文‖《上海國(guó)資》記者　陳怡璇

PPP是一場(chǎng)長(zhǎng)久的“婚姻”
——訪中建重固鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目工作組

文‖《上海國(guó)資》記者陳怡璇

青浦景色

中建八局在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中將提供一站式解決方案

在青浦區(qū)重固鎮(zhèn)PPP新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目中，中建八局與中建方程聯(lián)合體作為社會(huì)資本方在項(xiàng)目公司中占股權(quán)70%，成為該項(xiàng)目的第一大股東。據(jù)悉，項(xiàng)目首期規(guī)劃投入120億元資金中，約90%的資金將用于動(dòng)拆遷改造，該城鎮(zhèn)化項(xiàng)目的總投入資金預(yù)估將不低于200億元。項(xiàng)目采用一體授權(quán)、分期實(shí)施的模式，后續(xù)資金將主要由社會(huì)資本方承擔(dān)。除了基本的投資收益外，這一看似并不“劃算”的買賣，中建八局卻極為看重，主動(dòng)承擔(dān)起項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的重?fù)?dān)，以此贏得項(xiàng)目主導(dǎo)地位。

中建重固鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目工作組負(fù)責(zé)人在接受《上海國(guó)資》專訪時(shí)表示，新型城鎮(zhèn)化不是簡(jiǎn)單的造城運(yùn)動(dòng)，而是以人為本的社會(huì)系統(tǒng)工程，堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”，中建八局定位在政府和市場(chǎng)之間，做“城鎮(zhèn)化+”領(lǐng)域的平臺(tái)商和供應(yīng)商，與政府共同做大城鎮(zhèn)化蛋糕，實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值最大化和綠色可持續(xù)發(fā)展。中建作為世界500強(qiáng)企業(yè)，將充分利用其全球化視野、未來(lái)城市發(fā)展理念及豐富的項(xiàng)目實(shí)踐，集成國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀供應(yīng)鏈資源，通過(guò)策劃、規(guī)劃、投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)一體化運(yùn)作，推動(dòng)以人為本、四化同步、生態(tài)文明、文化傳承的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、產(chǎn)城融合的進(jìn)程，最大化實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化的價(jià)值增值和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。重固鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化PPP項(xiàng)目模式最大可能地保障市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)制和靈活的決策體系，與單純追求投資回報(bào)相比，打造品牌價(jià)值、開(kāi)拓新業(yè)務(wù)模式、轉(zhuǎn)型平臺(tái)發(fā)展，是中建看重這一項(xiàng)目的關(guān)鍵因素。

青睞開(kāi)放包容的地方政府

《上海國(guó)資》：為什么要選擇投資青浦區(qū)重固鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化這一項(xiàng)目？

中建八局：從投資回報(bào)來(lái)看，由于重固鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目較為復(fù)雜，總體收益尚無(wú)法量化評(píng)估。首期規(guī)劃投入的120億元資金中，約90%的資金將用于動(dòng)拆遷改造，這對(duì)于任何一個(gè)社會(huì)資本方來(lái)說(shuō)都面臨較大的壓力。投資新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目，我們更看重的是未來(lái)的品牌價(jià)值增值。

第一，從大環(huán)境來(lái)看，城鎮(zhèn)化發(fā)展迎來(lái)天時(shí)地利人和之機(jī)，是未來(lái)發(fā)展和投資的一個(gè)風(fēng)口。上海城市化率已達(dá)到90%，人均GDP已突破1.5萬(wàn)美元，按照世界城市發(fā)展規(guī)律，處于逆城市化發(fā)展階段，城鄉(xiāng)二元化十分鮮明，過(guò)去集中在主城區(qū)發(fā)展，郊區(qū)發(fā)展相對(duì)滯后。2015年上海市委2號(hào)文件業(yè)已提出推進(jìn)城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的新課題。適應(yīng)國(guó)家戰(zhàn)略和上海市城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，是選擇青浦區(qū)重固鎮(zhèn)項(xiàng)目的外部因素。

第二，是中建八局戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的探索之舉。中建八局作為建筑承包商和地產(chǎn)商，在面臨房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)峻前景下，試圖向縱深發(fā)展，向建筑商、地產(chǎn)商、投資商、運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。

第三，重固鎮(zhèn)沒(méi)有什么顯著特點(diǎn)，具有普遍性，今后更易為其他街鎮(zhèn)所學(xué)習(xí)和借鑒。重固鎮(zhèn)面積不大，僅20多平方公里，現(xiàn)全鎮(zhèn)戶籍人口1.6萬(wàn)，外來(lái)人口4萬(wàn)，沒(méi)有什么特色大產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力在青浦區(qū)處于中等水平。

因此，為了實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，我們青睞更加開(kāi)放包容的地方政府，給予充分的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)制和主動(dòng)權(quán)，從參與城市規(guī)劃修編、建設(shè)投資直至運(yùn)營(yíng)服務(wù)，打造中建八局的品牌價(jià)值和增值收益，為今后探索城鎮(zhèn)化PPP項(xiàng)目“開(kāi)?！?。因此，位于上海未來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域卻又處于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展洼地的青浦區(qū)重固鎮(zhèn)是一個(gè)理想選擇。

《上海國(guó)資》：為了實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，中建八局做了哪些努力？

中建八局：實(shí)際上，從2010年開(kāi)始我們就在為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型做準(zhǔn)備。五年時(shí)間里，中建在全國(guó)十多個(gè)城市試點(diǎn)，將過(guò)去簡(jiǎn)單的一級(jí)開(kāi)發(fā)、舊改棚改、單個(gè)BT項(xiàng)目、BOT項(xiàng)目、城市規(guī)劃、城市更新等工作逐漸集成在一起。其間，中國(guó)建筑實(shí)施了包括重慶黎香湖、長(zhǎng)沙梅溪湖、河南鄭州濱水新區(qū)、北京門頭溝、淄博文昌湖、濟(jì)南華山瓏城、中新智慧城等城市綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，積累了豐富的項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

目前中建八局的投資業(yè)務(wù)包括兩大板塊，一個(gè)是房地產(chǎn)投資，一個(gè)是綜合類投資。其中綜合類投資包括三類業(yè)務(wù)，第一類是政府大型基礎(chǔ)設(shè)施PPP項(xiàng)目，包括基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套等經(jīng)營(yíng)性、準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性、非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，一般采取“PPP+EPC+運(yùn)營(yíng)”的方式；第二類是政府成片區(qū)的新型城鎮(zhèn)化綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；第三類是針對(duì)社會(huì)投資人的需求（主要是地產(chǎn)商和社會(huì)制造業(yè)）提供投貸結(jié)合的金融服務(wù)和交鑰匙服務(wù)。

不同于單一項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方式，成片區(qū)的城鎮(zhèn)化PPP項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)對(duì)中建八局提出了更高的要求。不再是簡(jiǎn)單項(xiàng)目的疊加，而是存在較強(qiáng)的內(nèi)在邏輯。在什么區(qū)域、有什么特質(zhì)、發(fā)展的階段、適宜的主力產(chǎn)業(yè)、上不上哪一個(gè)項(xiàng)目、先上哪一個(gè)項(xiàng)目，都需要根據(jù)城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前景做出整體規(guī)劃和頂層設(shè)計(jì)，從城市的資源稟賦、人口和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的可能性、土地價(jià)值提升的可能性等方面考慮城鎮(zhèn)化建設(shè)。我們?cè)谡褪袌?chǎng)之間搭建平臺(tái)，即“城鎮(zhèn)化+”平臺(tái)，形成“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的模式。

保證市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)制

《上海國(guó)資》：為什么想要爭(zhēng)取70%的股權(quán)地位？

中建八局：是為了保證市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)機(jī)制。過(guò)去很多由政府主導(dǎo)的非市場(chǎng)化的城鎮(zhèn)化項(xiàng)目，難以體現(xiàn)市場(chǎng)的力量，受政府換屆及財(cái)力的影響，往往呈現(xiàn)政績(jī)工程導(dǎo)向和“打補(bǔ)丁式”的發(fā)展，項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)也是由政府或其平臺(tái)公司來(lái)承擔(dān)，政府既是供應(yīng)商也是采購(gòu)商，缺乏市場(chǎng)效率。

我們努力爭(zhēng)取到70%的股權(quán)比例，在前期城市規(guī)劃中享有規(guī)劃修編建議權(quán)；并且采用一體化授權(quán)給中建八局，在后期產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的過(guò)程中，根據(jù)具體引入的產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目開(kāi)展具體合作，中建與政府方簽訂子協(xié)議，形成“合同包”，結(jié)合產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃及現(xiàn)有的招商政策，針對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目的資金投入、利益分成、激勵(lì)機(jī)制等另行約定。

截至目前國(guó)內(nèi)成功開(kāi)展城鎮(zhèn)化PPP項(xiàng)目的數(shù)量并不多，政府在與社會(huì)資本方合作的過(guò)程中如何開(kāi)展長(zhǎng)效合作機(jī)制，是我們一直思考的問(wèn)題。PPP是一場(chǎng)“婚姻”，而不是一場(chǎng)“婚禮”，持久的合作和激勵(lì)相容政策更為關(guān)鍵。

目前，中建八局與重固鎮(zhèn)政府按照青浦區(qū)現(xiàn)有招商引資的激勵(lì)政策，將首期120億元的合同實(shí)行分階段考核，例如前三年著力推進(jìn)拆遷建設(shè)施工，后三年開(kāi)展環(huán)境改善等工作。此外，我們成立了城鎮(zhèn)化研究院，以求完善國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化項(xiàng)目評(píng)估體系。如果未來(lái)可以根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、稅收、土地增值情況、水體水質(zhì)、污染天數(shù)等可衡量的績(jī)效指標(biāo)形成針對(duì)社會(huì)資本方的激勵(lì)考核機(jī)制，將激發(fā)社會(huì)資本方參與PPP項(xiàng)目的熱情。

《上海國(guó)資》：在重固鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化PPP項(xiàng)目的招標(biāo)中，中建八局擁有哪些優(yōu)勢(shì)？

中建八局：首先，品牌優(yōu)勢(shì)。作為世界500強(qiáng)成員之一，中建八局具備國(guó)際品牌實(shí)力和全球化理念。長(zhǎng)期以來(lái)，中建八局在建筑承包和地產(chǎn)領(lǐng)域積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。2015年，中建八局實(shí)現(xiàn)2300億元新簽合同額、1200億元營(yíng)業(yè)收入、40億元利潤(rùn)，名列上海100強(qiáng)第12強(qiáng)，連續(xù)多年位列中國(guó)建筑業(yè)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)榜首。中建東孚地產(chǎn)公司作為中建八局的全資子公司，名列中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)50強(qiáng)第39位，品牌價(jià)值50強(qiáng)第32位。

其次，資本優(yōu)勢(shì)。城鎮(zhèn)化需要巨額、長(zhǎng)期、低成本的融資實(shí)力，中國(guó)建筑作為A股上市公司，擁有AAA級(jí)資信及行業(yè)企業(yè)最高的國(guó)際信用評(píng)級(jí)，與各大政策性銀行以及國(guó)內(nèi)外投行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)有著廣泛的合作，授信充足，融資渠道多樣。

第三，體制優(yōu)勢(shì)。作為大型央企，中國(guó)建筑的社會(huì)責(zé)任感和價(jià)值觀與政府需求更加契合。中建八局前身是基建工程兵部隊(duì)，數(shù)十年來(lái)鐵軍文化薪火相傳，以優(yōu)秀的服務(wù)意識(shí)和頑強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力著稱于行業(yè)。

此外，作為全球最大的投資建設(shè)集團(tuán)，母公司中國(guó)建筑擁有全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)優(yōu)勢(shì)，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資、建設(shè)、施工、運(yùn)營(yíng)服務(wù)，下屬子公司包括8個(gè)工程局、6大設(shè)計(jì)院、3大海外上市公司，2015年中國(guó)建筑集團(tuán)實(shí)現(xiàn)14200億元合同額、8000億元營(yíng)業(yè)收入、400億元利潤(rùn)，名列全球500強(qiáng)第37位。此次重固鎮(zhèn)項(xiàng)目，中建八局除與國(guó)外知名機(jī)構(gòu)合作（如AECOM、麥肯錫、羅蘭貝格等），還選擇與國(guó)內(nèi)知名的戰(zhàn)略策劃咨詢機(jī)構(gòu)合作，發(fā)揮中建“五位一體”的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)能力，為城鎮(zhèn)化建設(shè)提供一站式解決方案。

城鎮(zhèn)化注定是做未來(lái)趨勢(shì)

《上海國(guó)資》：如何打造重固鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化的產(chǎn)城融合？

中建八局：開(kāi)展城鎮(zhèn)化建設(shè)的關(guān)鍵是六個(gè)字，即“定位”“找魂”“造血”，這是新型城鎮(zhèn)化的核心，解決產(chǎn)城融合和可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題。首先，制定規(guī)劃藍(lán)圖，避免野蠻生長(zhǎng)、打補(bǔ)丁式的城鎮(zhèn)化。其次，需要尋找“主力產(chǎn)業(yè)”和“次主力產(chǎn)業(yè)”，產(chǎn)城融合的城鎮(zhèn)化絕不是簡(jiǎn)單的產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

我們借鑒萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)鏈管理，做平臺(tái)商，依托品牌的支撐和強(qiáng)大的供應(yīng)鏈資源，抓好主力店、次主力店的招商工作，吸引其他中小商戶的集聚，最終用“租金不平衡戰(zhàn)略”實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的整體資金平衡。

重固鎮(zhèn)的主力產(chǎn)業(yè)目前定位是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、會(huì)展服務(wù)業(yè)、休閑度假業(yè)、養(yǎng)生養(yǎng)老業(yè)等多個(gè)引擎，我們稱之為“引爆點(diǎn)”，例如上海有機(jī)谷、通波塘兩岸開(kāi)發(fā)、考古遺址公園、美麗河湖計(jì)劃等，這些“引爆點(diǎn)”的建設(shè)，短期內(nèi)可快速提升區(qū)域土地價(jià)值，減輕政府還款壓力，而長(zhǎng)期則通過(guò)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、商業(yè)配套、基礎(chǔ)設(shè)施配套、社會(huì)事業(yè)配套（如國(guó)際學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、博物館等）及生態(tài)環(huán)境的打造進(jìn)行價(jià)值提升，吸引高端產(chǎn)業(yè)落地，吸引高凈值人士加盟，吸引都市人流前來(lái)旅游、休閑、消費(fèi)等，最終依靠產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、稅收的增長(zhǎng)，完善城鎮(zhèn)自我“造血”功能，打造可持續(xù)發(fā)展能力。

基于馬斯洛需求理論的城市建設(shè)理論，城市發(fā)展已經(jīng)發(fā)展到新階段，如何順勢(shì)而為，從過(guò)去的衣食住行，向文化、旅游、養(yǎng)生、養(yǎng)老、教育等服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)，需要精確定位城鎮(zhèn)化的發(fā)展重點(diǎn)。城鎮(zhèn)化注定是做未來(lái)趨勢(shì)的、做價(jià)值增值的，這其中的市場(chǎng)空間無(wú)限廣闊。