安尼

淺議房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增面對(duì)的問(wèn)題與對(duì)策

安尼

盡管在2015年房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增沒(méi)有最終落地，但始終是經(jīng)濟(jì)改革的最終方向。筆者結(jié)合自身工作對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)改增過(guò)程中將面對(duì)的一些問(wèn)題進(jìn)行探討。

房地產(chǎn)；營(yíng)業(yè)稅改征增值稅

一、房地產(chǎn)增值稅的概念

增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。它的優(yōu)點(diǎn)是在最終消費(fèi)環(huán)節(jié)以前，稅收環(huán)環(huán)相扣，消除重復(fù)征稅，提高資源的配置效率。房地產(chǎn)增值稅的含義就是銷(xiāo)售的建筑物中所包含的增值部分征收的稅額。

二、房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增的作用與意義

1.完善行業(yè)稅收鏈條，增加稅收

中國(guó)稅制改革的過(guò)程，可以看作是增值稅鏈條不斷完善的過(guò)程。1994年推行的生產(chǎn)型增值稅，機(jī)器、設(shè)備等資產(chǎn)不允許扣減所含增值稅，導(dǎo)致增值稅鏈條的重要一環(huán)斷裂。2009年起增值稅由生產(chǎn)型向消費(fèi)型轉(zhuǎn)變，允許納稅人抵扣設(shè)備資產(chǎn)的增值稅。營(yíng)改增后，最終購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的企業(yè)如果作為固定資產(chǎn)，并可以抵扣其增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅，使得消費(fèi)型的增值稅鏈條達(dá)到基本完整。最理想的狀態(tài)是房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融業(yè)同時(shí)營(yíng)改增，上下游鏈條的抵扣徹底完整。目前看，實(shí)行的11%的增值稅率可能性更大。

從靜態(tài)角度看，稅率5%變?yōu)?1%，將會(huì)帶來(lái)增值稅收入的增長(zhǎng)。

2.促使未來(lái)房?jī)r(jià)能回歸合理

房地產(chǎn)業(yè)一直采用的是營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅雙重征收的流轉(zhuǎn)稅制度。房地產(chǎn)、建筑公司購(gòu)買(mǎi)原材料時(shí)的增值稅不能抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)了此部分增值稅，同時(shí)還要交營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅這兩個(gè)價(jià)內(nèi)稅，造成重復(fù)征稅，最終轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買(mǎi)者。只有建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)同時(shí)營(yíng)

改增，發(fā)揮增值稅的優(yōu)點(diǎn)，重復(fù)征稅的問(wèn)題有望得以解決。不動(dòng)產(chǎn)可以抵扣，將極大有利于商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售。房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過(guò)降低房?jī)r(jià)擴(kuò)大銷(xiāo)售，獲取規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，利于房?jī)r(jià)理性回歸。

3.促使地方政府進(jìn)行地方稅制改革

國(guó)家稅務(wù)總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年稅收收入達(dá)10.38億元，其中營(yíng)業(yè)稅收入為17782億元，在18個(gè)稅種中，營(yíng)業(yè)稅收入占比達(dá)17.78%，僅次于所得稅和增值稅。房地產(chǎn)行業(yè)是地方財(cái)政收入主力，隨著營(yíng)改增的完成，如果允許抵扣不動(dòng)產(chǎn)，稅基會(huì)縮小很多，地方財(cái)政的減收壓力會(huì)很大，長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看財(cái)政收入將受影響。地方政府應(yīng)改變只顧眼前利益的土地財(cái)政，推動(dòng)針對(duì)房產(chǎn)稅和消費(fèi)的改革。還可以對(duì)現(xiàn)有的增值稅的中央地方共享分配比例(75%：25%)，進(jìn)行調(diào)整，提高地方分配比例，彌補(bǔ)地方稅源的巨大缺口。

4.促使房產(chǎn)的規(guī)范化，保證行業(yè)良性發(fā)展

營(yíng)改增將推進(jìn)企業(yè)對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)管理重新進(jìn)行設(shè)計(jì)，轉(zhuǎn)向規(guī)范化、精細(xì)化。企業(yè)應(yīng)做好稅務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控，平穩(wěn)過(guò)渡達(dá)到降低稅負(fù)、促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的目的。

三、營(yíng)改增后房地產(chǎn)面臨的問(wèn)題

1.確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的問(wèn)題

首先，預(yù)售商品房過(guò)程中收取的認(rèn)購(gòu)金、誠(chéng)意金、VIP定金等預(yù)收款項(xiàng)的處理。從稅收征管角度本著應(yīng)收盡收的原則，視同預(yù)收收入征收營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)改增后，在簽訂銷(xiāo)售合同前，預(yù)收客戶(hù)的認(rèn)購(gòu)金、誠(chéng)意金等，只是一種商業(yè)促銷(xiāo)手段，沒(méi)有約定交付房屋時(shí)間和義務(wù)，沒(méi)有發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，不應(yīng)該確認(rèn)收入不應(yīng)征收增值稅。未來(lái)企業(yè)可以利用控制簽約認(rèn)購(gòu)進(jìn)度來(lái)推遲增值稅交納時(shí)間。其次，根據(jù)實(shí)際的測(cè)繪面積，銷(xiāo)售收入要進(jìn)行調(diào)整。收入增加、退款的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)和發(fā)票處理，這些問(wèn)題需要予以重視和明確。

2.增值稅抵扣問(wèn)題

營(yíng)改增后，企業(yè)稅負(fù)輕重主要取決于增值稅進(jìn)項(xiàng)的抵扣。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)流程包括購(gòu)置土地、融資貸款、房屋拆遷、前期測(cè)量勘察等環(huán)節(jié)，涉及多種行業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。上下游企業(yè)改革的不同步會(huì)造成抵扣鏈條不完整，企業(yè)進(jìn)項(xiàng)發(fā)票不足，造成稅負(fù)暫時(shí)性增加的問(wèn)題。

房地產(chǎn)項(xiàng)目土地成本占總成本的50%以上。土地出讓金的抵扣問(wèn)題，成為降低稅負(fù)的關(guān)鍵。保障性住房項(xiàng)目、自用房銷(xiāo)售的土地出讓金抵扣等問(wèn)題也應(yīng)予以考慮。

城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等政府性收費(fèi)、土地契稅、貸款利息等構(gòu)成開(kāi)發(fā)成本但沒(méi)有增值稅發(fā)票。因政府的票據(jù)可信度很高，金融機(jī)構(gòu)也納入營(yíng)改增范圍，應(yīng)按一定比率抵扣。

目前市場(chǎng)存量房占比很高，如果期初的存貨不能抵扣，稅率將從5%變?yōu)?1%(或17%)，企業(yè)稅負(fù)將會(huì)增加。

3.增值稅與土地增值稅關(guān)系問(wèn)題

增值稅和土地增值稅二者的增值額部分有部分是重復(fù)的。土地增值稅除了稅金扣除和加計(jì)20%扣除外，開(kāi)發(fā)成本類(lèi)的扣除項(xiàng)目基本和增值稅進(jìn)項(xiàng)扣除對(duì)應(yīng)的成本類(lèi)別一樣，只是其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算是按地價(jià)與開(kāi)發(fā)成本之和的5%或10%比例計(jì)算扣除。如果兩個(gè)稅種的重疊部分繼續(xù)存在，會(huì)增加稅負(fù)削弱營(yíng)改增的目的。應(yīng)調(diào)整土地增值稅計(jì)算方法，降低現(xiàn)有的四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即能達(dá)到土地增值稅本身的目的，也能減少重復(fù)征稅給房企帶來(lái)的負(fù)擔(dān)。

4.營(yíng)改增給企業(yè)帶來(lái)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

增值稅發(fā)票是發(fā)票管理的重點(diǎn)，也是發(fā)生經(jīng)濟(jì)案件較多的票種之一。房地產(chǎn)建筑合同金額大，付款節(jié)點(diǎn)多。需要防范增值稅發(fā)票取得、認(rèn)證不及時(shí)的問(wèn)題，防范虛假、偽造發(fā)票、虛開(kāi)發(fā)票等問(wèn)題。

四、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的幾點(diǎn)建議

1.針對(duì)企業(yè)自身特點(diǎn)，提前做好稅收籌劃

企業(yè)決策管理層從全局出發(fā)，結(jié)合本企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售特點(diǎn)、上下游合作企業(yè)的資質(zhì)、融資能力等，測(cè)算出在營(yíng)改增后潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)影響。

2.學(xué)習(xí)營(yíng)改增政策，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)

營(yíng)改增對(duì)財(cái)務(wù)人員提出更高要求，需要學(xué)習(xí)理解營(yíng)改增的政策要點(diǎn)與內(nèi)涵，掌握具體的賬戶(hù)設(shè)置、賬務(wù)處理、發(fā)票管理、稅款申報(bào)等風(fēng)險(xiǎn)管控關(guān)鍵點(diǎn)。建議參加專(zhuān)業(yè)稅務(wù)機(jī)構(gòu)的培訓(xùn)課程。

3.提高企業(yè)內(nèi)部控制的水平

對(duì)現(xiàn)有企業(yè)內(nèi)控制度重新評(píng)價(jià)，對(duì)營(yíng)改增后內(nèi)控制可能存在的缺陷進(jìn)行整改。比如，合同管理控制中合同訂立環(huán)節(jié)、合同付款環(huán)節(jié)、發(fā)票管理。

4.調(diào)整銷(xiāo)售策略，進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型

根據(jù)增值稅可抵扣的特點(diǎn)，轉(zhuǎn)變銷(xiāo)售策略，加大商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售和開(kāi)發(fā)。還可以提高精裝商品房的產(chǎn)品比例。相對(duì)于毛坯房，精裝房的電器、燈具、潔具、裝飾材料可以取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票抵扣，降低稅負(fù)。

自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)，從傳統(tǒng)單一的住宅地產(chǎn)，向相關(guān)行業(yè)擴(kuò)張，可以同時(shí)投資物業(yè)、園林、裝修、裝飾材料、技術(shù)咨詢(xún)服務(wù)業(yè)、廣告服務(wù)等，使之成為新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)?？v向一體化戰(zhàn)略、多元化的企業(yè)戰(zhàn)略，同時(shí)比單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更能夠抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

[1]楊全社.增值稅和營(yíng)業(yè)稅的變化趨勢(shì)及改革路徑.研究與探索，2010(6).

[2]攀劍英.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)防范.大連出版社，2011年版.

（作者單位：唐山中駿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）