袁靜

上海商業(yè)用地供求兩旺，新增商業(yè)用地供應(yīng)量相較前月翻翻，創(chuàng)下2016年內(nèi)新高。一直以來(lái)以低價(jià)或是零溢價(jià)成交的商辦土地在7月也拍出了高價(jià)，溢價(jià)高企。

一、商業(yè)土地市場(chǎng)火熱，商辦用地溢價(jià)高企

上海7月份商業(yè)用地供應(yīng)量呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，相較前月上漲104.5%。在新推出的12宗商辦土地中，樓板價(jià)最高的地塊為靜安區(qū)中興社區(qū)N070202單元332-01-A、333-01-A地塊，樓板價(jià)達(dá)到41871元。該地塊出讓土地面積為31034.1平方米，用途為住宅和商辦用地，容積率為3.5。

土地成交方面，7月上海土拍市場(chǎng)共有7宗商業(yè)地塊成交，其中4宗地塊以較高溢價(jià)拍出，楊浦區(qū)平?jīng)龅貕K溢價(jià)更高達(dá)177.6%。據(jù)了解，由于該地塊緊鄰軌交12號(hào)線江浦公園站，具有交通利好；其次，雖然地塊出讓條件要求對(duì)物業(yè)持有20年，并且若建造成酒店式公寓須按出讓年限整體持有，但是伴隨東外灘整體發(fā)展以及地塊近地鐵的優(yōu)勢(shì)，整個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)會(huì)有一個(gè)不小的提升。除此以外，閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)閔行新城MHPO-0201單元18A-01A-1B地塊、閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)閔行新城MHC10204單元32A-01A地塊、青浦工業(yè)園區(qū)和諧路北側(cè)C-08B-01地塊也分別以74.9%、96.7%、52.6%溢價(jià)率成交。

二、商業(yè)地產(chǎn)呈整體性困難，去庫(kù)存形勢(shì)嚴(yán)峻

近幾年來(lái)，百貨商場(chǎng)關(guān)店倒閉的現(xiàn)象越來(lái)越普遍。萬(wàn)達(dá)、百盛、天虹等國(guó)內(nèi)主要的百貨公司，都宣布關(guān)閉旗下部分虧損門(mén)店。另一方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積高達(dá)15263萬(wàn)平方米，同比激增23%，部分城市商業(yè)用房等消化周期高企，商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存形勢(shì)嚴(yán)峻。造成商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)的整體性困難現(xiàn)象，一方面原因來(lái)自行業(yè)內(nèi)部，如商業(yè)規(guī)劃失控、地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量過(guò)大等；另一方面，電商沖擊、宏觀經(jīng)濟(jì)下行等外部因素也帶來(lái)不小影響。針對(duì)此現(xiàn)象，政府需要從供應(yīng)端控制增量，而開(kāi)發(fā)商需要在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)上逐漸去順應(yīng)新的消費(fèi)趨勢(shì)，從跨界、體驗(yàn)式業(yè)態(tài)等方面進(jìn)行運(yùn)營(yíng)升級(jí)，促進(jìn)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展。

三、商業(yè)供求平穩(wěn)，成交均價(jià)創(chuàng)年內(nèi)新高

據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月份上海商業(yè)供應(yīng)量與上月基本持平，為22.7萬(wàn)平方米，環(huán)比微跌6.2%，同比增長(zhǎng)24.8%；入市項(xiàng)目數(shù)量為29個(gè)，其中閔行區(qū)新華紅星國(guó)際廣場(chǎng)供應(yīng)面積最大。據(jù)了解，新華紅星國(guó)際廣場(chǎng)地處古北金虹橋板塊，周邊華潤(rùn)萬(wàn)象城、W-square等合聚200萬(wàn)方的商業(yè)集群，西中環(huán)最大體量商圈。項(xiàng)目是由新華發(fā)行、紅星地產(chǎn)兩大行業(yè)巨頭聯(lián)合打造，坐落于大虹橋輻射范圍之內(nèi)。項(xiàng)目坐擁地鐵十號(hào)線龍柏新村地鐵上蓋，交通便利，與市區(qū)各大商圈直接聯(lián)通。未來(lái)的的新華·紅星國(guó)際廣場(chǎng)將會(huì)是一個(gè)從外到內(nèi)、從上到下的立體式全方位的藝術(shù)、生態(tài)體驗(yàn)式購(gòu)物中心。在浦西環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)日趨緊張的現(xiàn)狀下，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目還是有著不錯(cuò)的溢價(jià)空間。

成交方面，上周上海商業(yè)成交面積小幅上漲，為18.1萬(wàn)平方米，環(huán)比微增2.3%，同比增長(zhǎng)39.2%。今年3月份以來(lái)，上海商業(yè)成交放大并在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)保持穩(wěn)定；成交均價(jià)止跌回升至25451元/平方米，較上月上漲15.1%，同比上漲18.4%，并創(chuàng)下2016年內(nèi)新高。7月成交前十的商業(yè)物業(yè)各產(chǎn)品類(lèi)型均有涉及，其中住宅配套商鋪和商業(yè)廣場(chǎng)居多。

本文由上海瑞鉑慧家商業(yè)地產(chǎn)研究部提供