岳麗偉

【摘 要】土地房屋征收補償?shù)脑u估問題關(guān)系到公共利益、社會穩(wěn)定以及被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，要想保證國有土地上房屋征收補償?shù)挠行蜷_展，那么需要保證房屋征收評估工作的科學(xué)性、合理性、公正性?，F(xiàn)階段有關(guān)房屋征收補償評估問題爭議較大，筆者結(jié)合《內(nèi)蒙古自治區(qū)國有土地上房屋征收與補償條例》為載體，加強探析房屋征收補償評估所存在的問題，并提出相關(guān)建議與措施。

【關(guān)鍵詞】國有土地；房屋征收；補償；評估

近幾年，伴隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展與進步，城市規(guī)模得到擴大，城市用地的需求量越來越大。但是因受到土地資源的限制，并無法真正解決這一基本矛盾，長此久往則引起了房屋價格賠償問題，在2015年11月25日內(nèi)蒙古自治區(qū)頒布了《內(nèi)蒙古自治區(qū)國有土地上房屋征收與補償條例》，在該條例中明確規(guī)定了房屋征收補償需要遵循民主、程序正當(dāng)、補償公平、結(jié)果公開的基本原則，但是如何才能夠保證房屋征收補償評估的科學(xué)性與合理性呢？這是值得人們思想與關(guān)注的問題。

一、現(xiàn)階段國有土地上房屋征收評估工作存在問題

1.評估結(jié)果存在的問題

在國有土地上房屋征收評估中評估結(jié)合爭議比較大，很多被征收房屋的所有權(quán)人會認(rèn)為自己所獲得的賠償金額較少，之所以會產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因主要包括三點：第一是因評估機構(gòu)在對補償范圍界定時比較模糊，僅僅考慮到直接損失，未分析間接損失所帶來的影響。第二是價值補償沒有對土地使用權(quán)的價值進行考慮，沒有從實質(zhì)角度出發(fā)分析被征收房屋所有權(quán)人的基本利益有無損害。第三是因房屋性質(zhì)的確定并沒有尊重客觀事實，比如有的產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注了住宅用途，但是長久以來為商業(yè)用途。第四是在進行評估時各項參數(shù)取值是不科學(xué)、不合理的。

2.評估人員存在的問題

評估人員是房屋征收評估中不可或缺的組成部分，評估人員水平的高低從根本上決定了評估的質(zhì)量。依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》得知，需要在進行評估的時候?qū)⒈徽魇辗课莸膬r值補償積極納入到房地產(chǎn)評估的范疇之中，將其作為一項政策性工作。另外，在當(dāng)前房屋征收價值補償呈現(xiàn)出激烈發(fā)展趨勢下，評估人員的執(zhí)業(yè)能力以及專業(yè)水平?jīng)Q定了評估的基本效果。從當(dāng)前諸多房地產(chǎn)評估機構(gòu)的現(xiàn)狀分析，很多評估人員都屬于半路出家，不僅缺乏扎實的評估理論知識，并且也缺乏對相關(guān)法律政策的理解，導(dǎo)致評估技術(shù)路線缺乏技術(shù)指導(dǎo)，這種情況下評估結(jié)果則缺乏說服力。

二、國有土地上房屋征收評估工作的發(fā)展對策

1.估價技術(shù)層面

（1）明確估價的主要基本事項

從某種角度上分析，房地產(chǎn)估價工作是保證評估工作有序開展的基礎(chǔ)，所以在進行房屋征收評估工作之前需要將基本的估價內(nèi)容進行了解，其中估價所涉及到的主要事項包括估價的對象、估價的目的、價值時點等。其中估價的對象主要包括了估價對象的面積、用途、建成年份、產(chǎn)權(quán)狀況等。在國有土地上房屋征收評估的時候需要嚴(yán)格按照相關(guān)的準(zhǔn)則，需要在進行估價之前由房屋征收部門組織相關(guān)單位對被征收房屋的基本情況進行分析與了解，從而進一步明確評估對象。另外，房屋征收部門還可以向相關(guān)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍房屋的情況，但是依據(jù)實際情況分析，在進行這一部分內(nèi)容的時候經(jīng)常會遺留諸多歷史問題，所以這就要求專業(yè)評估人員對評估對象進行跟蹤與整理。而評估的目的則要符合當(dāng)?shù)氐幕疽笈c準(zhǔn)則，價值時點則應(yīng)該保證與被征收房屋價值評估時的時點保持一致。

（2）選擇合理的評估方法

一般而言，在房屋評估過程中很多房屋征收評估項目所占據(jù)的面積比較大，被征收的人數(shù)比較多，比如估價的對象有住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、加油站等，因建筑形式、建筑用途不同、結(jié)構(gòu)不同，所以在進行評估的時候需要選擇合適的估價方法?？梢赃x擇比較法評估、收益法評估、假設(shè)開發(fā)法評估等。通過對房屋各項因素進行定性分析之后最后確定評估結(jié)果。

2.管理層面

（1）執(zhí)行估價報告三審政策

房屋征收部門需要成立估價價格審核小組，并制定三審制度：一審是項目負(fù)責(zé)人，對評估報告進行項目審核；二審是技術(shù)部負(fù)責(zé)人，對報告技術(shù)方面的內(nèi)容進行審核；三審是總審核人，對估價結(jié)果的合理性與客觀性以及所存在的風(fēng)險進行審核。在采取三審制度中如果出現(xiàn)問題則需要及時解決、分析，另外還要保證個審核階段之間的相互監(jiān)督與觀察。

（2）建立估價報告與估價結(jié)果答疑制度

為進一步保證估價價格的準(zhǔn)確性、合理性，需要構(gòu)建估價報告與估價結(jié)果答疑制度，比如在對住宅區(qū)域房屋征收評估中采取的估價方法是比較法，那么采取這種方法的依據(jù)是什么，市場狀況修正以及房地產(chǎn)狀況修正的系數(shù)是怎樣確定的，如果發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)取值不合理，需要及時修改報告，從根本上保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確性、合理性、公平性，如此一來才能讓被征收房屋所有權(quán)人從內(nèi)心接受評估結(jié)果，保證房屋征收評估工作的有序開展。

3.制度層面

房屋征收補償評估單位需要制定完善的補償制度，第一是構(gòu)建房屋征收補償制度，構(gòu)建多樣化補償方式，此外間接損失納入到補償范圍之中，對于無法進行準(zhǔn)確計算的損失則需要制定相關(guān)的準(zhǔn)則，可以依據(jù)實際情況制定保障制度；第二是構(gòu)建客觀、公正的評估機制，保證評估機構(gòu)不會受到干擾，能夠站在中立地位，從根本上保證評估的公正性；第三是構(gòu)建評估結(jié)果異地鑒定制度，如果被征收人對復(fù)核結(jié)果存在異議的時候，則需要聘請相關(guān)的評估專家委員會對評估結(jié)果進行鑒定，避免受到其它因素的影響，保證評估結(jié)果的公正性與公平性。

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