市的房地產(chǎn)契稅、營業(yè)稅征收比例，降低了交易成本。但房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、附加稅、企業(yè)所得稅等房地產(chǎn)相關(guān)稅收，在整體稅收收入中仍占到30%。開發(fā)商受制于拿地成本及稅費(fèi)支出，造成產(chǎn)品價格下降空間有限。因此，減稅降費(fèi)成為供給側(cè)改革的第一要務(wù)。政府要加大財稅體制改革力度，并結(jié)合“營改增”，科學(xué)合理分配稅源，建立中央與地方政府財稅與事權(quán)相匹配的財稅體制，消除地方政府對土地財政過度依賴，減稅降費(fèi)，提升地產(chǎn)企業(yè)促銷去庫存的積極性。目前，已有部分城市出臺政策，降低房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)稅費(fèi)，獲得了良好的市場反響。

第三，扶持優(yōu)質(zhì)企業(yè)，滿足市場新需求。一邊是傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場去庫存的壓力，另一邊則是市場需求趨于多元化、細(xì)分化，對品質(zhì)地產(chǎn)的新興需求缺少有效供給。供給側(cè)改革并非是忽視消費(fèi)者的需求，而是根據(jù)真實(shí)需求創(chuàng)造有效供給?；谶@一現(xiàn)狀，政府應(yīng)加大政策傾斜、拿地優(yōu)惠力度，鼓勵企業(yè)探索養(yǎng)老、健康、文化旅游等特色地產(chǎn)開發(fā)模式，引導(dǎo)企業(yè)加大對綠色節(jié)能、智能化、住宅產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品的研發(fā)投入，提升供給側(cè)的產(chǎn)品制造、升級能力[4]。政府制定適宜的產(chǎn)業(yè)政策，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)升級，良性兼并，從而在產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)升級的基礎(chǔ)上創(chuàng)造、引領(lǐng)并滿足房地產(chǎn)市場的新需求，高效高質(zhì)去庫存。

第四，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，改革戶籍制度。截至2015年，我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到56.1%，城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到了7.7億，但按戶籍人口計算，城鎮(zhèn)化率比這一數(shù)字低約17個百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快無疑會激發(fā)住房消費(fèi)需求，有助于化解庫存。眾所周知，中國目前的戶口政策大大限制了勞動力的流動，而供給側(cè)改革的一個重點(diǎn)就是要讓生產(chǎn)要素充分流動，打破限制要素流動的障礙。實(shí)施戶籍制度改革要堅持“區(qū)別情況、分類指導(dǎo)”的原則，即由各地根據(jù)中央的總體要求和政策安排，因地制宜地實(shí)行差別化落戶政策[5]。

總之，房地產(chǎn)去庫存是一場攻堅戰(zhàn)，解決庫存高企問題需要從社會、政府、企業(yè)多方面著手，既要有政策支持，也需要思想的轉(zhuǎn)變，只有這樣，才能夠真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的安全軟著陸。(作者單位：湖南省委黨校研究中心(決策咨詢中心))

參考文獻(xiàn)：

[1]莫開偉.房地產(chǎn)去庫存 關(guān)鍵要抓好供給側(cè)[N].中國企業(yè)報，2016-01-12(02)

[2][4]搜狐新聞網(wǎng).全力推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)改革 才能更好的去庫存.2016-03-12 http://mt.sohu.com/20160312/n440198743.shtml

[3]范唯.我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、問題以及供給側(cè)改革重點(diǎn).[J].理論研討，2016(09).223

[5]新華網(wǎng).中央政治局通過戶籍改革方案 不搞指標(biāo)分配.2014-07-02http://news.xinhuanet.com/yzyd/house/20140702/c_1111412338.htm

作者簡介：付尊嚴(yán)(1990-)，男，山東臨沂人，湖南省委黨校研究中心(決策咨詢中心)，碩士研究生，從事土地資源管理方面的研究。