甄雅琴 楊銳

（山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，山西 太原 030000）

當(dāng)前我國小產(chǎn)權(quán)房的形成原因分析

甄雅琴 楊銳

（山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，山西 太原 030000）

小產(chǎn)權(quán)房是我國農(nóng)村集體土地所有制度框架下出現(xiàn)的特有現(xiàn)象，也是在我國社會經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展過程中，城市化進(jìn)程加快、城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及新農(nóng)村建設(shè)等大背景下產(chǎn)生的問題。

小產(chǎn)權(quán)房；形成原因；二元土地制度；價(jià)值補(bǔ)償

2006年12月，在北京宋莊畫家村發(fā)生的一起，畫家李玉蘭與農(nóng)民馬海濤關(guān)于雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效的案件，成為了我國首例小產(chǎn)權(quán)房糾紛案例，由此也引發(fā)了一個新的概念——小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房是指，建在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所擁有的土地之上且被非本經(jīng)濟(jì)集體組織成員（外村村民、城市居民）所擁有的住房。

一、小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展現(xiàn)狀

小產(chǎn)權(quán)房在各地以舊城改造、城中村改造等名義存在已久，發(fā)展到今天已呈難以遏制之勢。即使2008年1月8日國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》之后，仍有大量城郊村鎮(zhèn)打著建設(shè)社會主義新農(nóng)村的名義，在集體土地上進(jìn)行違規(guī)開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。由于在建、已建小產(chǎn)權(quán)房分散而“隱秘”且沒有完善的銷售手續(xù)，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量、在全國范圍內(nèi)占住房總量的比例很難統(tǒng)計(jì)。

二、小產(chǎn)權(quán)房的形成原因

（一）現(xiàn)行二元土地制度的產(chǎn)物。根據(jù)《中華人民共和國憲法》第8條、第10條以及《中華人民共和國土地管理法》第43條、第62條規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進(jìn)行交易的。

（二）土地制度安排留下了農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的空間。國土資源部的一位副總督察曾特別指出：“建設(shè)使用農(nóng)村集體土地，法律規(guī) 定只有四種情況：一是農(nóng)民的宅基地；二是農(nóng)村公共設(shè)施的用地；三是農(nóng)村興辦 的村辦企業(yè)或者聯(lián)營企業(yè)；四是根據(jù)擔(dān)保法，使用農(nóng)村集體用地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時(shí)候可以允許。除此以外 ，都是現(xiàn)行法律不允許的?！睆牧硗庖粋€方面來解讀，這就意味著在這四種情況下建小產(chǎn)權(quán)房，就不涉及所謂的“違法”問題。這里還有一個核心，就是只要不是占用耕地，辦好相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地的手續(xù)，就不應(yīng)該存在什么大的原則問題。

（三）農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的制憲原則和法規(guī)運(yùn)轉(zhuǎn)體系的缺乏。近20年來政府沒有根據(jù)《憲法》落實(shí)農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的制憲原則和法規(guī)運(yùn)轉(zhuǎn)體系。有關(guān)農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律是非常不完善的，實(shí)行的是城鄉(xiāng)不平等的國家壟斷性的征地制度。而土地開發(fā)對原土地權(quán)利人的利益侵占導(dǎo)致了村民和村集體推動小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展的巨大利益動因。

（四）農(nóng)民合理價(jià)值補(bǔ)償?shù)娜笔А，F(xiàn)行征地制度導(dǎo)致了農(nóng)民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價(jià)值補(bǔ)償。而小產(chǎn)權(quán)房在開發(fā)過程中，農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府征收土地的補(bǔ)償金額，這就決定了其屢禁不止的必然性。

（五）高速度城市化的產(chǎn)物。據(jù)日前國務(wù)院審議通過的《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》有關(guān)情況表示，2015年，我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到56.1%，城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到了7.7億①，這是人類歷史上最大的一次城市化轉(zhuǎn)型。根據(jù)國家有關(guān)部門預(yù)期：“按人口城鎮(zhèn)化率每年增加1個百分點(diǎn)測算，到2020年還將從農(nóng)村轉(zhuǎn)移出3億左右的人口?！贝笠?guī)模的城市擴(kuò)展造就了中國歷史上的村鎮(zhèn)規(guī)模以最快的速度急劇減少，也直接促進(jìn)和造就了小產(chǎn)權(quán)房以規(guī)?；姆绞讲粩嗾Q生和運(yùn)轉(zhuǎn)。

（六）城市高房價(jià)的驅(qū)動。在住房體制市場化改革后，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，越來越高的房價(jià)使人們難以僅憑自己的收入購得一套住房。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2015年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比上年（名義）增長8.2%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長6.6%；新建商品住宅價(jià)格增長為9.1%（包含有可售型保障房和棚改房）， 增幅比2014年擴(kuò)大7.7個百分點(diǎn)，房價(jià)漲幅出現(xiàn)較為明顯的攀升。根據(jù)房價(jià)收入比②計(jì)算公式，得出2015年全國商品住宅房價(jià)收入比為7.2。

（七）多層次住房供應(yīng)體系的缺乏。由于政府沒有“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”，沒有廣泛發(fā)展個人合作建房、合作社建房等以平抑急劇住房商品化的運(yùn)轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)，而主要依賴開發(fā)商的商品化住房以解決城市住房需要，導(dǎo)致中國最高的城市化發(fā)展速度與最高的城市房價(jià)并存。倘若政府依據(jù)全國住房改革的承諾，提供足夠的低價(jià)房以適應(yīng)從福利分房為主到商品化住房為主的過渡時(shí)代的需求，也會極大地抑制小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。

（八）買賣方市場的推動。近十幾年來，中國城鄉(xiāng)二元分割模式的松動導(dǎo)致城鄉(xiāng)人口頻繁流動。一方面，一部分城市近郊農(nóng)民因進(jìn)城務(wù)工、子女教育等移居城市，騰空了部分宅基地，加上村鎮(zhèn)的違規(guī)批轉(zhuǎn)和變賣，為小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)提供了空間，同時(shí)，一部分近郊農(nóng)民自建房直接轉(zhuǎn)讓，變成了小產(chǎn)權(quán)房；另一方面，不少外地進(jìn)城務(wù)工人員、城市低收入群體因房價(jià)等原因購買小產(chǎn)權(quán)房，一部分城市高收入群體為投資選購小產(chǎn)權(quán)房，為小產(chǎn)權(quán)房售賣準(zhǔn)備了較大的買方市場。

（九）不同利益主體的逐利動機(jī)。不同利益主體急欲利用小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行套利、逐利、分利。一方面，農(nóng)村建設(shè)土地使用者（農(nóng)戶、村居、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)）甚至耕地使用者（農(nóng)戶）急欲利用土地進(jìn)行“套利”，于是，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、設(shè)法開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房雖禁難止；另一方面，村鎮(zhèn)干部以帶領(lǐng)村民共同致富為名，與之結(jié)成“利益共同體”，通過批轉(zhuǎn)變賣土地、協(xié)同開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行“逐利”，部分建筑商、地方政府及其官員參與分利，形成“分利集團(tuán)”，共同推動城郊小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)熱潮。

［1］程浩.小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展現(xiàn)狀及其成因分析［J］.經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展.2009（02）

［2］蔡繼明.小產(chǎn)權(quán)房的歷史與現(xiàn)實(shí)［J］.人民論壇.2012（19）

［3］王棟，蔡繼明.農(nóng)民自主城市化與土地制度改革［J］.統(tǒng)計(jì)與管理.2012（03）

［4］丁璞.小產(chǎn)權(quán)房問題及對策研究［D］.西南大學(xué).2009

［5］陳錫文.健全嚴(yán)格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度［J］.中國地產(chǎn)市場.2008（10）

注釋：

①我國城鎮(zhèn)化率已達(dá)56.1% 城鎮(zhèn)常住人口達(dá)7.7億_中國國情_中國網(wǎng)http://www.china.com.cn/guoqing/2016-02/02/content_37713840.htm

②房價(jià)收入比是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值

D922

A

1671-864X（2016）08-0045-01

1.甄雅琴（1993-），女，漢族，山西省大同市人，學(xué)生，管理學(xué)碩士，單位：山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，研究方向：住房制度。

2.楊銳（1990-），女，山西省長治市人，學(xué)生，管理學(xué)碩士，單位：山西財(cái)經(jīng)大學(xué)， 研究方向：住房制度。