龔小鋒

2013年，以泰禾、陽光城為代表的閩系房企通過高杠桿策略布局全國，接連在一二線熱點城市拿地，被視作中國房地產(chǎn)業(yè)崛起的一匹黑馬。

如今，融信等閩系房企第二梯隊加速追趕，拿地來勢洶洶，演繹著“愛拼才會贏”。2016年至今，國內(nèi)各大城市累計誕生了200余宗“地王”，其中由閩系房企拿下的“地王”數(shù)量占四分之一。

閩系房企近年來迅猛發(fā)展，儼然已崛起成為繼京派、粵派、海派之后第四股力量。強擴張、快周轉、高杠桿已成為閩系房企特有的發(fā)展模式，然而這種模式也是一把雙刃劍，在高速發(fā)展的同時也面臨較大風險。

地王狙擊者

8月17日，上海拍出了三塊區(qū)域地王，均被福建房企搶下。其中，融信中國更是以110.1億元競得上海靜安地王，創(chuàng)造了中國土地成交史上單價最貴地王紀錄，一舉成名，躍升地產(chǎn)新貴。

參與了該地塊競爭的龍湖地產(chǎn)CEO邵明曉直言：“某些中小企業(yè)藝高人膽大，每家公司背后的邏輯是不一樣的，龍湖講究穩(wěn)健，每個企業(yè)都有自己的邏輯，建議大家去看看他們的報表，了解一下邏輯。”這一段話甚至一度被誤解成為是對融信的批評。

這只是今年融信中國搶奪土地資源的一個縮影。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，在以110.1億元拿下上海靜安中興社區(qū)的住宅地塊之前，僅7個月時間，融信就已經(jīng)投入超過240億元在上海、南京等多個城市拿下數(shù)個項目。

近兩年多來，閩系房企延續(xù)了在一二線熱點城市拿地的勢頭，包括陽光城、泰禾、融信、禹洲等在內(nèi)的“閩系”開始頻頻于上海、北京、杭州、合肥等一二線城市以高溢價率壓倒其他龍頭房企拿地，并且屢屢創(chuàng)造新地王。

除了融信，泰禾、正榮、陽光城、建發(fā)、禹洲5家閩系房企，在2016年的土地市場上都投入了超過100億元的資金。

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016中國房地產(chǎn)百強當中，閩系房企占20席，包括融信、中駿、建發(fā)在內(nèi)的11家福建房企創(chuàng)紀錄地在今年前7月拿地投入1406.9億元；溢價率超過50%的地塊高達189宗。11家福建房企創(chuàng)造了前7月50宗地王，也就是說，全國地王有超過20%被閩系房企獲得。

這些房企尤其喜好長三角、珠三角及京津冀等區(qū)域。其中，泰禾在佛山、蘇州、上海等5個城市頻頻拿地；正榮則在南京、天津、蘇州等7個城市拿下10個項目；陽光城也主要在杭州、東莞、北京等6個城市拿下9個項目。這些區(qū)域和城市，都是近兩年土地的大熱門。

有媒體報道顯示，2016年截至8月19日上海拍出的53宗土地（經(jīng)營性用地）資料中，發(fā)現(xiàn)其中11宗的競得者中出現(xiàn)了福建房企的身影，除了已經(jīng)在靜安、楊浦等區(qū)砍下土地的融信之外，其他如象嶼、建發(fā)、泰禾、中駿、禹洲等福建房企都出手在上海搶到了地。保守估計，進入2016年后，閩系房企已經(jīng)為上海土地事業(yè)貢獻了超過380億元人民幣。

不甘人后的閩系房企

閩系房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)擁有豐富的土地儲備和戰(zhàn)略布局，并且大部分閩系房企都進入了全國房企的“第二梯隊”。如今晉升“第一陣營”已經(jīng)成為這些閩企共同努力的方向。

去年，閩系房企占據(jù)了全國百強房企五分之一的席位。由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的“2016中國房地產(chǎn)500強測評”顯示，前100強名單中，閩系房企獨占20席。前50強名單中，閩系軍團更是占到了14席。

世茂基本穩(wěn)居中國房地產(chǎn)前10強，基本已經(jīng)淡去了閩系開發(fā)商的特征，泰禾和旭輝發(fā)力奔向20強陣營，其中，泰禾集團以323億元銷售額排名全國房地產(chǎn)第22位，成為總部留守在福建的“閩系軍團”的頭把交椅。

據(jù)中指院《2016年上半年品牌房企銷售業(yè)績排行榜》顯示，閩系房企集中在100億到500億元的二、三陣營中，大有快速進軍第一陣營千億房企的趨勢。相對于格局較為穩(wěn)定的千億級房企來說，銷售額在200億-500億元的中等規(guī)模房企的競爭更為激烈。

對這部分房企而言，突破業(yè)績瓶頸是首先需要解決的問題，而這正是眼下集中在二、三陣營的閩系房企最關心的問題，因此閩系房企在近年開始迅猛擴張道路。

福建的民間資本特別充沛，對于強調資金的開發(fā)商來說，閩系在福建更容易拿到錢，這使得閩系房企在土地市場上十分兇猛。如陽光城，就是運用資金杠桿快速發(fā)展起來的房企典型，擔保貸款、信托融資、股權質押、再融資、地產(chǎn)基金、券商和基金子公司的通道業(yè)務均有涉及。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，閩系房企普遍擁有雄厚的財團背景，而且民間資本實力雄厚，多家房企已經(jīng)涉足銀行、金融等領域，融資成本低。這些都造就了閩系房企開疆拓土的底氣。

而在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，實際上包括浙江、福建和廣東很多企業(yè)近期都加大了對地產(chǎn)的投資，其實背后就是民營資本繼續(xù)活躍的表現(xiàn)。在實體經(jīng)濟還沒有完全復蘇，拿地或者說到類似上海、南京等城市拿地反而是一種比較穩(wěn)妥的投資。

高杠桿遭詬病

與此同時，高杠桿、高周轉、高負債是傳統(tǒng)閩系房企給外界的印象。以禹洲地產(chǎn)為例，該公司今年在土地市場已經(jīng)砸下143.6億元，先后在上海、南京、福州等城市拿了八個項目。半年多拍地的金額已經(jīng)超過去年禹洲地產(chǎn)全年140億元的銷售額，其激進程度可見一斑。

此次融信拿地后，許多媒體就其高負債率提出了質疑。融信的高杠桿一向為人詬病，今年初上市時負債率超過1541%。2015年，融信中國凈負債比率較上年的1541%大幅下降至247%，但在中國地產(chǎn)公司中仍居高位。

加上8月17日的上海靜安地王，融信中國今年拿地金額已超過345億元。事實上，融信拿地的金額遠遠超過了公司的銷售額。去年，融信的銷售額為295億元。

雖然銷售額出現(xiàn)大幅增加，但與上半年拍地約350億元的金額仍有一定差距。融信通過對外融資以及加杠桿等方式，補齊了這中間的差距，幫助其實現(xiàn)了擴張。

盡管此前融信中國董事會主席歐宗洪稱，“發(fā)債資金百分百用于還債，由第三方監(jiān)管，沒有用于拿地?！钡@些對外融資方式，仍然變相為融信勻出了新的現(xiàn)金流用于擴張。

拍下上海雙料地王前不久，融信7月29日公告稱，公司剛剛完成了今年第四期公司債的發(fā)行。公告顯示，今年第四期債券總金額29億元，這筆為期三年的無擔保公司債，債券利率只有5.8%。據(jù)融信已經(jīng)披露所發(fā)行的四批公司債，融資總金額達到45億元。

發(fā)公司債的同時，融信還利用了金融創(chuàng)新工具進行融資。7月8日融信公告稱，公司在上交所將面向合格投資者，發(fā)行總規(guī)模8.8億元的購房尾款支持證券。

這一高杠桿模式在未來的貨幣緊縮預期中，已經(jīng)隱藏風險。嚴躍進認為，目前部分閩系企業(yè)的信用狀況不佳，或者說在行業(yè)內(nèi)的評價不高，將使得商業(yè)銀行對于此類企業(yè)的信貸嚴苛程度加大。

雙刃劍

閩系房企似乎更像在與時間賽跑，跑贏了，就成功。嚴躍進認為，如果閩系房企銷售市場強勁，能夠有效對沖市場風險。如果戰(zhàn)略擴張過猛，一旦后續(xù)企業(yè)的項目銷售節(jié)奏跟不上，企業(yè)資金鏈必然會受到影響。

就好像曾經(jīng)不斷有人質疑融創(chuàng)高負債率一樣，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌此前就幾次辯解稱，“負債率其實并不能反映一個企業(yè)的負債狀況。我一直覺得只看負債率這個指標是不對的，相反，其實負債率高對股東是好事。如果要評判企業(yè)風險的話，負債率不是一個很準確的說法，企業(yè)是否健康主要看現(xiàn)金流，不是負債率，負債率只是現(xiàn)金流里很少的一部分。”

歐宗洪近期就表示，外界一直認為閩系企業(yè)比較激進，但是這是誤解。我只關心兩個指標，一個是有息負債，一個是營業(yè)收入，兩者可以真實反映出企業(yè)資金的安全情況，目前看融信的財務狀況是安全的。

事實上，融信就是通過高杠桿實現(xiàn)了發(fā)展。據(jù)克而瑞發(fā)布的全國房企2016年半年度銷售業(yè)績排行榜，融信以174.1億元排名第28位；在全國房企2015年度銷售業(yè)績排行榜中，融信以295億元位列第29位，較2014年上升15位。

在這之前，泰禾和陽光城也通過高杠桿方式進行擴張。泰禾2013年拿地金額200億元，2014年拿地金額為150億元。其中，2013年200億元的拿地資金中，泰禾將其中三成以上押寶北京市場。

由于業(yè)內(nèi)普遍認為2013年是上輪樓市的頂峰，泰禾等開發(fā)商因為擴張迅速風險過大也遭人質疑，但在2015年的市場洗牌下卻因為“快準狠”取得了不錯的業(yè)績。2013年之后，TOP50榜單中突然出現(xiàn)了好幾家閩系房企的身影，如旭輝、陽光城、泰禾等。

旭輝和泰禾等房企，由于規(guī)模得到大幅發(fā)展，如今無論拿地還是銷售，均價較為穩(wěn)健。泰禾集團董事長黃其森此前對記者表示，2016年將放緩拿地速度，二、三、四線城市樓市庫存居高不下，風險已經(jīng)很大，但對未來還是堅定看好，尤其是一線城市。

閩系房企的城市布局策略也不可小覷，近年來的黑馬閩系房企在一二線城市已經(jīng)獲得了穩(wěn)固的收入來源。其中泰禾、旭輝在一線城市占比最高，泰禾在售30個項目有15個在一線城市，旭輝54個在售項目有22個項目在一線城市。

旭輝的半年報顯示，公司2016年上半年完成合同銷售金額276億元，同比增長163%。其中，旭輝2016年上半年有97%的銷售收入來源于一二線城市，77%的銷售收入來源于上海、蘇州、南京、合肥、杭州等長三角區(qū)域城市。

嚴躍進認為，閩系房企的擴張模式本身就是一把雙刃劍。一方面，如果沒有足夠的土地儲備，發(fā)展很容易受到制約，進而就可能被市場淘汰。另一方面，今年土地市場較為火熱，房企拿地價格較高，如果樓市出現(xiàn)降溫，未來的市場風險就很大了。