冉學(xué)東

信達作為國有金融企業(yè)下屬的一家房地產(chǎn)公司，有著“國”字頭的擔(dān)保，有著金融業(yè)的輸血，持續(xù)制造地王也不足為奇。

近日，信達地產(chǎn)以58.05億元總價奪得上海寶山區(qū)顧村一地塊再次制造地王，成為輿論熱議的焦點。該地塊溢價超過303%，刷新今年上海土地市場溢價率紀(jì)錄。該地塊樓板價為36962元/平方米，但如果剔除保障房、自持商業(yè)面積計算，實際可售商品住宅部分的樓板價已高達4.8萬元/平方米。業(yè)內(nèi)普遍測算，若加上建安、稅收等一系列成本，該項目建成后的銷售價格將突破7萬元/平方米。

其實，這不是今年信達地產(chǎn)第一次制造地王，有媒體統(tǒng)計，2015年7月至今，信達地產(chǎn)通過公開招拍掛新增10宗地塊，其中7宗是地王，分別是廣州天河地王、合肥濱湖地王、上海新江灣城地王、深圳坪山地王、杭州南星橋單價地王、杭州濱江奧體地鐵總價地王以及上海顧村地王，從而讓信達地產(chǎn)成為名副其實的“地王”。

而根據(jù)《證券時報》報道，按照規(guī)劃，在區(qū)域布局中，信達擬重點關(guān)注經(jīng)濟強市與人口導(dǎo)入城市，逐步形成“3+2+X”布局，“3”指長三角、珠三角和京津冀城市群，“2”指長江中游和成渝城市群，“X”指不在五大城市群內(nèi)的二線和區(qū)域中心城市。這樣看來，信達將觸角伸向了所有的區(qū)域核心城市。

輿論關(guān)注的是這個公司的背景，它的母公司信達資產(chǎn)管理公司隸屬于財政部，但筆者更關(guān)注的是其業(yè)務(wù)模式，信達作為四大資產(chǎn)管理公司之一，是在1999年建立的對口處置建設(shè)銀行不良資產(chǎn)管理的資產(chǎn)管理公司，事實上就是從建設(shè)銀行內(nèi)部剝離的一個公司。

不良資產(chǎn)處置的情況媒體說得太多了，筆者不想多說，那輪不良資產(chǎn)處置給信達留下最大的成果是其許多地產(chǎn)都是爛尾樓、基建項目和土地，這些資產(chǎn)在此后的經(jīng)濟復(fù)蘇中成為香餑餑，地產(chǎn)價值不知道翻了多少倍，這讓信達資產(chǎn)在四大資產(chǎn)管理公司中賺錢最多，也最早進行股份制改造，并最早在香港上市。信達資產(chǎn)目前已經(jīng)成為攫取了諸多金融牌照的全牌照的金融控股公司，而地產(chǎn)方面目前更是如此生猛，讓人很是吃驚。

信達如此頻繁拿地，主要是由于其手中有這巨額的低成本資金，2015年成功發(fā)行5年期中期票據(jù)30億元。此后，2016年公司發(fā)行了30億元公開發(fā)行公司債券和80億元非公開發(fā)行公司債券均通過監(jiān)管機構(gòu)審批。公開發(fā)行的公司債票面利率為5.56%，期限3年。

還有一個原因也許是在不良資產(chǎn)處置中輕易嘗到的甜頭實在難以割舍。在資產(chǎn)管理公司清收的不良資產(chǎn)中，房地產(chǎn)是最主要的資產(chǎn)，信達上市時，信達持有的不良貸款60.4%為房地產(chǎn)業(yè)。這些不良資產(chǎn)一般是商業(yè)銀行的債權(quán)，非銀行金融企業(yè)的產(chǎn)品，比如信托產(chǎn)品。還包括一些實業(yè)債權(quán)，比如房地產(chǎn)公司的應(yīng)收賬款，以及以房地產(chǎn)作為抵押的其他貸款及應(yīng)收賬款。

有統(tǒng)計顯示，從2011年初至2012年5月，到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品本金共超過1000億元，其中AMC接盤規(guī)模已經(jīng)高達300億元。這被外界質(zhì)疑為資產(chǎn)管理公司為影子銀行輸送流動性，干擾國家宏觀調(diào)控政策，因此監(jiān)管層下發(fā)《金融資產(chǎn)管理公司收購信托公司不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)指引》，對該業(yè)務(wù)進行規(guī)范。而事后來看，由于房地產(chǎn)的持續(xù)飆升，這些資產(chǎn)都成為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，讓資產(chǎn)管理公司狠賺一筆。

信達還有一個非常受外界質(zhì)疑的角色是，因為其控股股東是一家由資產(chǎn)管理公司成長而來的金融控股集團，它旗下金融牌照涵蓋證券、期貨、信托、融資租賃、基金管理、保險、投資及地產(chǎn)等。包括信達證券99.27%股權(quán)、幸福人壽保險51.78%股權(quán)、信達財險51%股權(quán)、信達澳銀基金公司54%股權(quán)、信達金融租賃公司98.7%股權(quán)、金谷信托92.29%股權(quán)、西安銀行24.33%股權(quán)。此外，其非金融子公司還有信達投資、中潤經(jīng)濟發(fā)展、華建國際集團、匯達資產(chǎn)托管等公司。這導(dǎo)致其在融資以及資金成本方面具有其他企業(yè)無法比擬的優(yōu)勢，該公司在處置不良資產(chǎn)時，享受著遠低于市場的資金成本。

中原數(shù)據(jù)顯示，2016年初至5月23日，內(nèi)地一共出現(xiàn)152宗“地王”，遠高于2015年全年的95宗，按照總價來計算，最高的50宗“地王”里，其中27宗地被國企獲得。

作為一家金融企業(yè)，控股一家房地產(chǎn)公司，就筆者所了解的，好像目前在國內(nèi)很少有先例。信達作為國有金融企業(yè)下屬的一家房地產(chǎn)公司，有著“國”字頭的擔(dān)保，有著金融業(yè)的輸血，然后去市場上拿地，再加上過去一貫在市場上屢戰(zhàn)屢勝的經(jīng)歷，才能持續(xù)制造地王。