張佳竹

北京新房市場的全面豪宅化和郊區(qū)化，將剛需和改善型購房人推向了二手房市場。在剛結(jié)束的8月，北京二手房成交量再次回到2.9萬套的高點(diǎn)，而今年前八個(gè)月，北京二手房成交量創(chuàng)下2010年以來的新高。

在購房者相繼入市，二手房源卻供給短缺的背景下，賣方再次占據(jù)強(qiáng)勢地位，漲價(jià)意愿強(qiáng)烈，提價(jià)房源占比逐步上升。

重回賣方市場

北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2016年8月北京全市二手住宅共計(jì)網(wǎng)簽25670套，環(huán)比7月上漲了15%。在全年多月成交沖高的背景下，1-8月北京二手房的成交總量再攀高峰。多家房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)根據(jù)北京市住建委公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前八個(gè)月，北京二手房共成交18.35萬套，比去年同期上漲46.1%，同時(shí)創(chuàng)下6年以來新高。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院最新數(shù)據(jù)表明，8月29日-9月4日，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽6604套，環(huán)比增長11%，時(shí)隔18周后，單周交易量再次突破6000套。

在短暫的冷卻之后，8月北京二手房市場再度升溫，市場重新向賣方傾斜，坐地起價(jià)、違約、惜售等現(xiàn)象也開始卷土重來。

“我一套40多平米的小一居，從190萬漲到230萬，只用了不到3個(gè)月的時(shí)間。”吳先生告訴記者，他這套位于玉林東里的老房子在7月之前還乏人問津，報(bào)價(jià)也只有185萬。到了7月中旬，市場轉(zhuǎn)熱，吳先生也試探著將報(bào)價(jià)提高到了200萬，十多天后，又將報(bào)價(jià)調(diào)高了5萬。

“調(diào)到205萬沒幾天，就有人要簽約。原本傍晚就要簽了，我卻反悔了?！眳窍壬J(rèn)為房價(jià)還有上漲的空間，此時(shí)簽約“虧了”。隨后，吳先生又將房價(jià)漲到了210萬。

“有一個(gè)購房者愿意全款購買，我本來也打算賣了，但臨到最后還是拒絕了。”一方面，吳先生覺得以后手中的房子還要漲，所以舍不得賣；另一方面，由于房價(jià)持續(xù)上漲，吳先生也不敢賣，怕萬一賣早了再買不到合適的新房。

“反正不著急賣，先掛個(gè)230萬看看?！?/p>

“現(xiàn)在市場變化最明顯的是業(yè)主惜售現(xiàn)象大幅度增加，出于對后市房價(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期，很多業(yè)主都在不斷調(diào)高房屋售價(jià)，甚至出現(xiàn)已簽約房子，原業(yè)主寧可支付違約金也要?dú)Ъs的現(xiàn)象?！?北京市海淀區(qū)中關(guān)村一家中介門店的店長告訴記者，隨著政策效果的逐步釋放，北京重點(diǎn)區(qū)域的成交呈現(xiàn)明顯升溫態(tài)勢，作為市場的一線，二手房中介最能感受到這個(gè)變化。

二手房大量提價(jià)

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，7、8月份北京二手房市場的持續(xù)上漲，除了有6月份技術(shù)性回調(diào)后市場補(bǔ)漲的因素外，近期限購和信貸政策將進(jìn)一步收緊的傳言，也在一定程度上導(dǎo)致了購房人群的心理恐慌，促使了部分購房人群提前出手入市。

“從七月底以來，前來小區(qū)看房的客戶明顯增多，部分客戶的決策也十分果斷，基本上有符合總價(jià)要求的房源就不會再猶豫?！睎|城區(qū)左安浦園附近的中介門店經(jīng)紀(jì)人介紹，近一年來左安浦園的二手房成交價(jià)格已經(jīng)上漲近40%。

根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，從6月第三周至8月第二周的7周里，鏈家門店的帶看量和帶看房源套數(shù)已經(jīng)增長了8.75倍和5.75倍，僅8月第一周北京二手住宅市場調(diào)價(jià)中漲價(jià)占比就高達(dá)68.5%。

“剛進(jìn)入8月，我們就明顯感到業(yè)主漲價(jià)的強(qiáng)烈意愿?！辨溂覈L(fēng)美唐店的置業(yè)顧問小焦告訴記者，他代理的一套國風(fēng)美唐93平米的兩居，6月報(bào)價(jià)428萬元，到了7月下旬猛漲到465萬元。進(jìn)入8月后，業(yè)主又再次提價(jià)，報(bào)價(jià)498萬元，接近54000元/平米。

不到一個(gè)月的時(shí)間，報(bào)價(jià)漲了33萬元，這還不是個(gè)案。

根據(jù)房天下、鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，在通州、大興、房山和門頭溝四個(gè)行政區(qū)中，除房山外，二手房均價(jià)均已超過3萬元/平方米。其中，就在8月份，門頭溝二手房掛牌價(jià)環(huán)比上漲了10.05%，甚至超越了通州9.46%、大興8.02%的漲幅，高居四個(gè)行政區(qū)漲幅第一位。

與此同時(shí)，受益于通州房價(jià)上漲，燕郊二手房也出現(xiàn)抬頭跡象。據(jù)房天下二手房數(shù)據(jù)顯示，8月份第2周，燕郊二手房價(jià)格突破單價(jià)2萬元大關(guān)，環(huán)比8月第1周的19811元/平方米上漲2.94%，達(dá)20394元/平方米。

目前，燕郊傳統(tǒng)核心區(qū)的星河皓月小區(qū)二手房成交均價(jià)在2.2萬-2.5萬元左右，報(bào)價(jià)卻已高達(dá)2.5萬-2.9萬元，部分房源報(bào)價(jià)甚至超過3萬元，環(huán)比漲幅超過8%。天洋城二手房報(bào)價(jià)在2.6萬-2.9萬元/平方米之間，環(huán)比漲幅超過9%。

鏈家地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年8月北京二手房成交均價(jià)為51558元/平方米，環(huán)比上漲4.32%；掛牌均價(jià)為52789元/平方米，環(huán)比上漲4.46%，同比去年上漲34.79%。

鏈家研究院方面認(rèn)為，在上半年樓市消耗大量優(yōu)質(zhì)房源的同時(shí)，股市、匯率和債市卻表現(xiàn)平平，房產(chǎn)作為主要的資產(chǎn)配置標(biāo)的備受市場追捧。在這種形式下，二手房市場的供需矛盾再次趨于緊張，并導(dǎo)致掛牌價(jià)格的持續(xù)走高。

供需矛盾緊張

數(shù)據(jù)顯示，8月市場整體新增房源量、新增客源量、客房比環(huán)比均上升，市場供給緊缺，需求旺盛，矛盾延續(xù)。我愛我家新龍城店的一位置業(yè)顧問告訴記者，二手房市場的議價(jià)正越來越難，業(yè)主方諸多要求的背后也難有價(jià)格的讓步。

“北五環(huán)外一套兩居房源，業(yè)主提出要繳納100萬元的定金和過戶后5-6個(gè)月的騰房時(shí)間，但在價(jià)格上幾乎沒有讓步?！鄙鲜鲋薪楸硎尽?/p>

鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，如果用最后掛牌價(jià)和最終成交價(jià)之間的差值來衡量進(jìn)入談判環(huán)節(jié)后客戶的議價(jià)能力，8月第一周市場上的議價(jià)空間已經(jīng)降到1.8%，到8月第四周時(shí)，議價(jià)空間僅為1.4%，這一指標(biāo)持續(xù)數(shù)周下滑，可見目前市場上買方的話語權(quán)在逐步降低。

“8月第四周新增客源與新增房源比為5.19，這意味著每1套新增供給對應(yīng)5.19個(gè)新增需求，雖然相對第三周有小幅增加，但是目前供需矛盾還是比較緊張?！辨溂已芯繂T方面認(rèn)為，在這種市場下賣方占有絕對話語權(quán)，在基于市場判斷進(jìn)行調(diào)價(jià)時(shí)，漲價(jià)業(yè)主的占比高達(dá)80.2%，且這一指標(biāo)呈持續(xù)上升趨勢，短短兩個(gè)月的時(shí)間增加了30多個(gè)百分點(diǎn)?？梢娰u方的強(qiáng)勢地位在進(jìn)一步增強(qiáng)。

與此同時(shí)，業(yè)主成交周期和客戶成交周期也分別降為54天、37天。客戶成交周期明顯縮短的原因是：目前市場預(yù)期高，客戶擔(dān)心錯(cuò)過購房時(shí)機(jī)決策周期明顯縮短。

成交決策周期的縮短背后是賣家心態(tài)的變化。據(jù)鏈家研究院分析，目前業(yè)主主要分為兩類：手持一套或者多套房源，基于當(dāng)前火熱的市場現(xiàn)狀，手持一套房源的業(yè)主基本不會選擇此時(shí)出手，因?yàn)檫@將冒著后期無法再次“上車”的風(fēng)險(xiǎn)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，供給不足、客戶入市熱情高漲帶來的是去化加速，進(jìn)一步導(dǎo)致可售房源不足，如此相互作用，預(yù)計(jì)后期房源將變得更加稀缺。

面對市場持續(xù)回暖的趨勢，胡景暉表示，目前二手房房源相對稀缺，但歷史上北京二手房供求比最高達(dá)1：8，而目前的供求比維持在1：4左右，相對而言比較正常，預(yù)計(jì)未來兩個(gè)月二手房市場會趨向于平穩(wěn)，單月交易量會維持在2萬套左右，具體走向還需要看9月情況。

同時(shí)，也有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著一線城市和部分二線城市二手房市場活躍度漸漸超越新房，未來預(yù)計(jì)這些城市的二手房市場或?qū)⒚媾R稅費(fèi)政策的調(diào)整。