摘 要：共有部分既是連接各業(yè)主的紐帶，也是物業(yè)小區(qū)內極易引發(fā)糾紛的客體，因而相關國家或地區(qū)均對業(yè)主共有權的客體及其判定作出了明確的規(guī)定，相比之下，我國的相關法律規(guī)范卻存在諸多缺漏。因此，確立符合我國實際的業(yè)主共有權的客體的判定方式是解決相關糾紛的有效路徑，對維護和諧的業(yè)主關系具有重要意義。

關 鍵 詞：建筑物；共有權；業(yè)主；客體

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：1007-8207（2016）07-0109-07

收稿日期：2016-04-18

作者簡介：陳曉林（1976—），男，湖北孝感人，青海師范大學政法學院副教授，博士，研究方向為民商法學。

物業(yè)小區(qū)的共有權又稱共有所有權，其客體是專有部分以外的部分，它是共有所有權人的權利和義務所指向的對象。[1]一般而言，建筑物區(qū)分所有權之專有權的客體是專有部分，同樣，共有權的客體則是共有部分（共用部分），但這僅是就二者的范圍而言，這種表述高度概括，且過于抽象，無法指導具體實踐。該客體之判定直接關系到業(yè)主間的和諧。反觀我國現(xiàn)行《物權法》并未對共有權的客體作出定義，亦未明確界定方式，無法劃分二者的界限，因而易引發(fā)使用權糾紛。當糾紛發(fā)生后，也因缺乏相關規(guī)范而無法明確客體的性質，難以滿足實踐的需要。察鑒相關國家或地區(qū)的立法，由于共有部分的種類繁多，各國對其范圍的規(guī)范與判定方式各不相同，因而并無統(tǒng)一標準。對此，國內學者也進行了較多的研究，但如何借鑒相關國家或地區(qū)的立法彌補我國相關法律之缺陷，無疑具有重要的現(xiàn)實意義。

一、相關國家或地區(qū)共有權之

客體的立法界定

共有權之客體的界定與共有所有權人的生產和生活密切相關，不同的界定會產生不同的權利與義務，因此界定應以滿足實際需要為原則，客觀、公正地予以判定。在比較法上，共有權的客體界定標準不一，相關國家或地區(qū)采用的方式也各不相同，直至目前仍無統(tǒng)一的模式。概括而言，主要有以下幾種：

（一）定義法

即并不直接明確具體的共有權客體，而是以高度概括的形式對其范圍作出原則性的界定，至于具體的區(qū)分則讓業(yè)主在制訂共有權規(guī)則時自己確定。[2]此方法的優(yōu)點在于抓住了客體的特征，如排他性方式的使用等，說明只要符合此類性質的均為共有權之客體。定義法是通過下定義的方式對共有權的客體進行解釋，通過解釋來予以判斷，因此，科學理解其內涵尤為重要。一般情形下，主體均可對較為簡單的客體作出判斷，但若理解發(fā)生偏差，便會發(fā)生判斷錯誤，而對一些較為復雜的客體則更易出現(xiàn)錯誤的判斷。此方法以法國為代表。

（二）排除法

排除法是利用建筑物的構成特點及對物的使用方式進行判定的一種方法，即排除專有權的客體，將剩余的客體確定為業(yè)主共有權的客體。由于物業(yè)小區(qū)由專有權的客體和共有權的客體共同構成，排除了專有部分剩余的自然為共有部分，這一確定方式較為科學，而且易于為業(yè)主理解和把握。不足之處在于在確定共有部分之前需明確專有部分，而且高度的概括還需借助具體的判斷才能使共有部分和專有部分更加界線分明，不致于產生歧義。這一立法以日本為代表。

（三）列舉法

即不對何為共有權的客體作出具有法律規(guī)范式的回答與解釋，而是以列舉的方式將具體的共有部分一一列舉出來，以此來明確共有權的客體的一種方法。此方法不僅可對具體客體作出清晰、直觀的表述，而且易于為普通民眾所理解，一般極少會因專有部分與共有部分的界線不明確而產生糾紛。但列舉法不能窮盡共有部分的列舉，對于一些新出現(xiàn)或未來出現(xiàn)的共有部分則需法律的不斷更新或修改，這就降低了法律的穩(wěn)定性，也易導致一些不必要的浪費與損失。意大利是此方法的代表。

（四）定義+列舉法

即首先對共有權的客體予以定義，然后對部分客體進行列舉，通過列舉進一步解釋客體的內涵，使共有物一目了然，以此方式來確定共有部分。一般來講，若采列舉法對共有部分下定義，在具體客體的確定上不再采用同種方法，因為這樣會出現(xiàn)內容的重復。列舉法不僅清晰明了，而且直觀，法律對共有物的列舉減少了許多不必要的糾紛。由于其僅是在定義中進行列舉，且這種不分類別的混合式列舉僅是個別羅列，無法對復雜的部分予以確定，因此也不利于指導實踐。此方式被美國等國家所采用。

（五）推定法

這一方法類似于定義法，是將共有所有權的客體劃定內在盡可能大的范圍，然后根據共有部分的內在邏輯予以推定。為了便于推定，法律還進行了分類定義，通過分類的方式進一步劃分共有權的客體。[3]我國臺灣地區(qū)采此方法。推定法可免除對數(shù)目龐大的共有部分的一一列舉，方便且易操作。此方法的不足之處在于，由于推定需要借助對內涵的理解，其不同于具體條文中的逐個列舉，也易因為不同見解或惡意推定而致使不同的判定結果，從而易引發(fā)紛爭或不利于糾紛的解決。

（六）排除法+推定法

即法律對共有權的客體用排除法和推定法進行綜合判斷。這一模式是在充分利用排除法優(yōu)勢的基礎上，以特殊的推定方式進行判定，可較準確、合理地確定共有權的客體，雖不如列舉法直觀，但卻充分考慮了社會發(fā)展的趨勢和需要。由于首先需排除專有部分，然后依據特定標準予以推定，因而對適用者有較高的技術要求。這一方法為德國所采用。

上述立法表明，由于共有物的權利義務復雜，易滋爭議，對其所有權的形式予以明確是相關國家或地區(qū)的一致選擇。但因其實際需求不同，所以采取的模式不同。以上立法模式均有所長，亦各有其不足之處，但各自立法的采納足以說明其對相關問題的規(guī)范作用。與之相比，我國相關規(guī)范則存在缺漏，合理借鑒而不照搬照抄應是我們的理性選擇。

二、 共有權之客體判定的法律分析

由以上立法可見，相關國家或地區(qū)法律對共有權之客體的判定存在較大差異。由于業(yè)主的生產、生活與共有權的客體密切相關，且該客體明確與否也直接關系到業(yè)主所承擔的義務，為有效遏制因客體不明確而引發(fā)的糾紛，我們應當深入地分析與研究相關國家或地區(qū)的立法，從而借鑒其合理成分，為完善我國相關法律奠定基礎。

法國法律稱共有部分為共用部分，并對這一術語作出了解釋，由該法律的定義便可得出，由業(yè)主共同使用的客體即為共用部分。[4]法國從主體與客體相結合的角度將共有部分的內涵進行了界定，使其成為區(qū)分二者的重要標準。該定義明確了共有部分所反映的固有特性，但僅以使用與否區(qū)分專有權與共有權的客體是值得商榷的。因為依據法國法律，由全體或一部分共有人共同使用者為共有權的客體，那么，不為全體或一部分共有人使用者則不為共有權的客體。倘若按此解釋，某些可作為役權的專用使用權客體由于為全體或一部分共有人以外的專用權人使用，其所有權則不歸屬于共有人。但實踐中，專用使用權客體的所有權自然歸共有人所有，這與法國法確定的共有部分的范圍相悖，因此，法國法的相關規(guī)范盡管具有其合理性，但仍有其不足之處。

關于共有權的客體，德國則采用排除法和推定法進行判斷，這一方式亦存在一定的局限性。因為德國法對于專有部分與共有部分的劃分是極為籠統(tǒng)的。德國法律規(guī)定，特別所有權的客體為不得侵害及其他人的專有部分與共用部分，且不變更建筑物的外形或除去該部分的限度范圍內的特定的房間，以及該房間所屬的建筑物的構成體，而且關于物業(yè)管理用房也未予以明確，因而不利于實踐。[5]如前所述，排除和推定對運用的主體具有較高的法律素養(yǎng)要求，其雖在德國得到了較好的適用，但卻不契合我國實際。

日本對共有權的客體用排除法進行確定。日本法律對該客體的定義具有雙重含義，一是具有規(guī)范性的解釋作用，二是通過定義對其范圍進行了概括性的界定。[6]日本在確定共有部分的定義上采排除法使其判定簡便化，但在具體范圍的確定方式上法律未作規(guī)定，過多的自由決定權給予了適用者更多的想象空間，這在法制化較高的國家具有一定的實踐價值，但在相反的情況下則存在一定困難。

意大利法律對共有權的客體進行了非對稱性分類，但對分類的標準未作說明。這些分類分別為：⑴必須共用的部分；⑵安置公共服務設施的場所；⑶供全體業(yè)主使用或享用的各類工作物、設施以及建筑物。[7]由于其采用的列舉法具有清晰、明確等優(yōu)點，對指導實踐具有積極意義。但意大利法律未對共有權的客體作出定義，未在任何解釋和說明的情況下直接以列舉法對其予以確定，此不足之處尤為明顯。由于其不能對何為共有物作出法律上的解釋，加之共有權的客體種類繁多，在缺乏標準與依據的情形下，無法一一列舉，從而不利于明確新型“共有物”及各業(yè)主的權利和義務。

美國稱區(qū)分所有建筑物之共有權的客體為“共用設備”（common elements）。[8]在“共用設備”的界定方法上，一般都按法律規(guī)定，以界定邊界的形式對建筑物內專有權的客體進行判定，屬于邊界以內的為專有權的客體，邊界外的則為“共用設備”。[9]美國以排除的方式將共有權的客體范圍進行了劃定，即將其界定為除單元房以外的所有區(qū)劃。美國對共有權的客體表述仍有不盡科學之處，因為在一些建筑物中，除了房屋單元外，區(qū)分所有權人還享有某些專有的其它建筑物，如單間式的地下室以及戶外的供專有所有權人放置生活用品的煤房等。而在物業(yè)小區(qū)中，邊界以內也有共有部分，如共同的梁、柱以及管道等設施。況且專有部分和許多共有部分在空間構造上是難以區(qū)分的，以劃定某一明確界線的形式對共有部分作出說明是不科學的。

我國臺灣地區(qū)民法將共有權的客體界定為建筑物及其附屬物之共同部分。[10]由于該界定過于抽象，在具體運用上仍需科學地理解方可推定。臺灣地區(qū)關于共有部分的劃定較為模糊，在未與專有部分作出區(qū)分的情況下僅對共有部分作出概括性的解釋，不僅難以理解，而且因為無列舉性的說明，也不利于具體共有部分的確定。

在共有權的客體的界定上，我國現(xiàn)行《物權法》對共有部分也未作出定義，既未對這一概念的內涵作出解釋，更未對如何劃分具體共有部分作出規(guī)范。有鑒于此，最高人民法院在司法解釋中對共有部分的范圍進行了劃分，但依然存在諸多缺陷。[11]雖然在《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》中列舉了公用建筑面積的計算方法，但與法律定義規(guī)定何謂共有權的客體以及在具體實踐中如何判定這一客體的要求相去甚遠。此時，理論研究便成為解困的重要基礎。

三、我國相關理論研究的現(xiàn)狀

確立運用于我國實踐的立法不可一蹴而就，需要進行大量且深入的理論研究與論證。由于共有權的客體判定存在諸多疑難問題，我國學者對相關問題進行了較多研究，但并未取得一致結論，其中雖不乏合乎法理的見解，卻仍存在適用困難的缺陷。具體而言，對共有權客體的判斷方法有以下幾種類型：

一是排除法。有學者認為，“共有權是指區(qū)分所有權人對區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的權利，其客體是區(qū)分所有建筑物的共用部分，即除專用部分以外的部分”。[12]該界定雖簡略、易懂，但在具體的判定上則不能滿足實踐的需要。由于共有權的客體與專有權的客體緊密相聯(lián)，依據該界定很難作出合理的區(qū)分，其原因在于僅以客體的使用與否作出定義缺乏操作性。這一研究的特點之一是對共有權的客體從性質和所有關系上予以分類，但這種分類較為抽象，不足以明確共有部分之范圍，不應作為主要的判定方式予以確定。

二是排除法+推定法。對于共有權之客體的界定，有學者提出了相異的見解，認為其應當是指專有所有權人所擁有的除單獨所有部分以外的建筑物其他部分。[13]在判定上，應當采取排除法與推定法進行綜合判斷。客觀而言，該解釋以排除和推定的方式有一定的合理性的，因為住宅小區(qū)無外乎專有部分與共有部分，排除專有部分的剩余部分自然為共有部分無疑，且將共有部分予以分類有利于對具體的客體物的確定。但與結構和使用較為復雜的共有部分相比該定義過于簡略，難以確定和覆蓋種類繁多、范圍廣泛的共有部分，與實際存在較多齟齬，缺乏操作性。其雖將部分客體進行了列舉，但種類有限，無法依據該列舉作出判斷。因此，該觀點亦需進一步完善。

三是概括法+列舉法。有學者認為，共有權的客體是一幢建筑物中專有部分所有權人共同利用和所有的部分。為了便于理解，還列舉了一些共有物予以說明。[14]事實上，屬共有人所有且為其共同使用是共有權的客體的基本特征，但其對共有部分所下定義過于原則，難以為不同共有部分的所有權人所理解。與第二種見解相同，其對共有權客體進行了分類比較，并闡述了其各自的內在特點，以使三種分類相互區(qū)別開來，便于針對不同的客體予以適用。但缺陷之處在于這一觀點對共有部分進行最大范圍的概括后，卻并未對未列舉之物與概括之間的邏輯關系予以說明，也未依據某一標準進行分類，使實踐中難以將具體的客體予以歸類，而其概括的范圍又過于原則，幾無指導作用，因而該研究對于解決實踐中的疑難問題存在一定困難。

四是排除法+列舉法+推定法。有學者認為，共有權之客體的概念可界定為：“由區(qū)分所有權人全體或一部分予以共同所有的，不屬于專有部分的法定共用部分與規(guī)約共用部分”。在此基礎上，認為應當采排除法、列舉法和推定法予以綜合判斷。[15]此三者合一的方式對具體客體的確定較為客觀，但對共有部分概念的界定有待于進一步推敲。因為倘若對內涵的解釋出現(xiàn)偏差，則判定亦會顯失公平。其分類雖給予了區(qū)分所有人自由決定權，有利于其自主治理，但這一權利在行使時難免存在困難，容易導致實踐中相互沖突的結果，況且在劃定約定共有部分的義務時難以確立公平的依據。因此，如何科學界定避免因分類不明確而產生不良效果是其應當完善之處。

通過上述分析可見，我國相關學者的研究仍存在一定缺陷，尤其是在現(xiàn)代區(qū)分所有建筑物迅猛發(fā)展、變化的情形下，當新的事物涌現(xiàn)時，便會出現(xiàn)一些相反的結果，對確定復雜的共有權關系并不具有全面的指導作用。我國區(qū)分所有建筑物緣于20世紀90年代的住房制度改革，在此之前實行的是國家福利型住房，與西方發(fā)達國家歷經幾百年的社會實踐相比，無論是社會的法律素養(yǎng)還是法律實踐成果均具有較大差距，相關結論也不太符合我國的社會實際。因此，共有權之客體的判定應當以我國的社會實際為基礎，選擇妥恰的判定方式作為我國實踐的依據。

四、我國業(yè)主共有權之客體判定

結合法國、德國、日本的立法例以及我國學者之研究成果，在比較分析的基礎上，考慮到我國的具體情況，筆者認為，我國采兩步法的判定方式更具有優(yōu)勢。首先，通過下定義的方式對何謂共有部分作出概括性的解釋；其次，在此基礎上，進一步明確共有部分的范圍，以達到既清晰明了，又便于司法實踐之目的。兩步法既可解決共有權客體判定的疑難問題，有效解決實踐中的相關糾紛，又符合我國具體實際，通俗易懂，便于業(yè)主查閱。

（一）關于共有權客體之定義

區(qū)分所有建筑物之共有權的客體即除專有部分以外的客體和在使用與構造上不屬于專有部分的附屬物，其既包括雖然在結構上具有獨立性，但與全體或部分業(yè)主的利益具有密切聯(lián)系的客體，又包括不為專有權人排他性使用的建筑物及其他設施。[16]確定業(yè)主共有物的前提是以一定的依據和特性對其內涵進行科學的解釋，通過定義來說明何謂物業(yè)小區(qū)內業(yè)主之共有權之客體。由于定義對內涵的解釋具有原則性的指向作用，依據這一內涵來判斷其是否符合該原則，這對明確客體具有基礎性意義。該定義則以共有物的結構、使用以及利益關系為基礎，使法律解釋緊緊圍繞此三個特點而展開，促使判定具有原則性和精確性，從而確保判定結果的客觀、公正。

采此定義的理由為：⑴首先使用排除法，依據區(qū)分所有權人的專有權先行排除專有部分，以避免其干擾，為某一具體的客體判斷奠定基礎；⑵以逐步遞進的方式解釋共有部分有助于對該問題的理解，也降低了對共有權之客體的把握難度，易于為大眾所接受；⑶該定義吸收了其他國家的長處，但并未全盤照抄，避免了與我國實際相悖。毫無疑問，僅靠單純的定義與解釋是不能科學判斷并得出結論的，因為共有權之客體的種類復雜，且與專有部分緊密相連，很難根據定義與解釋作出判斷，加之共有權人群體龐大，理解能力參差不齊，而共有部分又為不同主體所共用，極易因權利與義務不明確而引發(fā)糾紛。[17]基于此，有必要將共有權的客體直觀化、具體化，以達到明確之目的。因此，在上述判定的基礎上，具體客體的確定還應采取以下方式進行。

（二）共有權客體之判定

在依據上述定義排除專有部分后便是對剩余部分的考察。此時某一客體物的判斷應采用專有部分排除法、分類列舉法和邏輯推定法等方式予以綜合判斷。具體步驟為：依據定義法排除專有部分，再通過分類列舉的方式在具體的羅列中尋找某一共有物，倘若其不在羅列之中，則依據對共有部分的解釋、構造、用途以及共用的利益關系等特征進行推定，以判斷某一客體在性質上是否契合于共有物。需要明確的是，為了使判斷具有客觀性和科學性，建議將共有權之客體進行分類，并予以列舉。通過列舉來解釋和說明分類的特征，便于適用。該分類應當為：⑴與建筑物的基礎結構及維持其安全密切聯(lián)系的部分。在我國，由于土地所有權非個人所有，因而土地應排除在共有物之外。因此，其應當包括地基、承重墻、外墻、支柱、支撐建筑物之屋頂、位于專有部分之外的樓梯、大廳和非專有人所有的防空地下室等。當然，至于會議室、娛樂室以及防空地下室等也可在購買新建住房時以原始取得的方式確定其所有權，其亦可成為專有權的客體。[18]⑵共有人必須使用的設施或建筑物，即若缺乏此部分將嚴重影響共有人的生產與生活。如各種類型的電梯、通向專有人支路的各類管道或電、暖、氣等系統(tǒng)。⑶可以獨立于房屋且與共有人利益密切相關的部分。如綠化帶、道路、閑置的空地、物業(yè)服務用房以及裝飾建筑區(qū)劃內作用的各類裝飾物和使用物等。⑷其他符合共有權之客體性質的部分。此部分主要是針對爭議較大，但又缺乏客觀依據不能證明為某一業(yè)主所有且違背建筑物區(qū)分所有權之法理的部分，如車位等。

采取上述各方法相結合的方式確定共有權客體的理由如下：一是專有部分在實踐中爭議較少，其客體多數(shù)情形下是確定的，因而排除專有部分較為簡單，排除法易將其與共有權的客體區(qū)分開來。二是定義法是判斷某一具體建筑物及設施是否符合共有權之客體本質特征的唯一標準，凡與其相悖的均可排除。三是分類列舉法以共有物的特征為基礎，將其分類并予以列舉，雖繁瑣，但淺顯易懂。在我國，法律從業(yè)人員的業(yè)務能力水平不一，如果不對共有權的客體作出規(guī)范與引導，在司法實踐中可能會出現(xiàn)非客觀的認定，將不同客體予以列舉是應對這一問題的有效路徑。四是列舉法雖一目了然，但其也有自身的缺陷。因為共有部分繁多，其種類具有多樣化特征，列舉法無法對共有物一一列舉。隨著社會的不斷發(fā)展，新用途、新功能的使用物將不斷涌現(xiàn)，其也無法窮盡對此類物體的列舉，但推定法可應對這一問題，并對保持法律的穩(wěn)定性、現(xiàn)實性和時代性具有不可替代的作用。因此，推定法不乏實踐價值。

總之，在區(qū)分所有建筑物中，各業(yè)主在很大程度上因共有權之客體的共同利益而相互聯(lián)系。共有權之客體的確定不僅關系到各業(yè)主權利的行使、義務的履行，而且還關系到現(xiàn)代物業(yè)小區(qū)內的和諧，如何公平、科學地確定共有權的客體是值得我們關注的重要內容。我國現(xiàn)行《物權法》的相關缺漏不僅在一定程度上加劇了業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與業(yè)主間的糾紛，而且該法本身也無法解決相關疑難問題。實踐中的諸多糾紛表明，確立共有權的客體范圍及其認定規(guī)則是解決此類糾紛的有效路徑。

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（責任編輯：王秀艷）