◎李玉瑤

住房需求彈性的地區(qū)差異對比
——基于省際面板數(shù)據(jù)的實證研究

◎李玉瑤

本文選取2003～2013年我國31個主要省份的住房服務(wù)價格、人均可支配收入、15歲以上未婚男性人口數(shù)，5年以上貸款利率4類數(shù)據(jù)，建立面板模型，從區(qū)域視角對我國住房需求彈性進(jìn)行實證分析。研究結(jié)果表明：房地產(chǎn)市場仍以剛性需求為主；住房需求彈性具有顯著的地區(qū)差異性；與東部相比，15歲以上未婚男性數(shù)需求彈性對中西部的影響較為顯著。針對我國住房需求的地區(qū)差異性，我國的房地產(chǎn)業(yè)政策必須因地制宜，既要通過有效供給滿足人們對住房的需求，也要打擊房地產(chǎn)投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

2015年3月5日，李克強(qiáng)總理在《政府工作報告》中明確提出：“穩(wěn)定住房消費(fèi)，堅持分類指導(dǎo)，支持居民自住和改善性住房需求?！贝伺e旨在培育健康的房地產(chǎn)市場，讓居民住房消費(fèi)成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)勁動力。本文通過對我國31個省份的住房需求彈性進(jìn)行估計分析，從區(qū)域視角比較研究我國住房需求彈性的差異，以期對我國住房市場進(jìn)行有效供給和政府因地制宜制定合理的住房政策提供參考。

住房需求影響因素的研究成果回顧

經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)下的住房需求問題研究

目前對住宅需求的研究主要從兩個角度：一是微觀角度，關(guān)注家庭個體的住房需求規(guī)律；二是宏觀角度，考察住房市場的需求總量及變化趨勢。下面將分角度進(jìn)行梳理：

微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度：新古典住房需求理論模型及擴(kuò)展研究。在住房的異質(zhì)性方面，Rosen（1974）采用 Hedonic模型，用隱含價格的形式來描述住房的異質(zhì)性，考慮到住房在結(jié)構(gòu)、區(qū)位和鄰里關(guān)系的差異。我國學(xué)者郭曉旸、劉洪玉等（2012）利用異方差修正的久期似然模型，驗證了城市住房異質(zhì)性特征對住房市場交易風(fēng)險率的影響效果及其穩(wěn)健性。在對住房的空間固定性的研究中，Myers（1990）提出，住房與其他消費(fèi)商品交易不同，住房是固定在某地的，需要購買者為了能夠獲得它而必須移動。在住宅區(qū)位方面的研究中， 比較有代表性的是過濾論和互換論。Burgess （20年代初）在對芝加哥的住宅區(qū)位格局的研究中，他發(fā)現(xiàn)家庭的收入越高，越遠(yuǎn)離市中心。后來，L.Wingo和Alonso（1964）在研究城市交通問題時，分別建立了“互換論”的兩個重要基礎(chǔ)模型—居住區(qū)模型和區(qū)位平衡模型。對住房耐用性的研究中，Linneman（1993）和Glaeser（1998）等學(xué)者對住房市場租買趨勢進(jìn)行預(yù)測和解釋。我國學(xué)者崔裴等人（2014）的研究表明，住房租買選擇機(jī)制的存在使得住房買賣價格受住房租金制約而減少了波動，說明了當(dāng)下完善我國住房租買選擇機(jī)制的必要性。

宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)視角 ：住房需求總量和住房價格變動趨勢的預(yù)測。一方面是基于住房需求總量預(yù)測的研究。Mankiw和Weil（1989）較早開始對住房價格變動進(jìn)行預(yù)測，他們首次引進(jìn)人口因素，構(gòu)建了以年齡為函數(shù)的人均住房需求模型。國內(nèi)相關(guān)研究起步較慢，其研究集中在對住房需求的影響因素方面，如李真雅 （2005）從非經(jīng)濟(jì)方面分析，認(rèn)為人口統(tǒng)計因素、城市化進(jìn)程、個人預(yù)期和社區(qū)環(huán)境是造成我國住房需求持續(xù)增長的原因。另一方面是基于住房價格變動趨勢預(yù)測的研究。第一階段是Muth（1961）、Huang（1966）等人所建立的有關(guān)實際房價、租房的可變成本以及使用者成本的住房需求模型。第二階段是以Kearl（1979）、Poterba（1984）為代表建立的將預(yù)期資本收益和稅金考慮加入使用者的成本中的模型。袁靖與劉曉華（2014）利用貝葉斯方法驗證了居民房產(chǎn)抵押貸款與宏觀經(jīng)濟(jì)波動之間的傳導(dǎo)機(jī)制及聯(lián)動關(guān)系。

其他學(xué)科觀點(diǎn)下的住房需求問題研究進(jìn)程

Dieleman（1984）最早關(guān)注到人口變化和住房關(guān)系，關(guān)注家庭在其生命周期的住房市場行為和住房選擇模型等。Eichholtz 和Lindenthal（2007）認(rèn)為人力資本才是驅(qū)動住房需求的關(guān)鍵因素。我國學(xué)者陳斌開和徐帆等（2012）提出中國居民住房需求與年齡高度相關(guān)。航斌（2014）基于地位尋求理論，提出中國城鎮(zhèn)家庭的住房具有明顯的地位特征，家庭居住面積不斷擴(kuò)大與地位攀比有關(guān)。

本文的研究進(jìn)展主要體現(xiàn)在以下三個方面：一是針對“個體較多，時序較短”的特征，利用近十年最新數(shù)據(jù)，運(yùn)用面板模型進(jìn)行研究，提高了模型的自由度和有效性，使研究更具現(xiàn)實價值；二是引入人口結(jié)構(gòu)變量（即15歲以上以上未婚男性數(shù)），分析了中國住房需求彈性的地區(qū)差異，以及引起差異的主要因素。三是基于研究結(jié)果，為宏觀調(diào)控提出政策建議。

實證分析

模型構(gòu)建。本文基于叢穎（2014）的住房需求方程進(jìn)行調(diào)整，推導(dǎo)出住房需求量受住房服務(wù)價格，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，15歲以上未婚男性人口數(shù)，財務(wù)成本的利率及隨機(jī)干擾項等因素的影響，進(jìn)而得到住房需求方程（式1），為方便回歸分析和消除異方差，將該方程取兩邊同時取對數(shù)得到住房需求彈性的估計方程（式2）。

數(shù)據(jù)來源和變量說明。住房需求量本身比較抽象，從宏觀層面通?？梢圆捎妹磕曜》棵娣e來近似得到，考慮到人口變動的影響，這里采用各個省的每年城鎮(zhèn)人均住房面積消除人口變動的干擾。數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計年鑒》、《國研網(wǎng)》及人大經(jīng)濟(jì)論壇。圖1為各省2003-2013年的年均住房需求，可見大部分省份的住房需求在0.8與1.4之間。但從區(qū)域視角來觀察，除個別城市之外，東部和中部地區(qū)之間的住房需求差異較小，主要位于0.8到1.2區(qū)間。相比之下，西部地區(qū)的住房需求差異較大，如重慶，其需求彈性約為1.9，居全國之首，而西藏卻不足0.6?？梢姡煌貐^(qū)之間的住房需求彈性相差甚大，考慮到地區(qū)的差異性，本文主要探討以上因素對各地區(qū)住房需求差異的影響程度。

住房服務(wù)價格price表示住宅商品房的年平均銷售價格。一方面，通過房地產(chǎn)價格的研究可以發(fā)現(xiàn)我國存在的經(jīng)濟(jì)問題，如房地產(chǎn)泡沫反映經(jīng)濟(jì)中嚴(yán)重的通貨膨脹。另一方面，有效需求是人們有消費(fèi)欲望并且有能力購買，而價格極大影響人們的消費(fèi)欲望與購買能力，所以是研究需求彈性必不可少的因素。其數(shù)據(jù)源于《國研網(wǎng)》；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入income，一般而言，可支配收入與消費(fèi)欲望成正比，故也是影響居民購買能力的重要因素之一。其數(shù)據(jù)源于《國研網(wǎng)》；財務(wù)成本的利率rate，由于房價高昂且信用體系越發(fā)健全，多數(shù)購買者會選擇貸款買房，故貸款利率的高低會影響居民的住房需求和貸款期限。本文采用中國人民銀行五年期以上的貸款利率，數(shù)據(jù)源于中國人民銀行網(wǎng)站；15歲及以上未婚男性人口數(shù)population，這個因素被我們首次引入住房需求方程，原因在于，現(xiàn)今婚房幾乎成為絕大多數(shù)女方要求男方必備的結(jié)婚條件之一，所以未婚男性這一群體是相當(dāng)大的潛在消費(fèi)者，也是我們研究需求彈性方程的重要因素。由于通過各種渠道都無法直接獲取15歲及以上未婚男性人口的數(shù)據(jù)，因此我們根據(jù)各年度的年末總?cè)丝跀?shù)，15歲及其以上人口比重和15歲及以上未婚男性比重三個指標(biāo)計算得到。數(shù)據(jù)來源各個省的《統(tǒng)計年鑒》和《中國人口統(tǒng)計年鑒》。

需要說明的是，以上變量均不使用CPI平減指數(shù)。原因在于對加工數(shù)據(jù)再次加工會影響到數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，增加不必要的誤差，更重要的是，考慮到雖然名義利率在反映資金實際成本時有缺陷，但卻更能反映政府和貨幣當(dāng)局的調(diào)控意圖以及資金的可獲得性。本文的數(shù)據(jù)樣本是2003-2013年期間我國31個省的年度數(shù)據(jù)，并按區(qū)域劃分東部、中部和西部三類。計量工具采用Eviews8.0，變量基本統(tǒng)計描述如表1所示。

實證檢驗。為保證實驗的嚴(yán)謹(jǐn)性，本文將全國、東部、中部和西部數(shù)據(jù)分別建立面板模型，以下檢驗對各個面板模型采取一致做法。首先，對住房需求彈性的各個變量進(jìn)行單位根檢驗，判斷變量數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性。為保證檢驗結(jié)果的可信性，本文采用LLC檢驗、Breitung檢驗、IPS檢驗、Fisher-ADF檢驗和Fisher-PP檢驗方法，檢驗各變量數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性。檢驗發(fā)現(xiàn)各個變量單位根檢驗結(jié)果均符合一階單整，見表2。

接著，對他們進(jìn)行協(xié)整檢驗，避免偽回歸的現(xiàn)象影響實驗效果。本文用兩步法的檢驗?zāi)Ｐ褪欠穹蠀f(xié)整。實驗發(fā)現(xiàn)四個模型都符合協(xié)整，故模型的建立是合理的。最后，建立隨機(jī)效應(yīng)模型，此模型的建立與眾多學(xué)者的模型有很大區(qū)別，眾多學(xué)者主要建立固定效應(yīng)模型，如叢穎（2014）采用不變參數(shù)模型。實證結(jié)果見表3。

結(jié)果分析

人均可支配收入income對住房需求的影響?？傮w上，我國的住房需求收入彈性為1.1181，說明收入對買房的影響是富有彈性。當(dāng)收入增加時，居民的購買力提高，一方面是滿足對住房的自有需求，另一方面是出于投機(jī)動機(jī)，以期通過投資房地產(chǎn)市場來獲得收益，故說明收入的增加會引起居民對住房需求的大大增加。從各地區(qū)來看，住房需求的收入彈性在各地區(qū)有著明顯差異。東部、中部、西部省份的住房需求收入彈性分別為0.7431，-0.0897 和-0.0765。再從P值來看，只有東部的彈性在1%的顯著性水平下依舊拒絕系數(shù)為零的假設(shè)，中部和西部都接受彈性系數(shù)為零的假設(shè)。由數(shù)據(jù)可見，收入在各地區(qū)的實際影響是缺乏彈性的。與楊東，趙樹寬（2013）的研究結(jié)果相同，我國收入彈性多數(shù)時間低于1，即收入的增長對住房需求的影響較小。原因可能有以下幾點(diǎn)：收入的變化具有剛性，可能由于本文樣本數(shù)過少導(dǎo)致的。收入對需求的影響具有時滯性。居民趨向于跨地區(qū)投資以求收益最大化。如果居民選擇住房投資，必然趨向于投資經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)。相比之下東部較中部和西部發(fā)展更為迅速，所以收入的變化對于中部和西部的住房需求影響微弱，而對于全國卻有很大影響。

住宅商品房的年平均銷售價格對需求的影響?？傮w上，需求的價格彈性為-0.47，雖缺乏彈性但符合經(jīng)濟(jì)理論。隨銷售價格的上升，居民對住房的需求會有所減少但變化不大。正如李艷芳等人（2009）所說的房地產(chǎn)價值量大，價格微小變化并不能引起需求量較大波動。再從各地區(qū)的數(shù)據(jù)來看，東部、中部和西部省份的需求價格彈性都小于零且缺乏彈性。中部和西部省份的彈性相差不大，東部省份的彈性較前兩者較大但仍低于全國?？傊?，居民對于房價的變化比較不敏感，說明當(dāng)前我國的居民住房消費(fèi)正處于以剛性需求為主的階段。

財務(wù)成本利率對需求的影響。就全國數(shù)據(jù)來看，其對需求的彈性為1.9263，富有彈性，但是其值為正，顯得非常不符合常理，為何貸款成本越高買房需求卻越大呢？原因可能在于，在貸款利率還未全面放開時，利率作為一種后行指標(biāo)，國家通過利率調(diào)控住房需求量，措施具有滯后性。從t檢驗結(jié)果來看，利率的變動對西部省份稍有影響，對中部和東部省份基本沒有影響。因為不論購房是用于滿足自有需求還是出于投機(jī)動機(jī)，貸款成本與高額住房價格相比都顯得微不足道，不足以改變其購房決策，所以貸款利率的變動對居民購房行為的影響微小。

15歲及以上未婚男性人口數(shù)對需求的影響。就全國而言，該因素對于需求的影響不及收入和價格的影響，彈性僅為0.0284。從各個地區(qū)來看，東部彈性為-0.0289、中部彈性為0.9710、西部彈性為0.8999，可見該因素對西部和中部的影響大于對東部的影響。原因有兩方面：一方面，東部地區(qū)較為繁華，房價較高，真正有購買需求的人口不一定能負(fù)擔(dān)得起購房費(fèi)用。另一方面，東部地區(qū)人數(shù)中有相當(dāng)一部分屬于外來打工者，且大多屬于青壯年，但考慮到東部房價的高昂或者故土情結(jié)，他們并沒有打算在東部買房。

結(jié)論與建議

實證分析結(jié)果顯示：住房需求價格彈性總體上缺乏彈性，而收入彈性是富有彈性，說明房地產(chǎn)市場仍以剛性需求為主。住房需求彈性具有顯著的地區(qū)差異性。15歲以上未婚男性數(shù)需求彈性對中西部的影響較為顯著，對東部影響微弱。根據(jù)分析結(jié)果，我們提出以下幾點(diǎn)建議：

制定差異化的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。就東部地區(qū)而言，應(yīng)著眼于增大土地供應(yīng)，增加保障性住房供應(yīng)，滿足人們合理的住房需求。同時打擊囤地炒地行為，抑制投機(jī)性購房需求，適度控制東部一線城市的規(guī)模。就中部地區(qū)而言，應(yīng)提高基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平，積極引導(dǎo)東部的人口和產(chǎn)業(yè)逐漸向西部轉(zhuǎn)移，以減輕東部地區(qū)住房需求過旺的壓力。就西部地區(qū)而言，應(yīng)著眼于提高該地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)能力，同時引導(dǎo)大中型房地產(chǎn)企業(yè)投資西部，增加供給以滿足日益增長的住房需求。

借鑒國際經(jīng)驗，完善住房保障。市場調(diào)節(jié)必然會導(dǎo)致部分低收入群體的住房需求無法得到滿足，因此還需要政府在建立健全住房保障體系方面有所作為。美國主要通過立法保障、金融調(diào)控、稅收調(diào)整和政府提供公共住房來構(gòu)建住房保障制度。新加坡實行政府保障和市場分配相結(jié)合的住房政策。德國的住房保障制度主要由住房租金管制、公共住房建設(shè)和聯(lián)邦住房儲蓄制度三部分構(gòu)成。以上三個國家的經(jīng)驗都可以借鑒但不能照搬，我國應(yīng)吸取其他國家的經(jīng)驗教訓(xùn)，抓好兩個重點(diǎn)，一是完善住房保障立法，二是強(qiáng)化政府責(zé)任。

加強(qiáng)住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)建設(shè)，抑制投機(jī)需求。進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)建設(shè)，從而能夠在調(diào)控上做到精準(zhǔn)，避免有剛性需求的購房者被誤傷，又能防止異地購房炒高房價，抑制投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

（作者單位：福州大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院）