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新常態(tài)下我國房地產(chǎn)市場(chǎng)變化分析與調(diào)整思路

2016-07-09 19:11劉寅朱莊瑞
現(xiàn)代管理科學(xué) 2016年7期
關(guān)鍵詞:轉(zhuǎn)型升級(jí)房地產(chǎn)理性

劉寅 朱莊瑞

摘要:2013年底以來,我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài),經(jīng)濟(jì)增速放緩,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型壓力增大。與此同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)歷了開發(fā)投資增速放緩、房地產(chǎn)價(jià)格回調(diào)的過程。文章認(rèn)為,這是房地產(chǎn)周期規(guī)律性變化的正常結(jié)果,標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入理性發(fā)展階段。未來,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將穩(wěn)中有動(dòng)。中央及各級(jí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)正視房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化,積極適應(yīng)新常態(tài),及時(shí)調(diào)整思路與舉措,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞:新常態(tài);房地產(chǎn);轉(zhuǎn)型升級(jí);理性

2013年底以來,由于國際金融危機(jī)的深度延伸影響,總體世界經(jīng)濟(jì)仍然比較低迷,各類潛在風(fēng)險(xiǎn)相互交織。與此同時(shí),我國經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變調(diào)整期和經(jīng)濟(jì)增長引擎更換期,經(jīng)濟(jì)下行壓力巨大。2014年5月,習(xí)近平總書記首次提出當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)要積極、主動(dòng)適應(yīng)“新常態(tài)”。作為中國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè),在新常態(tài)下首當(dāng)其沖,面臨了諸多困難與挑戰(zhàn)。

一、 新常態(tài)下中國經(jīng)濟(jì)的主要特征

中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)過長達(dá)30多年的高速增長,隨著此前積累的諸多風(fēng)險(xiǎn)不斷顯化,人口、資源、政策紅利等多方面優(yōu)勢(shì)不再明顯,現(xiàn)已進(jìn)入拐點(diǎn)階段。中國經(jīng)濟(jì)明顯出現(xiàn)了不同于以往的特征,集中體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

1. 經(jīng)濟(jì)增長速度放緩。根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)2005年~2015年近10年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),我國GDP增速經(jīng)歷過去30多年平均10%左右的高速增長之后,從2012年起開始逐步步入下行區(qū)間,2013年至2015年增速分別為7.7%、7.3%、6.9%,預(yù)計(jì)2016年全年中國經(jīng)濟(jì)增速將進(jìn)一步降低,約為6.5%~6.8%。

2. 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型壓力增大。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面,鋼鐵、煤炭等傳統(tǒng)行業(yè)嚴(yán)重產(chǎn)能過剩,第三產(chǎn)業(yè)雖然逐步成為產(chǎn)業(yè)主體,但是產(chǎn)值占GDP比重相距發(fā)達(dá)國家仍有一定差距。增長動(dòng)力方面,隨著勞動(dòng)力、資本等要素價(jià)格上漲,經(jīng)濟(jì)發(fā)展無法再依賴傳統(tǒng)要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)方式,科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)逐漸取代成為新的增長點(diǎn)。

3. 發(fā)展面臨多重挑戰(zhàn)。新常態(tài)下我國經(jīng)濟(jì)、社會(huì)面臨許多新的挑戰(zhàn),一些不確定性風(fēng)險(xiǎn)逐漸凸顯。一方面,老齡化問題、城鄉(xiāng)區(qū)域差距問題、醫(yī)療問題等仍未得到有效解決;另一方面,樓市、股市、地方債務(wù)等方面長期積累的諸多潛在風(fēng)險(xiǎn),隨著經(jīng)濟(jì)增速下滑漸漸凸顯,這些風(fēng)險(xiǎn)因素相互關(guān)聯(lián),任何一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的爆發(fā)都有可能產(chǎn)生連鎖性的反應(yīng)。

綜合來看,當(dāng)前經(jīng)濟(jì)告別過去傳統(tǒng)高速增長,轉(zhuǎn)而進(jìn)入中高速發(fā)展階段,是新常態(tài)的最基本特征。在這種形式下,房地產(chǎn)行業(yè)作為過去十年來國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè),也面臨著新的問題與挑戰(zhàn)。

二、 新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)面臨的變化與挑戰(zhàn)

自1998年實(shí)行住房分配貨幣化以來,我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)化階段,并得到快速發(fā)展,為國民經(jīng)濟(jì)總量增長和社會(huì)發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)。但由于過去十多年房地產(chǎn)業(yè)投資過熱,完全脫離了理性發(fā)展的軌道。2013年底至今,隨著國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化、中國貨幣政策的變化、房企之間競(jìng)爭(zhēng)的加劇,房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的困難。

1. 房地產(chǎn)業(yè)整體經(jīng)營狀況變化。整體來看,房地產(chǎn)業(yè)無論是開發(fā)投資、銷售額還是價(jià)格水平,增速都已經(jīng)明顯放慢甚至出現(xiàn)負(fù)增長。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2015年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95 979億元,比上年名義增長1.0%,增速比1月~11月份下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積128 495萬平方米,比上年增長6.5%,增速比1月~11月份下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額87 281億元,比上年增長14.4%,增速下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。2015年12月份,房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.34,比上月下降0.01點(diǎn)。

與此同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)盈利空間不斷縮小。雖然2015年以來,全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下,溫和回暖,但是行業(yè)整體銷售情況不容樂觀,去庫存和資金壓力巨大。土地價(jià)格、人員工資、材料調(diào)動(dòng)以及融資等成本支出都在加大,進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤不斷收縮。根據(jù)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)報(bào)道數(shù)據(jù),2015年,滬深兩市共計(jì)50家上市房企中,15家房企預(yù)告凈利潤虧損。剔除數(shù)據(jù)公布不全的6家房企,按照預(yù)告凈利潤同比增長下限來看,凈利潤同比下滑企業(yè)達(dá)23家,占比約五成。

2. 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)地位變化。房地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)是判斷房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所發(fā)揮作用的重要指標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)影響力表現(xiàn)為它對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)能力,其影響力系數(shù)能夠反映房地產(chǎn)業(yè)增加一個(gè)單位最終使用時(shí),對(duì)國民經(jīng)濟(jì)各部門所產(chǎn)生的生產(chǎn)波及影響程度;房地產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度表現(xiàn)為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)能力,其感應(yīng)度系數(shù)能夠反映當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)各部門增加一個(gè)單位最終使用時(shí),房地產(chǎn)業(yè)在需求方面受到的感應(yīng)程度,也就是需要房地產(chǎn)業(yè)為其他部門的生產(chǎn)而提供的產(chǎn)出量。

利用我國2008年~2014年42×42部門投入產(chǎn)出基本流量表中的數(shù)據(jù)附錄,借助SPSS統(tǒng)計(jì)軟件,我們可以計(jì)算得到房地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù),以及在42個(gè)行業(yè)中的排名,如表1所示。

從影響力系數(shù)來看,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)能力逐年下降,排名從2008年的第2名逐漸下降到2014年的12名。這說明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他部門所產(chǎn)生的波及影響程度高于全社會(huì)平均影響水平,但是逐年下降,這反映了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位下降。

從感應(yīng)度系數(shù)來看,房地產(chǎn)業(yè)受國民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)能力指標(biāo)感應(yīng)度變化不大,感應(yīng)度排名逐年下降,排名從2008年的第12名逐漸下降到2014年的22名左右。這說明房地產(chǎn)業(yè)受國民經(jīng)濟(jì)的感應(yīng)程度處在42個(gè)行業(yè)的中間,通常低于第三產(chǎn)業(yè)中的批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè),交通運(yùn)輸和倉儲(chǔ)業(yè)。

對(duì)比影響力和感應(yīng)度系數(shù)來看,房地產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)較高,排名靠前,高于全社會(huì)平均水平,并且逐年下降;感應(yīng)度系數(shù)不高,處于42個(gè)行業(yè)中間位置。并且感應(yīng)度系數(shù)小于影響力系數(shù),這表明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用較強(qiáng),但是逐年下降;受到國民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用相對(duì)較小,即房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用大于國民經(jīng)濟(jì)對(duì)它的推動(dòng)作用。綜合來看,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的總帶動(dòng)效應(yīng)逐漸降低,但是在國民經(jīng)濟(jì)體系中仍占有重要地位。

3. 房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)變化。作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)融資量大,產(chǎn)業(yè)鏈長,與其他國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)之間存在著廣泛、密切和復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)。從上游來看,在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,房地產(chǎn)業(yè)需要上游產(chǎn)業(yè)(即后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè))為其提供各種產(chǎn)出,以作為其要素供給;從下游來看,房地產(chǎn)業(yè)把自身的產(chǎn)出作為市場(chǎng)去去提供給下游產(chǎn)業(yè)進(jìn)行消費(fèi)。分析房地產(chǎn)典型上下游產(chǎn)業(yè)的變化,可以反映房地產(chǎn)行業(yè)的供求狀況。

(1)建筑業(yè)。建筑業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要物質(zhì)生產(chǎn)行業(yè),為房地產(chǎn)業(yè)提供中間產(chǎn)品,因此是房地產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)(上游行業(yè))。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2003年~2013年,建筑業(yè)固定資產(chǎn)投資增速自2010年40%以上的高位增長后有較大幅度的下降,2011年~2013年增速分別為19.8%,11.4%,-1.9%。建筑業(yè)總產(chǎn)值增速在2011年起也步入下行區(qū)間,2011年~2013年分別為21.3%,17.8%,16.1%。

總體來看,建筑業(yè)作為傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè),在我國國民經(jīng)濟(jì)體系中仍處于非常重要的地位,但是隨著經(jīng)濟(jì)增速下滑趨勢(shì)日益明顯,建筑業(yè)固定資產(chǎn)投資、總產(chǎn)值等總體指標(biāo),以及房屋施工面積和房屋竣工面積等于房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的指標(biāo)長速度也不斷下降。

(2)批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)。批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)(下游行業(yè)),該行業(yè)連接房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)和消費(fèi),是房地產(chǎn)流通的重要環(huán)節(jié),是房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)部門的產(chǎn)品和服務(wù)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的重要媒介。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),我國批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)市場(chǎng)數(shù)量,營業(yè)面積和總成交額增長率自2010年以后,均體現(xiàn)出總量增長但是增長率不斷下調(diào)的特征。其中,市場(chǎng)數(shù)量和攤位數(shù)指標(biāo)在2013年甚至有所下降,從一定程度上也反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求正逐漸從供不應(yīng)求走向供求平衡甚至供大于求的趨勢(shì)。

由以上分析,隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁入新階段,房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入“新常態(tài)”。這種“新常態(tài)”表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)已結(jié)束了“低風(fēng)險(xiǎn)、高利率”的黃金十年,進(jìn)入“高風(fēng)險(xiǎn),低收益”的階段,經(jīng)濟(jì)粗放增長對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過分依賴將逐漸降低,純粹依靠房地產(chǎn)投資來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的方式行將轉(zhuǎn)變。

三、 房地產(chǎn)行業(yè)變化分析與未來預(yù)測(cè)

根據(jù)馬克思在《資本論》中對(duì)價(jià)值規(guī)律的論述,商品的價(jià)值量是由生產(chǎn)商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定,商品的交換比例以商品的價(jià)值量為基礎(chǔ),按照價(jià)值相等的原則互相交換。價(jià)值決定價(jià)格,價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。價(jià)值規(guī)律也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀基本規(guī)律。過去十幾年,由于中央政府的宏觀利好政策,以及許多地方政府單純依靠“土地財(cái)政”,過度刺激房地產(chǎn)發(fā)展,致使房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于亢奮狀態(tài),開發(fā)投資過熱,房價(jià)過高,大大超過其實(shí)際價(jià)值和居民實(shí)際承受能力。但長期來看,房地產(chǎn)的價(jià)格由市場(chǎng)供需決定,因此必然會(huì)回歸到與其價(jià)值相適應(yīng)的水平。

我國房地產(chǎn)行業(yè)的變化,一方面是由于部分二三線城市前幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過快,供過于求,出現(xiàn)庫存過剩,另一方面是因?yàn)槭澜缃?jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢,我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展也經(jīng)歷換擋回落過程。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩、房地產(chǎn)價(jià)格回調(diào),從根本來看,更多的是房地產(chǎn)周期規(guī)律性變化使然,體現(xiàn)市場(chǎng)的理性回歸,并非預(yù)示著房地產(chǎn)泡沫即將破裂。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供求變化、價(jià)格回落等是正?,F(xiàn)象,也是價(jià)值規(guī)律的體現(xiàn)。

一方面,中國不同地區(qū)發(fā)展很不平衡,各個(gè)經(jīng)濟(jì)單元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同,通過良好的政策引導(dǎo),能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),接續(xù)發(fā)力,保證中國宏觀經(jīng)濟(jì)以年均6%~7%以上的中高速持續(xù)增長。在這種情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)全面大幅下跌甚至崩盤的可能性較小。另一方面,由于中國城鎮(zhèn)化率還比較低,約為56.1%。由于城鄉(xiāng)二元分割體制限制了城鄉(xiāng)要素的自由流動(dòng)和合理分配,真實(shí)的城鎮(zhèn)化率不到45%。因此我國總體仍處于城鎮(zhèn)化加速階段。城鎮(zhèn)化的過程會(huì)逐步形成產(chǎn)業(yè)和人口的集聚,隨著收入水平的提高、人口轉(zhuǎn)移與新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的提出,一線城市以及部分二線城市剛性居住需求的潛力依然巨大。

因此,2014年以后房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)正常的、可持續(xù)的“新常態(tài)”,或者說,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展由“黃金十年”進(jìn)入“白銀十年”。未來,我國房地產(chǎn)價(jià)格將整體趨于平穩(wěn),并有波動(dòng),回歸依市場(chǎng)供需而波動(dòng)的周期性變化規(guī)律。但是,在發(fā)展程度不同的城市和地區(qū),情況仍有所差異。

四、 新常態(tài)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展建議

1. 政府的角度。從中央政府的角度,短期應(yīng)盡量避免采取過于頻繁的全國性刺激政策扭轉(zhuǎn)下行趨勢(shì)。自2003年121號(hào)文件始,至2013年,中央政府運(yùn)用了各種經(jīng)濟(jì)、法律與行政手段對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控,并出臺(tái)了70余項(xiàng)相關(guān)政策,包括實(shí)行限購、調(diào)整首付、控制信貸、限制土地供應(yīng)以及出臺(tái)房產(chǎn)稅等。這些政策,實(shí)質(zhì)均是從地方政府、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、居民等不同主體入手抑制需求,且前后政策目標(biāo)缺乏連貫性、一致性,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)而鼓勵(lì),時(shí)而抑制,一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂,無法使供需雙方達(dá)成穩(wěn)定預(yù)期,過多的人為干預(yù)反而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)劇烈。長期來看,中央政府應(yīng)當(dāng)改革對(duì)地方政府以GDP為綱的政績考核體制,簡政放權(quán),鼓勵(lì)地方政府努力發(fā)展實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì),引導(dǎo)地方房地產(chǎn)業(yè)由支柱產(chǎn)業(yè)向基礎(chǔ)性民生工程回歸,重塑民生導(dǎo)向的住房政策。從制度設(shè)計(jì)的角度,應(yīng)自上而下構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng),形成多渠道、多層次滿足城鄉(xiāng)居民居住和投資需求的長效機(jī)制。

從地方政府的角度,首先,應(yīng)當(dāng)優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),針對(duì)不同收入階層的住房需求,調(diào)整不同類型、不同層級(jí)住房市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模,建立完善的住房供應(yīng)體系。其次,繼續(xù)堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性需求,化解可能出現(xiàn)的泡沫化風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)市場(chǎng)上的大規(guī)模投資資金,政策上應(yīng)當(dāng)以“疏”代“堵”,尋找適當(dāng)?shù)摹?duì)社會(huì)有益的投資渠道,例如公共租賃型住房、養(yǎng)老公寓等等。第三,政府調(diào)控政策應(yīng)更加靈活,更多發(fā)揮市場(chǎng)作用,例如對(duì)于庫存過剩,供大于求的二三線城市,適時(shí)取消一些行政限制措施和其他不符合市場(chǎng)規(guī)律的措施,同時(shí)應(yīng)建立公開、透明、及時(shí)的房地產(chǎn)信息發(fā)布系統(tǒng),努力創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境,盡量降低交易信息不對(duì)稱帶來的各種問題,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

2. 房地產(chǎn)企業(yè)的角度。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度,應(yīng)從快速發(fā)展的思維方式、盈利模式中走出來,針對(duì)新常態(tài)、新特征及時(shí)制定新的發(fā)展規(guī)劃,加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

(1)房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的增長結(jié)構(gòu),豐富企業(yè)增長動(dòng)力。隨著10多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長,住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決,絕對(duì)短缺已不存在,關(guān)鍵在于結(jié)構(gòu)。

一方面,原本完全以商品住宅為主的企業(yè)可以轉(zhuǎn)型做保障房。從近幾年政府的調(diào)控思路來看,保障房的建設(shè)工程將進(jìn)一步推進(jìn)。自1998年房改以來,福利分房制度在全國大部分城市地區(qū)相繼停止。然而各級(jí)地方政府在住房保障方面重視和投入嚴(yán)重不足,導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房占絕對(duì)主導(dǎo)地位,占比超過90%,市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)極不合理,距離“十二五”規(guī)劃中五年內(nèi)建設(shè)3 600萬套保障房的目標(biāo)仍有不小差距。預(yù)計(jì)未來保障房在市場(chǎng)上的占比達(dá)到25%~30%,從根本上改變我國住房市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu),以保障所有群體的居住需求。因此,在未來十年內(nèi),保障房體系建設(shè)將是中央政府在住房問題上的最重要工作內(nèi)容,房地產(chǎn)企業(yè)致力于保障房的開發(fā)、建設(shè)也將得到土地、稅費(fèi)、金融等多方面的支持。

另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)可以致力于其他新興產(chǎn)業(yè)形態(tài),如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。以養(yǎng)老地產(chǎn)為例,截止到2014年底,我國60歲及以上老年人口達(dá)2.12億人,占總?cè)丝诘?5.5%,65歲及以上人口達(dá)1.38億人,占總?cè)丝诘?0.1%,大大高于國際老齡化標(biāo)準(zhǔn)10%和7%,且老齡化程度有進(jìn)一步加快的趨勢(shì)。由于人口老齡化伴隨的少子化趨勢(shì)加劇,傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老壓力不斷增大,同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展,老年人逐漸成為富有人群,個(gè)人養(yǎng)老規(guī)劃意識(shí)加強(qiáng),消費(fèi)觀念及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。作為老年服務(wù)業(yè)和老年房地產(chǎn)業(yè)有機(jī)結(jié)合的一種新興的地產(chǎn)業(yè)態(tài),養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)生命周期正處于上升期,在我國尤其是城市地區(qū)有著較大市場(chǎng)需求和發(fā)展?jié)摿Γe極探索適合我國國情和市場(chǎng)需求的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式,有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

(2)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)逐步由制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)摒棄單純以新建商品住宅開發(fā)投資、銷售為主體的模式,以提質(zhì)增效為核心,針對(duì)由于過分重視住宅投資開發(fā),導(dǎo)致配套服務(wù)等發(fā)展緩慢、社會(huì)滿意度較低的狀況進(jìn)行完善,更多關(guān)注居住服務(wù)、中介服務(wù)和物業(yè)管理等方面,以中介服務(wù)業(yè)為例,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、評(píng)估、咨詢等中介服務(wù)是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要組成部分,貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過程之中。長期以來,由于相關(guān)法律法規(guī)滯后和行政監(jiān)管不力不足等原因,傳統(tǒng)中介服務(wù)行業(yè)存在從業(yè)人員素質(zhì)不齊,服務(wù)總體水平不高,絕對(duì)數(shù)量多、相對(duì)規(guī)模小等諸多問題。在整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨緩形勢(shì)下,中介服務(wù)業(yè)理應(yīng)轉(zhuǎn)變思路。首先,強(qiáng)化行業(yè)協(xié)會(huì)管理作用,賦予行業(yè)協(xié)會(huì)審查與處分的權(quán)利,完善行業(yè)制度,加強(qiáng)從業(yè)門檻,提升行業(yè)素養(yǎng);其次,利用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)快速發(fā)展機(jī)遇,搭建社區(qū)O2O服務(wù)平臺(tái),利用網(wǎng)絡(luò)化的社區(qū)服務(wù)平臺(tái)提高中介服務(wù)效率和服務(wù)品質(zhì);第三,加強(qiáng)人才培訓(xùn),提升從業(yè)人員綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德水平,打造知名服務(wù)品牌。

總之,房地產(chǎn)企業(yè)需要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)經(jīng)營思路,適應(yīng)不斷增長的城市居民消費(fèi)與文化多樣性需求,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。

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