張思思

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)涉及房地產(chǎn)、金融、保險(xiǎn)、社保等多個(gè)領(lǐng)域，其業(yè)務(wù)模式的成熟、完善，既需要各地的試點(diǎn)推廣積累經(jīng)驗(yàn)，也需要制度法規(guī)的細(xì)致和完善。“以房養(yǎng)老”能否在中國(guó)順利推行？筆者認(rèn)為，除了制度性障礙和傳統(tǒng)文化障礙等因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)大、預(yù)期不明朗是當(dāng)前“以房養(yǎng)老”推行過程中難以跨越的坎。

自2015年來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)明顯的分化趨勢(shì)，一方面一線及部分二線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升，另一方面三四線城市去庫存形勢(shì)依舊嚴(yán)峻。不論是繼續(xù)攀升還是泡沫破裂的預(yù)期，都會(huì)嚴(yán)重影響“以房養(yǎng)老”的積極性。

從老年人的角度來看，持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)客觀上會(huì)降低老年住房擁有者參與反向按揭的積極性。住房資產(chǎn)具有投資和消費(fèi)的雙重屬性，而一線城市持續(xù)飆升的房?jī)r(jià)強(qiáng)化了住房的投資需求，從而弱化例如“以房養(yǎng)老”這類的住房消費(fèi)動(dòng)機(jī)。如果短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期仍然是持續(xù)上漲，那么當(dāng)前參與反向按揭就不是最優(yōu)的資產(chǎn)配置選擇，繼續(xù)持有房產(chǎn)使其增值一段時(shí)間后再參與反向按揭可以獲得更大收益。這樣的預(yù)期造成老年人對(duì)“以房養(yǎng)老”的觀望和等待心態(tài)。同時(shí)，高漲的房?jī)r(jià)也推動(dòng)了租金價(jià)格的上漲，老年人將住房出租就足夠支付養(yǎng)老院的費(fèi)用，家人還擁有房屋的所有權(quán)，顯然比反向按揭更具吸引力。

從老年人子女角度看，房?jī)r(jià)上漲及房產(chǎn)在家庭財(cái)富中的主體地位使子女較難支持父母反向按揭。北上廣深的高房?jī)r(jià)造成大批年輕人買不起房，只能與父母同住?！耙苑筐B(yǎng)老”將住房資產(chǎn)反向抵押給保險(xiǎn)公司，老人過世后房產(chǎn)處置權(quán)歸保險(xiǎn)公司而非法定繼承人，與老人同住的子女將居住何處？西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015年中國(guó)家庭總資產(chǎn)中房產(chǎn)占比高達(dá)69.2%，是美國(guó)的兩倍多。住房資產(chǎn)是我國(guó)絕大多數(shù)家庭最主要的財(cái)富，將其交給保險(xiǎn)公司而非子女，這已不僅是面臨傳統(tǒng)文化障礙，而是更現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)問題。

從保險(xiǎn)或金融公司的角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期的走勢(shì)不明朗，部分城市呈現(xiàn)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)，使公司在開發(fā)此類產(chǎn)品時(shí)持謹(jǐn)慎保守態(tài)度，缺乏推行反向按揭的動(dòng)力。在發(fā)達(dá)國(guó)家，反向按揭由以政府主導(dǎo)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或市場(chǎng)化保險(xiǎn)公司來分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。比如在2007年至2009年的次貸危機(jī)中，美國(guó)房?jī)r(jià)大幅下跌造成許多反向抵押貸款的房產(chǎn)價(jià)值不足以償還老人獲得的養(yǎng)老貸款本息，美國(guó)聯(lián)邦住房管理局作為項(xiàng)目擔(dān)保人動(dòng)用50億美元的保險(xiǎn)基金彌補(bǔ)銀行損失。

相對(duì)理性健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及對(duì)房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定的預(yù)期，對(duì)“以房養(yǎng)老”的發(fā)展過程至關(guān)重要。當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本平穩(wěn)，才是推廣“以房養(yǎng)老”的適合時(shí)機(jī)。

作者為暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)研究院副院長(zhǎng)