賈文佳+秦夢琪

8月26日上午，萬達集團與濟南市政府正式簽約，濟南萬達文化體育旅游城項目（簡稱“濟南萬達城”）開始進入正式運作階段。這也是繼經(jīng)四路萬達廣場、高新萬達廣場之后，萬達以全新升級姿態(tài)第三次進駐濟南。

今年，濟南提出擴大新消費、新需求，培育特色商業(yè)街區(qū)，同時拋出150個開建、續(xù)建重點項目，涉及商業(yè)領域的就有20余個。有專家提出濟南城市綜合體過剩之憂，但也有業(yè)內人士表示，現(xiàn)在城市綜合體定位很準確，不用懼怕同質化。

規(guī)劃：從文旅格局到社會效應

8月31日，記者驅車沿經(jīng)十路一直向東，過燕山立交橋后大約25分鐘行至歷城區(qū)港溝鎮(zhèn)。站在經(jīng)十東路邊放眼望去，路北已經(jīng)建起多處樓盤，保利花園、永大頤和園等已是成熟社區(qū)。路南則以村落為主，還有一些簡易廠房，這一片村莊正是濟南萬達城項目的規(guī)劃位置。

公開資料顯示，濟南萬達城項目選址在歷城區(qū)港溝鎮(zhèn)潘莊、田莊，北靠經(jīng)十路，南到旅游路，西起蓮花山以東，東近繞城高速，項目占地超過280公頃，總建筑面積達536萬平方米。

這個位置可謂風水寶地——它是濟南東繞城高速內，經(jīng)十東路以南最后一大片待開發(fā)區(qū)域。記者從相關部門了解到，在確定濟南萬達城的選址時，萬達曾在濟南實地踏勘了園博園、中瑞生態(tài)城、美里湖、華山北、鵲山龍湖、蓮花山等片區(qū)。早在去年12月14日，山東省政府、濟南市政府與萬達集團在濟南簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。萬達集團將追加投資1300億元，在山東新建38個萬達廣場和1個文旅項目。

走進潘莊村，記者注意到，大多數(shù)沿街商鋪與居民樓均有青磚水泥加蓋的新層，有的還在上面加了一層簡易板房。有些太陽能熱水器的外接設備尚在二層新房，有些加蓋層的出租廣告貼在墻外?！霸缇吐犝f萬達要來，已經(jīng)一兩年了。戶口已經(jīng)凍結?！币晃伙埖甑曛鞲嬖V記者。

來到潘莊社區(qū)服務中心，記者隨機問了兩位村民，他們均表示對萬達城項目并不了解。在附近的一家商店，記者談及拆遷補償時，店主擺了擺手，便不再接話。一位附近小區(qū)的居民透露：“不止蓋新房，這兩年村里結婚、生孩子的人都比從前多了不少?！?/p>

濟南萬達城所在位置西鄰中央商務區(qū)、東接唐冶片區(qū)，巧合的是這兩片區(qū)域也是今年來的房價熱點區(qū)域?！皷|部房價看樣子漲價能玩接龍了?！币晃患易∮来箢U和園的大爺告訴記者：“家人前兩個月與景和山莊的朋友談妥了11800元/㎡的價格?！比f達城的消息一出，他們這兩天被告知“價格漲到了15000元/㎡?！睋?jù)該售樓人員介紹，該樓盤去年開盤時的價格為7000/㎡，當時曾經(jīng)宣傳過萬達城的消息，“只是很多客戶覺著不靠譜，現(xiàn)在項目簽約了，房源隨之出現(xiàn)了供不應求的狀況?！?/p>

隨后，記者來到附近的保利花園，與景和山莊的大興土木相比，這里已經(jīng)是相對成熟的生活社區(qū)。“我在市區(qū)上班，早就想把保利花園的房子賣掉，換一套離市中心近一點的，但是找了房產(chǎn)中介一直沒賣出去。”居民朱女士說，聽到要建萬達文化城的消息后，她馬上決定“不賣了，還是留著以后升值吧。”

據(jù)了解，目前萬達城項目附近還有九英里顥苑、天齊奧東花園等多個樓盤，價格均有不同程度的上漲，甚至帶動了西側漢峪片區(qū)和東側唐冶片區(qū)的房價上漲。此次，濟南萬達城簽約東部，無疑為東部熱土再添一把火。

此外，按照萬達在全國各地的已建或在建的文旅城項目定位來看，均搭載了當?shù)氐奈幕厣?，濟南作為國家歷史文化名城，歷史文化資源豐富。文體旅游產(chǎn)業(yè)部分包括萬達茂、室外主題樂園、冰籃球館、魯秀、酒店群、濱河酒吧街六大業(yè)態(tài)。其中“魯秀”會展現(xiàn)山東以及濟南特色。此外，萬達茂匯集驚險樂園、海洋娛樂公園、電影樂園、兒童樂園等，全部為室內項目。室外主題樂園為世界級的主題公園。

萬達集團官方微信信息顯示，投資630億元建設濟南萬達文化體育旅游城，這是國內萬達第13個超大型文旅項目。不僅如此，在萬達全國簽約或在建已建的文旅城項目中，濟南的項目是唯一涵蓋體育元素、唯一同時規(guī)劃四個室內板塊，也是目前規(guī)劃水平最高的項目。

“單個文旅項目投資600億元，這在全國來說，都是罕見的，對城市經(jīng)濟的拉動也是明顯的?！鄙綎|大學經(jīng)濟學博士陳望明說，從這點來看，國內一線企業(yè)對濟南在全國二線城市的位置是極為看重的。

萬達文旅城不僅改變濟南的文化旅游格局，同時也具備深遠的社會意義和旅游效應。該項目土地出讓將分三步走：首批土地將在11月份掛牌，第二批和第三批將在明年3月、7月掛牌。項目于2017年上半年開工建設，開業(yè)后，可直接創(chuàng)造2萬個就業(yè)崗位，預計年接待游客2000萬人次以上，年收入幾十億元，同時還將帶動相關多個服務產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

思考：商圈林立與過剩之憂

上世紀90年代中期以前，濟南市民主要購物場所是“六朵金花”：濟南百貨、大觀園、人民商場、濟南華聯(lián)、山東華聯(lián)、濟南一百?！傲浣鸹ā敝饕植荚谌锹?、大觀園以及經(jīng)二路、八一立交橋四處。全部都是百貨大樓，通常商場業(yè)態(tài)以購物為主，從家具到針線都有賣。多年以來，這些傳統(tǒng)商圈占據(jù)著黃金位置，積攢了超高人氣，吸引著一些商業(yè)巨頭紛紛落戶。恒隆、世茂瞅準了泉城路金街，萬達則選擇大觀園片區(qū)。不過，如今隨著新商圈越來越多，中心傳統(tǒng)商圈的優(yōu)勢也就不再那么明顯。

記者走訪了泉城路商圈，工作日的恒隆廣場可以用“冷清”二字來形容。記者注意到，四樓以上的很多店鋪均處于閑置狀態(tài)。“房租高、人氣也大不如前，讓不少經(jīng)營者萌生退意?！币晃簧虉龉ぷ魅藛T告訴記者：“泉城路金街神話逐漸打破，近年來商鋪閑置嚴重。”

結構老化、交通擁堵也是傳統(tǒng)商圈面臨的普遍問題?！爸苣┫胍浜懵V場，半小時能排隊進入停車場實屬好運，停車費也比其他地方要高?！币晃辉谏虉鰞染筒偷呐扛嬖V記者：“工作日來這里吃午飯還好，周末絕不會來這里湊熱鬧。”

隨著生活節(jié)奏的加快，新的商業(yè)體不少作為住宅配套而建，人們更傾向于就近購物。山東大學房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認為，目前國內不少城市都是以房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，與商貿(mào)經(jīng)濟合作是最理想的模式，例如萬達、中海等都是地產(chǎn)與商業(yè)結合。

比如濟南東部，經(jīng)過20余年發(fā)展，已是人口居住密集區(qū)，但商業(yè)配套一直滯后。最近幾年，高新區(qū)銀座廣場、雨滴廣場、丁豪廣場、美蓮廣場、高新萬達廣場先后開業(yè)，這種商業(yè)短缺現(xiàn)象得到緩解。“但仍存在空白?！睗仙探缛耸縿⒂啦ㄕf，東部商圈主要是洪樓和會展商圈，中間很長一段距離都沒有商業(yè)配套，給人們生活帶來不便。

濟南“西進”10多年，原來的一個個鄉(xiāng)村變成了一個個高樓聳立的社區(qū)，商業(yè)也逐步完善，宜家、麥德龍、印象濟南·泉世界、海那城、綠地中央廣場、槐蔭萬達廣場、西城會展中心、恒大國際金融中心等項目落地，未來西部將不僅僅是濟南的西部，還是省會城市群經(jīng)濟圈的西部。

濟南南部綠植較多，空氣較好，集中了多個大型樓盤。然而商業(yè)發(fā)展處于弱勢地位。近年，隨著陽光100商業(yè)綜合體、中海環(huán)宇城、貴和領秀城店的開業(yè)，南部商業(yè)也漸成規(guī)模。

今年，濟南提出擴大新消費、新需求，培育特色商業(yè)街區(qū)，同時拋出150個開建、續(xù)建重點項目，涉及商業(yè)領域的就有20余個。記者注意到，其中很多項目的布局選址，就在清除城市商業(yè)盲區(qū)。

一邊是大型綜合商業(yè)體的大肆興建，一邊是有限的購買力，山東大學房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗并不看好這塊市場?！艾F(xiàn)在新開的都是這種綜合體，很快就會過剩的，再加上網(wǎng)絡的沖擊也很大。”

李鐵崗認為，之所以形成現(xiàn)在的局面，跟整個城市的產(chǎn)業(yè)提不上去有很大關系，“如果政府能科學合理規(guī)劃，而不是由開發(fā)商說想建什么就建什么，提升城市產(chǎn)業(yè)，也許能破解困局?！崩铊F崗舉例，發(fā)展諸如文化產(chǎn)業(yè)、科技信息產(chǎn)業(yè)等都是不錯的選擇。

山東財經(jīng)大學當代金融研究所所長陳華也表示了認同，“大型商業(yè)綜合體適合35歲以下的人群，我就不太喜歡這種模式?！标惾A說，近幾年來，濟南這座城市長得快，東西南北擴張也是又快又廣，所以新建大型商業(yè)綜合體有其合理的一面，但這也導致競爭越來越激烈，“也許過不了多久，也會面臨過剩的壓力?！?/p>

濟南市商業(yè)聯(lián)合會會長李茂年則表示，“其實不用懼怕同質化?！爆F(xiàn)在城市綜合體定位很準確，就是周邊5公里居民，主要服務它所在的大型社區(qū)，這就足夠了。記者也注意到，今年南部開建續(xù)建的大型商業(yè)項目，主要為大型社區(qū)配套。

比如華潤興隆泛旅游綜合體，占地4700畝，建筑面積400萬平方米，主要建設四座國際型酒店、三個游樂園、兩個生態(tài)園、一個大型會議中心，同時配套建設購物中心及商業(yè)街區(qū)。又比如融匯文化創(chuàng)意城則集生產(chǎn)、居住、交通、游憩等為一體。