丁盛祥

摘 要：這篇論文主要是說明在房產(chǎn)估價(jià)中對(duì)收益還原法的運(yùn)用，以及對(duì)此方法的利弊進(jìn)行分析。收益還原法在工作中的使用使得房地產(chǎn)工作者提高了工作效率，但是每一個(gè)事物的產(chǎn)生都會(huì)有它自身的不足之處。比如它必須要在有利益或者潛在利益的房地產(chǎn)中使用。它是房地產(chǎn)估價(jià)基本方法的其中一個(gè)方法，在估價(jià)工作中經(jīng)常采用，在一些收益大但是成交量特別少的工廠、酒店等場(chǎng)所更是產(chǎn)生了極大的作用，是別的方法無法比擬的。但是在收益還原法中資產(chǎn)化率的確定是極難的，所以有學(xué)者構(gòu)建了以模糊貼近度及灰色預(yù)測(cè)當(dāng)做理論基礎(chǔ)的估價(jià)模型，使這個(gè)方法更加完善。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià) 收益還原法 模糊貼近度 灰色預(yù)測(cè)

將待估房地產(chǎn)未來每年的預(yù)期客觀純收益以一定的還原利率統(tǒng)一折算到估價(jià)期日現(xiàn)值的一種特別重要的估價(jià)方法，這就是收益還原法。什么是收益價(jià)格？對(duì)于有收益資產(chǎn)性質(zhì)的評(píng)估計(jì)算，測(cè)出來的價(jià)格就叫做收益價(jià)格。

一、收益還原法的基本原則

1.收益還原法的含義。收益還原法是在當(dāng)今社會(huì)中房地產(chǎn)估價(jià)計(jì)算中極為重要的一種方法，就是把一些有穩(wěn)定收益和潛在收益的企業(yè)進(jìn)行估價(jià)計(jì)算的方法，把要被估算的企業(yè)以將來年限的預(yù)期客觀純收益用一定的資本化率折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)現(xiàn)值的一種估價(jià)計(jì)算方式，計(jì)算出來的價(jià)格就叫做收益價(jià)格。這種方法又被業(yè)內(nèi)人士叫做收益法、收益資本化法。

2.預(yù)期收益原理是收益還原法的基本根據(jù)。預(yù)期收益原理在收益還原法估價(jià)計(jì)算房地產(chǎn)中有很大的作用，是其最根本的依據(jù)。在一般情況下，人們擁有一個(gè)酒店的目的是希望在正常情況下得到這個(gè)酒店給他們帶來的純利益，而且同時(shí)也希望在以后的每一年都可以一直的獲得這種利益。這種利益的總值就是他們擁有這一個(gè)酒店所能帶來的全部收益。把擁有的地產(chǎn)每年帶來的利益加在一起就是自己對(duì)這一產(chǎn)業(yè)的期望利益。把這樣在未來每一年獲得的純利益用一種合適的還原利率估價(jià)計(jì)算到評(píng)估日期會(huì)得到一個(gè)貨幣的總值，把這個(gè)所估價(jià)計(jì)算出來的產(chǎn)值存入銀行，也能在未來的每一年都獲得自己所期望的資產(chǎn)，這個(gè)資產(chǎn)與純利益總值同樣相等。也可以具體的表示，某一貨幣總值的利息率=純收益，所以，估價(jià)計(jì)算出來的資產(chǎn)總值就是這個(gè)酒店的理論價(jià)值[3]。也可以用下面的公式表示為：酒店價(jià)格=純收益/利息率。舉例說明：假設(shè)某一個(gè)大企業(yè)擁有一個(gè)酒店，這個(gè)酒店每年給他們帶來的收益是三百萬元的純收益，但是同時(shí)這個(gè)企業(yè)手中還有三千萬元的流動(dòng)資產(chǎn)，把這些流動(dòng)資產(chǎn)用10%的年利息放入銀行中，那么這三千萬元每年可以獲得的純利益就是三百萬元的利息，所以對(duì)于這個(gè)企業(yè)來說，在理論上這個(gè)酒店的價(jià)格和三千萬元的貨幣總值相等，所以說這個(gè)酒店的估價(jià)就是三千萬元。這個(gè)例子說明的就是預(yù)期收益原理，但是這個(gè)原理也有一定的局限性，就是酒店凈收益與資本化率在以后的每一年都不能變化，而且必須在酒店得到收益的風(fēng)險(xiǎn)與得到銀行利息相等的情況下，收益還原法是估價(jià)計(jì)算酒店收益總值的一種特別普遍的方法。但是在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，使酒店凈收益變化的原因有很多，比如酒店產(chǎn)業(yè)的興旺，人們的消費(fèi)水平，社會(huì)中貨幣價(jià)值的不斷浮動(dòng)，這些因素都會(huì)使得酒店實(shí)際每一年的凈收益都不同。這種在收益還原法中的根本依據(jù)預(yù)期收益原理在大致上是可以被采用的，也使得估價(jià)計(jì)算更加快捷，算起來簡(jiǎn)而易懂。但是在實(shí)際操作中利用這種方法估價(jià)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值是不太精確的，因?yàn)樨泿诺膬r(jià)值是隨著時(shí)間不斷變化的，但是這種預(yù)期收益原理需要貨幣的時(shí)間價(jià)值隨之變高，所以用這種方法估價(jià)計(jì)算產(chǎn)業(yè)價(jià)值不夠精確的。

3.收益還原法的特點(diǎn)。第一，這種方法有一定的理論基礎(chǔ)，也就是說這種方法在理論上是成立的。預(yù)期收益原理是它能被廣泛使用的根本依據(jù)。第二，這種方法只能對(duì)有收益或者潛在收益的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行估價(jià)計(jì)算，但是對(duì)于暫時(shí)沒有收益的房地產(chǎn)是無法進(jìn)行估算的。只有有收益或者潛在收益的房地產(chǎn)才可以應(yīng)用它的理論依據(jù)預(yù)期收益原理。第三，采用這種方法估價(jià)計(jì)算出來的產(chǎn)值準(zhǔn)確度是隨著未來該產(chǎn)業(yè)純收益和收益率不斷變化。

二、收益還原法的操作步驟

1.收益還原法的具體操作。第一，收集并且記錄可以在估價(jià)計(jì)算中用到的關(guān)于該產(chǎn)業(yè)的近幾年的數(shù)據(jù)資料，比如說這個(gè)產(chǎn)業(yè)在過去幾年每一年的凈收益以及成本等，主要方法是走訪有關(guān)部門及企業(yè)，對(duì)該企業(yè)近幾年的具體資料進(jìn)行查詢以及記錄。第二，對(duì)該產(chǎn)業(yè)的未來可能得到的利益進(jìn)行預(yù)測(cè)估算。這個(gè)估算需要兩種收益來估價(jià)計(jì)算，就是實(shí)際收益和客觀收益，因?yàn)樵谠撈髽I(yè)可能有很多特殊情況下的收益，會(huì)影響計(jì)算。第三，求出該產(chǎn)業(yè)的資本化率和收益乘數(shù)。資本化率就是把某產(chǎn)業(yè)的凈收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值的比率。有五種計(jì)算方法，即市場(chǎng)提取法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、復(fù)合投資收益率法、投資收益率排序插入法和收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法。第四，需要選擇合適的收益還原法中的公式來進(jìn)行估價(jià)計(jì)算。

2.收益還原法的公式。最簡(jiǎn)單的情況：V=a/r

式中：V——產(chǎn)業(yè)總價(jià)值；a——產(chǎn)業(yè)的純收益；r——產(chǎn)業(yè)的收益率

收益率為零的情形：V=a*n

式中：V——產(chǎn)業(yè)總價(jià)值；a——產(chǎn)業(yè)的純利益；n——有限年期

在此，只簡(jiǎn)單列舉兩種在利用收益還原法估價(jià)計(jì)算產(chǎn)業(yè)總價(jià)值的公式。

三、收益還原法的優(yōu)弊

1.收益還原法的優(yōu)點(diǎn)。利用收益還原法估價(jià)計(jì)算房地產(chǎn)的總價(jià)值是當(dāng)今社會(huì)中最為常用的一種方法，這在國(guó)外房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中應(yīng)用更為廣泛，又稱地租資本化法、投資法、收益資本化法。這一方法的中心思想就是把房地產(chǎn)的總價(jià)值折算為在未來幾年該產(chǎn)業(yè)可以得到的總純利潤(rùn)，以預(yù)期收益原理為理論基礎(chǔ)，具有很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)睦碚撝С?。在利用這種收益還原法估價(jià)計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)值時(shí)，就更為快捷，會(huì)大大縮減估價(jià)計(jì)算的成本以及一系列的費(fèi)用，這使得收益還原法在當(dāng)今社會(huì)的房地產(chǎn)估價(jià)計(jì)算中更是被常常使用。

2.收益還原法的弊端。從當(dāng)今社會(huì)中收益還原法在房地產(chǎn)估價(jià)的運(yùn)用狀況來看，還有些許的問題有待優(yōu)化：第一，收益還原法可以在已經(jīng)有利益或者本身具有潛在收益的地產(chǎn)中運(yùn)用。但是，對(duì)于暫時(shí)沒有任何收益的房地產(chǎn)是無法估價(jià)計(jì)算的，適用的范圍有限。第二，有的人認(rèn)為還原利率就是還原了實(shí)際的純收益，把這個(gè)當(dāng)做收益率，其實(shí)不然，這僅僅是人們?cè)谧龉纼r(jià)計(jì)算中的一種預(yù)測(cè)，不能把地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值體現(xiàn)出來，會(huì)導(dǎo)致估價(jià)計(jì)算的結(jié)果不精確。第三，這種估價(jià)計(jì)算方法運(yùn)用了預(yù)期收益原理，很可能出現(xiàn)評(píng)估價(jià)值虛高，這也會(huì)使現(xiàn)實(shí)社會(huì)中房地產(chǎn)的價(jià)值“泡沫化”。第三，在最后計(jì)算房產(chǎn)總價(jià)值時(shí)，需要得到房地產(chǎn)的純收益率，這關(guān)系到重置成本來進(jìn)行估價(jià)計(jì)算房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值的問題，但是如果沒有把該房產(chǎn)的特殊利益或者利息加在其中，就會(huì)導(dǎo)致估價(jià)計(jì)算出來的總價(jià)值和房產(chǎn)的實(shí)際總價(jià)值出現(xiàn)偏差，使估算的數(shù)據(jù)結(jié)果十分不精確。

四、收益還原法的應(yīng)用與改進(jìn)

1.如何對(duì)待這種方法。首先，在使用這種方法估價(jià)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值的時(shí)候需要認(rèn)識(shí)到收益的內(nèi)涵和它的實(shí)際意義，在這個(gè)過程中，一定要采用科學(xué)、準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)方法，還要對(duì)未來年限的貨幣價(jià)值等進(jìn)行進(jìn)一步的確定?，F(xiàn)在，已經(jīng)有很多學(xué)者把灰色預(yù)測(cè)、蒙特卡洛等預(yù)測(cè)方法一起融入了房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法中，這樣在采用這種方法進(jìn)行估價(jià)計(jì)算時(shí)會(huì)更加準(zhǔn)確，從理論上來說也更具合理性、可操作性。在后續(xù)的計(jì)算中更要加以重視，在一些細(xì)節(jié)處理上不得有一點(diǎn)點(diǎn)的松懈，只有這樣，使用收益還原法估價(jià)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)才會(huì)更有科學(xué)依據(jù)，結(jié)果也會(huì)更加準(zhǔn)確。

2.對(duì)這種方法的優(yōu)化和改進(jìn)。首先，奠定收益率的理論基礎(chǔ)，要在各個(gè)方面深層次的了解和接觸它的本質(zhì)和特點(diǎn)，要在更高深的層次上對(duì)它進(jìn)行學(xué)習(xí)研究，使之更加貼近現(xiàn)實(shí)計(jì)算，這樣，在估價(jià)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)會(huì)更加簡(jiǎn)單，準(zhǔn)確度也會(huì)更高。其次，在現(xiàn)實(shí)的估價(jià)計(jì)算中一定要結(jié)合每一個(gè)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)未來的收益、收益率、純收益等進(jìn)行估算和確定，在解決現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估算純收益中，一定要多方面在實(shí)際中考察，準(zhǔn)確的記錄數(shù)據(jù)。在使用數(shù)據(jù)方法進(jìn)行客觀估算時(shí)，還要排除各種不穩(wěn)定的因素。在針對(duì)現(xiàn)在社會(huì)上使用收益還原法估價(jià)計(jì)算房地產(chǎn)的問題時(shí)，一定要結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)不同的因素采取針對(duì)性的解決辦法，這樣就可以防止人們預(yù)測(cè)估算過高造成的社會(huì)房地產(chǎn)行業(yè)泡沫化的趨勢(shì)，更可以避免某些方面的風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在當(dāng)今社會(huì)，收益還原法的發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)是不可避免的，在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)估價(jià)計(jì)算中更是出現(xiàn)的越來越頻繁。這種方法擁有著以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念A(yù)期收益原理為基礎(chǔ)的理論做基石，而且使用收益還原法估價(jià)計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)值時(shí)會(huì)更為簡(jiǎn)捷。但是在這一系列優(yōu)點(diǎn)的背后，也有著不可避免的弊端，也就是上文所說的關(guān)于收益率、還原率方面的問題。所以，一定要不斷的優(yōu)化改進(jìn)它的準(zhǔn)確度及預(yù)測(cè)值確定，只有這樣，收益還原法對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)計(jì)算才會(huì)更為精準(zhǔn)。所以，在以后的房地產(chǎn)評(píng)估方面，可以采用收益法同其他評(píng)估方法相結(jié)合的方法，來保障房地產(chǎn)評(píng)估的精準(zhǔn)性。

參考文獻(xiàn)：

[1]單勝道，尤建新. 收益還原法及其在林地價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用[J]. 同濟(jì)大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版）. 2003（11） .

[2]梁穎，耿檳，陳佳驪. “以學(xué)生為中心”的房地產(chǎn)估價(jià)課程教學(xué)模式優(yōu)化研究[J]. 科教導(dǎo)刊（中旬刊）. 2016（03） .

[3]高邦懷，高幫勝，李扣芹，周國(guó)勝. 淺談收益還原法在土地估價(jià)實(shí)踐中的應(yīng)用[J]. 科技經(jīng)濟(jì)市場(chǎng). 2008（04） .

[4]解本政，劉德紅. 房地產(chǎn)估價(jià)的收益還原法計(jì)算公式修正研究——以股市地產(chǎn)指數(shù)及房地產(chǎn)景氣指數(shù)為例[J]. 青島大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版）. 2005（02） .

[5]沈良峰. 收益還原法應(yīng)用的若干問題研究[J]. 哈爾濱商業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版）. 2005（05）.