龔小鋒

距離萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)從香港退市進(jìn)入倒計(jì)時(shí)階段。8月15日，萬達(dá)商業(yè)召開股東大會(huì)，隨后公告披露，港股于香港聯(lián)交所買賣的最后日期將為2016年9月13日，自9月20日下午16時(shí)起自聯(lián)交所退市。

盡管回歸A股的途徑尚未確定，但萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)如此龐大的體量，讓股市對于萬達(dá)商業(yè)借殼充滿了期待，萬達(dá)私有化的投資方和“緋聞”殼資源都受影響，紛紛大漲，引發(fā)了一輪資本盛宴。

回A方案待定

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)從香港退市原因已無需多說，主要是萬達(dá)認(rèn)為其價(jià)值被嚴(yán)重低估。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林近日還吐槽說，“我做了很多的行業(yè)，很多朋友跟著我一起投資，每一單賺得很開心，唯一這一單，跟著我的朋友虧錢了。這是很重要的一點(diǎn)，不能對不起我的朋友和股東。所以我們一定要私有化。”

不過，王健林還表示，香港估值低并不是退市的主要原因，主要原因是香港市場沒有流動(dòng)性。他說，“萬達(dá)只拿出14%的股份在香港上市，這意味著86%的股份是沒有流動(dòng)性的，也不好拿出來當(dāng)?shù)盅浩??！?/p>

對于萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)從香港退市后，如何回歸A股，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)此前公告的信息還并不明確，只是稱，H股私有化完成之后，萬達(dá)商業(yè)已就可能進(jìn)行的A股發(fā)行向中國證監(jiān)會(huì)提出申請，并將繼續(xù)考慮H股退市后在A股上市的機(jī)會(huì)。

截至目前，證監(jiān)會(huì)發(fā)審委公布的新股發(fā)行審核狀態(tài)顯示，萬達(dá)商業(yè)仍處于已受理階段。也有分析認(rèn)為，由于IPO排隊(duì)數(shù)量較多，不排除未來萬達(dá)借殼上市的可能。

根據(jù)此前萬達(dá)私有化項(xiàng)目書顯示，萬達(dá)商業(yè)計(jì)劃在2018年8月31日前完成上市。近日，王健林表示，“萬達(dá)商業(yè)回歸A股有兩條途徑：一是借殼上市，二是直接IPO，前者需要超過1年時(shí)間，而后者耗時(shí)兩三年。”這意味著，萬達(dá)的態(tài)度還是雙管齊下，做好兩手準(zhǔn)備。

目前借殼回歸A股的難度已經(jīng)增加，此前監(jiān)管層明確表示要抑制投機(jī)炒殼。從今年5月份開始，監(jiān)管部門開始加大對借殼的監(jiān)管，殼概念股再次遭到重磅打擊，6月17日，被稱為“史上最嚴(yán)重組標(biāo)準(zhǔn)”——《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》（修訂稿）正式對外發(fā)布。

因監(jiān)管政策和市場環(huán)境的變化，部分上市公司重組方案不得不進(jìn)行調(diào)整，兩市先后有超過百家的A股上市公司宣布暫停、延期、終止或取消相應(yīng)的資產(chǎn)重組方案。比較知名的，如近年黑馬房企龍光地產(chǎn)借殼中國嘉陵的計(jì)劃，就因這一項(xiàng)政策的干預(yù)，而告失敗。

“部分投資者看好萬達(dá)商業(yè)借殼上市也并不無道理”，一名接近萬達(dá)的人士說，最近幾年來，以千億市值登陸A股的房地產(chǎn)公司有例可循，如通過借殼金豐投資上市的綠地控股，萬達(dá)商業(yè)截止到2015年底的總資產(chǎn)為6395億元，這一數(shù)值和前者相差不多。

各路資本搶食盛宴

盡管萬達(dá)商業(yè)具體的上市路徑以及時(shí)間均未確定，但股市似乎對于萬達(dá)借殼抱有很深的期望，萬達(dá)商業(yè)體量龐大，如果今后登陸A股，市值或?qū)⒈q。

在萬達(dá)回A的消息助推下，一些參與萬達(dá)私有化的投資者，或傳聞將成為萬達(dá)殼資源的概念股，都已經(jīng)開啟了“王的盛宴”。

有上市公司因?yàn)榕c萬達(dá)商業(yè)借殼的傳聞?wù)催?，包括上海九百、紅星發(fā)展等個(gè)股近期連續(xù)被爆炒。上海九百股價(jià)從8月1日的11.96元開啟瘋狂上漲模式，在8月19日創(chuàng)下階段新高20.38元，不足20個(gè)交易日，股價(jià)上漲了逾七成。隨后，這兩家公司發(fā)布了澄清公告對傳聞?dòng)枰苑裾J(rèn)。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前確定參與萬達(dá)商業(yè)私有化的A股上市公司共有7家，分別是皇氏集團(tuán)、國中水務(wù)、工商銀行、杉杉股份、中國中鐵、中國平安，以及中航資本。

這些上市公司，有的是真金白銀直接參與萬達(dá)商業(yè)私有化，有的是通過大股東出資參與或旗下平臺(tái)投資。其出資額，少則數(shù)千萬元，多則達(dá)到數(shù)億元。其中，披露相關(guān)信息最全面的是皇氏集團(tuán)和國中水務(wù)。

國中水務(wù)也是通過賽領(lǐng)基金直接參與萬達(dá)商業(yè)私有化，股價(jià)從8月16日的4.58元，漲到9月5日的7.14元，上漲了五成以上。國中水務(wù)在無重大利好公告的情況下上漲，引起了市場人士的廣泛注意。萬達(dá)商業(yè)有意借殼國中水務(wù)在A股上市的傳聞，正是國中水務(wù)暴漲原因所在。

此前，國中水務(wù)以3.78億元獲得鵬欣集團(tuán)在賽領(lǐng)基金11.10%的權(quán)益。據(jù)國中水務(wù)半年報(bào)披露，公司2016年上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤2026.09 萬元，主要來源正是賽領(lǐng)基金的利潤分配。

皇氏集團(tuán)通過其參投的上海賽領(lǐng)皇氏基金參與萬達(dá)商業(yè)私有化。目前，皇氏集團(tuán)對賽領(lǐng)皇氏基金的認(rèn)繳出資額為5.1 億元，權(quán)益比例為51%。預(yù)計(jì)將要約收購萬達(dá)商業(yè)4310.58萬股H股，占要約收購總額的9.2%。

此外，工商銀行、杉杉股份、中國中鐵、中國平安、中航資本大多通過間接方式參與此次萬達(dá)商業(yè)私有化。

上述接近萬達(dá)的人士認(rèn)為，市場炒作資金對于萬達(dá)商業(yè)的借殼標(biāo)的競猜，并不容易。因?yàn)楹痛饲癆股通行的“小而凈”的借殼標(biāo)準(zhǔn)不同，萬達(dá)商業(yè)本身達(dá)到了千億級(jí)體量，所借殼公司的體量也需相應(yīng)提高。

在這之前，綠地控股以667億元估值對應(yīng)金豐投資22億元估值，最終導(dǎo)致目前綠地控股的前十大股東持股比例超過97%，市場流動(dòng)性嚴(yán)重缺乏。在其看來，按照目前萬達(dá)商業(yè)在港股2000億元人民幣的估值，此次借殼傳聞的上海九百和國中水務(wù)的市值在70億元到90億元之間，估值過于懸殊。

一名私募人士也認(rèn)為，萬達(dá)商業(yè)目前的市值就有2000億元，對于這樣的超級(jí)大盤股，如果是借殼，殼資源的市值最好是在100億元和200億元之間、控股股東股權(quán)集中、最近沒有遭遇到證監(jiān)會(huì)處罰等?！?/p>

商管調(diào)整

雖然萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)回歸A股途徑待定，另一邊則是各路資本對于概念股的熱潮，但萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的人事架構(gòu)調(diào)整已經(jīng)展開。似乎是為萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)回歸A股做準(zhǔn)備，最近，萬達(dá)商管從總部到區(qū)域公司的劃分以及編制等方面，都發(fā)生了新的變化。

最大的變化在于，萬達(dá)商管區(qū)域架構(gòu)方面變得更加細(xì)化。萬達(dá)商管區(qū)域運(yùn)營中心由原來的東、中、南、北四大區(qū)域，調(diào)整為東北、華北、華東、華中、華西、華南六大區(qū)域。

對于萬達(dá)商管區(qū)域組織架構(gòu)的調(diào)整，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這既是為適應(yīng)萬達(dá)廣場擴(kuò)張速度所做的調(diào)整，也是萬達(dá)商業(yè)為回A上市做準(zhǔn)備。通過專業(yè)的、條線的而非簡單的區(qū)域劃分，能夠獲得投資者的更大青睞。尤其是這種組織架構(gòu)有助于萬達(dá)后續(xù)專業(yè)化運(yùn)營思路的推進(jìn)，這對于目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說也非常關(guān)鍵。

對于萬達(dá)來說，回歸A股是一次“只許成功，不許失敗”的對賭。此前已有多家媒體表示，萬達(dá)商業(yè)與投資者簽下對賭協(xié)議，倘若萬達(dá)商業(yè)在退市滿2年或者2018年8月31日前未能在境內(nèi)上市，萬達(dá)集團(tuán)將以每年12%的利率向境外投資人回購全部股權(quán)，以每年10%的利率向境內(nèi)投資人回購全部股權(quán)。

從根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)來看，前8月，萬達(dá)商業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額671.3億元，已完成全年1000億元銷售目標(biāo)的67%?？硕鹧芯恐行纳驎粤嵴J(rèn)為，未來9-12月，萬達(dá)需月均銷售82億元即可達(dá)成全年目標(biāo)，如能保持今年以來銷售速度，完成1000億元目標(biāo)難度不大。

不過，沈曉玲指出，上半年房地產(chǎn)市場火爆異常，整體全面向好，多家典型房企業(yè)績甚至達(dá)到同比翻番，因此在這樣的市場中，萬達(dá)業(yè)績完成的實(shí)際情況一般。

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)退市進(jìn)入倒計(jì)時(shí)階段，外界對其關(guān)注也日益白熱化，畢竟，綠地借殼上市的財(cái)富神話還如同昨日才發(fā)生。而未來，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)要面對的問題還有太多，或許不只是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的人事調(diào)整，從H股轉(zhuǎn)變到A股，包括信息披露、財(cái)務(wù)制度等都要隨之做改變。