龔小鋒

在各路央企國(guó)企以及實(shí)力民企的推動(dòng)下，2016年，很可能是“地王”最多的年份。不少二線城市的本土開發(fā)商正在面臨邊緣化的困境，有媒體甚至打出了“地價(jià)正在脫離地心引力，如何營(yíng)救老牌開發(fā)商”這樣的標(biāo)題。

南京地王高潮

5月13日，南京一天拍出三個(gè)“地王”。

當(dāng)天下午，全國(guó)40多家品牌房企匯聚南京，對(duì)河西南、麒麟、城中、江北的7幅地塊展開爭(zhēng)奪。

土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)氣氛熱烈，容納百人的多功能廳，過道、走廊塞滿了人。參加競(jìng)拍的開發(fā)商們緊張地用手機(jī)計(jì)算、竊語，大屏上價(jià)格一次次跳動(dòng)刷新。

經(jīng)過激烈的爭(zhēng)奪后，7宗地中誕生了一宗總價(jià)地王、一宗單價(jià)地王以及一宗區(qū)域地王，共拍出了248.56億元的高地價(jià)，包括產(chǎn)生了88億元的全國(guó)總價(jià)地王（后被杭州超過）。

其中，經(jīng)過25輪的激烈競(jìng)拍，葛洲壩地產(chǎn)以32.8億元競(jìng)得一地塊，樓面價(jià)4.52萬元/平方米，刷新南京單價(jià)“地王”。南京開拍的建鄴區(qū)G11地塊被世茂以88億元拿下，溢價(jià)率114.6個(gè)百分點(diǎn)，成為全國(guó)總價(jià)地王（后被杭州一地塊超越）。

易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱評(píng)論此次南京土地拍賣稱：無法用理性數(shù)據(jù)論證了！南京一些本土開發(fā)商幾次親眼見證天價(jià)地塊的成交，大呼“看不懂”。

“我們現(xiàn)在非常缺地，每次競(jìng)拍都會(huì)參加，但根本競(jìng)爭(zhēng)不過那些國(guó)企和央企?！蹦暇┮患冶就练科笕耸空f，在南京，不只是一家房企面臨這樣的困境，用不了多久，很多中小房企都會(huì)面臨生存困境。

從2013年開始，南京的地價(jià)開始走入快速上漲期，2013年當(dāng)年的土地出讓金總額高達(dá)802億元，為近年來歷史最高，但是這一紀(jì)錄有可能在今年被打破，截止到5月，今年的出讓金總額已經(jīng)高達(dá)691億元。

整體的折合樓面價(jià)也證實(shí)了南京高地價(jià)現(xiàn)實(shí)。有媒體報(bào)道，在2011年，全市當(dāng)年的折合樓面價(jià)僅為2838元/平米，截止到今年5月的折合樓面價(jià)已經(jīng)高達(dá)17737元/平米，為2011年的6倍多。

南京林業(yè)大學(xué)副教授、城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，南京之所以地王頻出，一方面是流入南京市場(chǎng)的資金過剩，另一方面則是南京土地市場(chǎng)供應(yīng)有限。

中原地產(chǎn)研究部報(bào)告指出，二線城市已經(jīng)成為此輪“地王潮”的絕對(duì)主力。截至5月31日，今年共出現(xiàn)155宗“三高”地王中， 70%的地王誕生在二線城市 ，其中南京就擁有16宗總價(jià)“地王”。

二線城市高價(jià)地頻出

地王潮的旋風(fēng)狂掃二線城市，尤其在長(zhǎng)三角，愈演愈烈，南京全國(guó)總價(jià)地王誕生沒多久，就被杭州一地塊超越了，如今在房企搶地的熱衷度上，南京之外，確實(shí)是“上有天堂，下有蘇杭”。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2016年以來，全國(guó)總價(jià)地王、單價(jià)地王以及溢價(jià)率超過100%的“三高”地塊，扎堆出現(xiàn)在四個(gè)二線城市：南京以19席奪冠，接下來是蘇州14席、合肥11席、杭州10席。

5月27日下午，杭州奧體單元地塊經(jīng)過28輪競(jìng)價(jià)，最終被信達(dá)獲得，成交總價(jià)高達(dá)123.18億元，溢價(jià)率為95.95個(gè)百分點(diǎn)，刷新了5月份全國(guó)總價(jià)地王的紀(jì)錄。

作為二線城市中的大熱門，杭州的樓面價(jià)已經(jīng)十分驚人。5月20日，杭州拱墅區(qū)慶隆單元熱電廠地塊出讓，被融信集團(tuán)以23.61億競(jìng)得，樓面價(jià)31404元/平米，創(chuàng)拱墅區(qū)新高。在此前的3月23日，杭州綠城集團(tuán)以37.35億元競(jìng)得潮鳴地塊，折合樓面價(jià)更是達(dá)到了45368元/平米，刷新杭州宅地樓面價(jià)紀(jì)錄。

長(zhǎng)三角另一個(gè)城市蘇州，原本地價(jià)房?jī)r(jià)并不算太高，但是近年來開始了新一輪補(bǔ)漲。蘇州市限定地價(jià)新政出臺(tái)后，也沒能阻擋土地市場(chǎng)的熱情。5月24日，蘇州土地市場(chǎng)成交11宗地，合計(jì)金額達(dá)235.7億元。平均土地溢價(jià)率超110%。

這11幅地塊分別被泰禾集團(tuán)、中梁地產(chǎn)、天房發(fā)展、雅戈?duì)?、雅居樂、廈門建發(fā)、上海建工、路勁地產(chǎn)等開發(fā)商分食。其中，泰禾集團(tuán)以31億元總價(jià)摘得28號(hào)地塊，溢價(jià)率118%。

而就在前一天的5月23日，蘇州集中拍賣出讓13宗地塊，其中成交11宗地，合計(jì)金額高達(dá)235.7億元，平均土地溢價(jià)率超過110%。另外兩幅地塊在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)因?yàn)槌^限價(jià)而流拍，其中一幅地塊樓面價(jià)達(dá)到15071元/平方米。

有媒體援引蘇州某房企人士的話說，“雖然土拍熱度在土拍開始之前就已被政策強(qiáng)摁住，但仍然內(nèi)存暗涌，熱度不減。從本輪土拍的整體情況看，如果沒有政府的干擾，拍地結(jié)果可能會(huì)更加激進(jìn)。”

盡管此次土拍，表面上沒有出現(xiàn)新的地王，政府也達(dá)到了想要的效果，但居高不下的樓面價(jià)格，顯然光靠政府調(diào)控是解決不了根本問題的，壓抑的需求仍然旺盛。

地王制造者

過去幾年，二線樓市整體平穩(wěn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，過去5年，二線城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅在10%-20%，遠(yuǎn)低于一線城市近50%的漲幅。今年以來，二線樓市迎來史上最火爆的行情。

李宇嘉認(rèn)為，無論是樓市政策、資金環(huán)境，還是國(guó)家在區(qū)域一體化、都市圈建設(shè)上的重視，以及承接一線城市轉(zhuǎn)移出的產(chǎn)業(yè)及人口，二線樓市均迎來了最好發(fā)展時(shí)機(jī)。

蘇州的房?jī)r(jià)一直比較穩(wěn)，從2009年到2015年房?jī)r(jià)沒什么變化?，F(xiàn)在，蘇州是用一波猛漲補(bǔ)上了之前幾年的空缺。旭輝集團(tuán)總裁林峰在近期的演講中說，整個(gè)蘇州都進(jìn)入2萬-3萬元房?jī)r(jià)的階段，“在一線調(diào)控完之后，很多資金開始往二線城市轉(zhuǎn)移，強(qiáng)二線城市已經(jīng)跟弱二線城市的價(jià)差拉得很遠(yuǎn)?！?/p>

南京“地王”頻出的另外一個(gè)重要原因，還是源于想進(jìn)入南京的房企越來越多，隨著全國(guó)樓市出現(xiàn)分化，除一線城市樓市火爆外，南京等重點(diǎn)二線城市被房企看好。

近日，國(guó)務(wù)院最新公布的長(zhǎng)三角城市群規(guī)劃中，南京被定位為長(zhǎng)三角唯一的特大城市，地位僅次于上海。隨著進(jìn)入房企的不斷增加，競(jìng)爭(zhēng)壓力也在加大，地價(jià)自然水漲船高。

土地儲(chǔ)備不足已經(jīng)是很多南京本土房企面臨的普遍狀況，如蘇寧環(huán)球、朗詩近兩年在南京土地市場(chǎng)已沒有再拿新地，而像棲霞、銀城、高科等房企也只是很艱難地拿了少許土地。

這一狀況在熱點(diǎn)城市俯拾皆是。一名二線城市開發(fā)商甚至吐苦水說，囊中羞澀，東部二線城市的土地“招拍掛”根本不敢參與。于是，就去中西部二線城市找機(jī)會(huì)，某市主管招商的主政者告訴他們，政府上下正在找地出讓，不拍出一宗“地王”來，對(duì)不起城市名片。

一些大型企業(yè)優(yōu)勢(shì)自然突出?？硕鸱Q，恒大、信達(dá)、碧桂園、首開等企業(yè)2015年持有現(xiàn)金增加最為明顯，根本原因在于這些企業(yè)都處于大舉擴(kuò)張期，銷售規(guī)模增長(zhǎng)明顯，投資開發(fā)資金需求強(qiáng)烈，銷售回款往往不足以支撐企業(yè)的投資開發(fā)需求，只有通過融資來拉動(dòng)現(xiàn)金流，而2015年以來資本市場(chǎng)融資環(huán)境寬松正好給了企業(yè)囤積資金的機(jī)會(huì)。

“不缺錢，缺項(xiàng)目”。林峰近日透露，以前開發(fā)商高度依賴銀行的開發(fā)貸款，如今融資工具更加多元化，甚至有很多機(jī)構(gòu)主動(dòng)找上門要求提供貸款，且貸款利率極低。去年旭輝首發(fā)的境內(nèi)公司債利率不足5%，遠(yuǎn)低于銀行貸款，“房企現(xiàn)在不缺錢，缺的是項(xiàng)目”。

央企和國(guó)企更不用說，憑借其獨(dú)特的國(guó)有資本擔(dān)保、抵押物充裕等優(yōu)勢(shì)，獲得了大規(guī)模的銀行低成本信貸資金。今年一季度，新增貸款規(guī)模4.61萬億元，社會(huì)融資規(guī)模總額6.5萬億元，均超過或接近歷史最高水平。2015年房企融資成本排行榜中，中海、華潤(rùn)、保利、招商等央企地產(chǎn)企業(yè)均位居前列。

復(fù)雜的地王局

房企不惜一切代價(jià)挺進(jìn)市場(chǎng)基本面較好的一線城市、部分二線城市，以期短期內(nèi)謀求上位。通過布局一、二線核心城市，足以輻射帶動(dòng)周邊整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域深耕或全國(guó)化布局。

但在此之外，更重要的是，這一波二線城市搶地背后，是一個(gè)更為深刻而復(fù)雜的“地王局”。尤其是一半以上的高溢價(jià)地是央企、國(guó)企制造，其意味值得推敲。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉直言，對(duì)于央企、國(guó)企來講，不惜成本拿地王，擴(kuò)充在一線城市、核心二線城市的土地儲(chǔ)備，其考慮的出發(fā)點(diǎn)并不完全是按照成本和收益的常規(guī)測(cè)算。在他看來，背后更大的局，是增加公司的估值，謀求自己在企業(yè)整合與重組過程中增加“話語權(quán)”。

比如，近期保利地產(chǎn)、招商、葛洲壩等多個(gè)央企拿地均較為激進(jìn)，甚至出現(xiàn)了“面粉貴過面包”的難以理解的拿地結(jié)果。如果按照成本和收益的常規(guī)測(cè)算，這些地塊短期內(nèi)難以入市，短期內(nèi)也不可能盈利。

但是，從央企地產(chǎn)整合的角度來看，如果沒有充裕的土地儲(chǔ)備，并且從企業(yè)估值的角度來看處于“弱勢(shì)”，極有可能會(huì)被其他央企合并。

至于具體到某個(gè)區(qū)域，地王一個(gè)接一個(gè)地誕生，也并不是表面那么簡(jiǎn)單。鏈家研究院研究主管陳開朝認(rèn)為，在一些新興區(qū)域，先用一個(gè)地王造成未來房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，然后用更高的地王讓之前的地王套現(xiàn)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)地王的擊鼓傳花效應(yīng)。

近期，電建地產(chǎn)在深圳砸下龍華新地王之后，在此區(qū)域拿過兩個(gè)地王項(xiàng)目的龍光地產(chǎn)就趁勢(shì)為區(qū)域兩個(gè)項(xiàng)目打起了廣告，“致敬龍華新地王，在地王的南邊和北邊，我們都在致力為您打造優(yōu)質(zhì)生活”。對(duì)拿地的開發(fā)商而言，拿地王已經(jīng)形成了一種抱團(tuán)取暖的效應(yīng)，這成為當(dāng)前地王的地王邏輯。