【摘要】隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)由高速轉(zhuǎn)向中高速，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)階段。在新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)面臨的問(wèn)題是當(dāng)前亟需研究的熱點(diǎn)話題。通過(guò)分析房地產(chǎn)在當(dāng)前發(fā)展階段存在的問(wèn)題，主要包括高庫(kù)存量、高房?jī)r(jià)、少項(xiàng)目等，提出了相應(yīng)的對(duì)策及建議。

Abstract：With the growth of macro economic turning from high-speed into medium-high-speed， the development of China's economy has entered the new normal . Under the new normal background，the problems facing the real estate industry is a hot topic in the current need to study. By analyzing the existing problems of real estate in the current development stage， which include high inventory， high prices， small projects etc，Put forward the corresponding countermeasures and suggestions.

【關(guān)鍵詞】新常態(tài)；房地產(chǎn)；去庫(kù)存；建筑工業(yè)化；BIM

Key words：New normal；Real estate；Destocking；Construction industrialization；Building information modeling

1、背景

隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)由高速轉(zhuǎn)向中高速，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)階段?！靶隆币馕吨l(fā)展要?jiǎng)?chuàng)新，“常態(tài)”即進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，并在一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)穩(wěn)定在這一發(fā)展?fàn)顟B(tài)。我國(guó)樓市也進(jìn)入換檔期，作為依靠規(guī)模擴(kuò)張、以投資拉動(dòng)的中國(guó)房地產(chǎn)，要在“新常態(tài)”下保持平穩(wěn)健康發(fā)展，還面臨諸多難題，亟需探討并解決。

吳思斌等通過(guò)實(shí)證，分析房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響，建議政府在短期內(nèi)應(yīng)該穩(wěn)定房?jī)r(jià)波動(dòng)，在中長(zhǎng)期建立反周期的金融監(jiān)管框架[1]；席楓等通過(guò)建立房產(chǎn)市場(chǎng)供需模型，分析我國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題，提出建議一線城市和部分二線城市需重視房地產(chǎn)的市場(chǎng)化調(diào)控、大多數(shù)二線城市和三線城市需控制其房地產(chǎn)供給總量繼續(xù)消化庫(kù)存、通過(guò)轉(zhuǎn)型升級(jí)應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)“新常態(tài)“的對(duì)策建議[2]；張齊武等依據(jù)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的主要內(nèi)涵和特征，采用企業(yè)調(diào)研的方法分析當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的行業(yè)吸引力、風(fēng)險(xiǎn)管理、財(cái)務(wù)管理等方面的問(wèn)題，提出依法加快土地市場(chǎng)化進(jìn)程、改善行政審批效率、加大行業(yè)科研投入、深化房地產(chǎn)財(cái)稅政策改革、引導(dǎo)企業(yè)主動(dòng)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略等建議[3]。房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到支撐作用，因此，分析和認(rèn)清新常態(tài)背景下我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展中面臨的問(wèn)題是當(dāng)務(wù)之急。

2、新常態(tài)下房地產(chǎn)面臨的問(wèn)題

2.1高庫(kù)存量問(wèn)題

近年來(lái)，樓市產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題已經(jīng)成為房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中的“攔路虎”，嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年全國(guó)商品房待售面積高達(dá)7.19億平方米，相比于2014年增長(zhǎng)了近1億平方米。全國(guó)商品房待售面積不斷上升，高庫(kù)存已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)健康發(fā)展的嚴(yán)重阻礙。顯然去庫(kù)存量是當(dāng)前房地產(chǎn)面臨的難題之一。

一般商品在合理范圍內(nèi)的供過(guò)于求或供不應(yīng)求，均屬于一種正常的市場(chǎng)現(xiàn)象，市場(chǎng)能夠迅速地通過(guò)自身調(diào)節(jié)達(dá)到供求關(guān)系平衡。房地產(chǎn)和這些商品一樣，合理的供求關(guān)系都能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。但我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮已持續(xù)多年，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)從一二線城市到三四線城市的樓市超過(guò)了合理范圍內(nèi)的供求范疇，處于嚴(yán)重失衡狀態(tài)。當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)一年的銷售面積接近13億平方米，庫(kù)存量占比約54%，高達(dá)近7億平方米，并且大量庫(kù)存屬于難消化的部分。尤其是三四線城市，商品房庫(kù)存量占比高。

目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出兩極分化的狀態(tài)，一線城市及部分二線城市樓市依然火熱，商品房仍處于限購(gòu)狀態(tài)，甚至部分城市房?jī)r(jià)上漲速度快、幅度大；而三四線城市仍處于高庫(kù)存狀態(tài)，待售面積規(guī)模大，庫(kù)存增速快，顯然商品房供過(guò)于求。市場(chǎng)需求是樓市發(fā)展的基本動(dòng)力，當(dāng)樓市的供求平衡發(fā)生嚴(yán)重破壞時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)迅速顯示出其不健康的狀態(tài)，其發(fā)展必然受阻。房地產(chǎn)市場(chǎng)又與建材市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)等聯(lián)系緊密，起發(fā)展直接影響到這些市場(chǎng)的發(fā)展，一旦房地產(chǎn)發(fā)展受限直接導(dǎo)致這些行業(yè)陷入困境。在當(dāng)前形勢(shì)下亟需解決三四線城市房地產(chǎn)高庫(kù)存問(wèn)題。

2.2高房?jī)r(jià)問(wèn)題

在新常態(tài)下，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)的轉(zhuǎn)變，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步降溫，房?jī)r(jià)從一度的“只漲不跌”開(kāi)始出現(xiàn)增速放緩，部分二三線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始下調(diào)。但是一線城市及部分二線熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)依然高燒不退。當(dāng)前形勢(shì)下，相對(duì)于高庫(kù)存量、房?jī)r(jià)下調(diào)的三四線城市，一線及部分二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)走高，究其原因有以下幾點(diǎn)：

（1）土地價(jià)格。土地價(jià)格上漲是引起高房?jī)r(jià)的重要推動(dòng)力量，當(dāng)前我國(guó)部分城市土地價(jià)格仍在不斷上漲，土地交易市場(chǎng)卻并不活躍，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本大幅增加。開(kāi)發(fā)商面對(duì)高昂的土地價(jià)格，必定需要高回收才能獲益，其手段首先就就是提高房?jī)r(jià)；（2）剛性需求。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，最近十年，廣州、北京、上海城市人口凈增約600萬(wàn)～800萬(wàn)，即每年北上廣平均凈增60萬(wàn)到80萬(wàn)人。以北京為例，2005年總?cè)丝诩s1538萬(wàn)，到2014年增至2152萬(wàn)，增長(zhǎng)約614萬(wàn)，人口急劇增長(zhǎng)導(dǎo)致商品房需求量大，剛性需求的存在使得房?jī)r(jià)迅速攀升。（3）市場(chǎng)原因。宏觀經(jīng)濟(jì)雖然發(fā)展速度放緩，但是仍在不斷增長(zhǎng)，建材市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)等等價(jià)格都在逐年攀升，房?jī)r(jià)必然緊跟市場(chǎng)的步伐，持續(xù)走高；（4）供求失衡。當(dāng)前三四線城市樓市面臨高庫(kù)存問(wèn)題，而一線城市樓市卻依然火爆，前者是供過(guò)于求，而后者則是供不應(yīng)求。

2.3項(xiàng)目不足的問(wèn)題

房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過(guò)去，以往的“房熱”局面不在火爆，房地產(chǎn)現(xiàn)已放緩發(fā)展速度。但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，一旦發(fā)展腳步放緩，直接導(dǎo)致其吸引力下降，房地產(chǎn)項(xiàng)目驟減。無(wú)論是投資者、設(shè)計(jì)方，還是施工企業(yè)等等，對(duì)房地產(chǎn)的敏感度降低，其結(jié)果就是房地產(chǎn)項(xiàng)目急劇減少，并且部分中小企業(yè)一時(shí)難以適應(yīng)，甚至部分企業(yè)難以存活。行業(yè)吸引力下降，工程項(xiàng)目減少，總的看來(lái)受以下幾點(diǎn)影響：

（1）土地價(jià)格高昂，一些開(kāi)發(fā)商承受不起，部分能承受的開(kāi)發(fā)商仍處于觀望態(tài)度，一時(shí)難以做出抉擇；（2）部分二線城市以及三四線城市，房?jī)r(jià)下跌，開(kāi)發(fā)商利益受損，投資風(fēng)險(xiǎn)加大，投資意愿減?。唬?）面對(duì)高庫(kù)存量，房子賣不出去，一些開(kāi)發(fā)商支付不起工程款，只能以房抵押，導(dǎo)致市場(chǎng)紊亂，再次開(kāi)發(fā)難上加難；（4）市場(chǎng)監(jiān)管體系不完善，開(kāi)發(fā)商欠施工方工程款，施工方又欠農(nóng)民工工錢，環(huán)環(huán)相扣，導(dǎo)致施工方處于尷尬地位，既不能按時(shí)拿到工程款，也不能按時(shí)給農(nóng)民工發(fā)放薪酬

2.4發(fā)展創(chuàng)新問(wèn)題

在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的進(jìn)程中，很多新技術(shù)、新理念涌現(xiàn)出來(lái)，包括建筑工業(yè)化、BIM技術(shù)等等，但是在這些新型技術(shù)在我國(guó)還不成熟，依然處于探索試點(diǎn)階段。新常態(tài)背景下，這些創(chuàng)新技術(shù)發(fā)展受阻，是當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題之一。

近幾年，在國(guó)家政策導(dǎo)向、人工及資源成本逐漸增加、居民對(duì)住宅品質(zhì)要求不斷提高等綜合因素的影響下，越來(lái)越多的學(xué)者開(kāi)始對(duì)建筑工業(yè)化的建造方式進(jìn)行研究，并借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)探索。建筑工業(yè)化在國(guó)外相當(dāng)成熟，但在我國(guó)的發(fā)展相對(duì)滯后，面臨技術(shù)落后、成本高、模數(shù)化及標(biāo)準(zhǔn)化不統(tǒng)一等諸多難題，導(dǎo)致其發(fā)展速度緩慢，跟不上市場(chǎng)的步伐。

而B(niǎo)IM技術(shù)在我國(guó)仍處于理念研究方面，實(shí)際運(yùn)用較少。建立以BIM應(yīng)用為載體的項(xiàng)目管理信息化模型和系統(tǒng)并運(yùn)行到當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)中，能夠有效的提升項(xiàng)目生產(chǎn)效率、降低成本、縮短工期等等。BIM技術(shù)也是促進(jìn)新型建筑工業(yè)化和建筑業(yè)信息化發(fā)展的方向和重要手段，將BIM技術(shù)輔助新型工業(yè)化建筑的建設(shè)，應(yīng)用在建筑工業(yè)化中，有助于實(shí)現(xiàn)建筑工業(yè)化“四化一體”，促進(jìn)建筑工業(yè)化的發(fā)展[4]。但我國(guó)BIM技術(shù)發(fā)展相當(dāng)落后，信息化技術(shù)不完善，實(shí)際運(yùn)用少，發(fā)展速度緩慢。

3、對(duì)策建議

面對(duì)目前房地產(chǎn)發(fā)展面臨的難題，需從以下幾個(gè)方面進(jìn)行探索并解決。

首先，一二線城市與三四線城市樓市發(fā)展已呈現(xiàn)兩極分化，國(guó)家應(yīng)當(dāng)采取分而治之的措施，因城施策、因地制宜，合理統(tǒng)籌規(guī)劃。對(duì)一線城市及個(gè)別二線熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)高燒不退，必須堅(jiān)定限購(gòu)政策不放松；對(duì)于三四線城市，應(yīng)以去庫(kù)存為主線，緩解高庫(kù)存壓力。

其次，當(dāng)前三四線城市樓市發(fā)展的主線就是“去庫(kù)存”，解決房地產(chǎn)高庫(kù)存量問(wèn)題，需從市場(chǎng)供求著手。政府應(yīng)實(shí)施幫扶政策，借助城鎮(zhèn)化發(fā)展、降低首付比例、減稅降息等措施，減輕庫(kù)存壓力。并且，地方政府鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合理低價(jià)促銷，切實(shí)保障購(gòu)房用戶的切身利益。讓待售商品房保持在合理的供求區(qū)間內(nèi)，達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平衡。

然后，對(duì)于一線城市及部分二線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上還是剛性需求在支撐，必須堅(jiān)持限購(gòu)不放松。并且對(duì)于高房?jī)r(jià)，不能使其對(duì)周圍三四線城市造成影響，不同的城市制定不同的政策。另外土地價(jià)格上漲是商品房?jī)r(jià)格上漲的重要推動(dòng)力量，中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控還要重視土地供應(yīng)的管理，保證土地的有效供給，并從土地供給角度來(lái)引導(dǎo)住宅供給結(jié)構(gòu)的合理轉(zhuǎn)變。

最后，房地產(chǎn)業(yè)必須堅(jiān)持改革創(chuàng)新。轉(zhuǎn)變建造生產(chǎn)方式，結(jié)合新技術(shù)、新理念，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。政府層面對(duì)建筑工業(yè)化發(fā)展的支持力度要不斷加大，出臺(tái)相關(guān)政策鼓勵(lì)其發(fā)展。借助新型城鎮(zhèn)化的實(shí)施，結(jié)合BIM技術(shù)，推行建筑工業(yè)化，增加建筑工業(yè)化的試點(diǎn)項(xiàng)目，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引力下降、項(xiàng)目少的壓力；企業(yè)層面建立先進(jìn)的研發(fā)試驗(yàn)室，吸引高端技術(shù)人才，為技術(shù)人員的培養(yǎng)和產(chǎn)業(yè)工人培訓(xùn)創(chuàng)造條件。同時(shí)促進(jìn)企業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，將企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)目標(biāo)與國(guó)家戰(zhàn)略和城市發(fā)展目標(biāo)相結(jié)合，建立國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化示范基地[5]。并且，出臺(tái)相關(guān)政策，加快人才培養(yǎng)，讓新技術(shù)、新理念能更快融入到實(shí)際工程中。

結(jié)語(yǔ)：

中國(guó)房地產(chǎn)面臨的問(wèn)題遠(yuǎn)不止這些，對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展走向仍需密切關(guān)注，并在國(guó)家政策及市場(chǎng)體系的指引下促其健康發(fā)展。

目前，各地政府陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)當(dāng)前面臨的難題。重慶市人民政府辦公廳發(fā)布通知，下調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率以及商業(yè)、非普通住宅、車庫(kù)的土地增值稅預(yù)征率；湖南省住建廳提出，全省各類棚戶區(qū)改造數(shù)量加大，通過(guò)貨幣化安置來(lái)減少庫(kù)存量；河北省政府辦公廳提出，全面實(shí)施房地產(chǎn)去庫(kù)存行動(dòng)需通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)功能轉(zhuǎn)換、支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、促進(jìn)跨界地產(chǎn)發(fā)展等舉措；內(nèi)蒙古住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳將實(shí)行房地產(chǎn)去庫(kù)存與開(kāi)發(fā)建設(shè)用地供應(yīng)掛鉤制度，對(duì)于未完成去庫(kù)存工作任務(wù)的地區(qū)，將從嚴(yán)控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地供應(yīng)。諸多省份都出臺(tái)相應(yīng)的措施，緩解樓市壓力，但是面對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題不能放松警惕，各政策需落實(shí)到各縣各城、各地各樓，合理的控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性，促其健康發(fā)展。

雖然目前樓市有回暖跡象，但不能放松警惕，仍需堅(jiān)持相關(guān)政策及市場(chǎng)引導(dǎo)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、創(chuàng)新管理模式、探索試點(diǎn)新型模式，去庫(kù)存、穩(wěn)銷售、穩(wěn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

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