王月紅++劉正源

房地統(tǒng)一登記恰逢房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展、城市邊界迅速擴張，大量農(nóng)村集體土地被征收、轉(zhuǎn)用為國有建設用地，登記與集體土地征收經(jīng)常發(fā)生聯(lián)系。在第二次全國土地調(diào)查的基礎(chǔ)上，全國基本完成了集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作，天津市集體土地所有權(quán)登記發(fā)證率也已達到98.75%，但隨著征收工作的進行，集體土地所有權(quán)也不斷發(fā)生變化。在房地統(tǒng)一登記的過程中，如何解決集體土地征收過程中權(quán)屬不清晰、重復征地、登記信息現(xiàn)勢性不強等問題，實現(xiàn)集體土地所有權(quán)登記與集體土地征收管理工作的有效銜接，是不動產(chǎn)登記工作所面臨的重要問題。

一、以往征收土地工作模式存在的主要問題

我局以全國第二次土地調(diào)查為契機，大力推進集體土地所有權(quán)登記發(fā)證，制定了《關(guān)于做好集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作的通知》等文件，完成了全市集體土地所有權(quán)登記。在房地登記整合、農(nóng)村集體持有《集體土地所有證》的基礎(chǔ)上，我們發(fā)現(xiàn)征地部門在辦理部分集體土地征收時，征地與登記二者的銜接存在下列問題：

一是被征收土地權(quán)屬不清晰。此類問題主要表現(xiàn)是征地時不以集體土地所有權(quán)證書為要件，且存在征地、登記重復指界問題。在征地部門組織集體土地征收過程中，要求集體土地所有權(quán)人對擬征收土地進行指界并填寫《征收土地情況確認表》，在用地單位后續(xù)辦理登記時仍需再次進行指界，兩次指界不僅浪費人力、物力，更容易造成兩次指界結(jié)果不一致，導致權(quán)屬矛盾糾紛，影響征地糾紛處理的剛性。這既會影響土地征收管理的嚴密性，又會影響后續(xù)環(huán)節(jié)辦理登記手續(xù)。其主要原因，在于征地部門在進行土地征收時沒有以權(quán)屬登記信息作為依據(jù)，導致被征收的土地權(quán)利主體、范圍等不清晰。

二是重復征地問題。例如，A村集體名下集體土地9公頃，出于城市開發(fā)建設需要由所在區(qū)縣政府征收了其中1.5公頃變?yōu)閲型恋?，后因原項目擱置取消等原因?qū)е略摰貕K沒有供應、建設，A村居民見狀又陸續(xù)在其上耕種。若干年后，另一項目選址在上述1.5公頃國有土地之內(nèi)，但因檔案管理不善等緣由，征地部門認定該土地性質(zhì)為集體所有，因此新項目選址的1公頃實際已為國有的土地又履行了一次土地征收和補償手續(xù)，雖然村民沒有提出異議，但造成了國家財政經(jīng)費的流失。造成重復征地的重要原因，在于征地部門沒有以登記結(jié)果作為依據(jù)，導致對土地所有權(quán)性質(zhì)的判斷發(fā)生偏差。

三是登記結(jié)果現(xiàn)勢性不強。登記是對土地、房屋權(quán)屬的記載和公示，應該與房地權(quán)利的客觀狀況保持一致。但實際中，全市完成集體土地所有權(quán)登記發(fā)證后，集體土地所有權(quán)人往往很少主動申請辦理被征收土地的注銷及變更登記，造成被征收土地的權(quán)屬登記信息仍為原集體土地所有權(quán)人，導致權(quán)屬登記信息沒有隨著土地實際狀況的改變而及時變更，不能滿足登記結(jié)果現(xiàn)勢性的要求，容易形成管理漏洞。

二、主要解決建議

如何解決上述問題，避免出現(xiàn)征地糾紛，規(guī)范土地征收和登記管理鏈條，維護登記結(jié)果現(xiàn)勢性，確保土地權(quán)屬清晰，保護農(nóng)民集體以及用地單位的合法權(quán)益，避免糾紛和不穩(wěn)定，我局制定下發(fā)了《關(guān)于集體土地征收時辦理集體土地所有權(quán)變更登記有關(guān)問題的通知》（津國土房地權(quán)〔2009〕486號，以下簡稱486號文件）及《關(guān)于在一張圖工程系統(tǒng)中土地權(quán)屬地類信息使用有關(guān)問題的通知》（津國土房地權(quán)〔2010〕286號，以下簡稱286號文件）等規(guī)范性文件，采取了以下措施：

一是“憑證征地”，即在土地征收時要求集體土地所有權(quán)人提交《集體土地所有證》。486號文件中提出了“在實施集體土地征收時應由國土資源分局收取擬征收土地的《集體土地所有證》。對于未核發(fā)《集體土地所有證》的，應核發(fā)《集體土地所有證》后，方可申請辦理土地征收”的規(guī)定，沒有提供《集體土地所有證》則不得批準征地，使征地部門明確掌握擬征收土地的準確權(quán)利狀況，明晰了權(quán)屬，避免了糾紛。

二是優(yōu)化流程，征地同時生成集體土地所有權(quán)注銷及變更登記所需材料，實現(xiàn)集體土地所有權(quán)征收與集體土地所有權(quán)注銷及變更登記的“一并申請、一并指界、一并測繪、同步辦理”。在486號文件中明確，于批準征地前，應在《征收土地告知書》中增加擬征收土地《集體土地所有證》記載的土地情況、征地范圍、裁余土地面積等；在征收土地告知后，要求集體土地所有權(quán)人填寫《征收土地情況確認表》并附征收土地的《宗地圖》并蓋章確認，《征收土地情況確認表》作為集體土地所有權(quán)變更登記申請書，《宗地圖》作為集體土地所有權(quán)變更登記直接蓋章成果，在登記時界址表直接根據(jù)《宗地圖》及《征收土地情況確認表》填寫，不再重復指界蓋章；要求測繪機構(gòu)在進行土地征收測繪時，一并出具擬征收部分土地及裁余部分土地的《宗地圖》等測繪成果，統(tǒng)一測繪精度為1：500。在生成以上后續(xù)注銷、變更登記材料后，由征地部門及時提供給登記部門。486號文件還要求，“部分征收的，還應告知集體土地所有權(quán)人及時辦理所有權(quán)變更登記等事項……集體土地征收時未辦理集體土地所有權(quán)變更登記的，不得辦理被征收土地的土地供應手續(xù)”，實現(xiàn)征地、登記程序銜接。

三是以圖管地，確保征地管理與登記信息圖、數(shù)一致。我局通過建設“一張圖”工程系統(tǒng)，包括土地征收與權(quán)屬登記等在內(nèi)的管理信息統(tǒng)一接入“一張圖”系統(tǒng)辦理，286號文件進一步明確，在辦理征地等各項土地業(yè)務中，需要確定土地權(quán)屬的，應在“一張圖”工程系統(tǒng)底圖上根據(jù)土地測繪成果范圍提取相關(guān)土地權(quán)屬信息，實現(xiàn)征地、登記程序銜接。

四是證隨地變，征收批準同時完成集體土地征收部分所有權(quán)注銷登記及裁余部分變更登記。為了保護征收土地后續(xù)權(quán)利人合法權(quán)益，維護登記信息的現(xiàn)勢性，我局在486號文件中同時對征地同時辦理相關(guān)注銷及變更登記進行了如下規(guī)定：“按《集體土地所有證》記載范圍整體征收的，各國土資源分局應……憑征收土地批準文件、原《集體土地所有證》《征收土地情況確認表》以及其他規(guī)定文件……按規(guī)定直接辦理集體土地所有權(quán)注銷登記；屬于按《集體土地所有證》記載范圍部分征收的，各區(qū)縣國土資源分局在辦理征收部分集體土地所有權(quán)注銷登記同時，憑上述要件辦理裁余部分集體土地所有權(quán)變更登記”，實現(xiàn)了地變證變，集體土地征收與集體土地所有權(quán)變更登記的同步辦理和無縫銜接，維護了登記的現(xiàn)勢性，提高了征地管理的準確性，節(jié)省了行政成本。

陳品祿/責任編輯