文_駱亭伶 / LUO Tingling

民間主導(dǎo)、政府配合的超大型都市更新
——東京六本木Hills

文_駱亭伶 / LUO Tingling

圖1　東京六本木Hills鳥瞰（來源：en.wikipedia.org）

傳統(tǒng)都市更新通常只以提升居住環(huán)境質(zhì)量與解決防災(zāi)設(shè)施不足為目標(biāo)。透過核心價值的堅持與多年的努力，以及政府、民間企業(yè)與在地居民的共同合作，六本木Hills成功實現(xiàn)了垂直花園城市的愿景。作為日本有史以來規(guī)模最大的由民間主導(dǎo)、政府配合的都市更新案，六本木Hills在尊重小型土地所有者，落實永續(xù)發(fā)展的價值與創(chuàng)造城市魅力這幾個方面，都有許多值得學(xué)習(xí)與借鏡之處。

都市更新 民間主導(dǎo) 垂直花園城市 永續(xù)發(fā)展 六本木Hills

要體驗傳統(tǒng)日本典雅精致的生活美學(xué)與寧靜而有禪意的巷弄空間，則非京都莫屬。但如果想捕捉日本的現(xiàn)代感，年輕人的流行趨勢與城市生活的多彩多姿，鏡頭就絕不能跳過東京六本木Hills。

“Hills族指的是居住于日本的高級住宅區(qū)，穿著牛仔褲的IT新貴與年輕創(chuàng)投家……”，“每年吸引4 500萬游客，是東京迪士尼的4倍……”，“開放到10點的森美術(shù)館成為東京夜間人氣約會地點……”從2003年4月開幕以來，六本木Hills就像一個光華奪目的舞臺劇場，不斷放送著前衛(wèi)、時尚、與國際同步的文化流行訊息。

占地11.6hm2的六本木Hills，位于東京港區(qū)①。都市更新之前，這塊基地有一棟老舊的大樓，是朝日電視臺的總部，一個沒有特色的辦公街區(qū)、一棟興建于1955年的國民住宅，以及一個地勢低洼的住宅區(qū)，巷道狹窄，建物簡陋，有嚴(yán)重的防災(zāi)問題。

1982年，朝日電視臺計劃改建總部大樓。但因為地形不夠方正，基地與周邊的道路有很大的高低差，單獨改建效益有限。當(dāng)時，東京港區(qū)政府希望推動這個地區(qū)的整體更新，于是朝日電視臺找了街區(qū)所有地主溝通整體更新的想法。他們找上了對大規(guī)模都市更新經(jīng)驗豐富，正在推動赤坂Ark Hills都市更新的森集團（Mori Building Group），擔(dān)任都市更新的規(guī)劃與整合者。1986年，六本木Hills都市更新案正式展開。

1　民間主導(dǎo)、政府配合的超大型都市更新

六本木Hills都市更新案占地11.6hm2，相當(dāng)于2.35個東京巨蛋，耗資2 864億日元，不僅是日本有史以來由民間主導(dǎo)規(guī)模最大的都市更新案，也是當(dāng)時世界上最大規(guī)模的民間更新改建案。更讓人感到驚訝的是，一般而言，日本的都市更新案件規(guī)模多在1hm2左右，權(quán)利人數(shù)最多僅幾十人，六本木Hills的土地權(quán)利關(guān)系人竟達(dá)380位，租戶（包括租地權(quán)人及租屋人）有300戶；協(xié)調(diào)過程還歷經(jīng)了日本泡沫經(jīng)濟時期，土地價格發(fā)生劇烈變動。整個更新事業(yè)從開始協(xié)調(diào)到獲得權(quán)利關(guān)系人百分之百同意，最終完成開發(fā)，共耗時17年，過程之艱巨可稱日本都市更新史之最。

很多人都好奇，為何森集團能夠主導(dǎo)一個連日本政府都很難達(dá)成的大規(guī)模都市更新？

六本木Hills案例之所以能夠歷經(jīng)挑戰(zhàn)，費時17年完成，其關(guān)鍵就在于森集團前社長森稔②的愿景、經(jīng)驗與堅持。森稔期盼，將這個都市更新案視為落實東京新的理想都市型態(tài)——“垂直花園城市”的大好機會。

1.1東京的理想都市型態(tài)——“垂直花園城市”作為都更愿景

圖2　六本木Hills的垂直花園愿景（來源：www.roppongihills.com/）

森集團挑戰(zhàn)傳統(tǒng)土地細(xì)分式的平面都市規(guī)劃，打破單一的土地使用分區(qū)概念。在這個都更案中，希望通過垂直化、多元化的設(shè)計手法大量利用空中與地下空間，將六本木Hills規(guī)劃成日本第一個綜合居住、工作、商業(yè)、休閑、文化、娛樂、教育、綠化與防災(zāi)機能的都市更新案。六本木一帶原本酒吧林立的商業(yè)區(qū)，也因這個大型都市更新案的成功，而提升為兼具國際觀光與藝文機能的文化都心。

六本木Hills以森大樓為中心，全區(qū)動線以柔和的曲線和圓形構(gòu)成。利用19m的落差，配合曲線的動線步徑，連結(jié)了不同高度的平臺、綠地空間與廣場。設(shè)計者采取日本庭園的回游式設(shè)計，游走其間有如漫步于一個景致優(yōu)美的山丘公園，不斷有令人驚喜的空間出現(xiàn)。這一切正是這個都市更新案“垂直花園城市”的愿景的實現(xiàn)，也是森集團多年來希望在東京實現(xiàn)的新都市型態(tài)。

1.2都市更新法頒布前森集團的都市更新經(jīng)驗

六本木Hills更新案的愿景，與森集團的地緣、企業(yè)發(fā)展方向以及核心價值有著密切關(guān)系，從中也可一窺半世紀(jì)以來東京城市發(fā)展不斷省思與辯證的進程。

森集團并非日本傳統(tǒng)的大型財閥地產(chǎn)開發(fā)商，而是從辦公室租賃管理起家的小公司。前社長森稔位于東京港區(qū)虎之門的老家經(jīng)營米行，祖父因受地主信任委托，開始從事房屋租賃管理事業(yè)。當(dāng)時的社會價值觀認(rèn)為房屋中介租賃是不勞而獲的事業(yè)，而有所歧視。1959年森稔與父親創(chuàng)立了森大廈株式會社，將業(yè)務(wù)定位為“為戰(zhàn)后努力振興的公司企業(yè)提供辦公室租賃服務(wù)”。

因為是白手起家，沒有土地資源，所以森集團從創(chuàng)業(yè)之初就采取挨家挨戶說服小地主共同合建、創(chuàng)造物業(yè)并長期租賃的策略。盡管常常吃閉門羹，但他們堅信這是一個可行的策略。森稔從改建老家的經(jīng)驗中體悟了共同建筑開發(fā)的優(yōu)點；位于陋巷、被認(rèn)為毫無用處的基地，一旦結(jié)合面向主要干道的基地改建成面積較大的出租辦公大樓，對土地持有人和公司雙方都能夠帶來豐厚的利潤。

從此，“整合一個大基地建造一棟辦公大樓”就成為森集團的企業(yè)模式，執(zhí)行方式是與地主共同合建，長期持有產(chǎn)權(quán)，并由森集團負(fù)責(zé)租賃管理?；蛟S，共同改建現(xiàn)在已經(jīng)相當(dāng)普遍，但當(dāng)時日本的房地產(chǎn)界幾乎都是自地自建，由社長與員工親自走上街頭與地主懇談的做法被認(rèn)為是異端，幾乎沒有同業(yè)跟進。

森集團堅持這一個將小建地整合成大基地的策略，在1960、1970年代的約20年里，在新橋與虎之門之間一帶，建造了50～60棟依數(shù)字編號的大樓，在日本都市更新法頒布前就累積了不少整合地主合建開發(fā)的經(jīng)驗。誰也沒想到，這種很少有人愿意干的麻煩事，卻磨練出日后參與大型都更案的耐力與經(jīng)驗。也正因為整合地主的都更經(jīng)驗豐富，森稔社長被日本政府邀請加入委員會，參與制訂都市更新的相關(guān)法令，為日后日本的都市更新奠定了法律基礎(chǔ)。

森稔曾說過，“從創(chuàng)業(yè)到現(xiàn)在，我們從沒靠轉(zhuǎn)賣土地賺取利益，而是通過與居民共同創(chuàng)造出來的建筑物或城區(qū)價值來一決勝負(fù)?！?/p>

1.3Ark Hills——街區(qū)更新的首個實驗

1965～1970年，是日本戰(zhàn)后經(jīng)濟的起飛期，當(dāng)時的日本積極發(fā)展鋼鐵、汽車等重工業(yè)，成為世界工廠，朝經(jīng)濟大國的目標(biāo)大步邁進。許多人才涌進東京，住宅和辦公空間都嚴(yán)重短缺。為了更有效地使用商業(yè)區(qū)的土地，1968年由日本臺裔建筑師郭茂林③負(fù)責(zé)規(guī)劃整合的日本第一棟超高層建筑霞關(guān)大樓落成。霞關(guān)大樓突破了31m建筑高度限制的天際線，開啟了超高層大樓的時代，不管是民間或政府都感受到東京面臨重整都市風(fēng)貌與機能的必要性。

圖3　日本第一棟超高層建筑霞關(guān)大樓（來源：en.wikipedia.org）

1969年，日本頒訂《都市再開發(fā)法》，1971年森集團啟動了赤坂地區(qū)Ark Hills更新案，這是森集團從合建大樓轉(zhuǎn)向街區(qū)更新的第一步，也是法令頒布后日本第一個民間都市更新案。對政府、民間投資者與參與更新的地主來說，都是前所未有的考驗，整個改建案費時17年完成。也正因為有了Ark Hills的經(jīng)驗，日后六本木Hills才能取得大多數(shù)土地所有權(quán)人的信任，而Ark Hills的概念，也成為垂直花園城市設(shè)計構(gòu)想的原點。

Ark Hills舊址的中央是森集團買下的一個大眾浴池，周邊兩個地鐵站各距離基地1km?；貎蓚?cè)各有一個彼此不相往來的高級住宅區(qū)與平民住宅區(qū)，整體環(huán)境猶如孤島，即使改建為大樓也無法吸引企業(yè)進駐。不像銀座、新橋一帶早已經(jīng)過調(diào)整規(guī)劃，這里道路蜿蜒、坡度傾斜，如果不進行整體規(guī)劃設(shè)計，幾乎難以利用。森集團基于過去改建的經(jīng)驗，以及對于公司發(fā)源地港區(qū)的情感與使命感，在當(dāng)時員工僅120人的情況下，全員投入Ark Hills更新案。

東京都政府當(dāng)時也在尋找適合整體更新的街區(qū)，獲知森集團有意推動街區(qū)更新，相當(dāng)支持。在東京，高級住區(qū)多建于臺地，低洼谷地則多為老舊的住宅區(qū)。六本木有一片被稱為“崖下之谷町”的老舊街區(qū)，環(huán)境質(zhì)量極差，都政府主動提議一起更新。1971年日本都市規(guī)劃學(xué)者高山英華教授以及郭茂林建筑師，曾針對赤坂、六本木及周邊65hm2地區(qū)進行調(diào)查，規(guī)劃出這個區(qū)域的發(fā)展愿景及應(yīng)該承擔(dān)的都市機能。森集團看過這份由當(dāng)代日本最杰出的都市計劃專家所描繪的愿景之后，便將其視為投入東京港區(qū)街區(qū)更新的指導(dǎo)藍(lán)圖。

1.4人，才是活化城市的關(guān)鍵

1986年春天，Ark Hills完工，許多外資銀行正在東京尋找據(jù)點，紛紛選擇了Ark Hills，使得Ark Hills仿佛成為世界各國銀行的東京分部。除了樓層面積大、租金比丸之內(nèi)地段便宜之外，更重要的因素是這里擁有24h的生活機能，包括辦公室、酒店、音樂廳、國際水準(zhǔn)的住宅區(qū)。東京港區(qū)原本就是外交使館集中之地，有可安排子女就學(xué)的國際學(xué)校，也聚集了外國人的社交場所，對于離開家鄉(xiāng)的外國人來說，是一個安心與便利的城區(qū)。

通過近距離接觸觀察外籍商務(wù)人士的生活型態(tài)，森集團認(rèn)為，在港區(qū)建造一個符合國際人士生活及商務(wù)需求的城區(qū)，有極大的潛力。這個想法大幅改變了六本木Hills的開發(fā)方向。事實上，在早期推動辦公大樓合建時，森稔已經(jīng)意識到，“人”才是活化城市的關(guān)鍵，當(dāng)充滿活力的人們進駐之后，整個地區(qū)就會變得有魅力。因此，城市規(guī)劃者應(yīng)該細(xì)心體察，盡力滿足人的需求，以吸引高品質(zhì)的人才進駐，共同創(chuàng)造出有活力的城市。

1.5垂直花園城市愿景與核心理念逐漸成形

森集團在Ark Hills完工后，立即投入了六本木Hills更新規(guī)劃。森稔前往國外城市考察，觀察國外企業(yè)人士的生活型態(tài)與價值，尋求靈感。他認(rèn)為，日本人之所以每天需要耗費2.5h的通勤時間，是因為習(xí)慣了由歐美現(xiàn)代城市所發(fā)展出來的住商分離的都市計劃模式。其實，在日本江戶時期或是歐洲傳統(tǒng)都市并非如此。當(dāng)社會發(fā)展到了后工業(yè)信息時代，應(yīng)該增加都市地區(qū)的土地利用效能，讓人與企業(yè)能回歸到城市的中心。而一般人即使是在東京，也希望住在獨門獨戶的房子，導(dǎo)致土地不斷細(xì)分，無法有效的利用。這些課題，都必須有新的解決方案與都市模式才能解決。

森集團確立了垂直發(fā)展與多元利用的都市設(shè)計方針，并決定將六本木Hills打造為國際文化都心。

圖4　六本木櫸樹坂大道（攝影：ROY ICHI）

森稔曾在其著作中完整闡述了六本木Hills的核心理念：在規(guī)劃為混合使用的城區(qū)或城市中心的同時，我們應(yīng)提出一種新的超高層集約城市型態(tài)，將工作、居住、娛樂、商業(yè)、學(xué)習(xí)、休憩、文化、交流等多項城市機能立體疊加，使得人們能夠在徒步圈內(nèi)完成各種生活機能。我們應(yīng)將以往住商分離型城市轉(zhuǎn)變成住商混合型城市，以實現(xiàn)城市空間、自由時間、綠化面積、安全與選擇都倍增的目標(biāo)。推動這樣一個大型的都市更新再造，首先要提出區(qū)域的整體都市規(guī)劃，再整合被細(xì)化分割的土地，提高容積率，同時也要防止建筑密度過高。若能把建筑的建蔽率控制在最小范圍內(nèi)，就能留下較大面積的土地和人工地盤，作為綠化及公共的開放空間，從而設(shè)計出與紐約曼哈頓完全不同的、綠意盎然的超高層城市。通過垂直花園城市的概念，可以實現(xiàn)知識信息社會的生活方式，具備多元的生活機能，一天24h都能充分利用，對女性和高齡者非常友善的城市空間。此外，讓人口向城市中心集中也能夠提高環(huán)境效率，讓周邊和郊外的自然環(huán)境恢復(fù)原貌，從整體來看，能夠達(dá)到降低地球環(huán)境負(fù)荷的效果。

1998年底，森集團開始展開六本木Hills建筑及景觀設(shè)計工作，邀請了許多日本及國際一流的建筑師，以垂直花園城市的愿景作為指導(dǎo)原則協(xié)調(diào)整合、共同創(chuàng)作。整合正是森集團的專長，也因此創(chuàng)造出六本木Hills多元、豐富的建筑風(fēng)格。

森大樓由美國東岸的KPF（Kohn Pedersen Fox）事務(wù)所負(fù)責(zé)設(shè)計，底層商業(yè)空間采取了美國西岸杰帝（Jon Jerde）建筑師事務(wù)所提出的暖色調(diào)自由曲線設(shè)計，頂樓美術(shù)館與展望臺則由建筑師格魯克曼（Richard Gluckman）設(shè)計。朝日電視臺總部由日本建筑師稹文彥設(shè)計，新一代的日本建筑師青木醇、隈研吾也參與了部分的設(shè)計。六本木Hills就像一場建筑大師的設(shè)計盛會。

1.63年的工程、14年的溝通協(xié)調(diào)

更新過程中最困難的部分就是取得土地所有權(quán)人的同意。六本木Hills從一開始動工興建到完工，只花了3年時間，整合溝通所有的權(quán)利關(guān)系人的意見，卻歷時14年。

整合之初，輿論出現(xiàn)了“森集團在六本木圈地”的質(zhì)疑，甚至在1986年，“Ark Hills”和“圈地”都當(dāng)選年度流行語，可見社會負(fù)面反應(yīng)之劇烈。“圈地”指利用土地買賣來獲利，雖然森集團希望與居民共同合建，但顯然當(dāng)時社會大眾無法辨別其中的差別。森集團說明理念的唯一辦法，就是逐門逐戶與十幾個街廓的400多名權(quán)利關(guān)系人一一溝通。

曾親自參與更新作業(yè)14年的森集團干部御廚宏靖提及協(xié)調(diào)溝通的艱辛過程。一開始，由朝日電視臺與森集團兩家公司各自選派7人擔(dān)任溝通的工作。朝日電視臺派出較年長且與當(dāng)?shù)鼐用裼薪磺榈膯T工，搭配森集團的年輕員工，兩人一組，每一組負(fù)責(zé)50～60位權(quán)利關(guān)系人。溝通能力較好者負(fù)責(zé)主要干道地區(qū)，對于高齡的住宅區(qū)則選派親和力較佳的員工。訪談之前先搜集權(quán)利人的資料，務(wù)必記住受訪者的相貌與名字，再展開訪談與記錄。

在電視行業(yè)有豐富經(jīng)驗的工作人員放低身段融入當(dāng)?shù)匦^(qū)，居民漸漸被他們的熱情感動。他們通過每月兩次的都更會刊發(fā)送，以及利用籌備秋季祭典、放煙火活動的機會，與權(quán)利關(guān)系人進行交流，在互動的過程中認(rèn)識并說服當(dāng)?shù)厣探纸M織的意見領(lǐng)袖。

圖5　六本木櫸樹坂大道夜景（來源：en.wikipedia.org）

1988年，東京都廳政府將六本木列為“更新誘導(dǎo)區(qū)域”，予以容積獎勵，并以“文化都心”作為地區(qū)更新的主題，在交通道路與地鐵站的規(guī)劃設(shè)置上給予支持。

1990年，展開更新溝通3年后，終于取得了80%的居民的同意，組成更新籌備會。根據(jù)日本法令④，取得土地權(quán)利人2/3同意即可組成更新會進行更新，但實際狀況并非如此。即使同意人數(shù)已經(jīng)超過了法律規(guī)定，只要還有反對聲音，仍難以獲得政府批準(zhǔn)。剩下20%的反對者，組成了思考會，后來轉(zhuǎn)型為反對會。1996年，雖然反對比率只剩下10%，大約30人，行政部門仍希望將反對人數(shù)降至10人以下。

前社長森稔曾說，和土地所有權(quán)人的交涉要有誠意，充分聽取對方的意見，找出對方的不安、不滿或者誤解與反感的由來，并站在對方的立場提出解決方案，如果仍被拒絕，則要仔細(xì)聽取對方的意見，將意見帶回討論。就是這樣一個不斷重復(fù)的過程，“雖然如此，還是有無法獲得對方理解的時候，無論對方是誰，該說的話還是得說，千萬不能退縮，必須真心和對方碰撞?！?/p>

更新過程緩慢的另一個原因是，這段期間歷經(jīng)了泡沫經(jīng)濟，房地產(chǎn)價格暴漲暴跌，使權(quán)利整合與變換的難度大幅增加。最后，權(quán)利變換的土地價格只剩下1991年試算版本的1/4，加上更新面積廣大，不同區(qū)位下跌率又不同，情況非常復(fù)雜。為此，森集團分別于1991、1993、1995、1996年提出4個版本的權(quán)利變換試算書，一一向權(quán)利人說明。

前社長森稔在1996年更新會成立前，對權(quán)利人提出了權(quán)利變換的保證。這個承諾使森集團遭受了500億日元的損失，卻也因此獲得土地權(quán)利人的信賴。最后，10名成員的反對會指名與前社長森稔進行對話。社長雖親自到場說明立場，仍然沒有立即取得對方的認(rèn)同，但是彼此的對話并沒有中斷，多次的會談與協(xié)商繼續(xù)進行，終于得到100%同意。

改建工程于2000年4月展開，2003年4月完工，僅僅花了3年的時間就完成了全部工程⑤。經(jīng)過十多年的漫長等待，原來八成的住戶也遷入了新區(qū)，甚至還有居民捧著親人的牌位前來領(lǐng)取新房子的鑰匙。

圖6　森美術(shù)館入口（來源：Wikipedia user -Wpcpey）

2　精彩多元的垂直花園城市設(shè)計

六本木Hills緊鄰地鐵出入口，區(qū)位條件極佳。規(guī)劃內(nèi)容包括樓高54層的辦公大樓、4棟住宅大樓，以及君悅酒店、朝日電視臺、維珍TOHO影城、圖書館、書店，甚至還有一座寺廟。整個地區(qū)的公共空間非常豐富，有庭園、廣場，以及特色商店林立的櫸樹坂大道。整體設(shè)施比例為：辦公室38%、住宅17%、商業(yè)設(shè)施12%、綠化空間26%。區(qū)內(nèi)工作與居住人口兩者各約2 100人左右。

六本木Hills開幕后，受到各界矚目。完整的人工地盤、寬敞的開放空間、垂直化的高度利用，在世界一流建筑師的合作下，六本木的建筑規(guī)劃與空間配置相當(dāng)精彩，富有特色。

2.1大面積的辦公樓層

森大廈的單一樓層面積有5 400m2，占了整個基地約1/2的面積，辦公室就像攝影棚一樣寬敞。森社長認(rèn)為大面積的辦公空間有利于知性創(chuàng)造，同一家企業(yè)無須使用兩個樓層，溝通上較為方便。

2.2頂樓設(shè)置美術(shù)館

不同于追求利潤的開發(fā)案，六本木Hills將租金最昂貴的頂樓規(guī)劃為森美術(shù)館，并特別設(shè)置一座塔型出入口及專用高速電梯，可以直達(dá)館內(nèi)，讓文化都心的理念一目了然。這個美術(shù)館落實了在生活、工作與休閑中自然接觸世界頂尖藝術(shù)的愿景，參觀完的游客還可到瞭望臺眺望東京街景及遠(yuǎn)處的富士山，同時感受城市景觀與自然之美。

開幕后，森美術(shù)館一年有300萬的參觀人次，與鄰近中城的新國家美術(shù)館，以及三得利美術(shù)館，形成所謂的“東京藝術(shù)金三角”。

2.3多元的美食購物空間

全區(qū)共有5個不同主題區(qū)，聚集了200家以上的餐廳與商店。不同的空間設(shè)計與穿插其中的公共藝術(shù)裝置，形成寬敞舒適的購物環(huán)境。櫸樹坂大道吸引了各大國際名店進駐。

圖7　地面層半露天廣場（來源：en.wikipedia.org）

2.4開放的半露天廣場

地面層的戶外廣場是六本木Hills人潮最多的空間。廣場緊鄰朝日電視臺、君悅飯店和商店街。圓形的舞臺與半頂式屋頂，搭配完善的燈光與音響設(shè)施，可以舉辦現(xiàn)場演唱會、文化活動。廣場的露天咖啡座與音樂噴泉，假日總是吸引大批人潮。

2.5優(yōu)質(zhì)的住宅大樓

4棟住宅大樓由英國知名的泰倫斯 · 康藍(lán)爵士（Terence Conran）旗下公司設(shè)計。大樓位于基地的幽靜地區(qū)，與商業(yè)購物區(qū)有所區(qū)隔。

2.6朝日電視臺

由日本知名建筑師稹文彥設(shè)計，外觀具有現(xiàn)代主義式的簡潔透明感。一樓大廳展示著知名的卡通人物與明星，廣受觀光客歡迎。

2.7符合日本人感性的庭園景觀設(shè)計

位于森大廈東側(cè)的毛利庭園，保存了歷史豪宅遺跡的水池綠地，種植了不同品種的櫻花。櫸木坂大廈的屋頂花園設(shè)置菜園及稻田，每年都邀請當(dāng)?shù)氐暮⒆雍屯鈬笥岩黄痼w驗插秧與收割的樂趣。

2.8交通與公共建設(shè)

本案促成了環(huán)狀3號線快速道路與六本木大街的平面銜接，改善了該地區(qū)的聯(lián)外交通?；貎?nèi)步行空間四通八達(dá)，極為方便。為了讓人行更為順暢，在日比谷線六本木站與六本木Hills基地間興建了一氣呵成的地下通道，電扶梯可由地下2層直達(dá)地上2層。

2.9綠化和防災(zāi)的整合

六本木Hills的綠化面積共有19 000m2，種植了68 000棵樹。人工地盤規(guī)劃出空中花園，利用土壤、植栽、水池的重量降低建筑體的擺動，減少地震的橫向沖擊。規(guī)劃了可供10萬人使用的防災(zāi)物資儲存設(shè)施及緊急水井，讓傳統(tǒng)上遇到地震需要逃離的大樓，搖身一變成為周邊民眾的防災(zāi)避難所。

圖8　地面層半露天廣場夜景（攝影：Jacob Ehnmark）

圖9　配套的住宅大樓（來源：Wikipedia user -Wpcpey）

圖10　毛利花園（來源：Wikipedia user -Wpcpey）

3　長達(dá)半世紀(jì)的在地深耕

在日本，森集團的城市論點并未全然被接受，批評的聲音包括地價昂貴、消費藝術(shù)、助長消費主義等。但六本木Hills在歐美各國卻深受好評，因此，森集團的發(fā)展腳步也拓展至其他亞洲城市，包括大連與上海。2008年落成的上海環(huán)球經(jīng)貿(mào)大樓即為森集團跨足國際的代表作。

森集團表示，任何新產(chǎn)品在剛出現(xiàn)時都是昂貴的。如果被市場接受認(rèn)同，普及生產(chǎn)，價錢就會下降。森集團的歷史使命在于不斷地向不可能挑戰(zhàn)，開發(fā)尖端的創(chuàng)新產(chǎn)品。而且越是處于經(jīng)濟低迷的時期，越能以長遠(yuǎn)的眼光為日后打下基礎(chǔ)。景氣循環(huán)自有周期，當(dāng)世界經(jīng)濟復(fù)蘇時，人力、資源、財富、知識、訊息會再次聚集到具備開放的價值觀的城市?！拔覀兲岢鼋ㄔO(shè)更美好的街區(qū)與城市的愿景，并逐步落實，以此貢獻我們的社會。這正是森集團存在的意義。”

財團法人都市更新研究發(fā)展基金會顧問何芳子指出，六本木Hills成功的關(guān)鍵，除了森集團在赤坂、六本木長達(dá)半世紀(jì)的在地深耕，具備整合規(guī)劃的經(jīng)驗與永續(xù)經(jīng)營的Know-How之外，中央與地方政府的態(tài)度也影響至巨。一棟建筑不僅是私人產(chǎn)業(yè)，也牽動城市的整體景觀與機能，因此在日本，區(qū)公所獲知轄區(qū)內(nèi)民眾有意進行大樓改建時，就會主動前往了解與督導(dǎo)。六本木Hills更新案也是因為區(qū)公所居中協(xié)調(diào)，將朝日電視臺的大樓改建案誘導(dǎo)為六本木地區(qū)的街區(qū)更新，才有今日的成果。六本木更新會的籌備期間，共開了超過1 000次的會議，區(qū)公所代表全程參與其中。

傳統(tǒng)都市更新通常只以提升居住環(huán)境質(zhì)量與解決防災(zāi)設(shè)施不足為目標(biāo)。何芳子表示，雖然六本木Hills的開發(fā)時間漫長，在日本也評價不一，但是通過政府、民間企業(yè)與在地居民共同合作，成功實現(xiàn)了垂直花園城市的愿景。六本木Hills在細(xì)膩的參與過程中，尊重小地主，落實永續(xù)發(fā)展的價值與創(chuàng)造城市魅力這幾個面向，都有許多值得學(xué)習(xí)與借鏡之處。

注釋

① 港區(qū)是日本東京都內(nèi)23個特別區(qū)之一，位于東京東南方、緊鄰東京灣，是一個聚集諸多外國大使館、國際氣氛濃厚的地區(qū)。境內(nèi)著名的市街包括赤坂、新橋、濱松町、外國觀光客與酒吧云集的六本木、高級住宅區(qū)的麻布和白金臺、青山、臺場，以及2003年開發(fā)完成的六本木Hills、東京中城和汐留Sio-Site；東京最重要地標(biāo)東京鐵塔亦位于此區(qū)內(nèi)。

② 森稔（1934－2012），森集團的創(chuàng)辦人及社長。六本木Hills、表參道Hills，、上海環(huán)球金融中心為其代表作，曾被2008年美國財星雜志評選為2007年“亞洲年度企業(yè)家”，榮獲北極星勛章、大英榮譽勛章等獎項。

③ 郭茂林（1920－2012），日本臺裔建筑師與建筑學(xué)者。二戰(zhàn)后在日本從事建筑研究，并創(chuàng)辦KMG建筑師事務(wù)所，突破日本當(dāng)時建筑法規(guī)的高度限制，設(shè)計第一棟摩天大樓——霞關(guān)大樓，因而被稱為“巨塔之男”。他也多次在臺灣從事高層建筑的設(shè)計工作，如新光摩天大樓。

④ 日本的更新會制度根據(jù)日本都市再開發(fā)法，更新會成立的條件，必須由更新地區(qū)的土地所有權(quán)人及承租人（至少5人以上）發(fā)起更新籌備會，取得土地所有權(quán)人及承租人總數(shù)2/3以上同意，才能通過政府的更新事業(yè)計劃核定，正式成立更新會。更新會成立即可著手進行更新事業(yè)。更新會的成員除了地主和承租人之外，還包括投資的民間業(yè)者或協(xié)助推動更新取得樓地板的地方政府相關(guān)機構(gòu)。更新地區(qū)如經(jīng)都市計劃程序核定為高度利用地區(qū)，就可以增加容積率。因此更新事業(yè)實施之后，總樓地板面積會分為兩種，一是權(quán)利面積，原有的地主可以分回；另外為保留面積，也就是容積獎勵多出的樓地板面積，由參與更新的民間業(yè)者或相關(guān)機關(guān)機構(gòu)分回，以籌措更新建設(shè)費用。更新會制度創(chuàng)造了一個公平、開放、透明的平臺，所有會員包括地主、承租戶、投資者、地方政府等，都有一樣的投票權(quán)，透過密集的開會溝通協(xié)調(diào)，達(dá)成共識。小地主的權(quán)益被保障，能公平地參與都更的決策過程。

⑤ 六本木之丘開發(fā)歷程

1986.11　六本木六町目地區(qū)經(jīng)東京都廳指定為更新誘導(dǎo)區(qū)1988　成立造街懇談會1990　成立造街協(xié)議會，12月成立更新籌備會1995　都市計劃核定1998.10　成立更新會，12月開始建筑設(shè)計1999.05　完成建筑設(shè)計，10月完成權(quán)利變換計劃，辦理公開展覽2000.02　權(quán)利變換計劃核定，4月陸續(xù)開工2000.09　六本木Hills名稱確定2003.03　更新工程全部完工，4月開業(yè)

[1] 何芳子，丁致成.日本都市再生密碼——都市更新的案例與制度[M].臺北：都市更新研究發(fā)展基金會，2006.

[2] 森稔.Hills垂直花園城市——未來城市的整體構(gòu)想設(shè)計[M].北京：五洲傳播出版社，2011.

致謝及版權(quán)說明：本文文字節(jié)選自臺北市都市更新處出版的《都市再生的20個故事》。感謝臺北市都市更新處、《都市再生的20個故事》總策劃林崇杰先生以及作者的大力支持！

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圖1～4、7、9、10 Wikimedia Commons

駱亭伶，畢業(yè)于輔仁大學(xué)中文系，資深采訪寫作者，現(xiàn)為《小日子》享生活志主筆

2016-03-16

THE COMMUNITY-DRIVEN MEGA-URBAN RENEWAL WITH GOVERNMENT COORDINATION: A CASE STUDY ON THE ROPPONGI HILLS, TOKYO

The traditional urban renewal usually only to improve the quality of living environment and disaster-preventing infrastructure. While with the adherence to the core values and unremitting efforts, the Roppongi Hills project was fulfilling the vision of vertical garden city successfully in collaboration with the government, private enterprises and local residents. As the biggest community-driven urban renewal with government coordination in Japanese history, The Roppongi Hills has many advantages worth to be learned in respecting the rights of small holder, putting the value of sustainable development into practice and creating attractive urban environment.

Urban Renewal, Community-driven, Vertical Garden City, Sustainable Development, Roppongi Hills