王少文　邵煒星　張麗娜

摘 要：改革開放以來，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生很大變化，而在最近幾年的發(fā)展過程中，供給側(cè)深入改革，已經(jīng)漸漸發(fā)展為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)政策的一項重要改革內(nèi)容，同時也發(fā)展成經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行頂層設(shè)計的一個主要方向。發(fā)生此次變化的重要原因是，以往一些刺激消費工具逐漸衰減，生產(chǎn)力過剩，且只能看到量的過剩，難以滿足人們對于高品質(zhì)產(chǎn)品的需求。因此，應(yīng)加大對高品質(zhì)產(chǎn)品的有效供給，同時減少無效的供給，為人們提供更加高效、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及服務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更應(yīng)如此，尤其是房地產(chǎn)業(yè)中的庫存問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 供給側(cè) 改革 研究

一、分析房地產(chǎn)業(yè)庫存數(shù)據(jù)

根據(jù)國家統(tǒng)計局在2015年的全國性的房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量與銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果顯示，2015年，全國的房地產(chǎn)所開發(fā)且投資的總資產(chǎn)大約有96000億元，與上年相比，同比增長1.0%，增長的速度與上年的1-11月份相比，下降了0.3個百分點。據(jù)相關(guān)研究結(jié)果顯示，在房地產(chǎn)的庫存上，庫存中需等待銷售的面積大約有72000萬平方米，與2014年末相比，增加了將近萬平方米。而且，房地產(chǎn)的投資同比增速，已經(jīng)從2012年的超過20%，跌至1%，是從1998年實現(xiàn)房地產(chǎn)改革以來，我國經(jīng)歷過的最低投資數(shù)據(jù)。

二、分析房地產(chǎn)供給側(cè)改革路徑

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過長時間的發(fā)展，經(jīng)歷了較長時間的轉(zhuǎn)型，主要分成以下四個階段：第一，為居民提供一個較好的生活環(huán)境及居住空間；第二，為居民提供一個好的建筑、戶型、景觀綠化以及生活配套設(shè)施等；第三，為居民提供一個集服務(wù)與品質(zhì)為一體的旅、文、住等綜合體；第四，為居民提供一種高端的生活方式，即利用現(xiàn)代科技，技術(shù)創(chuàng)新以及科技創(chuàng)新等之間的整合，及對后期的房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)不斷延伸，為居民構(gòu)建一個舒適、健康、環(huán)保的生活環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，公眾對于住房的要求越來越高，人們對于房屋需求不僅僅是一座房子及一個良好的地段，漸漸上升到房屋品質(zhì)、基礎(chǔ)配套設(shè)施上，這就使得地方政府以及房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商應(yīng)不斷提升住房治質(zhì)量。具體做法如下：第一，政府需經(jīng)直接收購或是兼并重組、清理、盤點以及分析整合由于受到資金的困擾，難以及時投入的一些房停滯產(chǎn)品，并把其轉(zhuǎn)讓給一些優(yōu)質(zhì)的企業(yè)對其進(jìn)行不斷優(yōu)化升級，以便對其實行再次開發(fā)或是重新開發(fā)，進(jìn)一步督促以及扶持一些房地產(chǎn)開發(fā)商加大投資，按照不同城市、不同地域人文、民俗以及消費需求等，經(jīng)嵌入現(xiàn)代科技、綠色環(huán)保以及文化等元素，不斷調(diào)整整個居住環(huán)境以及開發(fā)一些難以銷售的樓盤。第二，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對購買此樓盤的業(yè)主，多提供一些基礎(chǔ)配套服務(wù)，充分應(yīng)用輕資產(chǎn)管理的模式，配置相應(yīng)的社區(qū)服務(wù)人員，以便吸引人員對購買房屋的需求。對于整個房地產(chǎn)開發(fā)商來說，需要多引進(jìn)一些先進(jìn)的技術(shù)，不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)，同時關(guān)注產(chǎn)品在投入使用之后，所提供的各項運營服務(wù)，并構(gòu)建一個專業(yè)化、綜合化的運營團(tuán)隊。

三、分析房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革措施

在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，如何安全、高效的推動整個房地產(chǎn)的去庫存，以便促進(jìn)整個房地產(chǎn)業(yè)的集中發(fā)展，這就需不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)供給側(cè)改革措施，以便促進(jìn)整個房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，具體措施如下：

1.化解房地產(chǎn)高庫存。從區(qū)域來看，一方面，部分二線與多數(shù)三四線城市供應(yīng)過剩，庫存壓力大；另一方面，一線城市和部分二線城市供不應(yīng)求，房價仍在顯著上漲。從產(chǎn)品來看，商辦類庫存壓力大于住宅；從企業(yè)來看，全國9萬多家開發(fā)商，多數(shù)都處于規(guī)模萎縮、效益下滑，甚至虧損、倒閉的狀態(tài)，進(jìn)而導(dǎo)致在建項目出現(xiàn)難交付、停工、爛尾，或者偷工減料等現(xiàn)象。而少數(shù)大型優(yōu)質(zhì)開發(fā)商，尤其是央企，則加大拿地力度，拼搶地王，繼續(xù)擴(kuò)大經(jīng)營，但企業(yè)利潤率同樣連跌?；夥康禺a(chǎn)高庫存，如果著眼于短期效果，主要還得從需求側(cè)制定措施，比如貨幣、金融、財稅等，刺激需求有助于消化存貨，若著眼于中長期改革，從供給側(cè)改革考慮，主要從以下方面化解：第一，從總量上考量，嚴(yán)格控制三、四線城市宅地供應(yīng)，庫存去化周期大于20個月，暫停供地，一線和少數(shù)庫存規(guī)模小、去化周期短（低于12個月），應(yīng)增加宅地供應(yīng)，受制于建設(shè)用地緊張的一線城市，應(yīng)加快改革，使部分工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)檎?，加大城市舊改力度，提高地塊容積率。第二，從結(jié)構(gòu)上考量，一線城市著力加大中小套型住宅供應(yīng)量，適度控制大戶型與低密度產(chǎn)品。少建或停建保障房和安置房，將貨幣化被償和補(bǔ)貼，作為主要方式。收購少量商品住宅用作保障房、安置房。放松或解除之前對開發(fā)企業(yè)的種種限制，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，在融資等方面加大對優(yōu)質(zhì)企業(yè)的支持力度，促使這些企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)力、創(chuàng)新產(chǎn)品、提升質(zhì)量，更好地滿足人們對于優(yōu)質(zhì)住宅、創(chuàng)新型住宅的需求。

2.房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部并購消化。中央對于房地產(chǎn)業(yè)一直存在的去庫存政策有了相應(yīng)的決定，且在二十一世紀(jì)研究院與國家統(tǒng)計局所統(tǒng)計的數(shù)據(jù)與2013年的相關(guān)數(shù)據(jù)分析，同時結(jié)合房地產(chǎn)政策研究的方向和對各個地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的展望，認(rèn)為管理人員所提出的房地產(chǎn)去庫存政策，能夠較好的鞏固房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，及時預(yù)防房地產(chǎn)市場的各項風(fēng)險。

3.調(diào)整房屋限購的政策。很多城市房屋銷售中，通過利用消除房屋限購消化，對于限制房貸或是限制購房等相關(guān)政策漸漸取消，尤其對一些大城市的二手房屋的限制政策會適當(dāng)放寬。但是在一些相對發(fā)達(dá)的大城市，想要取消房屋限購政策，可能性非常少，而對于大城市的房產(chǎn)限購以及限貸所起到的作用并不大。因此，政府應(yīng)在中小城市集中取消限購或是限貸的政策，針對一些大城市而言，二手房地產(chǎn)市場的需求往往比供給要多很多，在之后的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，有可能會不斷調(diào)整很多城市的限貸或是限購政策，例如，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整二手房的個稅優(yōu)惠的限制或是限購政策等。

四、結(jié)語

總之，隨著房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，其投資增速直接影響我國GDP，且隨著房地產(chǎn)庫存量持續(xù)上升，銷售增加速度漸漸出現(xiàn)疲憊的狀態(tài)，這就大大加劇了債務(wù)危機(jī)，對整個房地產(chǎn)的去庫存造成很大影響。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，對其進(jìn)行去庫存工作非常關(guān)鍵，且去庫存對于房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也具有非常重要的意義。因此，經(jīng)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)深入改革，房地產(chǎn)業(yè)會逐漸從粗放式管理走向精細(xì)化管理，從而走出去庫存發(fā)展環(huán)境，從而為人們提供更加優(yōu)質(zhì)的住宅，進(jìn)一步滿足人們對居住的需求。

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作者簡介：王少文（1986—），男，漢族，山東煙臺人，碩士，助教，研究方向：工程管理 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營；邵煒星（1984-），女，漢族，河南周口人，碩士，助教，研究方向：工程管理 綠色施工；張麗娜（1981-），女，漢族，黑龍江海倫人，碩士，副教授，研究方向：大型土木工程結(jié)構(gòu)的損傷診斷技術(shù)和混凝土材料及結(jié)構(gòu)耐久性研究。

※基金項目：本文基于的研究課題：王少文，東華理工大學(xué)校長基金 《建筑企業(yè)縱向一體化戰(zhàn)略實施研究》DHXK201408；教改基金 《以能力培養(yǎng)為導(dǎo)向的工程項目管理實踐教學(xué)改革研究》1310100135；邵煒星，《綠色施工在高層建筑中的應(yīng)用成本分析及控制研究》DHXK201303；《基于“注冊造價師”知識體系下技能型人才培養(yǎng)模式的工程管理專業(yè)課程群結(jié)構(gòu)優(yōu)化研究》1310100130；張麗娜，《礦山采空區(qū)失穩(wěn)的重大危險源辨識及分級方法研究》20141BDH80027.